SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Fuglestad, BYGGA Arkiv: GBNR 70/33 Arkivsaksnr.: 11/332-2 NYE BOLIGER PÅ FURULUND G/BNR. 70/33-675 TELEMARK BYGGUTVIKLING AS Rådmannens forslag til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Bygningsrådet gir med hjemmel i pbl. 20-1 rammetillatelse for å rive eksisterende bygningsmasse på Furulund, gbnr. 70/33-675, og for å bygge en 4-mannsbolig, en 3- mannsbolig, fire 2-mannsboliger og et felles garasjebygg i regulert område B2 og FS. Med hjemmel i samme lovs 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplanen fo rå bygge erstatningsbygg i område FS, og for å øke antallet boenheter til 15 i de to områdene. Tillatelsen gis på følgende vilkår: 1. Tinglyst veirett må være sikret, og veiavtale med andre brukere av veien etablert. 2. Avstanden mellom 8-mannsboligen til Nordbølia Borettslag og 2-mannsboligen må være 8m for også å gi plass til regulert stiforbindelse. 3. Avstanden mellom 4-mannsboligen og leiligihetsbygget til Sameiet Helleutsikten må være 8m for også å gi plass til regulert stiforbindelse. 4. Et garasjebygg med plass til 8 biler må inngå i prosjektet og plasseres midt mellom 3- mannsboligen og 4-mannsboligen. 5. 3- og 4-mannsboligene må legges slik i terrenget at mønehøyden ikke overstiger kote 75. 6. Lekeplassen må planeres/opparbeides og ferdigstilles sammen med prosjektet. 7. Det innvilges dispensasjon fra bestemmelsen i TEK 97 10-32 for 5 av leilighetene. 8. Korrigert situasjonsplan og tegning av fellesgarasje vedlegges søknad om igangsettingstillatelse. Nabomerknader er i det vesentlige etterkommet. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under hjelpeoverskriftene nedenfor denne linja Kragerø, den 1. mars 2011 Arnt Rugseth Bygningssjef
SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: KSH Concult, Telemark Boligutvikling AS, Sameiet Helleutsikten v/bjørn Hansen, Liv Marit og Øyvind Torgersen, Nordbølia Borettslag v/ Astrid Haukenes, Astrid Kristine og Per E. Næss. Som trykte vedlegg følger: Utsnitt av reguleringskart. Situasjonsplan. Tegninger. Foto av eksisterende bygningsmasse. Saken og de trykte vedleggene er elektronisk tilgjengelig på Kragerø kommunes hjemmeside. Følgende dokumenter finnes i saksmappen: Komplette søknader om rammetillatelse for 4-mannsbolig, 3-manns bolig og 5 2-mannsboliger. Bakgrunnen for saken Kommunen mottok søknad om rammetillatelse fra KSH Concult pva. Telemark Boligutvikling AS 14 02 11. Jim Wilhelmsen er fortsatt eier av eiendommene som skal bebygges. Saksbeskrivelse Furulund er et begep på Helle. Her ble det i 1911 startet byggearbeider med et sanatorium for tuberkulosepasienter. Det ble tatt i bruk i 1913. Etterat denne bruken opphørte, var Furulund alders- og sykehjem i en årrekke. Det ble i denne perioden (1964) også bygget en betjeningsbolig med vaskeri. I betjeningsboligen var det 5 hybler og en leilighet for vaktmester. Da denne driften opphørte, ble hovedbygningen bygd om til 5 leiligheter, og betjeningsboligen til to. Det ble utarbeidet reguleringsplan for Helle sentrum i 1999 og godkjent i 2000. Denne planen grenser opp til planen for Nordbøfeltet. På del av Furulundeiendommen ble det regulert inn to 3-mannsboliger. Tidligere driver av Furulund bodde på dette tidspunkt fortsatt i sin