Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling Arkiv saknr: 2016/1946 Løpenr.: 17355/2016 Arkivkode: Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet Sakshandsamar: Lotte Næss Reguleringsplanar for Vierli del av Heimvegli, Vierli Terrengpark og Holtardalen III - spørsmål om regulering Vedlegg: Dokument i saka: Reguleringsplan for Vierli og del av Heimvegli, vedteken 05.06.2008 Detaljregulering for Terrengparken Vierli, vedteken 03.11.2011 Detaljregulering for Holtardalen III, vedteken 22.05.2014 Vierli Eiendom v/ Alexander Hesselberg datert 29.06., 16.08. og 29.08.16 m/vedlegg Kommunestyrets vedtak 19.11.15, sak 15/16 Bakgrunn: I samband med gjennomføring av ombyttemodellen treng Vierli Eiendom areal for å byggje utleigeeiningar. Dei har fått til ein intensjonsavtale med Rauland Invest om at Rauland Invest får område F12 på Vierli for å byggje fritidsbustader der, mot at Vierli eiendom overtek fleire eigedomar i Holtardalen med tanke på utleige. F12 på Vierli er i dag regulert til næring (utleigeeiningar) og må då omregulerast. Eigedomane i Holtardalen er i dag regulert til fritidsbustader og må omregulerast til næring (utleige).
Område F12 er eit ubygd areal på 9800 m2, rett aust for alpinanlegget på Vierli. Dei aktuelle eigedomane i Holtardalen - nord og aust for botn av Holtarheisen :
150/154 676 m2 (bygd på i dag, nyttast til utleige) 150/155 773 m2 «150/191 (tomt 141) 683 m2 150/191 (tomt 170 og 169) 1 181 m2 150/317 (tomt 147a og 147b) 641 m2 (bygd) 150/224/snr 5,6,7,8 512 m2 Totalt areal = 4 466 m2 Det har vore ein dialog med Vinje kommune om dette. Som tillegg til «ombyttet» er òg nemnd eit areal i Vierli, vest for alpinanlegget : Silkeli utleigehytter. Det viste arealet er på 5790 m2, og kunne òg omregulerast til næring. Delar av dette arealet ble omregulert frå næring til fritidsbusetnad i 2011. Plan- og bygningslova 12 8 seier i fyrste ledd : «Når planarbeidet igangsettes, skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles. Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet.»
Vurdering: Kommunestyret vedtok 19.11.15, sak 15/16, pkt 1 : «Ubygde areal i kommunedelplanområda Rauland, Rukkemo - Torvetjønn og Vågslid som i dag er regulert til næring, skal i framtida vere regulert til høvesvis næring eller fritidsbustad slik det gjort greie for i rådmannens vurdering, jfr vedlegg 1. «Og vidare i pkt 2 : «I dei meste sentrale områda skal ikkje noko ubygd areal omdisponerast til fritidsbustad, og ein kvar endring bør vere til næring/infrastruktur, inkl. grønstruktur, slik det gjort greie for i rådmannens vurdering. «For det aktuelle området i Vierli ser det slik ut i vedlegg 1 : I hht vedtaket 19.11.15, skal F12 ikkje gjerast om frå næring til fritidsbustad. Rådmannen vil likevel, under tvil, tilrå søknaden fordi : - F12 er i den «ytre delen», frå 400 til 500 m frå det sentrale punktet slik det er vist til å saka 19.11.15. Dei aktuelle areala i Holtardalen ligg sentralt. - Vierli Eiendom er den einaste aktøren i Rauland som er aktuell pr i dag for dei som ynskjer å nytte seg av ombytemodellen og gjere avtale med nokon som vil bygge utleigeeiningar. Vierli eiendom leitar etter areal å byggje på, og seier sjølve at areala dei har på sitt område ikkje er aktuelle. Dersom dei ikkje har areal å byggje utleigeeiningar på, kjem ikkje arbeidet med gjennomføring av ombyttemodellen vidare.
- Dei aktuelle eigedomane i Holtardalen ligg sers sentralt, 45 200 m frå botn av Holtarheisen. Sjå nedanfor. - Vierli og Holtardalen er to åtskilte alpinområde, men dei har sama eigar. Vierli Eiendom eig no Rauland skisenter, inkl. alpinanlegget/heisanlegget i Holtardalen. Rådmannen meiner vidare at Silkeli utleigehytter må med i «ombytet» og omregulerast til næring (utleige). I utgangspunktet ynskjer Vierli Eiendom å «ombytte» eining for eining. Dei meiner difor at det er tilstrekkeleg å «byte» F12 med areala i Holtardalen. Dei skriv: «...Når det gjelder areal avsatt innenfor sirklene, har dette areal et bestemt formål til etablering av næring, herunder i denne sak utleiebygg. Det bør være uomtvistet at det areal vi søker ombyttet i Holtardalen, begrenser seg til maksimalt 12 utleieenheter. Når det gjelder F12 på Vierli, kan vi innestå i en erklæring om at arealet KUN skal benyttes til 12 enheter. Jeg kan følgelig ikke se at totale kvm areal har betydning for denne ombytte-reguleringssaken.»... «(Det er ) viktig å bemerke at vi prinsipalt søker om ombytte med grunnlag i enheter og IKKE areal m2 mot m2.» Rådmannen meiner det må «bytast» m2 for m2, med denne grunngjevinga : F12 er på 9800 m2, med føringar om 20 % BYA og føresegner som seier «turistanlegg med bueiningar/- leilegheiter for utleige og serviceanlegg». Det kan då bli bygd konsentrert med leilegheiter. Dette ville kunne bli mange einingar, mykje meir enn 12. Ein må sjå på potensialet i dei aktuelle areala slik dei er regulert i dag.
Ein rår til ein slik prosess : - F12 innlemmast i planarbeidet på H35. Endringa er truleg ikkje kontroversiell, og vil difor neppe forsinke planprosessen. Det må varslast oppstart på nytt. - Omregulering av Silkeli utleigehytter kan vurderast som ei mindre endring av reguleringsplanen for Terrengparken Vierli - I Holtardalen må eit starte opp planarbeid for eit samanhangande areal. Det vil truleg bli ein full prosess, men ein kan vurdere om ei mindre endring er mogleg. Det er viktig at endeleg vedtak om omregulering av F12 ikkje vert gjort før areala i Holtardalen og Silkeli er omregulert til næring. Rådmannens framlegg til vedtak: Plan- og miljøutvalet er positive til at det vert starta opp arbeid med å endre reguleringsplan for Vierli, del av Heimvegli, slik at område F12 vert omregulert frå byggjeområde næring til byggjeområde fritidsbustader. Dette er på vilkår av at (1) aktuelle eigedomar i detaljreguleringsplan for Holtardalen III som er nemnde i rådmannens innstilling og (2) aktuell del av område Bfb37 Silkeli i detaljreguleringsplan for Terrengparken Vierli, vert omregulert frå fritidsbustader til næring (utleige), jfr. pbl 12-8. Rådmannen, Jan Myrekrok, rådmann /s/