3711.1 Side 1/12 NR. 12/2011 Prisoppgangen i boligmarkedet har vært ca. 10 prosent i Osloområdet i 2011. Selv om finansuroen i Europa ikke er avklart, er det få her i landet som tror på noe annet enn at boligprisene fortsatt vil stige i 2012, men mindre enn i 2011. Forklaringen er fortsatt lav boligbygging i forhold til den høye befolkningsveksten. OPAKs siste boligundersøkelse for Oslo og omegnskommuner er fra november 2011 (uke 48). Denne viser at prisen (selgernes prisforventninger som de fremkommer i annonsene) på alle typer boliger har steget fra november 2010 til november 2011: eneboliger: opp 9,6 prosent til 36 920 kroner pr. kvadratmeter rekkehus/tomannsboliger: opp 7,9 prosent til 35 468 kroner pr. kvadratmeter selveierleiligheter: opp 11,5 prosent til 47 125 kroner pr. kvadratmeter borettslagsleiligheter: opp 13,5 prosent til 38 077 kroner pr. kvadratmeter Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk har boligprisene i den samme perioden endret seg som følger: - eneboliger: opp 5,6 prosent i hele landet, og 9,1 prosent i Oslo - delte boliger: opp 7,5 prosent i hele landet, og 7,2 prosent i Oslo - eierleiligheter: opp 9,1 prosent i hele landet, og 10,6 prosent i Oslo - andelsleiligheter: opp 9,9 prosent i hele landet og 10,9 prosent i Oslo OBOS-prisene for brukte boliger har steget 11,1 prosent i samme periode. Norges Bank uttaler at boliginvesteringene økte kraftig gjennom første halvår 2011. Høy befolkningsvekst, lav rente og god vekst i boligprisene tilsier at boliginvesteringene vil øke ytterligere. Norges Bank anslår at boliginvesteringene vil øke med henholdsvis 23 prosent i år og 8 prosent i 2012. Prognosen er fortsatt meget lav for styringsrenten. Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) melder at boligveksten kan se ut til å flate noe ut i siste del av 2012, etter en kraftig oppgang i første halvår i 2011. Boligbyggere tilsluttet NHO har nedjustert sine forventninger for 2012. En av årsakene til dette kan være dårligere tilgang på finansiering, noe som betyr at prosjekter kan bli utsatt. En annen utfordring for byggenæringen er kostnadsutviklingen. Skjerpede, offentlige krav til universell utforming og tilgjengelighet i nye bygg og etter hvert eksisterende bygg trekker kostnadene i byggeprosessen oppover. Selv med finansuroen i eurosonen spår bransjen fortsatt prisoppgang i boligmarkedet i 2012, men en svakere prisutvikling enn i 2011. Det lave rentenivået er en av årsakene til dette. For Oslo-regionen kommer i tillegg en prognosert stor befolkningsvekst og en stor ubalanse mellom tilbud og etterspørsel. Oslo, 13.01.2012 for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør
Side 2/12 OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 48/2011 BOLIGTYPE UKE 48 2010 UKE 18 2011 UKE 48 2011 Kr/m² Kr/m² Kr/m² ENDRING ENDRING TOPPUNKT 1987/88 Siste 12 mndr. Siste 6 mndr. Kr/m² Prisendring fra topppunkt 1987/88 Eneboliger 33 693 39 112 36 920 + 9,6 % 5,6 % 8 910 + 314 % Rekkehus/ tomannsboliger Selveierleiligheter Aksjeleiligheter Borettslagsleiligheter 32 977 34 952 35 468 + 7,6 % + 1,5 % 8 870 + 300 % 42 258 47 378 47 125 + 11,5 % 0,5 % 10 730 + 339 % 46 856 43 506 48 537 + 3,6 % + 11,6 % 9 970 + 387 % 33 540 36 171 38 077 + 13,5 % + 5,3 % 8 760 + 335 % Konsumprisindeks 130,4 131,0 130,6 + 0,2 % 0,3% SSBs byggkostnadsindeks for boligblokk 151,0 154,5 156,6 + 3,7 % + 1,4% Andel av fellesgjeld som påhviler borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter er tillagt prisene. Fellesgjelden er den gjeld som kjøper forplikter seg til å overta i tillegg til kjøpesummen.
