NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup L.nr.: 36131/2017 Arkivnr.: 20130002/L12 Saksnr.: 2013/542 Utvalgssak Detaljregulering for Strandveien 7-11, Mjøndalen Ny 2.gangsbehandling etter 12-12 i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske 15.11.2017 128/17 tjenester Kommunestyret 13.12.2017 114/17 Grunnlag/ juridisk grunnlag for saken Kommuneplanens arealdel, vedtatt 07.10.2015. Vedtak om midlertidig dispensasjon fra gjeldende arealformål, 21.06.2011, (PS 85/11). 1.gangsbehandling etter PBL 12-10, 12-11, dato: 30.03.2016, (PS 24/16). Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Nedre Eiker kommune, 2015-2027, vedtatt 12.10.2016. 2.gangsbehandling etter PBL 12-12, vedtatt dato: 03.05.2017, (PS 42/17). Forhandling av innsigelsen, datert 19.10.2017. Vedlegg 1 Plankart, datert 27.10.2017 2 Planbestemmelser, datert 27.10.2017 3 Planbeskrivelse for detaljregulering. 4 ROS- analyse Utrykkede vedlegg/ på politikerrom: Merknader og brev angående innsigelsen ligger på politikerrommet Sammendrag Forslag til detaljreguleringen av Strandveien 7-11 legger til rette for en utvidelse av næringsområdet nord for Strandveien. Planen endrer arealformål på den nordre delen av Strandveien 11. Både Strandveien 9 og 11 er en del av kulturmiljøet i Strandveien, jf. Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Nedre Eiker kommune, vedtatt 12.10.2016. Strandveien 9 har i denne planen fått vernestatus A og Strandveien 11 har fått vernestatus C. Side 1
Forslaget til detaljregulering for Strandveien 7-11 har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 06.04 18.05.2016. Statens vegvesen (SVV) fikk utvidet frist til 16.06.2016. Det kom inn tre merknader til planforslaget, hvorav en innsigelse fra SVV. Da innsigelsen ikke var løst før 2.gangsbehandlingen av planen var det behov for mekling. I etterkant av 2.gangsbehandlingen ble det sendt begjæring om mekling til Fylkesmannen. I forkant av det avtalte meklingsmøtet ble det foretatt forhandlinger med Statens vegvesen (SVV), der det ble enighet mellom SVV og kommunen ang. innsigelsene. Det ble derfor ikke behov for mekling. I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og planen er så langt som mulig omarbeidet i henhold til disse. Endringene i planen etter offentlig ettersyn og forhandling/ meklingsprosess vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler derfor at planen vedtas slik den foreligger. SAKSUTREDNING Faktaopplysninger/bakgrunn for saken Under gjengis opplysninger og vurderinger fra 2.gangsbehandlingen, som ble vedtatt i utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 03.05.2017 (PS 42/17), med noen tilpassinger pga. reguleringsprosessen. Det er også tilføyd resultatene fra forhandlingene, 19.10.2017 under vurderinger, samt evt. nye opplysninger/ vurderinger av forholdene som kom fram i forhandlingene/ meklingsprosessen. Hensikt med saken. Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling og til slutt endelig vedtak av detaljregulering for Strandveien 7-11 i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens 12-12 framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget (i offentlig ettersyn) og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Bakgrunn Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtok 21.06 2011 at eierne av Strandveien 7, som hadde behov for å utvide næringseiendommen sin, fikk midlertidig dispensasjon for å benytte deler av boligeiendom med gbnr. 13/18 (Strandveien 11) til næringsformål. Vilkåret for dispensasjonen var at eiendommene skulle reguleres. Statens vegvesen ga i forbindelse med denne byggesaken/ dispensasjonen, i brev datert 18.11.2009, tillatelse til plassering av en midlertidig bygning med minsteavstand til E 134 på 16 meter. Planområdet og planstatus Planområdet ligger i Strandveien, i overgangen mellom det etablerte næringsområdet og boligbebyggelsen. (Se illustrasjon 1) I reguleringsplan, MJ 37 Området Strandveien Øst, 20.11.1991 er Strandveien 7 og 9 avsatt til kombinert formål forretning/ kontor/ industri og Strandveien 11 er avsatt til boligformål. Side 2
