UTLEIENYTT FRA. det eneste magasinet med artikler om boligutleie

UTLEIENYTT FRA det eneste magasinet med artikler om boligutleie nr.6 / OKT 2015 op pl ag :9 50 0 Bærekraftige oljepriser? - boligpolitikkens glemte kapittel - mye nytt, men ingen skattebomber

Mange spørsmål gjenstår Kjære leser. En rekke av Regjeringens forslag i statsbudsjettet for 2016 berører private og profesjonelle eiere av utleieboliger. De viktigste gjennomgås i en egen temaartikkel i denne utgaven av Utleienytt. Men som de to juridiske ekspertene fra PwC påpeker: Spenningen knytter seg i større grad til hva som kan ventes senere. Vi kjenner ikke fasit for hvordan kommende skatteendringer, ligningsmessig verdsettelse av sekundærboliger og eventuell begrensing i fradragsrett for renter vil påvirke lønnsomheten ved boligutleie. Vi vet ikke hvor mye av tankegodset fra Scheel-utvalget som vil bli videreført i praksis. Vi må vente og se hvordan det nye Byrådet i Oslo utformer sin varslede eiendomsskatt. Det er mange ukjente faktorer. Viktige spørsmål må finne sin løsning. La oss håpe politikerne forstår betydningen av et velfungerende, privat marked for boligutleie, og legger dette til grunn. Norge trenger utleieboliger, sannsynligvis langt flere enn i dag. «Leiemarkedet er boligpolitikkens glemte kapittel», skriver adm. direktør Christian V. Dreyer i Eiendom Norge i en kommentarartikkel her hos oss. Det er lett å være enig med ham. Samtidig opplever vi stadig utleiemarkedet i hovedstadsområdet som stabilt godt. Mange faktorer trekker i retning av fortsatt høy etterspørsel. Også dette kan du lese mer om i denne utgavens artikler. Ha en riktig fin senhøst! Med vennlig hilsen Hans P. Salomonsen Daglig leder

