Servitutter Definisjon: Begrenset bruksrett til andres eiendom Servitutter Forelesninger i fast eiendoms rettsforhold våren 2014 v/ Marianne Reusch http://allemannsretten.no/ Servitutter Ref. engelsk: To serve = å tjene Tjenende eiendom Herskende eiendom Tjenende eiendom Lov 29. november 1968 um særlege råderettar over framand eigedom [servituttlova]. 1
Bruksrettigheter som ikke reguleres av servituttlova: Allemannsrett - Friluftsloven 1957 (Rett til fri ferdsel i utmark) Allmenningsrett - Statsallmenningsloven 1992 Bygdeallmenningsloven 1992 2
Servituttyper Positive servitutter: Rett til bruk Eks: Veirett Båtplass Servituttyper Inndeling etter bruk: Tilegnelsesservitutter Bruksservitutter Negative servitutter: Rett til å forby bruk Eks. Byggeforbud Tidsbegrensede Varige Rett til utvidet bruk av egen eiendom Rett til å forby aktivitet på annen eiendom (negativ servitutt) Varig eller tidsbegrenset servitutt? Agder lagmannsrett 13. juni 2012 LA-2011-160376 «AVTALE Eieren av gårdsbruket gnr. 5, bnr. 44, Risør, gir herved tillatelse til å mudre opp vika i vestre ende av eiendommen. Der skal være plass til 3 båtfester. Der skal være plass til å trekke grunneierens og hans leieboeres båter ut og inn når det er nødvendig. Opplagsplassen skal være forbeholdt grunneierens og hans leieboere. For ovenstående rettigheter betales en årlig leie på kr 300.- pr. båtfeste. Denne leie indeksreguleres hvert 5. år. Kontrakten skrives i to eksemplarer.» Realservitutt Følger eiendom Personlig servitutt Følger person Strengt personlig servitutt 9(3) som skal dekke et Personlig behov 9 annet ledd Realservitutter Rett som ligg til fast eigedom, må ikkje avhendast utan saman med eigedomen eller ein høveleg del av han. Rett som ikkje har tilknyting til næringsdrift på eigedomen eller ikkje er bunden til bruken av denne på andre måtar, kan likevel avhendast særskilt dersom retten er uturvande eller ulagleg til utnytting saman med eigedomen. Strengt personlige servitutter 9 tredje ledd Rett som skal stetta ein reint personleg tiltrong hjå rettshavaren, må ikkje avhendast. 3
Personlig eller reell servitutt? Avhjelper en mangel? Stiftelse av servitutter Noen aktuelle stiftelsesgrunnlag: Avtale Testamentarisk bestemmelse Hevd Ekspropriasjon Jordskifte Laks- og innlandsfiskeloven 19 første ledd Fiskerett som hører til fast eiendom kan ikke skilles fra eiendomsretten for lengre tid enn 10 år om gangen, uten når fiskerett følger bruksrett til eiendommen. Viltloven 28 annet ledd Jaktrett kan ikke skilles fra eiendommen for lengre tid enn 10 år om gangen, uten når jaktretten følger bruksretten til eiendommen. Lovbestemte begrensninger, servituttloven 11-16 11. Rett til å svi lyng, gras eller anna må ikkje heftast på skog. Det same gjeld rett til å taka bork, never, lauv, ris eller bar av tre som ikkje skal hoggast innan 1 år. 12. Rett til å taka trevyrke til hushald eller gardsbruk må ikkje heftast på skog for lengre tid enn 25 år eller manns og kones levetid.( ) 14. Rett til beite, slått eller mosetak må ikkje for lengre tid enn 25 år eller manns og kones levetid heftast på barskog eller skog av eik, ask, alm eller bøk. ( ) Servitutters innhold 3. Gjeld det ei utnytting som tilkjem både eigaren og rettshavaren, har ingen av dei nokon førerett framfor den andre. Kan ikkje båe stettast fullt ut, lyt dei minka på bruken etter måten like mykje. Servitutters innhold Kvalitativ rådighet Kvantitativ rådighet 4
