O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Deliveien 4 Holding AS Kvartalsrapport juni 2015
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Om rapporten 8 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Selskapets investeringsmandat åpner for realisering av selskapets eiendeler før utløp av opprinnelig mandatperiode dersom markedsforholdene anses attraktive. Styret og forvalter ønsker å teste om dette er tilfellet nå og har engasjert ABG Sundal Collier for å bistå i denne forbindelse. Det er på grunn av dette blitt innledet dialog med flere interessenter og det vil følgelig ikke publiseres noe estimat på verdijustert egenkapital (VEK) dette kvartalet. Styret har foreslått å utbetale 0,70 kroner per aksje til selskapets aksjonærer. Dersom den foreslåtte utbetalingen blir vedtatt på generalforsamlingen i juni vil aksjonærene normalt motta utbetalingen innen 10 dager etter vedtaket. Leieinntekter og driftsutgifter i selskapet er stabile. Selskapet hadde per 16. mars 2015 hatt en positiv avkastning på 7,3 prosent siden det ble etablert, justert for utbetalinger på totalt 1,30 kroner per aksje.* nøkkeltall for Deliveien Holding 4 AS (1) Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 37,5 GEOGRAFISK FORDELING Norge 100 % SEGMENTFORDELING Logistikk 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 3,4 Økonomisk ledighet 0 % Areal (Kvm) 3 148 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 18,3 Rentebinding 100 % Gjennomsnittlig lånerente 5,3 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 7,1 Over- underkurs MNOK** -2,5 MANDAT Etableringsår 2011 Forventet avviklingsperiode 2021-2023 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 16.03.2015* Utvikling siste kvartal 10,1 % Utvikling siste år 17,9 % Utvikling siste tre år 7,3 % Utvikling siden start 7,3 % HISTORISKE UTBETALINGER 2013 0,60 2014 0,70 Totalt 1,30 (1) Ettersom selskapet ikke beregner ny VEK dette kvartalet er tallene per 31.12.2014. * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 100 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT juni 2015 3
Verdijustert egenkapital OG UTBETALINGER Verdijustert egenkapital I tråd med investeringsmandatet forventes det at eiendomsporteføljen skal realiseres senest i perioden fra 2021 til 2023, slik det også løpende er kommunisert til aksjonærene i kvartalsrapportene. Imidlertid åpner investeringsmandatet for at realisering av eiendomsporteføljen kan skje på et tidligere tidspunkt dersom markedsutviklingen tilsier at dette vil kunne være lønnsomt for aksjonærene. Styrets og forvalters vurdering er at markedsforholdene er attraktive og at muligheten for å realisere eiendomsporteføljen bør testes allerede nå. Selskapet har derfor engasjert ABG Sundal Collier som finansiell rådgiver for å utrede ulike muligheter for salg av hele eller deler av eiendomsporteføljen. Det er allerede iverksatt en strukturert prosess med målsetting om å finne ut av om det skal anbefales at selskapets eiendommer bør realiseres helt eller delvis. Som en del av dette arbeidet er det for tiden konkret dialog med flere interessenter. Selskapet har derfor besluttet at det ikke vil publisere en VEK i denne kvartalsrapporten. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Som det fremkom av aksjonærbrev per 29. april 2015, har styret foreslått å utbetale 0,7 kroner per aksje til selskapets aksjonærer. Dersom den foreslåtte utbetalingen blir vedtatt på generalforsamlingen i juni vil aksjonærene normalt motta utbetalingen innen 10 dager etter vedtaket. kursutvikling NOK 12 NOK 10 VEK per aksje NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 Utbyttejustert * VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet 4 KVARTALSRAPPORT juni 2015
porteføljeoversikt (1) Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Deliveien 4 Vestby Logistikk NOK 100% 3 148 3 352 100 % Sum 3 148 3 352 100 % (1) Tallene i tabellen er per 31.12.2014 OSLO 40,5 km (30 min) Svinesund 74,1 km (47 min) 1. IKEA etablering 2. ASKO- Bygger ut med cirka 18 000 kvadratmeter kjølelager som skal stå ferdig i 2017. ASKO vil etter dette ha totalt 100 000 kvadratmeter lager på Vestby. 3. Deliveien 4 4. Utbygningen av Vestby Næringspark Øst har startet og de første leietakerne har flyttet inn. Blant annet har DHL et nytt lagerbygg på 30 000 kvadratmeter. Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. KVARTALSRAPPORT juni 2015 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING Leietakeren i Deliveien 4 er Bama Eiendom AS. BAMA Eiendom AS er et heleid datterselskap av BAMA Gruppen og forvalter cirka 200 000 kvadratmeter kombinasjonsbygg som leies av diverse virksomheter innen Bama-konsernet. Deliveien 4 er et kjølelager og benyttes av Bama til distribusjon av frukt og grønt til REMA 1000 på det sentrale østlandet. Eiendommen er leiet ut frem til 2017, og driften er i henhold til budsjett. Det forventes en stabil utvikling i selskapet fremover. Området rundt Deliveien 4 er godt tilrettelagt for logistikkvirksomhet og flere store norske og internasjonale aktører har de siste årene etablert sine sentrallagre i området. FINANSIERING Selskapets finansiering er sikret frem til 2022. 6 KVARTALSRAPPORT juni 2015
struktur 25 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Deliveien 4 Holding AS (Norge) 100 % Deliveien 4 AS 100 % Deliveien 4 generelt om selskapet Vestby 3 148 kvm 2012 Årlig leie MNOK 3.3 OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte en emisjon og har en investering i et logistikkbygg i Vestby Kommune. INVESTERINGSMANDAT D4H er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i Deliveien 4 AS som er eier av eiendommen Deliveien 4 i Vestby kommune. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst åtte prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. KVARTALSRAPPORT juni 2015 7
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet D4. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i D4. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i D4. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT juni 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com