Planen grenser til detaljregulering for MJ, E 134 Mjøndalen Øvre Eiker grense, midtdeler, vedtatt 08.10.2014. Planområdet er tilpasset denne reguleringsplanen. Byggegrense mot E 134 er 30 meter fra midtlinje, og derfor i tråd med kommuneplanen. I gjeldende kommuneplan er Strandveien 7 avsatt til sentrumsformål og Strandveien 9 og 11 avsatt til boligformål (A). Hensynssoner innenfor planområdet er faresone flom og bevaring kulturmiljø, (se illustrasjon 2). Reguleringsplanen regulerer Strandveien 7 og nordre del av nr. 11 til sentrumsformål. Strandveien 9 og søndre del av nr. 11 reguleres til boligformål og hensynssone «bevaring kulturmiljø». Nordre del av Strandveien 9 reguleres til kombinert bolig/ forretning, bl.a. fordi det er kjøreporter i næringsbygget som har behov for atkomst for bil. Denne reguleringen er i tråd med kommuneplanen. Kommunedelplan for kulturmiljøer og kulturminner, 2015-2027, vedtatt 12.10.2016 Boligområdet i Strandveien (Strandveien 9-27 og 28-36) har i kommunedelplanen fått middels verneverdi (kategori C) som kulturmiljø. Dette kulturmiljøet forteller den eldste historien til Mjøndalen. Hele ni eldre hus eksisterer fortsatt, selv om de fleste er betydelig modernisert. Strandveien 9 er i 1890- åra påbygd med en utkraget overetasje. Denne bygningen er inspirert av datidens nasjonalromantiske dragestil. og er veldig sjelden. Bygningen har fått vernestatus A (svært høy verneverdi). Strandveien 11 er ikke like spesiell og er mindre ivaretatt og har derfor kun fått vernestatus C (middels verneverdi). Det er ønskelig å ivareta dette bygget, særlig med vekt på helhetlig bygningsmiljø i Strandveien. Planområdet Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Pågående planarbeid i nærområdet Reguleringsplan for flomsikring av Mjøndalen Det vurderes å etablere mur langs sørsiden av E 134, men dette er usikkert. Det arbeides for tiden med et nytt planforslag. Områderegulering for Mjøndalen sentrum. Planområdet ligger i sin helhet innenfor det arealet som er avsatt til områderegulering for Mjøndalen sentrum, denne planen ivaretar i størst mulig grad eiendommene innenfor kulturmiljøet i Strandveien. Side 3
Planforslaget Planforslaget består av følgende hovedtrekk: Hensikt med planen: Hensikten med reguleringsplanen er å bevare eksisterende boliger og kulturmiljø ved Strandveien, samt legge til rette for utvikling av næringsvirksomhet innenfor området. Jf. 1 i reguleringsbestemmelsene. Arealformål: Det foreslås å regulere utbyggingsområdet til sentrumsformål (merket BS1 og BS2 på plankartet). Vegetasjonsskjerm (GV) samt boligformål (BB1 og BB2) og kombinasjonsformål bolig/ forretning (merket som BKB). Hensynssoner: Flomfare, støysoner, infrastruktursone (hensyntar kommunal vann-/avløpsledning) og bevaring kulturmiljø. For ytterligere opplysninger vises det til tidligere behandlinger av saken og til planbeskrivelsen, se vedlegg 3. Utbyggingsavtale (UBA) Det er ikke aktuelt med utbyggingsavtale for denne planen. Offentlig ettersyn og høring Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 06.04-18.05. 