Fjell kommune Arkiv: 42/2 Saksmappe: 2007/2844-15765/2010 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: 10.08.2010 SAKSDOKUMENT

Fjell kommune Arkiv: 42/2 Saksmappe: 2007/2844-15765/2010 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: 10.08.2010 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 312/10 Komité for plan og utvikling 09.11.2010 93/10 Kommunestyret 25.11.2010 Reguleringsplan for gnr 42/2 m.fl. Snekkevik. Slutthandsaming. Tiltakshavar: Ivar Kåre Lie Samandrag av saka: Straume Rådgivning AS har på vegne av Ivar Kåre Lie utarbeida framlegg til reguleringsplan for Snekkevik, gnr 42/2 m.fl. Planområdet er vist som framtidigbustadområde og ligg delvis i funksjonell strandsone i kommuneplanen for Fjell. Føremålet med reguleringsplanen er å legge til rette for konsentrert og frittliggjande busetnad. Det er planlagt rekkehus og einebustader, med tilhøyrande fellesareal. Det er i planområdet tre naust, der to naust som er avsett som spesialområde for bevaring. Planframlegget har vore til offentleg ettersyn. Det er kome 6 merknader til planframlegget, 7 frå offentlege instansar og 5 frå private interesser. Fylkesmannen har fremja motsegn til planen. Med grunnlag i revidert plan, utarbeida gjennom dialog mellom tiltakshavar, fylkesmannen og Fjell kommune, er motsegnet no trekt. Rådmannen rår til at planen vert godkjent slik han no ligg føre med dei endringar som går fram av saka. Innstilling: Komité for plan og utvikling tilrår: Kommunestyret godkjenner i medhald av 27-2 i plan- og bygningslova, reguleringsplan for Snekkevik, gnr 42/2 m.fl., revidert 10.02.10, med tilhøyrande reguleringsføresegner, revidert 28.10.10. Straume, den 29.10.2010

Steinar Nesse Rådmann Willy Sørensen Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling - 09.11.2010: Sakshandsamar Lene Takvam orienterte om planen. Administrasjonen peika på følgjande som ikkje var kome med i saksutgreiinga / innstillinga og som bør rettast opp for mellom anna å få samsvar mellom kart og føresegner 1.1.5 i føresegnene vert endra til: 1.1.5 Bolig felt BS1 Felles avkjørsel FV1 og FV3 skal være ferdigstilt før det blir gitt brukstillatelse til bolig. 1.1.6 i føresegnene får følgjande tillegg (utheva): 1.1.6 Offentlig veg og gangveg Offentlig veg OK1 og gangveg OG1 og OG2 skal være ferdigstilt før det blir gitt brukstillatelse til boligene. Framlegg frå Kjartan Algrøy, AP: Det skal leggjast inn rekkefølgjekrav i reguleringsføresegnene som sikrar at det kapasitet på skule før det vert gjeve byggeløyve. Innstillinga med administrasjonen sitt framlegg om endringar og Kjartan Algrøy sitt framlegg vart samrøystes vedteken. Tilråding i Komité for plan og utvikling - 09.11.2010: Komité for plan og utvikling tilrår: Kommunestyret godkjenner i medhald av 27-2 i plan- og bygningslova, reguleringsplan for Snekkevik, gnr 42/2 m.fl., revidert 10.02.10, med tilhøyrande reguleringsføresegner, revidert 28.10.10, med følgjande endringar: 1.1.5 i føresegnene vert endra til: 1.1.5 Bolig felt BS1 Felles avkjørsel FV1 og FV3 skal være ferdigstilt før det blir gitt brukstillatelse til bolig. 1.1.6 i føresegnene får følgjande tillegg (utheva): 1.1.6 Offentleg veg og gangveg Offentlig veg OK1 og gangveg OG1 og OG2 skal være ferdigstilt før det blir gitt brukstillatelse til boligene. Det skal leggjast inn rekkefølgjekrav i reguleringsføresegnene som sikrar at det kapasitet på skule før det vert gjeve byggeløyve.

