Avhendingsinstr. (AI) - klar for revisjon? Skifteseminaret 19.9.2013 Advokatene i Forsvarsbygg v/advokat Aniken Bugge Spørsmål: Fungerer AI som et godt verktøy for å sikre verdier som ligger i offentlige eiendommer? Kan instruksen virke begrensende i forhold til å gjøre verdiøkende tiltak? Avhendingsinstruksen (AI) Kgl. resolusjon av 19. des. 1997 Instruks om avhending av fast eiendom som tilhører staten og overføring av eiendom mellom statsinstitusjoner Kap 1 Innledende bestemmelser Kap 2 Fullmakter Kap 3 Fremgangsmåte Kap 4 Prisfastsetting, betalings- og. andre avhendingsvilkår 1
Bakgrunn «.større oppmerksomhet omkring kostnadssiden med den statlige eiendomsmassen.» Sikre verdier i offentlig EBA Innledende bestemmelser Virkeområde Instruksen gir retningslinjer for avhending av fast eiendom, som staten eier. Instruksen gjelder for virksomheter som er underlagt regjerings instruksjonsmyndighet, herunder forvaltningsbedrifter» Innledende bestemmelser Virkeområde def. Med avhending menes salg, gave, bortfeste og makeskifte. Utenfor begrepet «avhending» faller: Statlig forvaltningsoverføring 2
Virkeområde forts. Salg under trussel om ekspropriasjon? Hjemmel for ekspropriasjon: Pbl. 16-2 alt. Oreigningsl. 2 Erst. fastsettes iht. pr. i Vederlagslova «Ved motstrid mellom denne instruksen og bestemmelser fastsatt ved lov, går lovens bestemmelser etter vanlige tolkningsprinsipper foran instruksen.» NB! Reell trussel om ekspropriasjon Stat vs stat? Virkeområde forts. - makeskifte 3.8 «Ved makeskifte skjer oppgjør ved bytte av eiendommer mellom partene.» Innledende best. - def. forts Fast eiendom: «grunnareal og påstående bygning, enten hver for seg eller i kombinasjon.» o grunneiendom o grunneiendom m/bygg o undergrunn/fjellanlegg o bygg på festet grunn o bygg «brakkerigg» Identifikasjon iht. matrikkellova? 3
Fullmakter kap. 2 «Kongen vaager over, at Statens Eiendomme og Regalier anvendes og bestyres paa den av Storthinget bestemte og for Almenvæsenets nyttigste Maade.» Avhending av fast eiendom i statlig eie skal skje etter fullmakt gitt av Stortinget, jf. Gr.l. 19 Fullmakter forts. - UOA UOA: Før avhending.skal departementene, den aktuelle fylkesmann og Statsbygg forespørres om det er statlig behov for eiendommen» - UOA trinn 2 Salg til fylkeskommune/kommune,jf. Prop. 1 S (2012-2013), s. 136 VIII «Andre fullmakter» - UOA trinn 3 «Eiendommene skal normalt legges ut for salg i markedet, men kan selges direkte til fylkeskommuner eller kommuner til markedspris, innenfor EØS-avtalens bestemmelser.» Fullmakt forts. Ved avhending av eiendommer med bygg som er eldre enn 50 år: Riksantikvaren skal varsles Vurdere bevaringsverdi 4
Fremgangsmåte «Avhending.på den måten som gir det beste økonomiske resultat for staten.» egen regi eiendomsmegler Fremgangsmåte forts. - verditakst HR Forvaltningsoverføring til markedspris basert på verditakst Unntak: Utenfor statens forretningsdrift vederlagsfritt HR Alle bebygde eiendommer skal takseres før salget (AI 3.2) Prinsipper for verdivurderingen? Markedspris «Ved verditaksering er markedspris den høyeste pris det antas markedet vil betale.» Fremgangsmåte forts. - megler Avhending v/megler «..den fremgangsmåten som er vanlig i bransjen følges.» AIs hovedhensyn må ivaretas (AI 3.3) «Oppdragstakerens undersøkelses- og opplysningsplikt» følger av Eiendomsmeglerlovens 6 7 5
Fremgangsmåten forts. - egenregi Avhending i egen regi (AI 3.4) HR: Offentlig kunngjøring Grl. Skriftlige bud: Salg ved åpen budrunde Lukket budrunde Fremgangsmåte forts. Avhending i egen regi Unntak: Direkte salg o «liten verdi» (mindre enn kr 50.000) o «et mindre antall kjøpere er aktuelle» o «én aktuell kjøper» Oppfordring til å gi bud Tilbud fra SE? Fremgangsmåte forts. Alle salg må protokolleres (AI 3.7) Informasjon til kjøper lite regulert i AI Selgers undersøkelses og opplysningsplikt, sml. Eiendomsmeglerl. 6 7 6
Fremgangsmåte forts. makeskifte 3.8 «Verdien av eiendommene fastslås etter samme prisgrunnlag for begge eiendommene, fortrinnsvis ved verditaksering. Dersom eiendommene ikke har samme verdi, gjøres mellomlaget opp kontant eller på annen måte.» Prisfastsetting mm HR Eiendommen skal avhendes til den som gir høyest bud Unntak: Øk. mer fordelaktig å avhende til en annen Direkte salg Salgspris må ikke være lavere enn verditakst basert på markedspris. «Taksten må være holdt av uavhengig takstmann, og tidspunktet for taksering må ligge nær opptil tidspunktet for avhending.» okutyme: Takst - ikke eldre enn 6 mnd. oriksrevisjonen: Takst ikke eldre enn 9 mnd. Forsvarsbyggs forslag til endringer Henvisninger til annet nytt regelverk/ajourføring Harmonisering med ESAs retningslinjer. Kassasjonsinstruksens regler om utrangering er flyttet inn i AI Fullmakt til å selge direkte til kommuner og fylkeskommuner der eiendommene er aktuelle for frilufts- eller kulturformål tas inn i AI Skillet mellom statsinstitusjoner innenfor og utenfor statens forretningsdrift er fjernet Landsvernepl. gis betydning vedr. riksantikvarens vurderinger 7
Forsvarsbyggs forslag til endringer forts Kravet til kunngjøring i Norsk Lysingsblad fjernes Adgangen til å foreta lukkede budrunder fjernes Forslag til salgsprotokoll vedlegges AI Budjournal innføres Makeskifte verdsettingspr. - tidspkt.? Spørsmål 1 Fungerer AI som et godt verktøy for å sikre verdier som ligger i offentlige eiendommer? Alle jeg har spurt svarer JA! Ved taksering: NB! Premissene for taksten må være korrekte! «Forkjøpsrett» for kommune betenkelig? ogevinst-klausul i kjøpekontrakten ivaretar spekulasjoner ved videresalg innen 10 år utvides f.eks. 25 år? Erfaringsmessig er det brudd på IA som har skapt problemer. EØS regelverket for offentlig statsstøtte EØS Art. 61 Vedlegg 18 B.2.1.1 a) og 18 B.2.1.2 a) Gjelder ved salg av eiendom til næringsvirksomhet Eks: Lista flystasjon 8
Spørsmål 2 Kan instruksen virke begrensende i forhold til å gjøre verdiøkende tiltak? Neppe! Eks. SE omregulerer eiendommen før avhending Formål Forsvaret endres til nytt formål, jf. Pbl. 12-5 Grunnlaget for utvikling av EBA og premissene for taksering endres tilsvarende. Takk for oppmerksomheten! 9