2016. Statens vegvesen fikk utvidet frist til 16.06.2016, da de ikke hadde mottatt offentlig ettersyn da det ble sendt ut første gang. Det kom i perioden inn tre merknader til planen. Blant disse var det en innsigelse, fra Statens vegvesen. Utvalget for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester vedtok planen 03.05.2017 uten at innsigelsen fra Statens vegvesen var trukket, det ble derfor vedtatt i 2.gangsbehandlingen at det skulle begjæres mekling hos Fylkesmannen i Buskerud. VURDERING Oppfølging av vedtak i 1.gangsbehandlingen Det ble ikke vedtatt noen nye krav/ avklaringer i 1.gangsbehandlingen. Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader/ innsigelse. Tabellen nedenfor viser et sammendrag av merknadene og innsigelsen og rådmannens vurdering av disse: Avsender, dato 1 Buskerud fylkeskommune 13.05.2016 Merknad 1. Automatisk fredete kulturminner er ikke registrert på planområdet, og de anser potensialet for nye funn som lavt. 2. Kulturminnelovens 8 er ivaretatt i bestemmelsene. 3. Det er svært positivt at kommunen følger opp Rådmannens vurdering 1. Tas til orientering. 2. Tas til orientering. 3. Tas til følge. Se nærmere utredning/ vurdering under tabellen, og punktet med nye/ endrete bestemmelser. Side 4
2 Fylkesmannen Buskerud 22.04.2016 3 Statens Vegvesen 15.06.2016 kommunedelplanen for kulturminner og kulturmiljøer, bl.a. med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Foreslår noen suppleringer til bestemmelsene når det gjelder BB1 og BB2. 1. Området er støyutsatt fra både veg og jernbane og ligger innenfor gul og rød sone. De gir et planfaglig råd om å sikre oppføring av regulert støyskjerm med rekkefølgekrav i bestemmelsene. 2. Planområdet er innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Ønsker at det sikres tilknytning i bestemmelsene. 3.Planområdet er sentralt plassert i Mjøndalen sentrum. Kommuneplanen sier minimum 50% BYA for sentrumsområde, planen sier 30% BYA. Anbefaler at planen følger kommuneplanen. 4. Planen har ikke vurdert trafikksikker skolevei for barn og unge. I kombinasjonsformålet bolig/ forretning tillates det flerbruk, med bl.a. uteareal for boligen og varelevering. Vurder behovet for avbøtende tiltak. 5. Det gis planfaglig råd om å utvide bestemmelsen som kun gjelder dokumentasjonskrav om sikker byggegrunn for BS2 til å gjelde for hele planområdet. Innsigelse og oppfølgingsbrev, se vedlegg lagt på politikerrommet. 1. Tas til etterretning. Det er allerede etablert støyskjerm mot E 134 for hele planområdet. Ikke tillatt med boligformål i BS1 og BS2. 2. Tas til følge. Bestemmelse om tilknytningsplikt er 4.2.7. 3. Tas ikke til følge. I bestemmelsenes 5.2.1 står det: Minimum tillatt prosent bebygget areal (%- BYA) er 30 %. Dette er et minimumskrav, og med hensyn til bebyggelsen i kulturmiljøet langs Strandveien mener vi dette er akseptabelt. 4. Tas til etterretning. Omfanget av hva denne planen legger til rette for utvidelse av næringsområdet, er ut i fra næringsområdet i Strandveien som helhet svært liten. Forholdene for trafikksikkerhet og skolevei vurderes som tilnærmet uendret. Bestemmelsen suppleres med krav om fysisk skille til området som brukes til varelevering, 5.3.1. 5. Tas til etterretning. Rekkefølgekravet endres i tråd med kommuneplanens 8.6. Håndtering av denne, se nærmere informasjon under tabellen. Utdypende vurdering av merknader/ innsigelse: Merknad fra Buskerud fylkeskommune Fylkesmannen ber om at det tas inn to nye bestemmelser, en til Strandveien 9 (BB1) som er i vernekategori A og en til Strandveien 11 (BB2), som er i vernekategori C. Rådmannens vurdering: Tas til følge. De to foreslåtte bestemmelsene innehar mange av de samme momentene som er tatt med i bestemmelsene til den nylig vedtatte Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Det vurderes derfor som mest hensiktsmessig å la Side 5