Servituttloven 2 Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre. Rt. 2012 s. 450 Løvstakken I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden. Enerett eller sambruk? Tida og tilhøva? Eidsivating lagmannsretts dom 12. september 2012 LE-2012-20525 Overføring av servitutten 9. Ein rettshavar kan avhenda heile eller noko av retten sin til kven han vil, når det ikkje fører til annan auke i tyngsla enn det elles var høve til. Forkjøpsrett 10. Når ein rett går over til ny rettshavar, har eigaren forkjøpsrett. ( ) Fyrste ledd gjeld ikkje når rett som høyrer til ein fast eigedom eller eit føretak, går over saman med eigedomen eller føretaket. 5
Ferdselsrettigheter Rt. 1924 s. 583 Solbakken Er traseen fastlagt? Kan den bearbeides? Ferdsel til fots/med bil? Rett til vinterbrøyting? Rt 1937 s. 355 (Skedsmo) Rt. 1968 s. 695 (Deinboll) Servituttens innhold - kort oppsummering -Tolking av stiftelsesgrunnlaget - Servituttloven 2 - Skade eller ulempe? - Urimelig eller uturvande? -Formålet med rettigheten -Tida og tilhøva -Naturmangfoldet på stedet -Konklusjon? Agder lagmannsrett 21. juni 2012 LA-2011-177679 6
Omskiping 5 5. Er ingen avgjerande grunn i mot det, kan kvar av partane krevja å få bruken flytt eller nærare fastlagd, eller rettshøvet omskipa på annan måte, når han ber kostnaden sjølv, og den nye skipnaden er minst like god for motparten som den tidlegare. Avskiping 6. Er det mykje om å gjera for ein part, og vinninga på hans side vert monaleg større enn tapet på hi, kan han få omskiping, jamvel om den nye skipnaden ikkje vert likså god for motparten som den tidlegare. 7. Rett som klårt er til meir skade enn gagn, kan eigaren få avskipa såframt mishøvet ikkje kan rettast med omskiping etter 5 eller 6. Misbruk av rådighet 8. Retten til om- eller avskiping kan ingen av partane gjeva avkall på for lengre tid enn 10 år. Dette gjeld ikkje rettar som vert skipa for høgst 20 år. 18. annet ledd Når retten er omskipa i avgjerd etter 5 eller 6, kan omeller avskiping etter denne lova ikkje krevjast før minst 20 år har gått eller nye tilhøve gjev rimeleg grunn til det. Det same gjeld når om- eller avskiping er nekta i realitetsavgjerd etter lova her. 17. Om ein part varig og trass i åtvaringar brukar rådveldet sitt over eigedomen i strid med 2 eller 3, kan motparten krevja dom anten på avskiping av retten mot vederlag ein gong for alle eller på at retten skal setjast ut or kraft for ei viss tid mot eingongsvederlag eller ei avgift for året. 7
Opphør Negative servitutter Rt. 1995 s. 904 (Gjensidigebygget) 4. Rett som skal tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område, ligg til kvar eigedom på området og gjeld i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen. Rt. 2002 s. 145 (Bortelid) Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong) Rt. 2011 s. 228 (Naturbetong II) 8
Negative servitutter - rettspraksis Rt. 1995 s. 904 (Gjensidigebygget) - Negative servitutter falt bort når konkurrerende reguleringsplan realiseres. Rt. 2002 s. 145 (Bortelid) - Negative servitutter falt ikke nødvendigvis bort når konkurrerende reguleringsplan realiseres. Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong) Negative servitutter faller ikke bort ved regulering eller utbygging. Rt. 2011 s. 228 (Naturbetong II) Utbygging i samsvar med offentlig byggetillatelse kan være et brudd på en negativ servitutt, og medføre erstatningsansvar overfor servitutthaveren. 9