BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201217219/78 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ARBO Dato: 26.05.2017 Arna, Gnr. 295, Bnr. 133 m.fl., Lono, Reguleringsplan Arealplan-ID 63110000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Planavgrensningen er i kartutsnitt vist med svart stiplet linje og i ortofoto med rød stiplet linje. Bakgrunnen for planarbeidet er å tilrettelegge for boligbygging. Området ligger sør i Arna bydel, nord for Moldalia, og er i stor grad bebygd med eneboliger og tomannsboliger og noen firemannsboliger. Planforslaget legger til rette for oppføring av 5 firemannsboliger og 1 enebolig, totalt 21 nye boenheter. Byggehøydene varierer fra 2 til 3 etg. Planområdet deles av Skåldalselven. Området har en høy fjellrygg i øst som medfører en betydelig risiko for steinsprang og snøras. Sørvest for planområdet ligger en kolleformasjon. Utnyttelsesgraden er beregnet til 50 % BRA samlet for alle nybygg, iberegnet parkering og fellesarealer. Omtrent halvparten av boligene får universell adkomst og tilrettelegges for universell utforming. Ett bygg får parkeringskjeller og blir på 3 etg. To av firemannsboligene får felles parkering under den ene boligen. De resterende boligene får overflateparkering. Adkomst i planforslaget er løst med 3 veier som fører inn til 3 forskjellige og adskilte områder. Fra nord er det adkomst til 2 firemannsboliger. Fra vest er det adkomst via Moldalia til 2 firemannsboliger og fra sør er det adkomst til 1 enebolig og 1 firemannsbolig. Økning i ÅDT for Moldalia er beregnet til 52 og økning i ÅDT for nordlige del er beregnet til 32. Side 1 av 11
Veiene i planområdet og tilkomstveier til planområdet er av varierendekvalitet og mangler stort sett fortau. Planområdet er utsatt for ras fra øst og flomfare fra Skåldalselva som går igjennom planområdet. Planstatus. Planområdet er uregulert. I kommuneplanens arealdel (KPA) er området avsatt til Bebyggelse og anlegg og landbruk-, natur-, og friluftsområde (LNF). Forholdet til ny KPA. I forslag til ny KPA er området avsatt til «øvrig byggesone», sone 4. I denne sonen er det foreslått at det ikke tillates vesentlig nybygging, men kan tillates eneboliger eller tomannsboliger. Grad av utnytting er foreslått til 40 %. Planforslaget er ut fra dette ikke i samsvar med forslag til ny KPA. Planprosess. Oppstartsmøte ble avholdt 1.november 2012. Det ble varslet oppstart 19.mars 2013. Planforslag ble førstegang mottatt den 5.desember2014. Planforslaget var da mangelfullt. Etter dette har det vært dialog med plankonsulent for å få inn et komplett og korrekt fremstilt planforslag. Den 5.april2017 mottok fagetaten et komplett planforslag. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg 4. Merknader til varsel om oppstart av planarbeid: Til varsel om oppstart kom det inn 12 merknader fra offentlige etater, her er også BIR medregnet og 2 private merknader. En kort oppsummering av de som sendte inn merknader og et utdrag av de viktigste merknadene er oppsummert under. Her er navn på de som er kommet med merknader samt et utdrag av de viktigste merknadene. Se forslagsstillers merknadsskjema for mer informasjon. Statens vegvesen (SVV). SVV mener planområdet må utvides mot nord for å kunne etablere en sammenhengende gang- og sykkelvei fra planområdet til Stephansens vei. Kryssing av fv. 580 Hardangervegen inngår som en del av skolevegen for mange barn allerede i dag. Krav til planskilt kryssing kan bli aktuelt. Hordaland Fylkeskommune. Se merknadsskjema. Fylkesmannen i Hordaland. Påpeker at det må planlegges med lav utnyttelse da området ligger marginalt til når det gjelder kollektivtilbud og andre daglige servicetilbud. Samtidig må utbyggingen avgrense og innordne seg landskap og terreng. BKK nett. Se merknadsskjema. Side 2 av 11
