REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR TOLLNESMOEN NORD Dato for siste revisjon av plankartet: 10.05.10, 09.08.10, 30.09.2010 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 10.05.10, 09.08.10, 30.09.2010 1 GENERELT 1.1 Virkeområde Reguleringsbestemmelsene gjelder for det regulerte området som er vist med reguleringsgrense på plankartet i målestokk 1:1000. 1.2 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med planen er å legge til rette for ny trafikkordning som følge av tilgrensende ny rundkjøring i riksvegen, samt å legge til rette for ny og eksisterende boligbebyggelse. 1.3 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål i henhold til plan- og bygningslovens (PBL) 12 5: Bebyggelse og anlegg (Jf. PBL. 12 5 nr. 1) Boliger, frittliggende småhusbebyggelse B1 2 Boligbebyggelse B3 4 Boligbebyggelse/forretning BF1 Trafo T Felles privat lekeplass LEK Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Jf. PBL. 12 5 nr. 2) Offentlig kjøreveg med fortau V1 Felles privat veg V2 Annen veggrunn - grøntareal Hensynssoner (Jf. PBL. 12 6) Høyspenningsanlegg, Trafo Frisiktsoner, veggrunn F1 3 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav (Jf. PBL 12 7 nr. 10) 2.1.1 Før det gis rammetillatelse for etablering av ny boligbebyggelse innenfor planområdet skal det foreligge: a. Tekniske planer for veg, vann og avløp godkjent av Skien kommune. b. Overordnet plan for håndtering av overvann godkjent av Skien kommune. c. Landskapsplan for det aktuelle området. (Gjelder for B3 B4 og BF1.) Jf. pkt. 2.2. d. Geoteknisk vurdering av byggegrunn. Jf. pkt. 2.6. 965 - Egengodkjent 30.09.2010 side 1 av 5
e. Dokumentasjon som viser at støyforholda blir iht. grenseverdiene fastsatt i Miljøverndepartementets retningslinjer fra klima- og forurensningsdirektoratet. Jf. pkt. 2.3.1. f. Garanti for opparbeidelse av grendelekeplass nede ved elva øst for planområdet tilsvarende boligantallets andel 2.1.2 Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest innenfor planområdet skal følgende være ferdig opparbeidet/utført: a. Ny barneskole i Klyve skolekrets. b. Den felles private lekeplassen LEK. Jf. pkt. 3.5. c. Øvrig tilhørende felles/privat uteoppholdsareal. Jf. pkt. 3.1.7. d. Stenging av krysset Porsgrunnsvegen/Strandvegen. Jf. pkt. 4. e. Den offentlige kjørevegen V1 med fortau. Jf. pkt. 4. f. Den felles private vegen V2. Jf. pkt. 4. 2.1.3 Alle samferdselsanlegg og tekniske infrastruktur i planen skal være ferdig etablert før krysset Strandvegen/Porsgrunnsvegen stenges. Jf. pkt. 4.1.1. 2.2 Landskapsplan (Jf. pkt. 2.1.1 c og PBL 12 7 nr. 2) Landskapsplan for hvert av områdene B3 4 og BF5 i målestokk 1:200 skal inneholde: Bebyggelsens plassering Disponering av utearealer Byggenes kote på gesims og maksimale byggehøyde Atkomster Parkering Universell utforming Avfallshåndtering Uteoppholdsareal iht. kommuneplanens arealdel Grøntområder/parkmessige felter 2.3 Miljøforhold (Jf. PBL 12 7 nr. 3) 2.3.1 Støy (Jf. pkt. 2.1.1 e) Boligene skal ikke utsettes for høyere støybelastning enn grenseverdiene fastsatt i Miljøverndepartementets retningslinjer fra klima- og forurensningsdirektoratet. 2.3.2 Radon Bebyggelsen skal utføres slik at gulvkonstruksjonen nærmest bakken, samt veggkonstruksjonen i kjellervegger med fyllmasser inntil, hindrer radon i å trenge inn. Under kjellergulv skal det være innretninger som effektivt kan lufte ut radongass. Dersom konsentrasjonen av radongass overstiger 100 Bq/m 3 i ett eller flere oppholdsrom skal tiltak iverksettes. Dersom sluttverdien etter tiltak fremdeles ligger over 100 Bq/m 3 (og under 200 Bq/m 3 ), men ansees som så lav som mulig for den gitte bygningen, kan resultatet anses som tilfredsstillende. 965 - Egengodkjent 30.09.2010 side 2 av 5