mer om utleie og boligforvaltning på utleienytt.no

4 BÆREKRAFTIGE OSLOPRISER? ROGER BJØRNSTAD, SJEFØKONOM I SAMFUNNSØKONOMISK ANALYSE Siden finanskriseåret 2008 har boligprisene i Oslo steget med hele 56 prosent. Tar vi med våre ferske prognoser vil boligprisene i Oslo i 2018 ha steget 74 prosent på 10 år. Det er grunn til å spørre om dette er bærekraftig. Hvor mye mer kan prisene stige og hva vil eventuelt utløse et fall? Hovedforklaringen på boligprisveksten finnes i Frankfurt. Der ligger hovedkontoret til den europeiske sentralbanken som har satt sine renter ned til negative nivåer. Pengemarkedet er globalt. Norge må følge etter. Rentenedgangen har imidlertid truffet hele Norge. Likevel er det storbyer som Oslo, Bergen, Trondheim og Tromsø som opplever den høyeste prisveksten. Det må altså ligge noe annet bak, i tillegg til det lave rentenivået. Svingningene i boligprisene er normalt sterkere i Oslo sammenlignet med landet forøvrig. Toppene er typisk høyere og dalene gjerne dypere. Etter flere år med sterkere prisvekst enn landsgjennomsnittet i årene som fulgte finanskrisen, ble Oslo hardere rammet av nedgangen høsten 2013 og våren 2014. Oppgangen gjennom høsten 2014 og hittil i 2015 har vært tilsvarende sterkere. Samlet sett i år ligger boligprisveksten i Oslo an til å bli svært høy, trolig over 11 prosent. Vi må tilbake til 2006 og 2007 for å finne tilsvarende vekstrater for hovedstaden. For å forstå den særegne prisutviklingen i Oslo og bærekraften i prisnivået, må vi se nøyere på boligmangelen. Boligmangel i Oslo Etter flere år med lav boligbygging rett etter finanskrisen, tok byggingen seg opp i 2012. Det ble fullført mellom 3000 og 4000 boliger fram til 2014. Med en befolkningsvekst på omkring 12000 personer, er dette likevel ikke nok. Det blir trolig heller ikke bedre. Hittil i 2015 er det fullført i overkant av 1400 boliger, noe som er svakere enn normalt på den tiden av året. Dessuten ble det bare gitt 1716 igangsettingstillatelser i Oslo i løpet av hele 2014. Det er mindre enn halvparten av tillatelsene som ble gitt i både 2012 og 2013, og over 60 prosent færre enn i 2011. Faktisk må vi tilbake til 2000 for å fi nne like lave igangsettingstall, dersom vi ser bort fra «kriseårene» 2009 og 2010. Dermed vil Oslo oppleve økende boligmangel i årene framover. Noe lavere befolkningsvekst Befolkningsveksten i Oslo var svært høy i perioden 2007 til 2011, med en årlig vekstrate på mellom 2,0 og2,7 prosent. Etter å ha avtatt noe i 2012 og 2013, til en vekstrate på 1,7 prosent, endte årsveksten for 2014 på 2,1 prosent. Det tilsvarte en befolkningsøkning på om lag 13200 personer. For første gang siden 2007 opplevde Oslo netto innenlandsk flyttegevinst. Altså var det flere nordmenn som flyttet til enn ut av hovedstaden. Selv om brorparten av befolkningsveksten skyldes innvandring, er andelen redusert med 6 prosentpoeng sammenlignet med gjennomsnittet for 2007 til2013. Framover vil befolkningsveksten i Oslo bli noe redusert. Et svakere arbeidsmarked og høye boligpriser bidrar til det. Likevel vil boligmangelen i hovedstaden bli stadig mer prekær. Boligprisene i Oslo vil stige raskere enn landet for øvrig. Hva stopper boligprisveksten? Med stigende boligpriser så langt vi kan se, er det vanskelig å konkludere annerledes enn at boligprisene i Oslo er bærekraftige. Markedet har altså talt. Men markedet kan ombestemme seg. Da er fallhøyden stor. Hvis det er lav rente og boligmangel som forklarer de høye prisene, kan renteoppgang og storstilt boligbygging også gi et stort fall. Renteoppgang i euroområdet ligger imidlertid lang fram i tid. En formidabel økning i boligbyggingen i Oslo er også svært vanskelig å se for seg. Dette er det mange som ser. Det oppleves trygt å kjøpe bolig i Oslo. Det er sannsynligvis riktig. Boligprisene vil stige videre.

