Juridisk avdeling Ås kommune Postboks 195 1431 Ås Tordenskiolds gate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Telefon 22 00 35 00 fmoapostmottak@fylkesmannen.no www.fmoa.no Organisasjonsnummer NO 974 761 319 Deres ref.: 15/03733 Deres dato: 28.09.2016 Vår ref.: 2016/19416-10 FM-J Saksbehandler: Odd Meldal Direktetelefon: 22 00 36 24 Dato: 11.11.2016 Vedtak i klagesak - byggeprosjekt med 14 nye eneboliger - Ås kommune - Eikelia - gnr 107 bnr 213 Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert 28.09.16. Bygningsmyndigheten i Ås kommune fattet den 23.06.16 vedtak om dispensasjon og gav rammetillatelse til oppføring av 14 nye eneboliger på gnr. 107 bnr. 213, i Eikelia på Vinterbro. Det var søkt om dispensasjon fra reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga, plan R-102, 3 d) vedrørende maks tillatt mønehøyde, for en overskridelse på 70 cm. Vedtakene ble påklaget av naboer på gnr. 107 bnr. 217 (Hareåsen 14 A), gnr. 107 bnr. 603 (Hareåsen 12 C), gnr. 107 bnr. 606 (Hareåsen 12 B) og gnr. 107 bnr. 207 (Hareåsen 8) 06.07.16 og 10.07.16. Klagene ble kommentert av Vårdal arkitekter AS 15.07.16. I brev fra Vårdal arkitekter 31.08.16 opplyses følgende: «For å tilfredsstille den nye kommuneplanens krav til uteoppholdsareal per boenhet er én bolig (Hus14) fjernet. Tiltaket er nå godt innenfor krav om 250 kvm MUA per bolig. I tillegg har hver bolig en takterrasse som i praksis vil være et godt egnet uteoppholdsareal. Hus14 lå lengst syd/øst på eiendommen, og ved å fjerne denne, reduseres terrenginngrepene nedenfor naboen i Hareåsen 8 betraktelig.» Klagesaken ble behandlet politisk i Hovedutvalg for Teknikk og Miljø (HTM) den 21.09.16. Det ble fattet følgende vedtak (7 stemmer mot 2, som stemte for å endre til avslag): «Hovedutvalg for teknikk og miljø (HTM) finner at klagers anførsler delvis utgjør nye momenter som må medføre en annen vurdering av saken enn det som fremkommer av vedtakene av 23.06.2016. - HTM omgjør vedtak om dispensasjon- og rammetillatelse, sak 15/03733, dok. 15/0019515-102 for bolig nr. 14. Bolig nr. 14 skal tas ut av byggeprosjektet for å oppnå tilfredsstillende uteoppholdsareal. - HTM opprettholder vedtak om dispensasjon- og rammetillatelser, sak 15/03733, dok. 15/00195-88-101 for bolig nr. 1-13. Saken oversendes Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse.
Side 2 av 8 Klagen gis oppsettende virkning etter fvl. 42. Denne avgjørelsen er en prosessledende beslutning, og kan ikke påklages. Begrunnelse fremkommer av saksutredningen.» Det er ikke innkommet klage på endringen. Ytterligere kommentarer er imidlertid sendt inn fra naboene 16.10.16. De mener at det ikke er nok bare å ta ut bolig nr.14 av prosjektet, og la alt annet være uendret, og viser til sine tidligere anførsler i saken bl.a. om at utbyggingsforslaget må omprosjekteres til færre boliger som gir bedre lys og avstand mellom boligene. Klagerne mener også det foreligger brudd på den delegasjonsfullmakt som er gitt kommunen, først å behandle saken delegert uten at den er tatt opp i HTM. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28.09.09 og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09. Fylkesmannen ser slik på saken Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga og er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. I reguleringsplanen faller omsøkt eiendom inn under felt B7. I dette området skal høydeforskjellen mellom mønet og laveste ferdig planert terreng ikke overskride 9 meter, jf. reguleringsplanen 3 d). De omsøkte bygningene skal oppføres med sokkeletasje, hovedetasje og halv loftsetasje. Husene skal legges delvis inn i terreng med en løsning som vil medføre at tiltakene overskrider maks tillatt mønehøyde, med 70 cm. Fra kommunens vurdering av forholdet gjengis følgende: «Ansvarlig søker begrunner dispensasjonssøknaden slik: Reguleringsplan for Homannskollen og Pollenga er fra 1989 og opererer med et annet utgangspunkt for mål av høyder enn den nyere kommuneplanen. I reguleringsplanen tar man utgangspunkt i laveste ferdig planert terreng, og i nyere kommuneplan tar man utgangspunkt i ferdig terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Søker viser til at kravet om maks tillatt mønehøyde for bygningene ville vært oppfylt dersom man tok utgangspunkt i gjennomsnittsnivået, da bygningene med denne metoden ville fått en mønehøyde på 8,4 meter, altså 60 cm under makskravet. Søker mener boligene er diskret plassert i terrenget, og vil gi en smart, arealeffektiv og funksjonell planløsning. Det er ikke ønskelig å redusere høyden med 70 cm, da søker mener dette vil få negative konsekvenser for boligenes funksjonalitet og planløsning. En reduksjon ville etter søkers syn medført at man mister den øverste etasjen, noe som vil forringe boligenes kvalitet betraktelig.