I bygninger med oppholdsrom med radonnivåer over 200 Bq/m 3 skal tiltak iverksettes helt inntil verdiene er så lave som mulig og under maksimumsgrensen på 200 Bq/m 3. Jf. grenseverdier for radon i inneluft anbefalt av Statens strålevern. 2.4 Automatisk freda kulturminner (Jf. PBL 12 7 nr. 6) Dersom det ved tiltak i marka dukker opp fredete kulturminner, skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnene og deres sikringssone som normalt omfatter et 5,0 meter bredt belte regnet fra kulturminnets ytterkant. Melding skal da straks sendes fylkeskommunen, jf. kulturminneloven. 2.5 Universell utforming (Jf. PBL 12 7 nr. 4) Det skal legges vekt på universell utforming, dvs. at arealene og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Produkter, bygninger og omgivelser skal utformes slik at de kan brukes av alle mennesker i så stor utstrekning som mulig, uten behov for spesiell tilpasning. Jf. lov og forskrift. 2.6 Grunnforhold (Jf. PBL 12 7 nr. 12) Eventuell forekomst av kvikkleire og rasfare skal vurderes av geotekniker, jf. retningslinje 1/2007 fra NVE. Dersom undersøkelsene viser at det er behov for sikringstiltak, må disse være gjennomført før byggingen kan starte opp. Ved planlegging og byggetiltak innenfor kvikkleiresoner vist i NGI rapport 20001008 20, må det foretas supplerende geotekniske undersøkelser for å vurdere lokalitet og områdestabilitet, både i byggefasen og permanent. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Felles besetmmelser 3.1.1 Garasjer/carporter, boder og miljøstasjon (Jf. PBL 12 7 nr. 4) Garasje/carport skal ha minimum 5,0 m avstand til formålsgrense. Garasjene/carportene skal tilpasses leilighetsbyggene når det gjelder farge og materialbruk. Parallelt med veg tillates 2,0 meters avstand til formålsgrense. Garasje skal vises på landskapsplan samtidig med boligen, selv om den ikke skal oppføres samtidig med denne. Separate boder på området tillates oppført minimum 2,0 meter fra formålsgrense. Avfallshåndtering skal skje ved etablering av miljøstasjoner som tilpasses byggeområdene. Miljøstasjoner tillates oppført minimum 2,0 meter fra formålsgrense. 3.1.2 Parkeringskrav (Jf. PBL 12 7 nr. 4 og 7) Minste krav til antall bilplasser skal være i samsvar med kravene i gjeldende kommuneplan eller gjeldende kommunedelplan. Hver boenhet skal også ha 0,25 biloppstillingsplass i fellesanlegg. (Gjelder ikke enebolig og 1 roms leilighet.) For frittliggende enebolig skal det avsettes plass til dobbeltgarasje på egen tomt, for 3 roms leilighet og større avsettes plass til enkeltgarasje. Felles parkeringsareal beplantes, utformes og opparbeides slik at det ikke framstår som en stor sammenhengende asfaltflate. 3.1.3 Brann 965 - Egengodkjent 30.09.2010 side 3 av 5
All bebyggelse skal utformes slik at kravet til brannslukkingsvann ikke overskrider 20 liter/sekund. 3.1.4 Måling av byggehøyder (Jf. PBL 12 7 nr. 1) Byggehøyder måles ut fra gjennomsnittlig eksisterende terrengnivå rundt bygningen målt ut fra planens kartgrunnlag. 3.1.5 Bebyggelsens utforming (Jf. PBL 12 7 nr. 1) Ny bebyggelse skal ha en god arkitektonisk utforming, samt en harmonisk og enhetlig utforming når det gjelder farger, takvinkler, materialbruk mv. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse innenfor planområdet slik at området framstår helhetlig. 