FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2003/12038 Dokumentnr.: 62 Løpenr.: 42389/2010 Klassering: Oldenborg/Byens Marker Saksbehandler: Ivar Andreas Grønli Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 22.04.2010 65/10 Reguleringsplan for Oldenborgila på Byens Marker - Sentrum Øst Nytt forslag - høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Arkitektkontoret Lene Frank as Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler planutvalget å fatte slikt vedtak: Nytt forslag til reguleringsplan for Oldenborgila på Byens Marker sendes berørte offentlige myndigheter til uttalelse og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven av 1985 27-1 nr. 2. Fredrikstad, 13.04.2010 Planutvalgets behandling 22.04.2010: Forslag fremsatt i møtet: På vegne av Bym fremmet Svein Bendik Hansen følgende forslag: Saken utsettes for befaring. Votering: Utsettelsesforslag fremmet av Svein Bendik Hansen på vegne av Bym falt mot 10 stemmer (4AP, 3Frp, 1FS, 1H, 1Krf). Rådmannens innstilling ble deretter enstemmig vedtatt. Planutvalgets vedtak 22.04.2010: Nytt forslag til reguleringsplan for Oldenborgila på Byens Marker sendes berørte offentlige myndigheter til uttalelse og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven av 1985 27-1 nr. 2.
Sammendrag Planforslaget ble behandlet i planutvalget 22.11.07, sak 139/07, og 13.12.07, sak 157/07, og har vært utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet 11.01.08 til 11.02.08. Bearbeidingen av høringsuttalelsene medførte at planen ble endret på flere punkter. Endret forslag ble fremlagt for planutvalget 28.05.09, sak 79/09, med anbefaling om ny utlegging til offentlig ettersyn. Planutvalget vedtok å sende forslaget tilbake til forslagstiller/fredrikstad kommune for vurdering av veikurvatur og planens formål om idrettsanlegg (ridesenter). Forslagstiller har vurdert reguleringsplanen på bakgrunn av planutvalgets beslutning og fremmer nå et nytt forslag hvor området for idrettsanlegg (ridesenter) er tatt ut. Fordi planen har vært utlagt til offentlig ettersyn før 1. juli 2009 kan den ferdigbehandles etter reglene i plan- og bygningsloven av 1985. Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslaget ut til nytt offentlig ettersyn. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Plankart datert 23.04.07, sist revidert 08.04.10 3. Reguleringsbestemmelser udatert, revidert 07.04.10 4. Planbeskrivelse (inkl. sammendrag av innkomne uttalelser m/forslagstillers kommentarer) udatert, revidert 08.04.10 5. Illustrasjonsplan fase 1, datert 04.10.07, sist revidert 12.03.10 6. Illustrasjonsplan fase 2, datert 04.10.07, sist revidert 18.02.10 7. Snitt fase 1 datert 04.10.07, sist revidert 18.02.10 8. Snitt fase 2 datert 04.10.07, sist revidert 18.02.10 9. Snitt ny riksvei 107 datert 04.10.07, sist revidert 27.11.08 10. Støyvurdering Oldenborgila, utarbeidet av Interconsult ASA 29.04.04 (og 28.04.04) Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Dokumenter i følge dokumentliste. Saksopplysninger Planforslaget er utarbeidet av Arkitektkontoret Lene Frank as på vegne av Fredrikstad kommune. Hensikten med planen er å fastsette arealer og rammer for nye boliger samt omlegging av fylkesvei 107 Torsnesveien etter føringer fastlagt i kommuneplanens arealdel. Planområdet oppgis å være ca. 81 daa. Mot nord grenser arealene inn til eksisterende ridesenter og planlagt golfbane, mot øst Østheimveien og Oldenborgveien, mot syd Torsnesveien og mot vest Habornveien. Området er flatt og består hovedsakelig av dyrket mark (ca. 63 daa), villabebyggelse og en treklynge. Oldenborgbekken renner gjennom området i nord-/sydgående retning. Foruten de private boligeiendommene langs Torsnesveien tilhører arealene hovedsaklig Fredrikstad kommune. Det er utarbeidet skisser og snitt som illustrerer hvordan planområdet kan utvikles i forskjellige faser, jfr. vedlegg 5-9. Støyvurderinger Oldenborgila utarbeidet av Interconsult ASA, jfr. vedlegg 10, berører vegtrafikkstøyen fra Fv 107. I følge beregningene vil lydnivået i fasadeliv på ny bebyggelse