Norges vassdrag og energidirektorat (NVE). I Skrednett sine aktsomhetskart er deler av planområdet definert som potensielt fareområde steinsprang og snøskred. Det betyr i første omgang at det må gjøres en nærmere vurdering av skredfaren i forbindelse med planarbeidet. Bergen brannvesen. Se merknadsskjema. Bergen kommune Byantikvaren. Planområdet omfatter flere viktige kulturminner, blant annet et gammelt veifar, en demning tilknyttet Janus og et stort våningshus fra tidlig 1900-tallet. - En utbygging må ta hensyn til de eksisterende kulturminnene i området. - Kulturminner innenfor planområdet må også dokumenteres og konsekvenser av planlagte tiltak må klart fremgå. Bergen kommune Bymiljøetaten (grønn etat). Skådalselva renner gjennom planområdet og inngår i Arnavassdraget som er et av 10 prioriterte vassdrag i Bergen. Grønn etat forutsetter at tiltaksforbudet i 20-metersbeltet til vassdrag i byggeområder tas hensyn til i det videre planarbeidet. I kommuneplanens arealdel (2010) er det også markert inn en 10 meters buffersone langs med et historisk veifar som følger elven. Bergen kommune Bymiljøteaten (trafikketaten) Trafikksikkerhet skal være en del av planarbeidet og beskrives i eget, med fokus på myke trafikanter og universell utforming. Det må planlegges gode løsninger for fortau, gang- og sykkelveier til, langs og gjennom planområdet. Fotgjengerfelt og krysningspunkt skal vurderes spesielt. Bergen kommune vann- og avløpsetaten. Se merknadsskjema. Bergen kommune barn- og unges representant. Påpeker viktigheten av at barn og unges interesser utredes tilstrekkelig. BIR Se merknadsskjema. Einar Otto Stephansen. Krever at reguleringsplanen tar hensyn til gamle veiretter til eiendommer slik at avdelt parsell av 295/92, som ikke inngår i planområdet, kan oppnå ny veiløsning til, og gjennom, det området som inngår i planområdet. Diverse beboere i Hardangervegen. Uttaler at området hvor det søkes om privat reguleringsplan i hovedsak består av eneboliger og en naturlig utbygging av området vil derfor være eneboliger. Helhetlig plan for skolevei, etablerte stier, samt leke- og friareal må ivaretas. Merknader til begrenset varsel om utvidelse av planområdet: Planområdet er utvidet for å ta med seg området som er utsatt for ras. Til dette varselet er det kommet merknad fra blant annet BIR, Statens vegvesen, Byantikvaren, Bymiljøetaten og NVE. Side 3 av 11
Viktige merknader: - NVE fraråder bygging i rasutsatt område. Statens vegvesen krever at planområdet utvides til å omfatte krysset fra Hardangervegen. Ser på det som mest hensiktsmessig om krysset i sør benyttes som adkomst, og at en i planarbeidet sørger for at adkomst fra nord stenges fysisk for kjørende. Viser til tidligere uttalelse hvor vegvesenet påpeker at planområdet bør utvides mot nord for å kunne regulere en sammenhengende gang- og sykkelforbindelse fra avkjørsel til planområdet og frem til krysset mot Stephansens vei. BIR vil at det skal utarbeides en renovasjonsteknisk avfallsplan, RTP, og det må forventes krav om etablering av moderne avfallsanlegg for planområdet. Planen skal være godkjent av BIR som del av plansaken. For mer detaljert beskrivelse av merknader se vedlegg 5 og 6. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig, med unntak av boliger plassert i rasutsatt område. Fagetaten har hatt flere runder med plankonsulent for å få tilfredsstillende planmateriale til å legge ut til offentlig ettersyn. Fagetaten har besluttet, til tross for at de har noen uavklarte punkter, å legge ut sist mottatte versjon på offentlig ettersyn. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse vedlegg 4. Hovedformål Formålet Bebyggelse og anlegg i KPA2010 åpner generelt for en boligutbygging i dette området. Det er i tillegg gitt andre føringer for formål bolig som også må tilfredsstilles før et areal vurderes som egnet til en utbygging. Planforslaget foreslår boligbygging på områder som fremstår som restarealer i et etablert boligområde. Noen av de gjenstående arealene fremstår som mindre godt egnet for bygging og planprosessen vil avklare om prosjektene lar seg realisere. En hovedutfordring gjelder de områdene hvor selve rassikringen skal skje langt oppe i en fjellskråning med vanskelig adkomst. Ulempen vedlikehold og kostnader knyttet til sikringstiltak vil gi for fremtidige beboere bør i størst mulig grad unngås. Det vises til avsnittet om Steinsprang og ras Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Utnyttelsesgraden varierer fra 50 % til 100 % på arealer avsatt til boligformål. % BRA for alle nye bygg beregnet etter T 1459 grad av utnytting er gjennomsnittlig 50 % BRA iflg. utregningen til plankonsulent. Planforslaget