bolig på eiendommen, og hovedbygningen og betjeningsboligen var som nevnt innredet til leiligheter og bebodd. Disse ble derfor reguler til frittliggende småhusbebyggelse. I felt B3 var det reguler til 3 enheter, men det ble gitt dispensasjon fra planen for å bygge fire for Sameiet Helleutsikten. Disse ble ferdigstilt i 2007. I felt B1 var det regulert til 8 enheter og disse ble bygd i 2004, Nordbølia Borettslag. På sydsiden av Furulund ligger aldersboligene Furubo. Det er satt av et stort areal til lekeplass langs veien som i forlengelsen møter veien til Helle skole. Det søkes nå om å rive eksisterende bygningsmasse på Furulund, og føre opp en 3- mannsbolig, en 4-mannsbolig og 5x 2-mannsboliger i rekke, de to sistnevnte som dispensasjon i fra planen. Tiltakshavers beregninger for utbyggingen av området sier dem at
det er viktig for å få gjennomført utbyggingen på en økonomisk betryggende måte at dispensasjonene gis. Ingen naboer vil på noen måte miste utsikt ved utbyggingen. Høyeste tillatte mønehøyde på kote 75 overholdes med god margin. Avstander til tomtegrense er innenfor det tillatte. Parkeringsdekningen tilfredstiller kommunens normer for parkering. Brannkrav mot Nordbølia Borettslag vil bli forskriftsmessig ivaretatt. Alle skjæringer/fyllinger vil gis en estetisk god og sikker utførelse. 3- og 4- mannsboligene ligger i skrånende terreng og har tre etasjer mot veien og to inn mot lia der inngangen er. Adkomsten er via trapp mellom bygningene. I underetasjen er det carport. BRA er på 92m2. Bygningen har pulttak. 2-mannsboligene skal ligge på planert flatt terreng og er i en etasje. Det er en avstand på 3m mellom bygningene. Disse boligene vil få garasjeplass i felles garasjeanlegg. BRA er 78m2. Også disse bygningene har pulttak. Det foreligger noen merknader til byggesaken; Bjørn Hansen som er leder for Sameiet Helleutsikten etterlyser som følge av nabovarslingen noen opplysninger, og stiller spørsmålstegn ved utnyttelsesgraden. Disse har ikke resultert i noen protest. Astrid Haukenes som er leder i Nordbølia Borettslag ber også om tilleggsopplysninger og stiller spørsmålstegn ved utnyttelsesgraden. Disse har ikke resultert i noen protest. Astrid Kristine og Per E. Næss i Bjørkåsveien 10 viser til at reguleringsplanen kun viser 3 enheter både øst og vest for parkeringsarealet. Liv Marit og Øyvind Torgersen i Bjørkåsveien 9 mener reguleringsbestemmelsene hva gjelder plassering, mønehøyder og antall boliger må følges i saken. Andre opplysninger Da leilighetsbygget med 8 leiligheter for Nordbølia Borettslag ble bygget, var det av ulike årsaker ønskelig å forskyve dette bygget mot øst slik at det faktisk dekker regulert gangvei fra Furubo. Tiltakshaver opplyste den gang at det var inngått avtale med nabo Wilhelmsen om at en fremtidig gangvei kunne legges inn på hans eiendom siden rekkehuset måtte skyves helt inn til grensa mot Furulund. Da leilighetsbygget med 4 leiligheter for Sameiet Helleutsikten ble bygget, ga kommunen dispensasjon fra avstanndsbestemmelsen i pbl. for å legge dette bygget 2m fra grensen mot Furulund uten at Wilhelmsen protesterte på dette. Avstanden til det i planen viste terrassehuset ville likevel bli 8m. Også her er det regulert inn en gangstiforbindelse som møter tilsvarende i planen for Nordbøfeltet.
SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Den gamle bygningsmassen ved Furulund hadde nok visse kvaliteter, og hovedbygningen er noe spesiell. Likevel kan en ikke se at bygningene er noe å ta vare på. All bygningsmassen er sterkt forfallen. Hovedbygningen er teknisk for dårlig til å rustes opp for å få leiligheter som oppfyller dagens krav til energieffektivitet samt brann- og lydkrav. Rådmannen kan ikke se noe problem med å akseptere en 4-mannsbolig i stedet for en 3- mannsbolig i bakkant. Det kan ikke sies å innvirke på utnyttelsen av Torgersens ubebygde tomt. Denne ligger vesentlig høyere i terrenget. Området FS i planen var det aldri noen planer om å endre på den gang planen ble utarbeidet. I de to aktuelle bygningene er det i dag 7 enheter og dette ønskes utvidet til 10. Det har ingen negativ innvirkning på naboeiendommer, men det blir veldig tett med et så stort antall. Den i planen viste gangveien fra Furubo må kunne realiseres, og Wilhelmsen har som nevnt akseptert denne flyttet inn på hans eiendom. Da må man ta konsekvensen av dette. Når det bare blir ca.6m mellom bygningene og det her skal kunne anlegges en gangvei i tilleggg til at tilstøtende bolig må ha litt tomteareale, må etter rådmannens syn en av 2-mannsboligene utgå, og de øvriges plassering justeres. Da oppnås 8m avstand til bygningen til Nordbølia Borettslag og særlige branntekniske løsninger unngås. I tillegg fås litt mer avstand mellom bygningene enn de prosjekterte 3 metrene, og det kan estetisk og bruksmessig være bra. 4-mannsboligen er plassert 4m fra grensen, men her må det tas hensyn til at det er gitt en dispensasjon for bygningen på den andre siden av grensen, og at det er regulert inn en gangveisforbindelse. Rådmannen har ikke merknader til at leilighetsbygget økes med en enhet fra tre til fire, men det må være en avstand på 8m mellom bygningene også her slik at det blir rimelig med plass til den prosjekterte gangstien og lovmessig avstand overholdes. Det betyr en mindre justering av 4-mannsboligens plassering. Kommunen har vedtekt som sier 1,5 biloppstillingsplasser pr. bolig. 3-mannsboligen og 4- mannsboligen har carport til egen bil. 2-mannsboligene kan ha gjesteparkering ved inngangen, men må få garasjeplass i fellesgarasje plassert der det er avmerket parkering. Bygningsrådet må se til at parkering under tak kan realiseres, for erfaringen viser at uteparkering ikke er godt nok for de fleste i lengden. Når en slik feltutbygging som her skal gjennomføres, mener rådmannen fellesgarasjen må være del av prosjektet. I reguleringsplanen er det vist lekeplass vest for den nye bebyggelsen. Disse nye boligene vil helt sikkert være attraktive for familier med små barn, og det er derfor svært viktig at i alle fall deler av denne lekeplassen opparbeides og ferdigstilles sammen med de nye boligene. I det minste må enkle lekeutstyr som sandkasse og huskestativ etableres av utbygger. Øvrig tilrettelegging og etablering av lekeutstyr kan velforening/beboerforening ta seg av senere. 2-mannsboligene er prosjektert for livsløpsstandard siden de er på ett plan. 3- og 4- mannsboligen ligger som nevnt i skrått terreng og har hovedfunksjonene fordelt på to etasjer i tillegg til at man må opp en etasje i utvendig trapp for å komme til inngangsdøren. Fem av leilighetene etterkommer ikke bestemmelsen i TEK 97 som i 10-32 sier at Bolig skal ha planløsning og være tilrettelagt slik at det er enkelt å innpasse toalett som kan benyttes av
orienterings- og bevegelseshemmede. Etter rådmannens vurdering er ikke disse leilighetene egnet for bevegelseshemmede uansett, og med en så vidt god dekning av tilgjengelighet i prosjektet totalt, vil rådmannen anbefale dispensasjon fra bestemmelsen for de fem resterende leilighetene. Målsettingen Utbygging iht. plan, men vurdere dispensasjon når det er særlige grunner som taler for at dette kan gis uten at andre blir skadelidende. Forslag til løsning 1. Gi rammetillatelse for en 4-mannsbolig, en 3-mannsbolig, fire 2-mannsboliger og et felles garasjebygg på nærmere angitte vilkår. Gi dispensasjon fra reguleringsplanen for å øke antallet boenheter til 15. KONSEKVENSER Økonomiske konsekvenser Ingen for Kragerø kommune. Administrative konsekvenser Næringsmessige konsekvenser Ingen Miljømessige konsekvenser Andre konsekvenser... Sett inn saksutredningen over denne linja