ikke overskride grenseverdien på 55 dba. Skal området mellom bebyggelse og vei benyttes som oppholdsareal anbefales støyskjermer langs veien. Tilfredsstillende utenivåer kan oppnås med en 2,0 meter høy støyskjerm. Rapporten viser at eksisterende villabebyggelse nord for Torsnesveien og syd for fremtidig Fv 107 er skjermet av uthus og garasjer, men at det også her er nødvendig med en 2,0 meter høy støyskjerm eller tilsvarende for å skjerme uteoppholdsarealene. Området er i kommuneplanen hovedsakelig avsatt som fremtidig boligområde (B134), eksisterende byggeområde, samt landbruk-, natur- og friluftsområde med særlig verdifullt kulturlandskap, bygnings- og kulturmiljø. I tillegg ligger det inne en mulig trase for omlegging av fylkesvei 107. Tidligere utbyggingsprogram for boliger (2004-2007) gav rom for oppføring av 40 nye boenheter i området i planperioden. Planforslaget berører og grenser inntil følgende reguleringsplaner: Parkstripe fra Oldenborgbekken, fra ny bro til Torsnesveien, planid 0106035, Industrivei til Øra, planid 0106176, Ny rv. 107, Habornveiens forlengelse, planid 0106302, Trollhettaveien, planid 0106477 og Kong Frederik II Golfbane, planid 0106577. Statens vegvesen kunngjorde i mai 2006 oppstart av reguleringsarbeider for gang- og sykkelveiforbindelse (fortau) langs eksisterende Torsnesvei. Planarbeidet har siden stoppet opp. Ettersom planarbeidet henger sammen med planen for Oldenborgila, hvor det også foreslås arealer for mulig gang- og sykkelveg, har det vært dialog med vegvesenet i forhold til å sikre helhetlige løsninger. I følge Statens vegvesen har Torsnesveien relativt store kapasitetsreserver. Økt trafikkbelastning som følge av foreliggende plan antas å bli beskjeden i forhold til dagens årsdøgntrafikk (ÅDT) på ca. 3000 kjøretøyer. Flyttingen av Torsnesveien ligger inne i Østfoldpakke fase 2, men det er uvisst når gjennomføring kan skje på grunn av lav prioritering og annen usikkerhet knyttet til finansiering. Planarbeidet ble først startet opp av Totalprosjekt AS som varslet og annonserte i lokalavisene 18.06.03. Siden har Arkitektkontoret Lene Frank as overtatt som forslagstiller. Innkomne merknader i forbindelse med oppstart er gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen, jfr. vedlegg 4. Opprinnelig omfattet forslaget arealer for idrettsanlegg/ridesenter. Forslaget ble behandlet i planutvalget 22.11.07, sak 139/07, og 13.12.07, sak 157/07, og sendt på høring og utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet 11.01.08 til 11.02.08. Høringsuttalelsene var mange og relativt omfattende. Innkomne merknader er gjengitt og kommentert av forslagstiller i planbeskrivelsen, jfr. vedlegg 4. Bearbeidingen resulterte i flere endringer. Området for offentlig kjørevei/spesialområde idrettsanlegg ble utvidet fra 23,5 m til 32,5 m, kryss og adkomstveier mellom eksisterende Fv 107/planlagt ny trasé for Fv 107/planlagt ridesenter ble flyttet, boligveien i felt B, C og D ble endret, støyskjermer ble tatt ut av plankartet, planen forutsatte at Fv 107 forkjørsreguleres og det ble tatt inn rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av nytt kryss Fv 107/Oldenborgveien/ Turveien. Treklyngen mot Østheimveien ble avsatt til friområde istedenfor boliger, lekeplassen som tidligere lå midt i felt B, C og D ble flyttet og lagt som del av friområdet, kjøremønsteret i boligområdet ble lagt om og boligområdet langs eksisterende Fv 107 ble endret. Antallet boliger ble redusert fra 41 til 38 (ikke 35 som angitt i plandokumentene).