Handsama i Kommunestyret - 25.11.2010: Tilråding gjort i komite for plan og utvikling vart samrøystes vedteken. Vedtak i Kommunestyret - 25.11.2010: Kommunestyret godkjenner i medhald av 27-2 i plan- og bygningslova, reguleringsplan for Snekkevik, gnr 42/2 m.fl., revidert 10.02.10, med tilhøyrande reguleringsføresegner, revidert 28.10.10, med følgjande endringar: 1.1.5 i føresegnene vert endra til: 1.1.5 Bolig felt BS1 Felles avkjørsel FV1 og FV3 skal være ferdigstilt før det blir gitt brukstillatelse til bolig. 1.1.6 i føresegnene får følgjande tillegg (utheva): 1.1.6 Offentleg veg og gangveg Offentlig veg OK1 og gangveg OG1 og OG2 skal være ferdigstilt før det blir gitt brukstillatelse til boligene. Det skal leggjast inn rekkefølgjekrav i reguleringsføresegnene som sikrar at det kapasitet på skule før det vert gjeve byggeløyve. Dokument vedlagt saka: Plankart datert 10.02.10 Føresegner datert 29.10.10 Planskildring datert 14.09.09 Merknader 12 stk Tiltakshavar sin kommentar til merknader datert 16.08.10 Saksopplysningar: Straume Rådgivning har på vegne av Ivar Kåre Lie utarbeidd framlegg til reguleringsplan for Snekkevik, gnr 42/2 m.fl. Planområdet Planområdet, på ca 20,5 daa, har tilkomst via FV233 og kommunal veg frå Brattholmen, og ligg ca 2,5 km sør for Straume senter og 0,8 km sør for Brattholmen skule. Aust for den kommunale vegen grenser området mot sjø, og består av innmarksbeite, samt bustad med driftsbygning, ei hytte og tre naust. Vest for den kommunale vegen er planområdet prega av ein relativt bratt skråning, austvendt mot Vatlestraumen. Planområdet består også her i stor grad innmarksbeite, samt ein eldre bustad. Området er i kommuneplanen avsett til framtidig bustadområde. Området aust for kommunal veg ligg i funksjonell strandsone, med krav om tilgang til sjø for allmenta.

Historikk Førespurnad om regulering vart handsama i Komité for plan og utvikling 15.01.08. Planframlegget er i samsvar med vedtak i sak om førespurnad. Planen vart vedteke lagt ut til offentleg ettersyn 02.12.08, og låg ute til offentleg ettersyn i perioden 07.02.-09.03.09. Planen fekk motsegn hjå fylkesmannen (09.03.09). Det har vore ein dialog mellom tiltakshavar, fylkesmannen og Fjell kommune for å få fram ein revidert plan som tek omsyn til dei punkta fylkesmannen la vekt på i motsegnet. Forslag til endringar for å imøtekomme merknadene vart lagt fram for fylkesmannen i møte mellom administrasjonen og miljøvernavdelinga hos fylkesmannen den 27.11.09. Fylkesmannen trakk si motsegn i e-post datert 06.01.10 på grunnlag av endringar som er innarbeid i plan datert 10.02.10. Planframlegget Byggeområde Det vert lagt til rette for konsentrert og frittliggjande småhusbusetnad. I planen som låg ute til offentleg ettersyn er det lagt til rette for 19 bueiningar, med 12 rekkehus og 7 einebustader. I felt BK4 er det opna for konsentrert busetnad, og det skal utarbeidast utbyggingsplan før bygging. Det er ikkje sett eit tal på bueiningar for BK4. Parkering for rekkehusa og eksisterande hytte B1 vert løyst i BK3 i parkeringskjellar. Parkering for einebustadene vert løyst på eigen tomt. Friluftsområde Friluftsområde ligg som ei ca 25 meter bred sone mot byggegrense og sjø. I området kan det kan tillatast opparbeidet gangsti. Det vert ikkje høve til inngrep eller aktivitetar som ikkje er i samsvar med føremålet. Offentlig veg/gangveg Det lagt til rette for gangveg og opprustning av den kommunale vegen innanfor planområdet. Det vert også lagt til rette for offentleg gangveg til friområdet ved sjø. Fellesareal Det vert lagt til rette for felles tilkomstvegar og gangvegar i planområdet. Det vert vidare lagt til rette for tre leikeplassar i planområde. Ein på vestsida og to på austsida av vegen. Fareområde Det ligger høgspent i nord- og vestdelen av planområdet. Fareområde i sør ligg i byggeområde