5 Normalt høstmarked med stabile leiepriser Anne Lene Søder, Marked, leiebolig N oe færre boligsøkere og flere visninger per utleie er normalt for årstiden. Sett med lange briller er markedet i hovedstadsområdet fortsatt stabilt positivt. Av erfaring vet vi at fra nå og frem til nyttår Stabilt, godt marked er antall boligsøkere noe færre. Det interes- Arbeidsinnvandringen har sunket noe. På sante spørsmålet blir da om forholdet mellom den annen side øker antall flyktninger betyantall tilgjengelige boliger og interessenter i delig, noe som etter hvert vil kunne skape et leiemarkedet stadig er noenlunde i balanse. press i markedet. Samtidig rapporteres det at antall søkere til ledige stillinger i Oslo har Som i de fleste andre bransjer er det sesong- På finn.no kan man se hvor stort utbudet er gått markant opp, på grunn av økt interesse variasjoner også i utleiemarkedet. Før somm- til enhver tid. Vi kan skille mellom alle objek- fra områder der arbeidsledigheten øker. eren snakket mange om at det var overskudd ter, som også omfatter for eksempel rom i Nedskjæringer i oljerelaterte bransjer kan på utleieboliger og at leietakere kunne velge bofelleskap, garasjer og hus, og annonser begynne å skape mer geografisk mobilitet. og vrake. De fleste opplevde nok også at det for leiligheter. krevde en viss innsats å lande avtaler, men Vi tror markedet for boligutleie i Oslo-om- gode boliger ble like fullt utleid til gode priser. På denne tiden i fjor var antall objekter i Oslo rådet i hovedsak vil holde seg stabilt godt 1863, hvorav 1303 leiligheter. Nå er tallene fremover. Noe færre utleieboliger kombinert Oppfatningen av hva som er en god pris 1678 og 1152. Nedgangen i antall averterte med økt tilflytning kan skape ytterligere kan selvsagt variere, men i gjennomsnitt har leiligheter til leie er på rundt 12 prosent. etterspørselspress. nivået holdt seg stabilt. Leien har i grove trekk økt i takt med inflasjonen. I tillegg har eierne De kommende månedene må man riktig oppnådd sterk verdiøkning på boligene, og nok ta høyde for at jobben med å leie ut tar rentene har sunket ytterligere. noe mer tid enn i toppsesongen. De senere årene har gjennomsnittlig antall visninger Selve sommeren ble bra, og viste seg nok en per utleid bolig ligget på 2,7 for perioden gang som en god periode for utleie. Trykket fra september til nyttår. var riktig nok ikke like stort som for noen år siden, men vi opplevde at de aller fleste Å få gode leietakere i hus er imidlertid vik- boliger ble leid ut relativt raskt. tigere enn antall visninger som trengs på forhånd. Et leieforhold som trøbler seg til Deretter har markedet holdt seg bra helt koster krefter og kroner. Kvalitetssikring av frem til nå. leietakere, solide avtaler, sikkerhetstillelse og gode rutiner ved mislighold er avgjørende for Færre om høsten å sikre en trygg og forutsigbar lønnsomhet I Leiebolig lager vi målinger over antall i hele leieperioden. visninger per utleid bolig. I sommer lå gjennomsnittet på 1,8 visninger, som er på nivå med tidligere somre.

6 Leiemarkedet boligpolitikkens glemte kapittel Christian Vammervold Dreyer, adm. direktør i Eiendom Norge N orsk boligpolitikk har først og flyktninger, arbeidsinnvandrere, personer fremst fokusert på boligeierne, som flytter i jobb eller som rett og slett ikke men hva med leietakerne? prioriterer å eie. Norsk boligpolitikk er en suksesshistorie. I Oslo er cirka 94 000 boliger i utleie, i Politiske valg etter andre verdenskrig har overkant av 30 prosent av den samlede skapt den norske boligmodellen, hvor åtte boligmassen. Hele 46 prosent av disse er i av ti eier sin egen bolig. Kanskje verdens privat eie. Kun et fåtall er store profesjonelle høyeste selveierandel. utleiere. Modellen er blant annet skapt av en fra- En av de viktigste årsakene til boligprisveksten dragsrett for gjeldsrenter og generelt lav er at det gjennom mange år er blitt bygget for boligbeskatning, noe som har resultert i at få boliger i forhold til den sterke etterspørselen Norge er et land av boligeiere. som er i markedet. Det viktigste vi kan gjøre er å bygge flere boliger, både for eie og leie. Men hva med leiemarkedet? I feil retning Det norske leiemarkedet er flyktig og frag- Skal det bygges mer, må det være attraktivt mentert. Den profesjonelle boligutleiebran- å investere i bolig. Det motsatte er dessverre sjen er liten, de fleste norske utleieboliger en politisk målsetting. leies ut av privatpersoner. I tillegg kommer studentboliger og en liten andel kommunale I 2012 og 2013 økte de rødgrønne liknings- utleieboliger til sosialt vanskeligstilte. verdien både på primærbolig, sekundærbolig og næringseiendommer. Dagens regjering Et glemt kapitel har økt satsen for sekundærbolig og næ- Leiemarkedet er det norske boligmarkedets ringseiendom ytterligere, til 80 prosent av glemte kapitel. Vi har historisk vært så opptatt markedsverdi i budsjettforslaget for 2016. av å skape boligeiere at leiemarkedet har gått i glemmeboken. Det er ikke alltid riktig Ifølge ny forskning av Jardar Sørvoll og for alle å eie boligen sin selv. Folk lever ulike Hans Christian Sandlie ved Norsk institutt for liv og har ulike behov. I mange livssituasjoner forskning om oppvekst, velferd og aldring er det helt naturlig å leie bolig. (NOVA), bidrar skattesystemet til færre utleieboliger, økte leiepriser og færre pro- Leietakere er studenter, unge par, skilte, fesjonelle og langsiktige aktører. vanskeligstilte, folk som mangler egenkapital,