foreslår en boligtype og størrelse som er mye det samme som finnes i området i dag; eneboliger, tomannsboliger og noen firemannsboliger. Alle de nye boligene er foreslått med pulttak. I det vesentligste har alle de etablerte boligene valmet tak eller saltak. Planforslaget bryter således med områdestrukturen på dette punktet, men fagetaten ser det som positivt at nye bygg representerer sin egen tid og bidrar til fornying av arkitektur og boligmasse. Fagetaten har ingen merknader til boligstørrelser og boligtype. I BFS07 er det planlagt en enebolig. Her blir det mye murer og skjæringer pga tomtens egenskaper. Et noe mindre og mer tilpasset prosjekt vil passe bedre på denne tomten. Side 4 av 11
Uteoppholdsareal Planbeskrivelsen viser til at det er et krav på 1250 m² uteoppholdsarea. Det er i planen satt av 1911 m² areal til uteoppholdsareal. Fagetaten vurdere disse arealene til å ha tilfredsstillende kvalitet i henhold til gjeldende regler. Se planbeskrivelsens pkt8.6 Universell utforming. Det legges opp til at halvparten av boligene får universell utforming. Se Planbeskrivelsens pkt.8.5. Naturmangfold. I planbeskrivelsen er det redegjort for planforslaget påvirkning med hensyn til naturmangfoldsloven og konkludert med at det en ikke kan se at planforslaget vil ha vesentlig virkning på naturmangfoldet i området. Se planbeskrivelsens pkt. 9.12. Trafikkløsninger Planforslaget har 3 veier som fører inn til 3 forskjellige og adskilte områder i planen. Fra nord er det adkomst til 2 firemannsboliger. Fra vest er det adkomst via Moldalia vest til 2 firemannsboliger og fra Moldalia sørøst er det adkomst til 1 enebolig og 1 firemannsbolig. Økning i ÅDT for Moldalia er beregnet til 52 og økning i ÅDT for nordlige del er beregnet til 32. Veiene i planområdet og tilkomstveier til planområdet er av varierende kvalitet og mangler stort sett fortau. Det er to broer i planområdet som er veldig smale; henholdsvis 2,85 m bredde og 3,0 meter bredde. Planområdet ligger langt fra gode kollektivtraseer. Nærmeste kollektivtrasé er i fv. 580 Hardangerveien. Fagetaten anser området som bilbasert, men fordi det er 3 adkomstveier til planområdet blir trafikkøkningen noenlunde likt fordelt på de 3 veiene. Det største problemet er at det ikke finnes fortau langs veiene i planområdet. Veier og broer i planområdet er smale og har varierende bredder fra 2,5 meter til 3,5 meter. Planforslaget må redegjøre for behovet for eventuelle utvidelser av veier og broer samt etablering av fortau. Utsnitt fra illustrasjonsplan viser stigningsforhold 1:6. Dvs en bratt bakke opp Moldalia til Moldahaugane. Det er dårlig sikt når man svinger av fra Moldahaugane og kjører opp fra Moldalia.. Side 5 av 11
Stigningsforhold fra Moldalia til krysset Moldahaugane og Moldalia har en stigning på 1:6 opp til krysset. Dette gir et uoversiktlig og bratt kryss. Fagetaten er usikker på om det er forsvarlig med økt bruk av dette krysset, og om det må gjøres tiltak. Dette må løses før 2.gangsbehandling. Opp Moldalia til Moldahaugane.bratt og uoversiktlig. Steinsprang og ras Det legges opp til bygging av 2 firemannsboliger samt etablering av vei og parkering i et rasutsatt område. Fjellet er oppsprukket og det er mange store løse blokker høyt opp i fjellskråningen. Man finner store blokker som er løse og hviler på små trær eller hviler på jordmasser. Jordmassene har tydelige merker som viser at massene siger. Sikringsplanen viser at store deler av fjellet må sikres med bolter og nett. For å få dette til må fjellsiden renskes for jord, busker og trær. Bredden på rasutsatt område er ca.170 meter bredden er 80 meter og høydeforskjellen fra øverst til høyde på veier og parkering er ca. 81 meter. Fagetaten har vært på befaring og ser at det er betydelig mengder med jord og løse steiner i stort sett hele det rasutsatte området. Det blir mye masser og stein som må fjernes. Fjellsiden er dekket av einerbusker og småbjørk. Dette må også fjernes. Fjellsiden vil få et helt nytt preg med nett og bolter. Hele hensynssonen for ras utgjør ca. 13.900 m². Rasrapporten konkluderer med at som sikring mot ras kan det renskes, boltes og føres opp jordvoll. Det er senere konkludert med at jordvoll ikke vil la seg gjennomføre fordi det ikke er plass. Det er planlagt bolting av løse blokker, utrensking av løse stein og jordmasser og montering av nett på fjellet. På grunn av at det ligger mye stein og jordmasser oppå fjellet er det usikkert hva som er under og hvor mye som må fjernes av masser og hvor mye som må boltes. Illustrasjonen som er laget av sikringsområdet er basert på en observasjon av det det man kan se i dagen og kun veiledende. Endelig behov for sikring vites ikke før fjellsiden er rensket for jord og løse steiner, og geolog har vurdert området jf. geolog hos multiconsult. For mer info se vedlegg 7 angående ras. Side 6 av 11