kommunedelplanens bestemmelser gjelde også for denne reguleringsplanen. De to nye bestemmelsene er 5.1.1 a) og 5.2.1 a). Innsigelse fra Statens Vegvesen (SVV: 1) Mangelfull ivaretakelse av framtidig utvidelse for riksveg E 134. Rådmannens svar til innsigelsen, datert 23.08.2016: Kommunen er enig i Statens vegvesens ytring om at arealformålene i reguleringsplan: Detaljregulering, MJ; E 134, Mjøndalen- Øvre Eiker grense, midtdeler, vedtatt 08.10.2014 burde vært innarbeidet i det tilsendte planforslaget. Delene av eiendommene innenfor planområdet som allerede er regulert i den gjeldende planen vil derfor i stor grad bli innarbeidet i forbindelse med 2.gangsbehandlingen av dette planforslaget. Dvs. at sentrumsformålet er trukket sørover, og erstattet med arealformål annen veggrunn teknisk anlegg, dette er i tråd med Detaljregulering, MJ; E 134, Mjøndalen- Øvre Eiker grense, midtdeler, vedtatt 08.10.2014. Se revidert plankart, vedlegg 1. Dette er ikke lenger aktuelt da planområdet er innskrenket. Når det gjelder byggegrense langs E 134 er dette forholdet tidligere behandlet i forbindelse med gjeldende kommuneplan, datert 07.10.2015. I 7.1, pkt. 2 i bestemmelsene står det at: Innenfor sentrumsavgrensningen gjelder følgende: Det tillates ikke nybygg nærmere E 134 enn 30 meter fra senterlinje. Ut i fra dette vurderer kommunen planforslaget å være i tråd med gjeldende kommuneplan på dette området. Kommunen tar deler av denne innsigelsen til følge: Arealformål Annen veggrunn teknisk i gjeldende reguleringsplan for E 134, Mjøndalen Øvre Eiker grense, midtdeler innarbeides i reguleringsplanen for Strandveien 7 11. Byggegrensen på 30 meter til senterlinje for E 134 er opprettholdt i planen. Planforslaget vurderes å være i tråd med gjeldende kommuneplan ang. byggegrense langs E 134. Svar fra SVV, datert 21.11.2016: Kommunen vil bare ta deler av innsigelsen til følge, og vil legge inn vegformål fra «E 134 - midtdeler-prosjektet» inn på planen og med byggegrense på 30 m i henhold til kommuneplanen. Innsigelsen vår går langt utover det kommunen her forsøker å løse. Inntil noen annen vegtrase for E134 måtte bli bestemt må vi forutsette at byggegrensene skal ivareta mulige framtidige utvidelser av dagens veg, f.eks. til 4-felts veg - da trafikkmengdene tilsier dette. Det vil derfor også være et spørsmål om hva som kan tillates av tiltak innenfor byggegrensen. I utgangspunktet krever vi at dette avsettes som grøntareal i planen nå med tanke på framtidige utvidelser av vegen, og slik at internveger, parkering, m.v. må løses lenger vekk fra riksvegen. Innsigelsen opprettholdes. Rådmannens vurdering: Innsigelsen tas fremdeles kun delvis til følge. Rådmannen forholder seg til gjeldende kommuneplan, vedtatt 31.08.2015. Det er tilstrekkelig å regulere i tråd med denne, planlegging av den framtidige utvidelsen av E 134 som Statens vegvesen viser til er ikke formelt startet opp. I meklingsmøte 15.09.2015 om kommuneplanens arealdel 2015-2016 frafalt Statens vegvesen sin innsigelse angående byggegrense mot E 134 i områder med sentrumsformål i Mjøndalen, da kommunen imøtekom kravet om byggegrense på 30 meter mot E 134 for bl.a. å kunne sikre en skjermingssone mot bebyggelse i en reguleringsplan. Rådmannen opprettholder derfor i tråd med meklingsresultatet arealformålet sentrumsformål og byggegrensen på 30 meter til senterlinje. Innenfor byggegrensen er det tillatt med parkering, atkomst o.l. dersom dette ikke er til hinder for trafikksikkerheten på E 134, og det vurderer rådmannen at det ikke er. Arealene er allerede i dag skilt med en Side 6