Side 3 av 8 Nabomerknader til dispensasjonssøknaden: Naboene motsetter seg at det innvilges dispensasjon fra bestemmelsen om maks tillatt mønehøyde. Naboene påpeker at andre bygninger i området har holdt seg innenfor høydebestemmelsene, og at man bør søke å gjøre det samme i denne saken. Naboene mener det ikke foreligger fordeler ved å innvilge dispensasjon som må veie tyngre enn ulempene etter en samlet vurdering. De viser til at omsøkte tiltak vil virke ruvende i terrenget og skape en betydelig skyggende og dominerende effekt. 107/231 og 107/232 vil etter deres syn få en rekke boliger på sin nordøstside, til ulempe for både sol og utsikt. 107/217, 107/603 og 107/606, på østsiden av tiltakene, vil også etter deres mening få en dominerende rekke av boliger på sin vestside, som blant annet vil forringe deres livskvalitet. Det vises også til at Ås kommune tidligere har håndhevet bestemmelsene om maks tillatt mønehøyde strengt ellers i området, og at omsøkt tiltak går langt ut over det opprinnelige forslaget som en tidligere boligutvikler la frem for eiendommen tidligere. Naboene mener at tiltakene, dersom dispensasjon innvilges, bør senkes lenger ned i terrenget for å kompensere for overskridelsen i mønehøyde. Ansvarlig søker har besvart merknadene slik: Det er utarbeidet solstudier, som viser at eiendommene på vestsiden av omsøkte tiltak, følgelig 107/231, samt 107/232 vil bli svært lite berørt av tiltakene. Uteplassene til disse eiendommene vender i tillegg vekk fra omsøkt tiltak, med plassering sør, eller sørvest for boligene. 107/603 og 107/606 på østsiden vil få noe skygge som følge av tiltakene, men etter søkers syn ikke mer enn man må regne med som nabo til en tomt som er regulert til bolig. Søker viser også til at gjeldende reguleringsplan opererer med et annet utgangspunkt for måling av høyder enn nyere tids planer gjør, inkludert gjeldende kommuneplan, og at dersom man tar utgangspunkt i gjennomsnitts terreng, er tiltakene godt innenfor høydekravene. Søker påpeker videre at man har lagt ned mye arbeid i å skape smarte og funksjonelle løsninger i boligene. I stedet for å bygge halvannen etasjers boliger, ønsker man derfor å bygge to og en halv etasje for å oppnå best mulig bokvalitet. Det påpekes også at sokkeletasjer klart vil gi bedre kvalitet enn en kjelleretasje som er senket ned, det er derfor ikke ønskelig å senke boligene lenger ned i terrenget. Bygningsmyndighetens vurdering og konklusjon Dispensasjonssøknaden vurderes konkret etter dispensasjonsregelen i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 andre ledd som sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det legges altså opp til en samlet interessevurdering der hensynene bak reguleringsbestemmelsene tillegges stor vekt, og anførte fordeler må veie tyngre enn ulempene.
