MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Haarklau og Lindeberg AS Strandgate 8 Att. Marius Egeland 4790 LILLESAND DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2011/413-4 Eirik Skogstad Nilsen, 38 27 34 23 074/0096/L42 02.12.2015 DISPENSASJON OG TILLATELSE Ombygging og oppføring av tilbygg til eksisterende bolig på gnr. 74, bnr. 96 Sted/adresse: Valleveien 1. Tiltakshaver: Brita Jansvik. VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a og b, 20-2 andre ledd bokstav a, og 20-3 gis det rammetillatelse til å ombygging og oppføring av tilbygg til eksisterende bolig, i tråd med tegninger og situasjonskart mottatt 03.11.15. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra «Reguleringsplanen for Skjebstad» 3 første ledd bokstav c for oppføre bolig med større utnyttelsesgrad en 0.15 og fra Pbl. 29-4 andre ledd for å oppføre tilbygg nærmere nabogrensen enn fire meter på eiendommen som omsøkt. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Tiltaket tillates ikke igangsatt før det er gitt igangsettingstillatelse. TEKNISK FORVALTNINGS MYNDIGHET OG SAKENS BAKGRUNN Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 19.04.12 i sak 36-12. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Haarklau og Lindeberg AS søker på vegne av Brita Jansen om dispensasjon og rammetillatelse for ombygging av eksisterende enebolig og oppføring av tilbygg til eneboligen. Eneboligen skal bygges om til generasjonsbolig med to bruksenheter, men boligen skal ikke seksjoneres. Eneboligen vil få et areal på 399 m 2 BRA og utnyttelsesgraden vil utgjøre 0,3. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
Arealplanstatus Det aktuelle området inngår i gjeldende «Reguleringsplan for Skjebstad», og er i denne utlagt som byggeområde for bolig og garasje. I bestemmelsene til gjeldende reguleringsplanen 3 første ledd bokstav c heter det bl.a. at: «Utnyttelsesgraden for eneboligtomter skal ikke overskride 0,15.». Det aktuelle tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra Pbl. 29-4 andre ledd og fra reguleringsplanen for Skjebstad 3 første ledd bokstav c. Søknaden begrunnes med at det omsøkte tiltak innebærer ikke at boligen vil avvike vesentlig fra øvrig bebyggelse i området. Bygget blir mindre fremtredende fra veien med den tiltenkte materialbruken og tilbygget oppføres i en etasje lavere enn den eksisterende boligen. Det vises til at naboene er positive til tiltaket, og at det er ikke kommet nabomerknader til det omsøkte prosjektet. Tiltaket vil i svært liten grad endre på stedets karakter. De omsøkte fasadeendringene har et moderne arkitektonisk formspråk, samtidig som mønehøyde, takvinkel og volum er uendret. Det nye tilbygget underordner seg bestående bygning hva gjelder bygningshøyde, volum og stedlig byggeskikk. Utvidelsen av boligen med omsøkt tilbygg vil føre at % TU på omsøkte boligtomt øker til 30 % av bruttotomt. Det har tidligere blitt gitt en rekke tilsvarende tillatelser for utvidelse av boliger i område for reguleringsplanen for Skjebstad. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. MERKNADER FRA NABO/GJENBOER Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Det er gitt nabosamtykke til å bygge nærmere nabogrensen enn fire meter av eier av gnr. 74, bnr. 93 og av gnr. 74, bnr. 107. VURDERING Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med gjeldende reguleringsplan og avstandsbestemmelsen i Pbl. 29-4 andre ledd. Tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi
dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd at kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for å bygge nærmere nabogrensen enn fire meter og for en utnyttelsesgrad på 30 % på eiendommen. Hensynene bak reglen som er gitt i reguleringsplanen 3 er å legge til rette for en videreutvikling av Skjebstad som harmonerer med og tilpasses en enhetlig bebyggelse og å sette premissene for utnyttelsen av de ulike byggeområdene innenfor reguleringsplanen slik at man får en kontrollert og forutsigbar utvikling av Skjebstad. Hensynet bak avstandsbestemmelsen i Pbl. 29-4 andre ledd er å sikre at naboer har et minimumsvern mot tiltak på naboeiendommen og således skape en viss