støyskjerm. Arealformålet Annen veggrunn teknisk anlegg fra detaljreguleringen for E 134, Mjøndalen Øvre Eiker grense, midtdeler tas inn i plankart. Hoveddelen av bestemmelsen innarbeides også. Resultat fra forhandlinger med SVV, 19.10.2017: Statens vegvesen hadde tre underpunkter til denne innsigelsen som de ønsket å forhandle om: 1) SVV: Det må avsettes 2 meter bredt midlertidig anleggsområde slik som i gjeldende reguleringsplan: Detaljregulering for E 134, Mjøndalen Øvre Eiker grense, midtdeler. Rådmannens forslag til løsning: Plangrensen trekkes sørover slik at den går «søm- i- søm» med detaljregulering for E 134, Mjøndalen Øvre Eiker grense, midtdeler. SVV aksepterte rådmannens forslag, og trakk sin innsigelse. 2) SVV: Det må avsettes en 5-10 meter bred buffersone/ hensynssone langs E 134 hvor det skal være restriksjoner ang. parkeringsplasser. Rådmannens forslag til løsning: Et bestemmelsesområde/ bestemmelsesgrense på tre meter avsettes i plankartet. Avstand til E 134 på to meter ligger i gjeldende detaljregulering, MJ, E 134 Mjøndalen Øvre Eiker grense, midtdeler. Avstanden til E 134 er da til sammen 5 meter. Forslag til reguleringsbestemmelse for dette bestemmelsesområdet: 7.5 Bestemmelsesområde/-grense Parkeringsrestriksjoner Ved nye byggetiltak innenfor BS1 og BS2 kan ikke arealet innenfor bestemmelsesområdet benyttes til varig parkering. Nødvendige flomsikringstiltak må avklares nærmere med Nedre Eiker kommune og Statens vegvesen. SVV aksepterte rådmannens forslag, og trakk sin innsigelse. 3) SVV: Atkomst til sentrumsformål må presiseres. Rådmannens forslag til løsning: Atkomst til området er i dag fra Strandveien, dette endres ikke. Atkomstpil fra Strandveien påføres plankartet. SVV aksepterte rådmannens forslag, og trakk sin innsigelse. 2) Mangler tilfredsstillende støyutredning. Rådmannens svar til innsigelsen, datert 23.08.2016: Planforslaget har både inntegnet støyskjerm, og hensynssoner som ivaretar nasjonale støybestemmelser. I gjeldende kommuneplan er gbnr.: 14/412 avsatt til sentrumsformål, dette planforslaget stadfester derfor kun arealformålet for eiendommen. Eiendommen med gbnr.: 13/18 vurderes og som lite egnet til boligformål, både med hensyn til støy, men også atkomstforhold. Da dette er arealer benyttet til næringsbygg, og det i utgangspunktet ikke er ønskelig med etablering av boliger der tas bolig ut av 5.2.2, slik at det ikke tillates støyømfintlig bebyggelse innenfor sentrumsformålet (BS 1-2). Kommunen tar ikke denne innsigelsen til følge. Kommunen mener at støyutredningen er tilstrekkelig, og at Fylkesmannen i Buskerud sine planfaglige råd som innsigelsesmyndighet Side 7
på støy følges opp, da det allerede eksisterer en støyskjerm mot E 134 på eiendommen. På bakgrunn av endringene i reguleringsbestemmelsene 5.2.2 ber kommunen Statens Vegvesen om å trekke sin innsigelse til dette punktet. Minner om at Statens Vegvesen ikke har innsigelsesmyndighet på støy. Svar fra SVV, datert 21.11.2016: Det er Fylkesmannen som har det statlige ansvaret for å påse at retningslinjer for støy følges opp i planer etter Plan- og bygningsloven, og også vurdere avvik. Statens vegvesen kan likevel fremme innsigelser på bakgrunn av manglende støyhensyn, f.eks. som resultat av behandling av byggegrenser til riks- eller fylkesveger, plassering av støyskjermer, eller hensynet til om Staten/fylkeskommunen skal pådra seg framtidige kostnader for støyskjerming av nye bebyggelser i forhold til framtidige vegutvidelser. Ved en framtidig vegutvidelse vil eksisterende støyskjerm her måtte fjernes/endres, og kan ikke tas særlig hensyn til ved fastsetting av støysoner i