Side 4 av 8 Hensynet bak kravet om maks tillatt mønehøyde er å ivareta bygningsmiljøet i området slik at bebyggelsen gjennomføres med visse rammer og i tråd med estetiske hensyn. Dette skaper en helhet og sammenheng i nabolaget. Videre skal bestemmelsen om maks tillatt mønehøyde ivareta kvaliteter som sol, lys, utsikt og trivsel på den omsøkte eiendom og på tilgrensende naboeiendommer. Bygningsmyndigheten har gått gjennom terrengsnitt og solstudier, og konkludert med at eiendommene på vestsiden, følgelig 107/231 og 107/232 ikke i stor grad vil bli berørt av høydeoverskridelsen. Disse boligene ligger på vestsidene av tiltakene, skilt av en vei, med en minste avstand på ca. 40 meter fra nærmeste tiltak. Boligene har i tillegg sine uteplasser på sør, eller sørvestsiden, og vil således heller ikke ha uteoppholdsarealer med direkte utsikt til tiltakene. Bygningsmyndigheten er således ikke enig i at tiltakene vil skape en betydelig skyggende og dominerende effekt på disse eiendommene. Når det gjelder eiendommene på østsiden av tiltakene, følgelig 107/217, 107/603, 107/606 og 107/207, så vil disse i større grad enn vestsiden blir påvirket av tiltakene, da samtlige av disse eiendommene har sine uteplasser på vestsiden av sine boliger. 107/217 vil imidlertid bli lite berørt, da uteplassen her er plassert lenger nord enn nærmeste omsøkte tiltak. 107/207 vil heller ikke bli nevneverdig berørt av tiltakenes høyder, da denne eiendommen ligger vesentlig høyere i terrenget. Eiendommene som derimot vil bli størst berørt av tiltakene er 107/603 og 107/606, da tiltakene i en viss grad vil kaste skygge på deres uteplasser, og vil også ta en del av utsikten mot Pollevannet. Bygningsmyndigheten har forståelse for at disse naboene kan ha innvendinger mot at en hittil ubebygget nabotomt mot vest, som har gitt god utsikt solforhold nå blir bebygget med 14 nye eneboliger. Omsøkt eiendom er imidlertid regulert til boligformål, og det har hele tiden vært en forutsetning at denne tomten skulle bebygges. Omsøkte tiltak er innenfor reguleringskravene på samtlige områder, inkludert utnyttelsesgrad på maks 15 % og minimums uteoppholdsareal. Samlet boligmasse er således innenfor det en må forvente på en eiendom av denne størrelsesorden. Det man søker om dispensasjon for, er en mønehøyde på 70 cm mer enn det som er tillatt. Grunnen til overskridelsen er at man har valgt å etablere sokkeletasje i boligene, for på best mulig vis tilpasse boligene i terrenget. Dette er svært vanlig på terrengmesssig utfordrende tomter som dette. I møte med både naboer, ansvarlig søker og tiltakshaver er det blitt diskutert alternativer for å begrense innvirkningene på naboeiendommene. Det ble blant annet diskutert muligheten for å senke mønehøyden med 70 cm. Søker viste til at dette vil få stor innvirkning på planløsningen i boligene og vil medføre en vesentlig forringelse av bokvaliteten i boligene. Det ble også diskutert muligheten for å senke boligene 70 cm ned i terrenget slik at man i stedet for sokkeletasje, fikk kjelleretasje. Også dette mener søker en lite hensiktsmessig. Søker viser til at målet med byggeprosjektet er å skape gode og funksjonelle boliger med tilfredsstillende lysforhold, og kjelleretasje vil, sammenlignet med sokkeletasje klart være mindre heldig. Bygningsmyndigheten slutter seg til denne vurderingen.