7 IerOslo cirka 94 000 boliger i ut- leie, i overkant av 30 prosent av den samlede boligmassen, Det er behov for justeringer i beskatningen av sekundærboliger. I dagens regime for saldoavskrivninger blir profesjonelle investeringer i næringseiendom som lager og butikklokaler forfordelt sammenlignet med profesjonelle investeringer i bolig for utleie. En krone investert i næringseiendom gir bedre avkastning enn en bolig for utleie. Hemmer kapitaltilstrømning I tillegg hemmer regimet kapitaltilstrømningen til boligbygging. Investormarkedets rolle i boligbyggingen undervurderes ofte. Dette bidrar med sårt tiltrengt kapital i prosjektmarkedet. Bankene stiller som regel krav til salg av 50 til 60 prosent av enhetene før bygging igangsettes. Profesjonelle investorer bidrar til at spaden kan settes i jorda raskere og flere boliger kan komme ut i markedet. Norge trenger et mer velfungerende leiemarked. Løsningen ligger i harmonisering av avskrivningsreglene i skattesystemet, og å legge til rette for investeringer i boligsektoren. Det vil styre kapital fra annen eiendom til boligutleie og gi Norge flere leieboliger. Vi må ikke glemme nødvendigheten av et velfungerende leiemarked, i hangen etter å skape boligeiere.

8 Andelen profesjonelle investorer øker Håvard Tverdal, salgsansvarlig, Leiebolig S ekundærboliger får økt politisk oppmerksomhet, og likningsverdiene settes stadig opp. Men interessen blant investorene er fortsatt høy, ikke minst blant de profesjonelle. Avkastningen på en utleiebolig er todelt. Eier har en løpende kontantstrøm i form av husleie og nyter godt av eventuell verdiøkning ved et senere salg. Ved første gangs utleie er leieinntektene relativt forutsigbare, men erfaringsmessig må man regne med utskifting av leietakere etter rundt halvannet år. Det gjør fremtidig kontantstrøm mer variabel enn på utleie av næringslokaler, der kontraktene gjerne har lengre varighet. Ved ønske om videresalg av boligen er det potensielle kjøpere både i gruppen som ser etter bopel og investorer som skal leie ut. Kunnskapen om boligmarkedet må antas å være bedre enn for de fleste andre typer investeringsmuligheter. I Oslo eier om lag tre fjerdedeler av den voksne befolkning sin egen bolig. Mange har derfor undersøkt markedet og gjort egne erfaringer før en investering i sekundærbolig blir aktuelt. For næringseiendom er bildet svært annerledes. Her må det antas at bare et fåtall har tilsvarende markedskunnskap og erfaring.