reguleringsplanen. Dersom boligformål tas ut av områdene BS1 og BS2 blir det noe enklere å gå med på planen. Områdene BKB, BB1 og BB2 kan fortsatt være problematiske, og avhengig av om det blir tilstrekkelig tung og skjermende bebyggelse mot riksvegen. Spesielt synes BB2 å kunne være utsatt for støy på grunn av grøntområdet GV. Innsigelsen opprettholdes. Rådmannens vurdering: Innsigelsen tas fremdeles ikke til følge. Endringsforslaget av 5.2.2 opprettholdes, slik at det ikke er tillatt med boliger innenfor arealene avsatt til sentrumsformål. Resultat fra forhandlinger med SVV, 19.10.2017: Statens vegvesen hadde to underpunkter til denne innsigelsen som de ønsket å forhandle om: 1) SVV: Innregulert støyskjerm må fjernes. Rådmannens forslag til løsning: Regulert støyskjerm ligger i den delen av planområdet som overlapper detaljregulering for E 134, Mjøndalen Øvre Eiker grense, midtdeler. Nå som planområdet er redusert er ikke lenger støyskjerm i plankartet. SVV aksepterte rådmannens forslag, og trakk sin innsigelse. 2) SVV: Det kan ikke tillates boligformål innenfor sentrumsformålet. Rådmannens forslag til løsning: Boligformål er akseptert tatt ut av bestemmelsene tidligere i planprosessen. Reguleringsbestemmelsen lyder som følgende: 5.2 Sentrumsformål BS_1-2 5.2.2 Vilkår for bruk ( 12-7 nr.2) Arealbruk Området kan bebygges med arealformålene forretning/ kontor/ lettindustri/ bevertning. SVV aksepterte rådmannens forslag, og trakk sin innsigelse. Side 8
Særlige vektlagte forhold Følgende er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen: Nyere tids kulturminner og ivaretakelse av kulturmiljøet i Strandveien Arealformål som er i tråd med eksisterende bruk Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Ved eventuelle fremtidige søknader om dispensasjon eller mindre endring i reguleringsplan (MER) bør disse hensynene ikke settes til side. Av tre merknader/ innsigelser er alle helt eller delvis tatt til følge. Rådmannen vurderer derfor at merknadene fra offentlig ettersyn er godt ivaretatt. Dette vurderes som mindre endringer, og det har ikke vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Selv om Statens vegvesen sin innsigelse ikke er løst velger rådmannen å fremme reguleringsplanen for 2.gangsbehandling. Dette gjøres for å få et vedtak av planen i utvalg for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester, slik at det kan startes mekling. Endringer av planforslaget (etter offentlig ettersyn/ meklingsprosess) Med bakgrunn i vurderingene ovenfor har rådmannen gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn/ meklingsprosessen. Endringene som følger: Endring i plankartet: Plangrensen trekkes sørover slik at den går «søm- i- søm» med detaljregulering for E 134, Mjøndalen Øvre Eiker grense, midtdeler. Det tilføyes en atkomstpil fra Strandveien til sentrumsformål (BS1). Endring i bestemmelser (pga. revideringene endres nummereringen av flere av paragrafene): Det er og gjort en del mindre redaksjonelle endringer og tilpassinger. Noen bestemmelser er helt nye, andre har kun blitt revidert/ supplert. 4.1 (Tidligere 7.1) Særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak ( 12-7 nr. 10) Et endret punkt, i tråd med gjeldende kommuneplans bestemmelse 8.6: Ved bygge-, anleggs- og konstruksjonstiltak/ arbeid skal den til enhver tid gjeldende veileder for sikkerhet mot kvikkleireskred fra Norges Vassdrags- og energidirektorat legges til grunn i plan og byggesaksbehandlingen. Et nytt underpunkt: - Tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse, jf. 4.2.7. 