Ifølge plankonsulent utgår jordvoll som sikring. Fagetaten gjør oppmerksom på at dersom det allikevel skal legges opp til jordvoll må dette inn i illustrasjonsplan. Området for plassering av jordvoll må vises i plankart som hensynssone. Fagetaten ser at sikringsarbeidene vil få betydelige estetiske konsekvenser, og har flere ganger bedt om beskrivelse av dette arbeidet og hvordan dette vil bli seende ut, men ikke mottatt noe slikt materiale. Dette må leveres til 2.gangsbehandling. Det er tydelig at fjellet er porøst og det stilles spørsmål ved om det er mulig å sikre fjellet tilfredsstillende med bolter og nett bare på deler av fjellet og ikke hele kildeområdet for steinsprang. Rassikringsplanen er bare veiledende og det må tas høyde for at hele fjellsiden må rassikres med bolter og nett. Fagetaten ser at sikringsomfanget kan bli stort og krevende. Det vil bli kostbart og krevende å vedlikeholde og estetisk utfordrende. Fagetaten mener byggene i rasutsatt område må tas ut av planforslaget. Antatt område for rassikrin.pga mye masser er rassikringsomfanget usikkert fordi mesteparte av fjellet er dekket med løsmasser og det er vanskelig å si noe sikkert før dette er fjernet. Side 7 av 11
Grønnstruktur/ barns interesser I planbeskrivelsen er det beskrevet at det ikke er spor av barns bruk og at tiltaket ikke vil berøre barns bruk av området Vi har vært på befaring i mai 2017 og det er tydelige spor av barns bruk og lek i området. Bildet til venstre viser spor av barns lek i BKS01. Bilde til høyre antagelig i fellesområde f_but02. Det er mulig disse sporene av barns lek ikke var der da saken ble startet opp, men de var der når planforslaget ble mottatt. Det mangler derfor en tilfredsstillende redegjørelse for barns bruk av området og hvordan barns bruk av området ivaretas. Er det behov for erstatningsareal? Dette må inngå i planbeskrivelsen, og ev. behov for erstatningsareal skal være avklart før innlevering av et planforslag til 2.gangsbehandling. Planens påvirkning for solforhold for naboer. I planbeskrivelsens pkt 9.4 er det beskrevet at planforslaget ikke har særlig påvirkning for naboer, hverken utsikt eller solforhold. Ifølge soldiagrammer som er utarbeidet av plankonsulent vil bygg på BKS04 gi skygge på store deler av uteareal for Moldalia 12 B etter ca. kl. 19 fra 20. mai, og etter ca. kl. 19.30 fra 20.juni. Det betyr at de mister 2 timer kveldsol i sommerhalvåret. Utenom denne perioden er det ikke sol der på dette tidspunktet. Utenom disse tidene er det sol på eiendommen når det er sol i området. Fagetaten legger til grunn at dette er innenfor det som naboer må tåle av endringer når det bygges på naboeiendommen. Trafikk i byggeperioden. Det er utført en masseberegning for planområdet. Det er beregnet 4186 m³ overskuddsmasse som skal fjernes. I tillegg kommer tilkjøring av pukk og grus til byggegroper, drenering o.l. Rundt regnet vil dette utgjøre ca. + 4500 m³ masse som skal enten ut eller inn. Ett lass utgjør ca. 8 m³ som igjen betyr 563 lastebillass som igjen betyr ca. 1126 kjøringer t/r. Dette er betydelig mye anleggstrafikk på smale og dårlige veier uten fortau. Her er det skolevei for barn. Planforslaget må vise hvordan dette kan løses på en forsvarlig måte. Dette må tas med til 2.gangsbehandling. Planfremstilling Fagetaten har valgt å legge planforslaget ut på høring til tross for at det har mangler. Disse må løses før planforslaget sendes inn til 2.gangsbehandling: - Planbeskrivelsen må inneholde en redegjørelse for barns bruk av området og hvordan dette ivaretas. Side 8 av 11