9 Antall tilbudte boliger og behovet for å leie vil trolig holde seg noenlunde i balanse, så lenge utleie avkastningen er akseptabel... Flere profesjonelle eiere Hvis man holder kommunale utleieboliger, studentboliger og utleie i egen bolig utenom, anslår vi at det er sirka 60 000 kommersielle utleieboliger i Stor Oslo. Disse boligene er eid av private og profesjonelle investorer. Andelen profesjonelle eiere er anslått å utgjøre en drøy tredjedel, men er økende. Det vil i neste omgang kunne medføre en profesjonalisering av selve utleiemarkedet over tid. Profesjonelle investorer legger en forventet avkastning til grunn. Som eiere av hele gårder eller boligporteføljer vil de i praksis oftest disponere en egen organisasjon til formålet, eller kjøpe forvaltningstjenester eksternt. Det har vært mange gode grunner til å velge utleiebolig som investeringsobjekt. Det er relativt enkelt å leie ut, rentefradraget har redusert de faktiske kapitalkostnadene og lav likningsverdi har vært gunstig for investorer som er i posisjon for formueskatt. Allikevel har nok den kraftige boligprisveksten vi har hatt siden midten av 90-tallet vært den aller sterkeste motivasjonsfaktoren. Mange tror også på videre oppgang. De senere årene har vi fått et sterkere politisk fokus på sekundærboliger som skatteobjekt. Likningsverdiene er betydelig oppjustert, og foreslås nå ytterlige hevet, til 80 prosent av markedsverdi. Det blir heller ingen stor overraskelse om vi etter hvert havner på 100 prosent. Disse endringene rammer langt fra alle eiere. Mange har høy belåning, og er ikke i posisjon for formueskatt. Allikevel vil oppjusteringene kunne endre utleiemarkedet over tid. Salg eller husleieøkning Vi ser ofte at spesielt hele boliggårder som har vært familieeid i generasjoner, er lavt belånt. En del slike eiere leier ut til rimeligere priser enn markedsleie. Da kan endret ligningsverdi medføre at økningen i formueskatten tvinger frem endringer hos eierne. Husleieøkninger der dette er mulig, er ett alternativ. Salg kan være et annet. kommunale utleieboliger, studentboliger og utleie i egen bolig utenom, anslår vi at det er sirka 60 000 kommersielle utleieboliger i Stor Oslo Vi opplever at de fl este boliggårdene som selges i Oslo, kjøpes av aktører som eier boligeiendom fra før. De vil enten videreføre utleien eller seksjonere og selge leilighetene enkeltvis. Over tid har vi sett en reduksjon i antall hele boliggårder med samlet eierskap. Slike gårder er en knapp ressurs, noe som allerede har gitt betydelige prispåslag ved salg. Gårdene som kjøpes av profesjonelle og forblir i utleie, blir gjerne pusset opp. Resultatet blir ofte bedre arealutnyttelse, med for eksempel flere soverom for å kunne øke leien. Internt i egen portefølje ser vi at hovedvekten av de som selger boliger eier én eller to leiligheter. De som eier mye, kjøper gjerne mer. Hvis dette er representativt for markedet vil det over tid bli færre eiere av utleieboliger. Antall tilbudte boliger og behovet for å leie vil trolig holde seg i noenlunde balanse, så lenge utleieavkastningen er akseptabel og troen på verdiøkning fortsatt er positiv.