Side 3/12 KOMMENTARER TIL OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE OPAKs boligundersøkelse baseres på annonser i Aftenposten i uke 48 (28.11-04.12.2011) for Oslo og omegn, og viser selgernes prisforventninger. Det er ikke undersøkt hvilken pris boligene er solgt for, eller om de i det hele tatt er solgt. Avvik i forhold til andre undersøkelser kan skyldes dette, eller at undersøkelsene er foretatt i ulike geografiske områder. enebolig-prisene er 36 920 kr/m² i uke 48/2011. Prisene er 5,6 % lavere enn i uke 18/2011, og 9,6 % høyere enn i uke 48/2010. Fra høsten 1987 har denne type boliger hatt en prisoppgang på 314 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 179 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 6,6 mill. kr rekkehus/tomannsbolig-prisene er 35 468 kr/m² i uke 48/2011. Prisene er 1,5 % høyere enn i uke 18/2011, og 7,6 % høyere enn i uke 48/2010. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 300 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 129 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 4,6 mill. kr selveierleilighet-prisene er 47 125 kr/m² i uke 48/2011. Prisene er 0,5 % lavere enn i uke 18/2011, og 11,5 % høyere enn i uke 48/2010. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 339 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 88 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 4,2 mill. kr aksjeleilighet-prisene er 48 537 kr/m² i uke 48/2011. Prisene er 11,6 % høyere enn i uke 18/2011, og 3,6 % høyere enn i uke 48/2010. Det gjøres spesielt oppmerksomt på at i uke 48/2010, var det bare en annonse. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 387 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 80 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3,9 mill. kr borettslagsleilighet-prisene er 38 077 kr/m² i uke 48/2011. Prisene er 5,3 % høyere enn i uke 18/2011, og 13,5 % høyere enn i uke 48/2010. Fra høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 335 %. Gjennomsnittlig areal (P-rom) er 66 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2,5 mill. kr tomter for salg i denne perioden: Det er registrert en tomt. OPAK har siden mai 1981 foretatt undersøkelser vår og høst av prisene i boligmarkedet i Oslo og omegn, dvs. Oslo, Asker, Bærum, Akershus nord og Akershus syd. Undersøkelsen foretas normalt i ukene 18 og 48 hvert år. I enkelte år har uke 18 færre hverdager enn normalt pga. helligdager, og da er undersøkelsen foretatt i nærmeste hele arbeidsuke. Undersøkelsen foretas basert på de opplysninger som fremkommer i boligannonsene i Aftenpostens morgenutgave. Der det ikke er gitt prisantydning, benyttes verditakst. Oppgitt areal er primærrom (P-rom), dvs. oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad, entré og ganger/trapper mellom rommene. Arealet av P-rom er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. Undersøkelsen i uke 48/2011 er basert på i alt 228 annonser, fordelt på 18 eneboliger, 27 rekkehus/tomannsboliger, 94 selveierleiligheter, 9 aksjeleilighet og 80 leiligheter i borettslag. I tillegg til de registrerte annonser er det flere utbud som ikke kan vurderes på grunn av manglende opplysninger, og annonser med flere ledige boligenheter på samme felt.