4.2.7 Ny bestemmelse: Krav om tilrettelegging ( 12-7 nr. 8) - Tilknytningsplikt Planområdet er innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, og den til enhver tid gjeldende forskrift om tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegg i Mjøndalen, Nedre Eiker kommune, Buskerud gjelder. Pkt. a) tilføyes, pkt. b) og c) erstattes helt og tas derfor ut: b) Boligens fasader skal holdes uendret. c) Originale/ eldre bygningsdeler som vinduer, dører, panel, listverk og taktekke bevares så langt det lar seg gjøre. Dersom eldre bygningsdeler ikke lar seg bevare, skal det lages eksakte kopier av bygningsdelene som skiftes ut. Antikvariske retningslinjer skal legges til grunn. Side 9
5.1.1 a) (Erstatter 4.1.1 a) 5.1.2 a) (Erstatter 4.1.2 a) 5.2.2 (Erstatter 4.2.2) 5.3.1 6.1.1 7.5 Ny bestemmelse er: Utnyttelse og utforming ( 12-7 nr. 1) Boligbebyggelse BB1 Eksisterende bolig skal bevares og tillates ikke revet. Den til enhver tid gjeldende kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer, for A- og B- kategori, gjelder. Pkt. a) erstattes helt. Ny bestemmelse er: Utnyttelse og utforming ( 12-7 nr. 1) Boligbebyggelse BB2 Den til enhver tid gjeldende kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer, for C- kategori, skal gjelde. Arealformålet bolig tas ut, og ny bestemmelse er: Vilkår for bruk ( 12-7 nr.2) Bebygd areal Området kan bebygges med arealformålene forretning/ kontor/ lettindustri og beverting. Vilkår for bruk ( 12-7 nr. 2) Arealbruk Det skal opparbeides et fysisk skille til området som benyttes til varelevering. Tilføyelse: Vilkår for bruk ( 12-7 nr.2) Arealbruk Støyskjermingstiltak tillates innenfor areal avsatt til vegetasjonsskjerm (GV). Bestemmelsesområde/ bestemmelsesgrense Parkeringsrestriksjoner Ved nye byggetiltak innenfor BS1 og BS2 kan ikke arealet innenfor bestemmelsesområdet benyttes til varig parkering. Nødvendige flomsikringstiltak må avklares nærmere med Nedre Eiker kommune og Statens vegvesen. Vurdering av virkning av endringer Endringene i plankart og bestemmelser vurderes som presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn eller parter i saken. Av den grunn vurderes endringene ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Økonomiske konsekvenser Det forventes ingen økonomiske utgifter for Nedre Eiker kommune på bakgrunn av denne reguleringsplanen. Barn og unges interesser Planen berører i liten grad barn og unges interesser da denne planen ikke legger opp til ny boligbebyggelse, forholdene til trafikksikker skolevei vurderes plandokumentene/ saksframlegget. Miljøkonsekvenser For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt i saken. Hensikten med reguleringsplanforslaget er å bevare eksisterende boliger og kulturmiljø ved Strandveien, samt legge til rette for utvikling av eksisterende næringsvirksomhet. Planområdet er tidligere regulert og utbygd, og består av bygninger, hager og asfalt. Det er ikke funnet noen registreringer eller gjort noen funn i felt som tyder på at det finnes verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Side 10
Reguleringsplanen legger derfor ikke til rette for inngrep som vil medføre at naturmangfold blir påvirket i positiv eller negativ retning. Fordi naturmangfold ikke blir berørt av planforslaget og det ikke kan påvises effekter av tiltak på verdifull natur, legges det til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldlovens 8-12. Planen åpner ikke for ny støyende aktivitet/ virksomhet. HMS/Folkehelse Det er innarbeidet en hensynssone for bevaring av kulturmiljø for å ivareta de bygningene som er en del av kulturmiljøet i Strandveien. Dette gjør at dette boligområdet i Strandveien fortsatt er et hyggelig sted å gå tur. Vurdering og konklusjon I sum vurderer