10 Mye nytt, men ingen skattebomber Therese Karoline Larsen, partner i advokatfirmaet PwC Forslaget til endringer i skatte- og avgiftslovgivningen i statsbudsjettet og skattemeldingen inneholdt ikke de helt store overraskelser. Spenningen knytter seg i større grad til hva som kan ventes senere. Reduksjonen i skattesats for alminnelig inntekt fra 27 til 25 prosent var i tråd med hva de fl este hadde spådd. Det var også signalene om ytterligere reduksjon til 22 prosent frem til 2018. Ett av tiltakene som foreslås for å dekke provenytapet er skjerpet utbytteskatt gjennom oppjustering av grunnlaget. Bakgrunnen er at man tilstreber lik marginal skattesats på utbytte og lønn, for å hindre preferanse mot å ta ut overskudd som utbytte. For profesjonelle utleiere som eier eiendom i aksjeselskap vil økt skatt på utbytte kunne ha betydning. Grunnlaget for beskatningen oppjusteres med en faktor på 1,15. I 2016 blir effektiv skattesats på utbytte 28,75 prosent, ved at 25 prosent ganges med 1,15. For private eiere skattlegges leien som kapitalinntekt. De unngår denne oppjusteringen av grunnlaget, og får skattesatsen redusert fra 27 til 25 prosent. Utbytteskatten er varslet å bli trappet videre opp til 32 prosent innen 2018 Uttak i 2015? For noen vil økt utbytteskatt aktualisere spørsmålet om uttak allerede i 2015, hvis de har mulighet til det. Hvis man uansett har tenkt til å ta ut penger basert på resultatene i 2015 kan det være litt å spare på å gjøre det før nyttår. Hvis uttaket må gjøres i form av et ekstraordinært utbytte med mellombalanse, og ikke som tilleggsutbytte basert på balansen ved forrige årsskifte, bør man først beregne hva det koster å få en revidert balanse å dele ut fra sett i forhold til hva man sparer i skatt. Dersom man ellers ikke hadde tenkt til å ta ut penger på fl ere år, blir det et spørsmål om nåverdi av skatten. Vi vet at skattesatsen for alminnelig inntekt skal ned, men om og i så fall hvor mye utbytteskatten eventuelt blir skjerpet, vet vi ikke. Et kontroversielt forslag, som også ble diskutert av Scheel-utvalget i fjor, går ut på at aksjonærlån skattemessig skal behandles som utbytte. I denne sammenheng spiller det ingen rolle om lånet er reelt og skal tilbakebetales. Dersom lånet betales tilbake kan beløpet senere tas ut som tilbakebetaling av innbetalt kapital, altså uten ny beskatning. Formue og rentefradrag Scheel-utvalget og andre har fremhevet at fast eiendom bør beskattes hardere enn i dag, men foreløpig er det få slike endringer å spore. Satsen for formuesskatt ble foreslått redusert fra 0,85 til 0,8 prosent, og bunnfradraget økes fra 1,2 til 1,4 millioner kroner. Samtidig skjerpes formuesgrunnlaget for sekundærboliger og næringseiendom igjen, ved en økning fra 70 til 80 prosent av markedsverdi i 2016. For mange vil dette bety at det man vinner på redusert sats og økt bunnfradrag forsvinner ut igjen med økt grunnlag. På forhånd ble det spekulert i om det ville komme forslag til begrensinger i adgangen til rentefradrag. Her ble det kun foreslått innstramminger i dagens regel om avskjæring av renter mellom nærstående parter, med redusert sjablon fra 30 til 25 prosent med virkning fra 2016. En slik reduksjon synes ved første øyekast ikke så omfattende, men ved å regne på det ser man at effekten kan bli merkbar for fl ere. I 2016 blir effektiv skattesats på utbytte 28,75 prosent, ved at 25 prosent ganges med 1,15 Scheel-utvalget foreslo også at eksterne renter skulle omfattes av avskjæringsregelen. Regjeringen har ikke fulgt opp dette nå, men varsler at det kan komme senere. Forutsetningen er at man fi nner en tilfredsstillende løsning for å hindre at fradrag for reelle renter avskjæres. Dette vil også bli vurdert i lys av den internasjonale utviklingen på området.

11 Satsen for formuesskatt ble foreslått redusert fra 0,85 til 0,8 prosent, og bunnfradraget økes fra 1,2 til 1,4 millioner kroner. Scheel-utvalget foreslo å gå fra dagens på royalty, leiebetalinger og renter, lovfestet utleie er i gang. Mange utleiere kan i så fall EBITDA-modell til en EBIT-modell, der man omgåelsesregel, endringer i avskrivningssat- komme i skatteposisjon. Enkelte juseksperter ikke tar hensyn til avskrivninger i beregnings- sene samt lettelser i formuesbeskatningen for har allerede hevdet at en slik beregningsgrunnlaget. Dette er imidlertid ikke i tråd næringsrelatert eller arbeidende kapital. modell ville være lovstridig. med OECDs anbefalinger og Regjeringen Slik vi leser skattemeldingen kan det også opprettholder dagens modell. komme flere endringer. Det legges imidlertid Vi tror man skal være litt varsom med å uttale ikke opp til avskrivninger av boligbygg. Skal utredes nærmere seg for kategorisk om lovligheten. Det er for tidlig å konkludere bastant før vi ser hva det Regjeringen varsler at en rekke forhold knyttet I Oslo planlegger det nye Byrådet å innføre endelige forslaget går ut på. Det vil imidlertid til skatt skal utredes nærmere. Blant temaene eiendomsskatt. Spekulasjonene om hvorvidt ikke være overraskende om en eventuell er en utvidelse av rentebegrensningsregelen, denne kan tenkes å bli fastsatt på basis av sammenlagtberegning blir prøvd rettslig. evaluering av SkatteFunn-ordningen, kildeskatt sammenlagtverdier for flere sekundærboliger til