Side 5 av 8 Et siste alternativ er å sprenge ut og planere tomten enda mer, slik at samtlige bygninger og utearealer legges 70 cm lavere i terrenget, uten at dette får direkte innvirkning på boligenes utforming eller høyder. Dette vil i så fall være et kompenserende tiltak for en eventuell dispensasjon, da mønehøyden uansett vil bli den samme på tiltakene. Søker påpeker at det har vært svært utfordrende å finne gode løsninger på en så utfordrende tomt som dette, og mener omsøkte høydeplasseringer gir boliger som på en god måte er tilpasset terrenget på tomten. Naboene har ytret ønske om at ok gulv sokkeletasje i bakre rekke senkes til samme nivå som carportene foran. Bygningsmyndigheten har vurdert dette, og mener at dette vil være en lite fornuftig løsning på en tomt med terreng som så tydelig legger opp til plasseringer som følger helningen i terrenget. Å sprenge seg så langt ned i fjellet vil være uheldig både av hensyn til kvaliteten i boligene, og av hensyn til terrenget. Bygningsmyndigheten mener en overskridelse i mønehøyde på 70 cm er en beskjeden overskridelse, som i liten grad vil påvirke omgivelsene rundt. Man kunne valgt å fylle opp terrenget rundt husene slik at kravet om mønehøyde ble innfridd, men husene i seg selv ville likevel hatt den samme høyden, dvs. en mønehøyde på samme nivå som omsøkt. Man kunne altså med fyllinger imøtekommet høydebestemmelsene i reguleringsplanen, uten at dette ville fått innvirkning på husenes mønehøyde. Tiltakene er også redusert fra 15 til 14 eneboliger, for å gi mer luft på bakre rekke, og husene er nå plassert slik at utsikten og kveldssolen til naboene i øst i mindre grad blir berørt. Det skal i enhver byggesak søkes å tilpasse tiltakene til terrenget. Bygningsmyndigheten mener at dette er gjort i denne saken. Eiendommen 107/213 er en svært utfordrende tomt å bygge på, og man er nødvendigvis nødt til å finne andre løsninger enn dersom man bygget på en flat tomt. Dette er også noe av bakgrunnen for at man i nyere reguleringsplaner, og også i gjeldende kommuneplan, nå tar utgangspunkt i gjennomsnittsnivået rundt bygningen, nettopp for at det skal være lettere å tilpasse bygningen til terrenget rundt. På tomter som denne vil man dermed likevel være innenfor høydekravene, nettopp fordi terrenget rundt bygningen er skrånende. Selv om det er ferdig planert terreng man tar utgangspunkt i denne konkrete saken, mener bygningsmyndigheten holdningsendringen som fremkommer av nyere tids planer må tilsi en mer lempelig holdning også i denne saken. Dette har man også sett i andre saker i området, blant annet på gnr./bnr. 107/670 (Eikelia 5), hvor man også valgte å dispensere fra høydebestemmelsene for å få til en fornuftig og hensiktsmessig løsning på en svært bratt tomt. Som nevnt vil tiltakene, uavhengig av dispensasjon, få en viss innvirkning på solforholdene på naboeiendommene i øst. En overskridelse på 70 cm vil imidlertid ikke øke denne virkningen i avgjørende grad. Bygningsmyndigheten legger også vekt på at nabobyggene i øst ligger ca. 13 meter fra nærmeste omsøkte tiltak. Sett fra øst vil omsøkte tiltak, på grunn av det skrånende terrenget, fremstå med en mønehøyde som er betraktelig lavere enn realiteten. Fra øst vil tiltakene således visuelt sett fremstå som halvannen etasjers boliger, da sokkeletasjen ikke vil være synlig fra denne siden. Tiltakene vil således fremstå med en høyde som er lavere enn det en måtte regnet med dersom nabotomta lå på samme nivå. Byggenes høyder vil heller ikke skape et ruvende uttrykk etter bygningsmyndighetens syn, verken alene eller i forhold til deres bygde og naturlige omgivelser og plassering.
Side 6 av 8 På denne bakgrunn finner bygningsmyndigheten at hensynet til kvaliteter som sol, lys, utsikt og trivsel på naboeiendommene ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges. Bygningsmyndigheten mener det er klare fordeler ved å prosjektere husene på denne måten med tanke på hvor utfordrende denne tomten er terrengmessig. Disse fordelene mener bygningsmyndigheten veier klart større enn ulempene som følger av 70 cm høydeoverskridelse. Konklusjon: Bygningsmyndigheten finner ikke at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon innvilges for 70 cm overskridelse i mønehøyde. Ut fra ovennevnte forhold vurderes det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon bør innvilges i denne saken.» Fylkesmannen mener kommunen har foretatt en grundig vurdering av spørsmålet om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen i saken og kan slutte seg til resultatet. Naboene har vist til vedtaket i kommunen 18.08.16, om at man bør se hen til beregningsmetoden for møne- og gesimshøyde nedfelt i kommuneplanen 18.1 andre og tredje kulepunkt i behandling av dispensasjonssaker etter eldre reguleringsplaner som tar utgangspunkt i laveste ferdig planert terreng. De mener at tilføyelsen som ble gjort i vedtaket, om at hensynet til omkringliggende eksisterende bebyggelse må tillegges særlig vekt, ikke er tilfredsstilt i dette byggeprosjektet. Betingelsene for å kunne gi dispensasjon fra gjeldende regulering når det gjelder mønehøyde er etter naboenes syn ikke oppfylt. Fylkesmannen viser her til kommunens vurdering ovenfor om at byggenes høyder ikke vil skape et ruvende uttrykk, verken alene eller i forhold til deres bygde og naturlige omgivelser og plassering. Hensynene bak bestemmelsen blir etter Fylkesmannens vurdering ikke vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjonssøknaden innvilges. Vi legger også til grunn at det er lagt vekt på relevante fordeler ved interesseavveiningen, og at disse veier klart større enn ulempene som følge av 70 cm høydeoverskridelse. Vilkårene for å gi dispensasjon anses oppfylt, jf. pbl. 19-2 andre ledd. Fylkesmannen har heller ingen innvendinger til kommunens vurdering av tiltakenes utforming i forhold til omgivelsene og eksisterende byggestil i området, jf. pbl. 29-2. Omsøkte bygninger er prosjektert med et tradisjonelt saltak, men med en moderne arkitektur og nøktern utforming. Etter det opplyste skal det benyttes termofuru, som er en furukledning som har vært gjennom en miljøvennlig varmebehandlingsprosess, som gjør at den kan stå ubehandlet. Kommunen viser til at kledningen oppnår en rask sølvgrå/ værslitt patina, og at dette vil gli inn i terrenget og naturen på en god måte samt harmonere godt med omgivelsene rundt. Det er stilt krav til at materialvalg og farge på fasade skal godkjennes av bygningsmyndigheten før igangsetting.