BK4. Før utbygging av området er det rekkefølgjekrav om at høgspentlina skal leggast i kabel. Kulturminne Naust N2-3 i planområdet er registrert i SEFRAK, og avsett som bevaringsområde i plan. Steingard M1 i nord og støttemur M2 i sør er også avsett som bevaringsområde. Vurdering etter offentleg ettersyn: Under følgjer og rådmannen sin vurdering planframlegget og innkomne merknader. Merknadene er kort oppsummert, og ligg i sin heilskap som vedlegg til saka. Tiltakshavar sine kommentar til merknadene ligg også som vedlegg til saka. Det er motteke merknader til planframlegget frå:

Statens vegvesen, merknad datert 27.02.09 Krysset med fylkesveg 233 oppfyller ikkje kravet i vegnormal 017 Veg og gateutforming. Statens vegvesen held difor fast ved sin tidlegare uttale i saka og vil ikkje gje løyve til vidare utbygging i dette området før krysset med fylkesvegen er utbetra i samsvar med gjeldande krav. Dette er å rekne som eit vilkår til planen jf plan og bygningslova 26 mv og må innarbeidast i føresegnene til planen. I samband med kommunen sitt arbeid med etableringa av nytt VA-anlegg er krysset opparbeida i samsvar med kravet i vegnormal 017. Hordaland fylkeskommune, merknad datert 19.02.09 og 09.03.09 Har utført registrering av kulturminne i planområdet. Det er ikkje påvist automatisk freda kulturminne, men sanka inn nokre funn av flint som ikkje låg i kontekst (Askeladden id 134690). Mykje sannsynleg kjem desse frå påkjørte massar. Fylkesmannen, Miljøvernavdelinga, motsegn datert 09.03.09 Planframlegget legg opp til ein relativ omfattande utbygging av neset og vil fjerne mest heile kulturlandskapet. Det opnar og for bustadbygging fremst ute på høgda mot sjøen og reduserar oppleivingsverdiane knytt til strandsona nedanfor. Fylkesmannen finn ikkje at planen tar vare på landskapet innanfor funksjonell strandsone slik føresegnene til overordna arealplan seier det skal gjerast. Vi vil og peike på at det omsøkte arealet er ein liten del av eit større området som er sett av til framtidig byggeområde i kommuneplanen. Vi finn det uheldig at det vert utarbeida reguleringsplanar for mindre delar av dette området. For å sikre landskapsverdiar og grønstruktur bør det heller utarbeidast reguleringsplan for heile området. Fylkesmannen fremmer motsegn til reguleringsplan for gnr 42 bnr 2 Snekkevik slik den no ligg føre då den er i strid med gjeldande kommuneplan og det nasjonale strandsonevernet. Utbygginga av den delen av reguleringsplanen som ligg aust for vegen må reduserast monaleg slik at ein eventuell utbygging innordnar seg kulturlandskapet og betre i varetek strandsoneverdiane. Det er gjort følgjande endringar i planen for imøtekome merknader/motsegn frå fylkeskommunen/fylkesmannen: - Høgspent nord for i planområdet får rekkefølgjekrav om jordkabel/fjerning. - Offentleg gangveg vert lagt nord i plangrensa, leikeplass FL1 vert trekt noko mot vest. - BK2 er trekt tilbake frå sjøen og utvida mot nord. Talet på einingar vert endra frå 5 til 4. - BK1 vert utvida mot nord. Talet på einingar vert endra frå 3 til 4. - Ein einebustad (på BS2), aust for eksisterande bustad, utgår Ved innarbeiding av det som er nemnt over fell grunnlaget for motsegnet bort, i samsvar med e-post frå fylkesmannen datert 06.01.10. Kystverket, merknad datert 04.03.09 Meiner søknadsplikt etter havne- og farvannsloven bør gå fram av føresega. BOH, merknad datert 09.03.09 Planforslaget legger blant annet til rette for boligbygging, tilkomstveg og fellesareal. Planområdet er på ca 20,5 daa, og omfatter ikke sjøarealer. Området grenser imidlertid mot sjø i øst, og iht. reguleringsbestemmelsene, pkt 2.3 er det satt av områder til naust. Etter vårt syn bør det i reguleringsplanen også tas stiling arealbruken i planområdets tilhørende sjøarealer. Meiner at søknadsplikt etter havne- og farvannsloven bør gå fram av føresega.