12 statistikk & prognoser for oslo og akershus

13 mer info om befolkningsveksten i oslo og akershus, finner du på www.utleienytt.no 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* 2016 Fødselsoverskudd Netto, innflytting innenlands Netto, innvandring Folkevekst Befolkningsframskriving (SSB) Befolkningsutviklingen Befolkningen i Oslo økte med 4 368 personer i første halvår av 2015. Nettoinnvandringen var på drøyt 2 370 personer. Befolkningsøkningen var lavere enn samme periode i fjor, med hele 1 480 personer. Det er først og fremst en nedgang i nettoinnvandringen med 1 290 personer som er årsaken til dette. Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse

14 1995 2005 2015 2025 2012-13 2013-14 2014-15 0-19 år 100 066 (21%) 115 346 (22%) 140 202 (22%) 157 140 (21%) 1 920 1 606 2 605 20-39 år 170 081 (35%) 188 505 (36%) 238 219 (37%) 265 496 (36%) 4 159 4 255 4 717 40-59 år 111 324 (23%) 134 677 (25%) 161 995 (25%) 184 222 (25%) 3 032 2969 3 739 60-79 år 78 502 (16%) 66 762 (13%) 85 689 (13%) 109 489 (15%) 1 943 2069 2 498 80 og oppover 23 428 (5%) 24 556 (5%) 21 571 (3%) 25 126 (3%) - 373-402 - 346 Sum 48 3401 52 9846 64 7676 74 1473 10 681 10 497 13 213 Alderssammensetning i Oslo, historisk og framskriving Tabellen viser befolkningens alderssammensetning i 1995, 2005, 2015 og 2025 (SSB framskriving), og endringen i befolkningen de siste tre årene. Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 BNP-Fastlands Norge 3,8 2,3 2,2 1,3 1,8 2,9 2,5 Bruttoinvestering i bolig 10,9 6,4-1,6 0,2 3,5 5,4 4,9 Arbeidsledighetsrate AKU (nivå) 3,2 3,5 3,5 4,4 4,6 4,2 4,1 Årslønn 4,0 3,9 3,1 2,8 2,9 2,8 3,0 KPI 0,8 2,1 2,0 2,1 2,9 2,0 1,8 Norsk økonomi Veksten i norsk økonomi er svak, og arbeidsledigheten har økt mye de siste året. I 2. kvartal 2015 var arbeidsleidigheten på 4,4 prosent ifølge AKU, en økning på 1,1 prosentpoeng sammenlignet med samme periode i fjor. Lønnsveksten kan imidlertid betraktes som god og utlånsrentene har blitt satt ytterliggere ned fra allerede lave nivåer. Kilde: Statistisk sentralbyrå

15 mer info om alderssammensetning og renteutvikling, finner du på www.utleienytt.no 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2006K3 2006K4 2007K1 2007K2 2007K3 2007K4 2008K1 2008K2 2008K3 2008K4 2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 Differanse Styringsrente Utlånsrente inkl. provisjon (Rammelån med pant i bolig) Renteutvikling Vi har hatt seks år med rekordlavt rentenivå. I løpet av året har Norges Bank satt ned styringsrenten to ganger, og styringsrenta var på 0,75 prosent i oktober 2015. Kilde: SSB og Norges Bank