Side 4/12 ANDRE BOLIGUNDERSØKELSER I OSLO Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk for Oslo, november 2011 Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligstatistikk (Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening) har prisutviklingen i Oslo de siste tolv måneder vært: enebolig-prisene er 39 400 kr/m² i november 2011. Dette er 1,3 % høyere enn i mai 2011 (38 900 kr/m²), og 9,1 % høyere enn i november 2010 (36 100 kr/m²). Landsgjennomsnittet er 18 800 kr/m² i november 2011. Dette er 4,3 % lavere enn i mai 2011 (19 600 kr/m²), og 5,6 % høyere enn i november 2010 (17 800 kr/m²) delt bolig-prisene er 37 400 kr/m² i november 2011. Dette er 1,4 % høyere enn i mai 2011 (36 900 kr/m²), og 7,2 % høyere enn i november 2010 (34 900 kr/m²). Landsgjennomsnittet er 24 400 kr/m² i november 2011. Dette er det samme som i mai 2011 (24 400 kr/m²), og 7,5 % høyere enn i november 2010 (22 700 kr/m²) eierleiligheter-prisene er 43 700 kr/m² i november 2011. Dette er 1,2 % høyere enn i mai 2011 (43 200 kr/m²), og 10,6 % høyere enn i november 2010 (39 500 kr/m²). Landsgjennomsnittet er 36 000 kr/m² i november 2011. Dette er 2,0 % høyere enn i mai 2011 (35 300 kr/m²), og 9,1 % høyere enn i november 2011 (33 000 kr/m²) andelsleilighet-prisene er 40 600 kr/m² i november 2011. Dette er 3,6 % høyere enn i mai 2011 (39 200 kr/m²), og 10,9 % høyere enn i november 2010 (36 600 kr/m²). Landsgjennomsnittet er 32 200 kr/m² i november 2011. Dette er 2,2 % høyere enn i mai 2011 (31 500 kr/m²), og 9,9 % høyere enn i november 2010 (29 300 kr/m²). OBOS' prisstatistikk for brukte borettslagsleiligheter i Oslo og omegn, november 2011 Statistikken er basert på faktisk registrerte overdragelser av brukte boliger i OBOStilknyttede borettslag i Oslo og omegn. I november 2011 ble det foretatt 712 eierskifter, mot 619 i mai 2011 og 623 i november 2010. OBOS prisstatistikk for november 2011 viser: borettslagsleilighet-prisene er 37 149 kr/m². Prisene er 2,7 % høyere enn i mai 2011 (36 185 kr/m²), og 11,1 % høyere enn i november 2010 (33 442 kr/m²). Statistisk Sentralbyrås boligprisindeks for Oslo og Bærum, 3. kvartal 2011 De sist kjente tall fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) er fra tredje kvartal 2011. Dette er noe forut for de sammenlignbare tallene fra november 2011 fra Eiendomsmeglerbransjen, OBOS og OPAK. Ifølge SSBs boligprisindeks for Oslo og Bærum har prisutviklingen for boliger fra 3. kvartal 2010 til 3. kvartal 2011 vært: enebolig-prisene er 5,3 % høyere i 3. kvartal 2011 enn i 3. kvartal 2010 småhus-prisene er 8,4 % høyere i 3. kvartal 2011 enn i 3. kvartal 2010 blokkleilighet-prisene er 12,4 % høyere i 3. kvartal 2011 enn i 3. kvartal 2010. På landsbasis har boligprisene totalt sett økt 8,3 % i snitt fra 3. kvartal 2010 til 3. kvartal 2011, i Oslo og Bærum er tilvarende økning 9,8 %.
Side 5/12 MARKEDSFORHOLD IMF om utviklingen i norsk økonomi Det internasjonale valutafondet (IMF) har avgitt følgende vurdering av vårt lands økonomi, ifølge pressemelding fra Finansdepartementet 22.11.2011: «IMF-delegasjonen konkluderer med at norsk økonomi klarer seg godt til tross for uroen i internasjonal økonomi. Produksjonen er nå høyere enn før finanskrisen i 2008, og arbeidsledigheten er lav. Framover venter delegasjonen fortsatt moderat vekst i fastlandsøkonomien, i hovedsak understøttet av innenlandsk etterspørsel. I uttalelsen legger IMF vekt på at Norge er bedre rustet enn mange andre europeiske land til å håndtere forsterket uro i eurosonen. Økonomien er likevel sårbar hvis uroen fører til tap av tillit, lavere eksportetterspørsel, reduserte oljepriser eller finansieringsproblemer for banksektoren. I uttalelsen påpeker IMFdelegasjonen risikoen knyttet til høye boligpriser og et høyt gjeldsnivå i norske husholdninger. IMF viser til at makrovirkemidler bør brukes for å redusere slik risiko, og peker blant annet på Finanstilsynets retningslinjer for boliglån, høyere risikovekter for utlån til bolig, og styrking av kapitalen i bankene gjennom tilbakehold av utbytte og lønnspolitikk.» Norges Bank om styringsrenten I Pengepolitisk rapport 3/2011, datert 19.10.2011, er prognose for styringsrenten at den skal opp på noe sikt: Norges Bank senket styringsrenten fra 2,25 prosent til 1,75 prosent fra 15.12.2011 som følge av finansuroen i Europa. Norges Banks prognose viser en fortsatt lav styringsrente de neste månedene, og lavere enn det som ble vurdert for ett år siden.