3.1.6 Beregning av utnyttelsesgrad (Jf. PBL 12 7 nr. 1) Beregning av % bebygd areal (BYA) omfatter alle bygninger, konstruksjoner, overbygde arealer og nødvendig biloppstillingsplasser. Inkludert i biloppstillings-plassene er manøvrerings-areal mellom oppstillingsplassene. Dette er i henhold til veileder, Grad av utnytting, utarbeidet av Miljøverndepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet og Statens byggtekniske etat, datert 2007. 3.1.7 Uteoppholdsareal (Jf. pkt. 2.1.1 c) For hver nye boligenhet skal det avsettes uteoppholdsareal i henhold til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. 3.2 Boliger, frittliggende småhusbebyggelse B1 2 3.2.1 Antall boligenheter (Jf. PBL 12 7 nr. 5) På hver tomt kan det maksimalt tillates en boligenhet med maksimalt en tilhørende sekundærleilighet. 3.2.2 Høyde og takform (Jf. pkt. 3.1.4) Mønehøyde skal ikke overstige 9 meter. Bebyggelsen skal ha saltak. 3.2.3 Grad av utnytting (Jf. pkt. 3.1.6) Maksimalt tillatt BYA for området B1 er 30 %. For B2 er maksimalt tillatt BYA 35 %. 3.3 Boligbebyggelse B3 4 3.3.1 Høyde og takform (Jf. pkt. 3.1.4) Maksimal byggehøyde skal ikke være over 9 meter. Bebyggelsen skal ha saltak eller flatt tak. 3.3.2 Grad av utnytting (Jf. pkt. 3.1.6) Maksimalt tillatt BYA er 40 %. 3.4 Boligbebyggelse/forretning BF1 3.4.1 Høyde og takform (Jf. pkt. 3.1.4) Maksimal byggehøyde skal ikke være over 9 meter. Bebyggelsen skal ha saltak eller flatt tak. 965 - Egengodkjent 30.09.2010 side 4 av 5
3.4.2 Grad av utnytting (Jf. pkt. 3.1.6) Maksimalt tillatt BYA er 40 %. 3.4.3 Det tillates ikke dagligvarehandel e.l. forretningsvirksomhet som har vesentlige konsekvenser for omgivelsene mht. trafikkmengder, trafikksikkerhet, trafikale barriereeffekter, parkering, støy, lukt- og luftforurensning og liknende elementer. 3.5 Trafo T (Jf. PBL 12 7 nr. 2) Området skal benyttes til trafo. 3.6 Felles privat lekeplass LEK (Jf. pkt. 2.1.2 b og PBL 12 7 nr. 4) Området skal være felles leke- og oppholdsareal for beboerne innenfor planområdet. Lekeplassene skal opparbeides iht. teknisk norm del 3, Retningslinjer for planlegging, opparbeidelse og vedlikehold av lekeplasser i Skien kommune. Det skal opparbeides sandlekeplass innenfor området i henhold til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Eksisterende vegetasjon/trær skal bevares så langt det er mulig. Fordeling av kostnader til etablering/opparbeidelse, verditap ved arealavståelse og framtidige vedlikeholdskostnader skal gjøres i henhold til jordskifteloven 2 bokstav h, jf. 5 andre ledd. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Kjøreveg og annen veggrunn (Jf. PBL 12 7 nr. 1) 4.1.1 Offentlig kjøreveg med fortau (Jf. pkt. 2.1.2 e) Området skal benyttes til offentlig kjøreveg med fortau. Strandvegen skal stenges ved krysset Strandvegen/Porsgrunnsvegen. Jf. pkt. 2.1.2 d. 4.1.2 Felles privat veg (Jf. pkt. 2.1.2 f) Innenfor området skal det etableres felles privat veg. Vegen skal være kjøreatkomst til boligområdene B1, B2 (kun eiendommen gbnr. 221/92) og BF1, samt til Trafoen. Vegen skal også benyttes som atkomst til lekearealet LEK for beboerne innenfor planområdet. 4.1.3 Annen veggrunn, grøntareal (Jf. pkt. 5.2) Arealene skal beplantes. 5 HENSYNSSONER (Jf. PBL 12 6) 5.1 Høyspenningsanlegg, Trafo Jf. pkt. 3.4 5.2 Frisiktsoner F1 3 (Jf. pkt. 4.1.3) Det skal innenfor frisiktsonene til enhver tid ikke forekomme sikthindringer høyere enn en halv meter over tilstøtende vegers vegbanenivå. F1 2 skal ha samme eiere som V2. V3 skal eies av kommunen som en del av det offentlige veganlegget. 965 - Egengodkjent 30.09.2010 side 5 av 5