rådmannen planforslaget som godt utredet. Innkomne merknader er tatt hensyn til på en god måte og innsigelsen fra Statens vegvesen er løst. Endringer som er gjort i tråd med merknader/ innsigelse fra offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Politisk handlingsrom Et vedtak etter plan og bygningslovens 12-12 foreligger i to mulige alternativ. Enten vedtas planforslaget slik det foreligger, med de justeringene som er gjort i forbindelse med merknader og innsigelse til offentlig ettersyn. Eller hvis Utvalg for Sentraladministrasjonen og tekniske tjenester er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Alternativ 1: (enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett) Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar Utvalg for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester detaljregulering for Strandveien 7-11 med plankart og - bestemmelser datert 27.10.2017. Alternativ 2: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 sender Utvalg for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester planforslaget for Strandveien 7-11 tilbake til rådmannen for ny behandling. Utvalg for Sentraladministrasjonen og tekniske tjenester gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Tiltaket er i tråd med arealformål i gjeldende kommuneplan. Utvidelse av næringsvirksomhet innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn, da nødvendig infrastruktur som intern kjørevei, parkering, hensyn til kulturmiljøet i Strandveien, vegetasjonsskjerm og støyskjerming ivaretas i planforslaget. Side 11
Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Strandveien 7-11 med plankart og - bestemmelser datert 27.10.2017. Begrunnelse for vedtaket er at: Tiltaket er i tråd med arealformål i gjeldende kommuneplan. Utvidelse av næringsvirksomhet innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn, da nødvendig infrastruktur som intern kjørevei, parkering, hensyn til kulturmiljøet i Strandveien, vegetasjonsskjerm og støyskjerming ivaretas i planforslaget. Planen vurderes ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 15.11.2017: Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 15.11.2017: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Strandveien 7-11 med plankart og - bestemmelser datert 27.10.2017. Begrunnelse for vedtaket er at: Tiltaket er i tråd med arealformål i gjeldende kommuneplan. Utvidelse av næringsvirksomhet innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn, da nødvendig infrastruktur som intern kjørevei, parkering, hensyn til kulturmiljøet i Strandveien, vegetasjonsskjerm og støyskjerming ivaretas i planforslaget. Planen vurderes ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Side 12
Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Behandling i Kommunestyret - 13.12.2017: Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Innstillingen fra utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret - 13.12.2017: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Strandveien 7-11 med plankart og - bestemmelser datert 27.10.2017. Begrunnelse for vedtaket er at: Tiltaket er i tråd med arealformål i gjeldende kommuneplan. Utvidelse av næringsvirksomhet innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn, da nødvendig infrastruktur som intern kjørevei, parkering, hensyn til kulturmiljøet i Strandveien, vegetasjonsskjerm og støyskjerming ivaretas i planforslaget. Planen vurderes ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12, samt forvaltningslovens 28. Klagefristen er 3 uker fra mottatt kunngjøring etter forvaltningslovens 29. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Side 13