Side 7 av 8 Det fremgår videre at området har en svært variert byggestil, med både ulike typer bygninger, stilformer og plasseringer. Av denne grunn mener kommunen at tiltakene heller ikke vil skape et brudd i allerede etablert byggestil- eller mønster i området. Fylkesmannen slutter seg til dette. Fylkesmannen viser for øvrig til Rådmannens vurdering av klagernes anførsler vedrørende rammetillatelsene på side 10-14 i innstillingen til HTM, og slutter seg i hovedsak til disse. Vi ønsker imidlertid å kommentere ett forhold som er tatt opp av naboene. I vedtakene ble det lagt til grunn at kravet til minimum 3750 m2 uteoppholdsareal er oppfylt. Dette ble korrigert i klagebehandlingen. Fylkesmannen går ikke nærmere inn i denne vurderingen men påpeker at naboene har synspunkter på at kommunen i rammetillatelsene godkjente takterrasser på carporter som en del av uteoppholdsarealet. Naboene reagerer på saksbehandlingen, da kommunens vurdering ble foretatt på et tidspunkt da det ikke forelå godkjent søknad for carportene. Slik vi forstår klagerne hevdes det at en bebyggelsestype med flate tak krever dispensasjon fra reguleringens krav til takform/takvinkel. Fylkesmannen ser at kommunens vurdering kan tolkes slik at takformen for carporten i realiteten må anses for å være forhåndsgodkjent av kommunen. Dersom en slik takform er avhengig av dispensasjon, skulle dette spørsmålet etter Fylkesmannens oppfatning vært tatt stilling til ved avgjørelsen av denne saken. Ås kommune har imidlertid i senere brev datert 07.10.16, gitt uttrykk for at det ikke kan innfortolkes et forbud mot flatt tak i reguleringsbestemmelsene for carporter. Siden byggesaken for carportene ikke er behandlet, ville Fylkesmannen normalt ikke gått inn på dette tolkningsspørsmålet. Rammetillatelsene synes imidlertid å forutsette at takterrassene kan medregnes som uteoppholdsareal. Det er opplyst at uteoppholdsarealet er på 3809, med uteplassen over garasjene. Fylkesmannen ser ikke noen avgjørende feil ved kommunens tolkning i brev av 07.10.16 og legger derfor til grunn at kravet til uteoppholdsareal er tilfredsstilt ved bygging av garasje/carport. Fylkesmannen kan ikke se at klagerne har sannsynliggjort at saken er behandlet i strid med kommunens delegasjonsregler. Etter dette kan ikke Fylkesmannen se at klagene kan føre fram. Slutning Kommunens vedtak, med endringen av 21.09.16, stadfestes. Fylkesmannens vedtak er endelig. Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene. Med hilsen Odd Meldal fung. direktør Dokumentet er elektronisk godkjent. Jørn-Tomas Einstabland Seniorrådgiver
Kopi til: Johnny Eilertsen og Yvette Hoogewerf Richard André Kida ABC-HUS AS v/pål Andreas Pedersen Robert Johansen Vårdal Arkitekter AS Marius Eidet Side 8 av 8