Rådmannen meiner at søknadsplikt etter anna lovverk ikkje treng heimlast i reguleringsføresegner etter plan- og bygningslova i tillegg. Området i sjø ligg som friluftsområde i kommuneplanen, der det ikkje er opna for t.d. flytebryggar. Det er i reguleringsplanen heller ikkje opna for flytebrygge eller utviding av naust. Rådmannen kan difor ikkje sjå at det er behov for ytterlegare avklaring for bruk av område i sjø. Fiskeridirektoratet, merknad datert 11.03.09 Har ingen merknader til planen. Bergen Sjøfartsmuseum, merknad datert 30.03.09 Bergens Sjøfartsmuseum har tidligere regnet med at to mindre steinrøyser ved naustet i Snekkevika som mulige ballastrøyser, og registrert dem i Riksantikvarens database Askeladden som ID nr. 112844 under denne betegnelsen. På grunnlag av nye opplysninger vil museet fjerne registreringen i Askeladden, og vil såleis ikke ha innvendinger til at det gjøres inngrep i dette området. Stephen Smith, merknad datert 08.02.09 Vise til trafikktryggleik og meiner at fortau eller gangveg bør opparbeidast heile vegen fram til sentrale område og barneskule på Brattholmen før utbygging. Utbetring av veg i planområdet vil ikkje være tilfredstillande m.o.t. den totale trafikksituasjonen for mjuke trafikantar i området. Meiner og at ny gangsti langs 43/229 vil gje støy og forstyrre deira bumiljø. Kritisk til leikeplass på FL3 som vil gje forureining i form av støy. Meiner leikeplassen bør leggast nærare bustadene i BK1 eller BK3, og samtidig redusere fare for born som må krysse vegen. Peiker på at planlagt område i BK4 er utsett for stråling og meiner leike plass heller ikkje ligg gunstig til med omsyn til stråling og eksisterande busetnad. Gjer merksam på at det må takast omsyn til drenering til deira eigedom. Gjer merksam på at dei har rett til ferskvatn og at denne retten må ivaretakast ved utbygging. Rådmannen meiner at leikeplass FL3 har ein sentral plassering i høve til konsentrert busetnad på BK4. Leikeplassene er lagt utanfor fareområde med omsyn til stråling, og lina vil også bli lagt i kabel nå området vert utbygd. Rådmannen kan difor ikkje sjå at stråling vil være eit tema for leikplassen. Leikeplass vil ligge ca 10 m frå eksisterande bustad. Rådmannen kan ikkje sjå at støy frå leikplassen vil være av ein karakter som kan bidra til meir forstyrring av kringliggande busetnad, enn det ein må kunne pårekne i eit område der det i overordna plan er opna for ny busetnad i området. I følgje opplysning frå tiltakshavar vil vasstilførsle bli oppretthalde. Rolf Ahnell og David Tompson v/advokat Vegard Austgulen, brev datert 30.01.09 Ønske gangrett og vegrett for av og pålessing til eigedom gnr 43/80,82 og gnr 43/44, då dei ikkje har anna ferdselsrett frem til eigedommane. Dei tar seg no frem over annen manns eigedom utan at dette er anerkjent av nokon oppsittarar i området. Dei meiner ein slik rett til å nytte innregulert veg i området, ikkje vil medføre noen form for byrde for utbyggar. John-Terje Lie, merknad datert 08.02.09 Viser til brev av 30.1.2009 fra adv. Vegard Austgulen til Fjell kommune. I dette brevet hevdes det at Ahnell og Thompson "for tiden ikke har noen form for ferdselsrett fram til sine eiendommer". Som eier av gnr. 43, bnr. 9, det bruk som eiendommene til Ahnell og Thompson opprinnelig er skildt ut fra, kan jeg ubetinget si at dette er feil. Både Ahnell og Thompson har, og har alltid hatt, sin veirett innfridd på hovedbruket gnr. 43, bnr. 9. Jeg har selv anvist dem vei, en vei som også brukes av andre med eiendommer i området. At de ønsker en mer bekvem løsning over nabobruket gnr. 42, bnr. 2, er en annen sak, men her har de ingen rettigheter, noe 4 rettsavgjørelser viser. Eierne av gnr. 42, bnr. 2, har brukt mye