forutberegnelighet i nabolagene. Mandal kommune viser til reguleringsplanen for Skjebstad er av eldre dato og at reguleringsplanen i liten grad kan sies å være tilpasset dagens behov når det gjelder boliger. Det har tidligere vært gitt dispensasjon for utnyttelsesgrad på 31 % innenfor samme reguleringsplan. Det har ikke innkommet nabomerknader til tiltaket og der det bygges nærmere enn fire meter fra nabogrensen har berørte naboer gitt samtykke ved erklæring til dette. Mandal kommune kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsene i reguleringsplanen eller i Pbl. 29-4 andre ledd blir vesentlig tilsidesatt ved å gi den omsøkte dispensasjon. Mandal kommune viser videre til at fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver får ombygget sin enebolig og oppført tilbygget som er omsøkt. Boligen skal gjøres om til generasjonsbolig med to bruksenheter, men det skal ikke seksjoneres. Boligen har i dag en utleieenhet, slik at tiltaket vil ikke medføre noen trafikk økning i området. Det vises også til at tilbygget oppføres en etasje lavere enn eksisterende bolig og vil således ikke ta nevneverdig utsikt fra naboer bak. Det er ikke belyst noen negative sider ved tiltaket, og Mandal kommune finner etter en samlet vurdering at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Forutsetningene for å gi dispensasjon fra reguleringsplanen for Skjebstad 3 første ledd bokstav c og fra bestemmelsen i Pbl. 29-4 andre ledd vurderes å være tilstede. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. ADKOMST OG TILKNYTNING VA Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Tilknytningsavgift og vannmåler I henhold til 5 i Mandal kommunes vedtekt for vann- og kloakkavgifter utløser dette tiltaket krav om tilknytningsavgift. Tilknytningsavgift faktureres tiltakshaver når igangsettingstillatelse er gitt. I medhold av 7 i Mandal kommunes vedtekt for vann- og kloakkavgifter skal vann til dette byggeobjektet leveres gjennom måler. Vannmåler må anskaffes, monteres og vedlikeholdes av abonnenten. Kontroll Det skal gjennomføres kontroll av utførelse, slik det framgår av kravet i SAK 10 som gjengitt nedenunder: «Ansvarlig kontrollerende skal kontrollere at det er foretatt tilstrekkelig prosjektering, jf. 14-2 første ledd, og foreta en enkel kontroll av at utførelsen er gjennomført i samsvar med produksjonsunderlaget, at nødvendig produktdokumentasjon for byggevarer er tilgjengelig, og at produktene er brukt i samsvar med forutsetningene.».
Radon Det vises til byggteknisk forskrift 13-5. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon på at kravene i.h.t. forskriften er tilfredsstilt, må bygningen sikres med radonsperre i grunnen. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. ANSVAR OG KONTROLL Foretaket Haarklau og Lindeberg AS er sentralt godkjent for å kunne ivareta søkerfunksjonen, og godkjennes med dette som ansvarlig søker for tiltaket. Søknaden kan dermed realitetsbehandles. Ansvarsretter Haarklau og Lindeberg AS, org.nr. 937719701 (firmaet innehar sentral godkjenning innenfor omsøkte ansvarsområder), har sendt inn søknad om ansvarsrett som: - Ansvarlig prosjekterende, gjelder arkitekturprosjektering i TK1. Vurdering av ansvarsforhold Kommunen har ingen spesielle merknader til søknader om ansvarsrett eller tiltakets ansvarsprofil. Foretaket Haarklau og Lindeberg AS innehar sentral foretaksgodkjenning som dekker aktuelle ansvarsområder. Foretaket er dermed kvalifisert for omsøkt ansvar. Kommunen slutter seg til søkers forslag til tiltaksklasser. UTFORMING/TILPASSING Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. Pbl. 29-2. INFORMASJON Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 4250,- Tilbygg over 70 m 2 og ombygging Pbl. 20-3 10.000,- Til sammen 14.250,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Søknad om igangsettingstillatelse Stikningskart som angir byggenes og murens eksakte plassering, må innsendes ved søknad om igangsetting for byggetiltak.
Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 607/15 Med hilsen Glenn Anderson leder av teknisk forvaltning Eirik Skogstad Nilsen byggesaksbehandler Kopi til: Brita Jansvik Valleveien 1 4513 MANDAL Mandal bydrift