Reguleringsbestemmelsene ble skjerpet noe i forhold til bevaring av eksisterende bebyggelse. For øvrig ble plandokumentene supplert med nye opplysninger og betraktninger i forhold til overordnede plangrep, trase for Fv 107, lokalisering av ridesenter og utforming av byggeområdet. Det endrede forslaget ble fremlagt for planutvalget 28.05.09, sak 79/09, med anbefaling om ny utlegging til offentlig ettersyn. Planutvalget fattet følgende vedtak: Saken legges ikke ut til offentlig ettersyn jfr. pbl 27-1 nr. 2. Reguleringsplanen sendes tilbake til forslagstiller/fredrikstad kommune for vurdering av planformålet, hvor planens formål om idrettsanlegg (ridesenter) og veikurvatur vurderes og utredes nærmere. Planutvalget anmoder forslagstiller/fredrikstad kommune om å starte en vurdering og utredning av en reguleringsprosess for ridesenteret hvor dette vurderes lokalisert til et angitt område ved Torslund ved Byens Marker. Planutvalget foreslår at området ved Torslund vurderes og utredes i forhold til ridesenter, boliger for vanskeligstilte, samt arealer avsatt til frivillige lag og foreninger. Forsalgstiller har gjort følgende vurdering i forhold til vedtaket, jfr. planbeskrivelsen pkt. 4.5: Planen inneholdt da den ble fremmet for 1. gangs behandling også området mot vest der det i dag ligger et ridesenter som forslagstiller ønsket å regulere som en del av prosjektet Aktivitetsbyen Gamle Fredrikstad. Ved behandling i Planutvalget 28.05.09 ble reguleringsforslaget sendt tilbake til forslagstiller for vurdering av planformålet, hvor planens formål om idrettsanlegg (ridesenter) og veikurvatur skulle vurderes og utredes nærmere. På bakgrunn av de mange kommentarer som kom ved offentlig høring både når det gjelder bruken av området, besøksparkering ved stevner og sikkerheten for rytterne, er det foreslåtte område for ridesenter tatt ut av planen. I etterkant av dette planforslag vil Fredrikstad kommune lage en egen vurdering for en alternativ lokalisering av ridesenteret. Når det gjelder riksveiens kurvatur er traseen nøye vurdert i tett samarbeid med Statens vegvesen. Forslagstiller er av den oppfatning at riksveien er plassert slik at den gir den beste arealøkonomi i området og samtidig trafikkmessig den mest gunstige vegkurve. For nærmere omtale av planforutsetninger og intensjoner henvises det til planbeskrivelsen, øvrige plandokumenter og tidligere behandlinger. Økonomiske konsekvenser Er ikke utredet. Ansattes medbestemmelse Ikke relevant. Vurdering Innkomne høringsuttalelser har vært gjenstand for grundig bearbeiding og det er foretatt flere endringer i planen. Etter rådmannens vurdering er endringene samlet sett så vesentlige at de innebærer behov for nytt offentlig ettersyn. Rådmannen fremlegger for behandling planforslaget med forslagstillers vurdering av veikurvatur og planens formål om idrettsanlegg (ridesenter).
Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og er tilpasset gjeldende reguleringsplaner i området. Det videre planarbeidet må koordineres i forhold til pågående reguleringsarbeider for gang- og sykkelveiforbindelse (fortau) langs eksisterende Torsnesvei. I følge lov om planlegging og byggesaksbehandling av 2008 kapittel 34 kan planen ferdigbehandles etter reglene i plan- og bygningsloven av 1985 da den lå ute til offentlig ettersyn før den nye loven trådde i kraft 1. juli 2009. Reguleringsforslaget anses å være utarbeidet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven av 1985. Rådmannen har ingen andre spesielle merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Det forutsettes at planforslaget med bestemmelser blir vurdert og bearbeidet på grunnlag av eventuelle merknader etter ny høring og offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslaget ut til nytt offentlig ettersyn.