16 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% jan. 04 jun. 04 nov. 04 apr. 05 sep. 05 feb. 06 jul. 06 des. 06 mai. 07 okt. 07 mar. 08 aug. 08 jan. 09 jun. 09 nov. 09 apr. 10 sep. 10 feb. 11 jul. 11 des. 11 mai. 12 okt. 12 mar. 13 aug. 13 jan. 14 jun. 14 nov. 14 apr. 15 sep. 15 Akershus Oslo Boligpriser Boligprisene har fortsatt den sterke veksten fra fjoråret, og i september var boligprisene i Oslo hele 11,1 prosent høyere enn september i fjor. Kilde: Eiendom Norge Finn og Eiendomsverdi AS

17 mer info om boligpriser og igangsatte boliger i oslo, finner du på www.utleienytt.no 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 August2014 August 2015 Akershus Oslo Boligbygging Boligbyggingen har vært stabil de tre siste årene, men falt kraftig i Oslo i 2014. Boligbyggingen har imidlertid tatt seg opp i hovedstaden i 2015, og i perioden fra januar til august ble det igangsatt henholdsvis 1 542 og 2 544 boliger i Oslo og Akershus. I Oslo er dette en økning på drøyt 660 boliger sammenlignet med i fjor, mens det i Akershus er om lag det samme som i fjor. Kilde: SSB

18 3 500 1 600 3 000 1 400 2 500 1 200 2 000 1 000 800 1 500 600 1 000 400 500 200 0 0 feb. 04 jun. 04 okt. 04 feb. 05 jun. 05 okt. 05 feb. 06 jun. 06 okt. 06 feb. 07 jun. 07 okt. 07 feb. 08 jun. 08 okt. 08 feb. 09 jun. 09 okt. 09 feb. 10 jun. 10 okt. 10 feb. 11 jun. 11 okt. 11 feb. 12 jun. 12 okt. 12 feb. 13 jun. 13 okt. 13 feb. 14 jun. 14 feb. 15 feb. 15 Antall usolgte Antall solgte Nyboligsalget Lavt nyboligsalget over lang tid har gitt mange usolgte boliger på markedet. Som følge av økning i salget har beholdningen av usolgte boliger falt noe det siste året, men nivået er fortsatt høyt. I august 2015 var det 2 752 usolgte boliger i Oslo og Akershus. Kilde: ECON Nye boliger, Samfunnsøkonomisk analyse

19 mer info om nyboligsalget i oslo og akershus, finner du på www.utleienytt.no Aug 2014 Oct 2014 Dec 2014 Feb 2015 Apr 2015 Jun 2015 Aug 2015 Oslo vest/sentrum 11% 19% 18% 18% 21% 24% 23% Oslo øst/syd 15% 23% 20% 30% 32% 37% 21% Oslo nord 17% 30% 38% 34% 42% 43% 29% Asker og Bærum 19% 25% 30% 24% 30% 31% 24% Follo 11% 21% 23% 21% 26% 31% 19% Nedre Romerike 13% 19% 23% 23% 32% 30% 16% Øvre Romerike 15% 22% 19% 18% 18% 29% 21% Nyboligsalget Etter en periode med lav aktivitet i nyboligmarkedet, tok salget av nye boliger seg opp i fjor sommer og fortsatte den positive tendensen utover høsten. I 2015 har salget tatt seg ytterliggere opp. I perioden juni til august 2015 ble det solgt 786 boliger i Oslo og Akershus. Salget utgjorde hele 22 prosent av boligene som har vært til salgs i perioden, mot 14 prosent i samme periode i fjor. Kilde: ECON Nye boliger, Samfunnsøkonomisk analyse

ta kontakt for å få tilsendt elektronisk kundeavis. tidligere utgaver av utleienytt Nummer 3-2014 - boligpolitiken neppe bærekraftig - høy utleieaktivitet - slik kan bygårder gi lønnsom utleie - endret skattegrunnlag i 2015 - endring i eierseksjonsloven på høring Nummer 4-2014 - oljeprisfall: Har risikoen økt i utleiemarkedet? - utleie som pensjonssparing - på tide å tenke på selvangivelsen Nummer 5-2015 - balansen i leiemarkedet - norge trenger flere utleieboliger - innvestor - comback www.utleienytt.no