- Avstand til vassdrag i område GN08 er mindre enn 20 meter. Her må plankartet rettes opp slik at avstanden blir minimum 20 meter. - Trafikksikringsplan i byggeperioden må tas inn i planbestemmelsene. - Det anbefales at bygninger i rasutsatt område utgår. Det er viktig å få frem de visuelle konsekvensene av rassikring. Illustrasjon av dette må utføres på skråfoto eller foto av sikringsområdet. - Planbeskrivelsen konkluderer med at økningen av trafikk er så liten at det ikke er nødvendig med tiltak. Med tanke på stigningsforhold, bredder og kvalitet på veiene ser fagetaten behov for at dette utdypes nærmere før 2.gangsbehandling. - Forslag til reguleringsbestemmelser må bearbeides. Se fagetatens kommentarer. - Plankart: alle områder i 20 metersbeltet langs skåldalselven må få status GN - Bredde på veier og broer. Er bredde vist som gjeldende bredde eller bredde etter utbedring? Veier bør ha en bredde på 4 meter 3,5 meter vei + 2 x veiskulder på 0,25 meter. Planforslaget er uklart på dette punktet. - Formålet GN er ikke tegnet inn alle steder i 20-metersbeltet. Byggeområdet BKS01 og 02 er flere steder nærme vassdraget enn 20 meter. I nord det kun 16 meter fra byggeområdet til vassdraget. Fagetaten regner med at dette er en glipp og at dette vil bli rettet opp i før 2.gangsbehandling. - I planområdet er det en liten bygning som er forutsatt revet. Det er ikke levert kulturminnedokumentasjon på denne bygningen. Fagetaten har fått kommentar fra Byantikvaren om at det må lages en kulturminnedokumentasjon på dette bygget. Dette må løses før 2.gangsbehandling. - Hvor areal til sykkelparkering skal løses må fremkomme av plankart eller illustrasjonsplan og reguleringsbestemmelser.. Dette må tas med til 2.gangsbehandling. Bestemmelser: Pkt. 2.6.1 Bestemmelse om avbøtende tiltak ved terrenginngrep. Denne bestemmelsen er for upresis og er uegnet til bruk i byggesaken. Denne må presiseres. Hva skal avbøtes og hvordan skal det avbøtes må fremgå tydeligere. Pkt. 3.1.1, første ledd. Det bør tilføyes: Rassikringsarbeidet skal være ferdigstilt og ha ferdigattest før det gis igangsettelsestillatelse for boliger. Pkt. 3.1.1, andre ledd. Det bør tilføyes: Grunnundersøkelser og tiltak som er nødvendige ifølge undersøkelsen skal være gjennomført før det gis igangsettelsestillatelse for boliger. «anbefales» byttes ut med «skal». Nytt pkt 3.1.5: Veier og broer skal være opparbeidet i henhold til dimensjonering i reguleringsplan før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Pkt. 8.2.1 «må vurderes» endres til «skal gjennomføres» Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Side 9 av 11
Bygging i rasutsatt område ((BKS01 og BKS 02). Her må den videre prosessen avklare om det er forsvarlig å bygge her, og hvordan dette vil se ut. De usikkerheter som ligger til grunn nå medfører at fagetaten finner at BKS01 og BKS02 bør utgå som byggeområde i sin helhet pga rasfare og at de omfattende sikringstiltakene vil medføre et omfattende inngrep i naturen som gir et lite godt estetisk uttrykk da store områder vil måtte renses, boltes og får montert nett. For øvrig viser vi til merknadene i fagetatens kommentarer ovenfor. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 10 av 11
Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Arna, gnr. 295, bnr. 133 m.fl., Lono, Arealplan-ID 63110000 Siste revisjonsdato plankart: 06.06.2017 Siste revisjonsdato bestemmelser: 31.03.2017 2. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Fagetatens kommentarer i dette fagnotatet må finne sin løsning før 2.gangsbehandling. Fagetaten anbefaler at bygninger i rasutsatt område tas ut av planforslaget PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg til dok.nr.78: 2. Plankart datert 28.03.2017 3. Reguleringsbestemmelser, datert 31.3.2017 4. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 31.03.2017 5. Merknadsskjema varsel om planoppstart, datert 04.12.2014 6. Merknadskjema for utvidelse av planområdet datert 06.12.2019 7. Rasrapport datert 07.11.2014 8. Snitt datert 28.03.2017 9. Snitt datert 24.03.2017 10. Illustrasjonsplan datert 28.3.2017 12. Snitt datert 08.03.2017 13. Snitt datert 24.03.2017 14. 3D illustrasjon 15. Sol og skygge ny situasjon 16. Sol og skygge eksisterende situasjon Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201217219 Side 11 av 11