Side 6/12 Norges Bank om boligmarkedet I Norges Banks Pengepolitisk rapport 3/11 pr. 19.10.2011 (side 30) beskrives boligmarkedet slik: «Boliginvesteringene økte kraftig gjennom første halvår i år. Høy befolkningsvekst, lav rente og god vekst i boligprisene tilsier at boliginvesteringene vil øke ytterligere. Det siste året er det i gangsatt 25 200 boliger, som er lavere enn økningen i antall husholdninger i Norge. Bedriftene i byggenæringen i vårt regionale nettverk melder om høy aktivitet, og de venter at aktiviteten fortsatt skal øke. Ordreinngangen for boligbygg har falt litt og kan tyde på at den sterke veksten i boliginvesteringene vil avta noe fremover. Vi anslår at boliginvesteringene øker med henholdsvis 23 prosent i år og 8 prosent i 2012.» Fra Pengepolitisk rapport 3/10 pr. oktober 2010 anslo Norges Bank at det ville bli igangsatt 27 000 boliger i 2011, nær gjennomsnittet for de siste ti årene. Anslagene nå viser en lavere trend. Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) om boligmarkedet Veksten i boliginvesteringene kan ifølge NHO se ut til å flate noe ut i siste halvår 2011 etter kraftig oppgang i første halvår. Boligbyggere organisert i NHO har nedjustert sine forventninger for 2012 betydelig de siste kvartalene. Fortsatt er det imidlertid flere boligutbyggere som er optimister enn pessimister når det gjelder markedsutviklingen generelt i 2012. Den største andelen, 65 prosent, tror på uendret markedsutvikling. NHO har derfor nedjustert prognosen for boliginvesteringene for 2012. En begrensning kan bli tilgangen på finansiering, og det er registrert at bankene nå er mer restriktive i sin utlånspraksis til næringslivet. Dette medfører at tilgangen på kreditt bidrar til at investeringsprosjekter utsettes eller revurderes. Byggenæringens Landsforbunds (BNL) om boligmarkedet BNL etterlyser en helhetlig boligpolitikk for stabil og økt boligbygging. Bakgrunnen for dette er behov for en sterkere satsing på omsorgsboliger og generelt behov for å øke boligbyggingen pga høy forventet befolkningsvekst. Med middels befolkningsvekst må det bygges 38 000 nye boliger hvert år for å dekke etterspørselen, men boligbyggingen er lavere enn dette. Statistisk sentralbyrå (SSB) om boligmarkedet SSBs kurver for prisutviklingen i boligmarkedet er vist under: Kilde: Statistisk sentralbyrå
Side 7/12 Boligprisene er doblet det siste ti-året, eller økt med 75 prosent når vi korrigerer for den generelle prisstigningen. SSBs siste rapport fra september 2011 om utviklingen i norsk økonomi frem mot 2014 legger til grunn at dagens lave rentenivå vil bestå et par år fremover. Samtidig venter SSB at boligprisene vil fortsette å stige med 5,5 til 8,3 prosent hvert år: Boligprisutvikling, årlig økning i % 2011 2012 2013 2014 SSB 8,3 6,5 5,5 5,6 Kilde: Finansavisen 09.12.2011 Det svarer til en årlig boligprisstigning på 4 til 6 prosent reelt, det vil si korrigert for utviklingen i konsumprisene. Byggekostnadene for boliger I tabellen under er vist utviklingen over byggekostnadene for boliger de siste årene. Byggekostnadene gikk opp 3,5 prosent fra desember 2010 til desember 2011:
Side 8/12 Boligbygging 1980 2011 Boligbyggingen ser ut til å ha tatt seg opp igjen etter konjunkturnedgangen og finansuroen i 2008. Foreløpige tall fra SSB viser at boligbyggingen igjen kan nå opp mot 30 000 igangsatte nye boliger i 2011: Boligbygging 2012 og fremover Prognosesenteret har på oppdrag fra Boligprodusentenes forening beregnet boligbehovet i alle landets kommuner frem mot 2020. Beregningene er basert på Statistisk sentralbyrås fremskrivninger av befolkningsmengden. For et scenario med middels befolkningsvekst, må det bygges 38 000 nye boliger hvert år frem mot 2010 for å dekke etterspørselen. Ubalanse mellom tilbud og etterspørsel etter boliger i pressområdene er den største drivkraften for økende boligpriser. Prognosesenterets oversikt over boligbygging fra 2011 til 2022 for alle landets fylker er vist under: Kilde: Prognosesenteret I Oslo og Akershus må det bygges hele 12 000 nye boliger hvert år frem til 2022. Nå bygges det ca. 7 000 nye boliger per år.