ressurser på å utarbeide egen reguleringsplan, og det er ingen aktuell problemstilling for dem å gi fra seg rettigheter til rettighetshavere på andre bruk.. Vegrettar i området er i ugangspunktet eit privatrettsleg tilhøve som rådmannen ikkje ta stilling til. Rådmannen viser elles til vurdering av gangvegar ved 1. gongs handsaming. Morten Haugane (gnr 43/68) merknad datert 18.02.09 Jeg ser at søker, Ivar Lie, i sin søknad viser til at grensene er gått opp sammen med naboer. I vårt tilfelle er dette forsåvidt riktig, men det står ingenting om at vi var uenige om grensesettingen, hvilket vi var. Under grensegang viste det seg at oppmålers GPS hadde problemer med å få inn signaler pga trær som hindret fri sikt. Det ble da avtalt at oppmåler skulle komme tilbake senere, og at jeg da skulle få beskjed. Siden har jeg ikke hørt noe, før planen nå ligger til ettersyn. Under oppmåingen ble det satt merker/merkestikker i bakken hvor søker mente grensen går. Jeg har i ettertid selv målt med utgangspunkt i merke vest for grensen, og kommet fram til at ifølge mine skylddelingspapirer og måling er grensen satt ca 2,3 meter for langt vest. Dette underbygges av en grovmåling på tegningene som er lagt ved søknaden. Jeg ber herved om at grensen flyttes slik at den stemmer med mine skylddelingspapirer og målinger. Grensetvistar er i utgangspunktet eit privatrettsleg spørsmål som rådmannen ikkje tar stilling til. Torstein Telle, merknad datert 25.02.09 Merknad 1. Til denne merknad viser eg til vedlagte brev som er sendt inn ved tidligare nabovarsel og som er kommentert av tiltakshaver i planutkastet. Eg ber om at gnr.43/42 blir regulert inn reguleringsplanen som ligg føre. Viser til grunngjeving i vedlagte brev (brev er vedlagt saka). Merknad 2. Denne merknad gjelder grenseoppmåling. I vedlagte brev viser eg til grenseoppmåling som ble utført 07.05.08. Eg registrer at denne merknad ikkje er kommentert av tiltakshaver, årsak ukjent, selv om denne merknad ble sendt 13.05.08 til Straume Rådgivning. Eg har ikkje motteke noko svar på dette brevet. Brevet er også levert inn på rådhuset. Eg godtek ikkie resultatet av denne grenseoppmåling som har så stort avvik frå mitt skyldskiftedokument. Generelt vil meiner rådmannen at det er ønskeleg å få med framtidige bustadområde i ein samla plan, då det gir betre høve til løysing av intern kommunikasjon i feltet. Rådmannen vil imidlertid peike på at gnr 43/42 har avkjørsle, som også vert nytta av 43/68. Rådmannen vil tilrå at ein ved en eventuell regulering av området nord for planområdet, søkar å finne løysingar som betrar avkjørsle og trafikktryggleik til eigedommane. Grensetvistar er i utgangspunktet eit privatrettsleg spørsmål som rådmannen ikkje tar stilling til. Anna Rådmannen tilrår ein teknisk oppretting av føresengene for å unngå uklare nemningar, endringar etter offentleg ettersyn er understreka i vedlagte føresegn. Rådmannen tilrår også at det vert presisert at leikeplassar skal opparbeidast med leikeapparat før det vert gjeve bruksløyve til nye bustader. Oppsummering:

Rådmannen tilrår at følgjande endringar i plankart og føresegner (endringar er understreka i føresegnene) vert godkjent: 1. Høgspent nord for i planområdet får rekkefølgjekrav om jordkabel/fjerning. 2. Offentleg gangveg vert lagt nord i plangrensa, leikeplass FL1 vert trekt noko mot vest. 3. BK2 er trekt tilbake frå sjøen og utvida mot nord. Talet på einingar vert endra frå 5 til 4. 4. BK1 vert utvida mot nord. Talet på einingar vert endra frå 3 til 4. 5. Einebustad på BS2 utgår 6. Leikeplassar skal opparbeidast med leikeapparat før det vert gjeve bruksløyve til nye bustader. 7. Diverse tekniske opprettingar av uklare nemningar. Dei føreslegne endringane er innarbeida i revidert plan datert 10.02.10, med føresegner datert 29.10.10. Rådmannen gjer merksam på at fylkesmannen har trekt si motsegn på grunnlag av dei tilrådde endringane pkt 1-5. Dersom endringane ikkje vert vedteken, må ein forstå motsegnet som gjeldande. Endringane må sjåast på som mindre endringar, som ikkje endrar hovudformålet eller intensjonen med planen. Endingane ligg etter rådmannen sitt syn innafor ramma av endringar som kan gjerast utan nytt offentleg ettersyn. Så langt ein kan sjå er føresetnaden for å nytta eigengodkjenning, i samsvar med 27-2 i plan- og bygningslova tilstades. Rådmannen tilrår at planen vert godkjent slik den no ligg føre.