Side 9/12 Dagens Næringslivs boligpanel om boligprisene for 2012 Dagens Næringslivs ekspertpanel på boligmarkedet består av Kyrre Aamdal i DNB Markets, Harald Magnus Andreassen i First Securities, Kjell Senneset i Prognosesenteret, Lisa Reiakvam i Econ Pøyry og Grethe W. Meier i Aktiv Eiendomsmegling. Ekspertpanelet spår fortsatt vekst i boligprisene de tre neste årene, men understreker at det er vanskelig å spå. Ekspertenes gjennomsnittlige prognoser viser en vekst på henholdsvis seks, fire og tre prosent de neste tre årene. Her er de enkelte ekspertenes spådom for boligprisvekst de neste tre årene, i %: 2012 2013 2014 Kyrre Aamdal 6,0 5,0 2,5 Harald M. Andreassen 4,0 0 0 Kjell Senneset 7,0 5,0 5,0 Lisa Reiakvam 7,0 5,0 3,0 Grethe W. Meier 6,5 5,0 4,0 Kilde: Dagens Næringsliv Dagbladets ekspertpanel om boligprisene for 2012 Dagbladet har spurt fem eksperter om hvordan boligprisene antas å bli fremover. Dette er Ola H. Grytten på Norges Handelshøyskole, Roger Bjørnstad i Econ Prøyry, Jan Andreassen i Terra-Gruppen, Finn Tveter i Norges Eiendomsmeglerforbund og Øystein Dørum i DNB. Spådommene er som følger, % vekst per år: 2012 2013 2014 Ola H. Grytten usikker usikker usikker Roger Bjørnstad 5-7 5-7 5-7 Jan Andreassen 6-7 4 4 Finn Tveter ned Øystein Dørum 6,5 5 2,5 Kilde: Dagbladet Dette betyr en fortsatt prisoppgang, men lavere enn i 2011.
Side 10/12 SAMMENLIGNING MELLOM ENDRING I BOLIGPRISER OG VERDIUTVIKLING FOR KONTORBYGG Nedenfor er vist OPAKs kurver over prisutviklingen for boliger i Oslo-området i perioden 1981-2011 (rød kurve). Dette er sammenlignet med eiendomsprisene i næringsmarkedet, for kontorbygg i Oslo-området med sentral beliggenhet og høy standard (blå kurve). OPAKs kurve over prisutviklingen for boliger (selveierleiligheter) og Kontorbygg (høy standard, sentralt) i Oslo-området Kurvene er ikke justert for prisstigning
Side 11/12
Side 12/12 NB! Basisen er endret fra januar 2000=100 til gjennomsnitt år 2000=100. DESEMBER 2011 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER 15.12.11 15.11.11 1 MND 15.12.10 1 ÅR 15.12.09 2 ÅR KONSUMPRIS 130,6 130,5 0,1% 130,4 0,2% 126,9 2,9% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 156,6 156,5 0,1% 151,0 3,7% 145,8 7,4% MAT. i alt 162,1 162,0 0,1% 154,7 4,8% 149,3 8,6% RØR i alt 178,7 178,6 0,1% 169,9 5,2% 164,8 8,4% EL. i alt 203,0 203,0 0,0% 190,4 6,6% 177,7 14,2% ENEBOLIG: TOTAL i alt 155,5 155,5 0,0% 150,3 3,5% 145,1 7,2%