Gnr/Bnr: 35/161 Arkiv: GNR 35/161 Saksnr: 15/5585-19 Sigurd Brynildsen Vedtak: 68/16 Rødstenveien 11 Saksbeh.: IAC 1420 SVARTSKOG Dato: 02.03.2016 DELINGSTILLATELSE MED DISPENSASJON etter plan- og bygningsloven av 27.juni 2008 nr. 71 SAKSOPPLYSNINGER Det vises til søknad mottatt her 14.09.2015 vedrørende fradeling av 2 parseller på ca. 1392 m² hver. Og søknad om dispensasjon fra formålet, boligbebyggelse til felles privat avkjørsel. Dispensasjonssøknaden er mottatt 19.01.2016. Gjelder: SØKNAD OM FRADELING AV 2 PARSELLER - 35/161 Eiendommens adresse: Framveien 10, Svartskog Hjemmelshaver: Malin Breilid Uggedal og Arve Uggedal Rekvirent: Sigurd Brynildsen Det foreligger gyldig situasjonsplan mottatt på e-post 19.01.2016 hvor delelinje, atkomst, bolig og parkering samt tilknytning til private vann - og avløpsanlegg og framtidig offentlig vann- og avløpsledninger er inntegnet. Det foreligger dokumentasjon for at nabovarsel om delesøknad og dispensasjonssøknad er sendt naboer og gjenboere i henhold til plan- og bygningslovens 21-3. Det er ikke innkommet merknader til saken. Eier av eiendommen Arve Uggedal har sendt inn forespørsel om hvordan eksisterende vann- og avløpsløsning sikres og antall boliger som kan bygges ut på eiendommen i e-post 23.10.2015. Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan (2010001) for Bålerud Rødsten og Bekkenstenområdet, vedtatt30.06.2015. Eiendommen 35/161 er i hht. matrikkelen 4196 m². Nettoareal iflg. reguleringsplanen er på 4184 m². GEODATAKONTORETS KOMMENTAR Det søkes om fradeling av 2 parseller fra østre del av eiendommen som vist på situasjonsplan, mottatt 19.01.2016. På situasjonsplanen er parsellenes størrelse oppgitt til 1350 m² og 1434 m² for hhv den midtre og østre parsellen. På søknadsskjemaet er begge parsellenes størrelse oppgitt til Postadresse: Besøksadr.: Telefon: Organisasjonsnr.: postmottak@oppegard.kommune.no Postboks 510 Rådhuset 66 81 90 90 944 384 081 www.oppegard.kommune.no 1411 Kolbotn Kolbotnveien 30
Oppegård kommune side 2 1392 m² hver. Vi har tatt utgangspunkt i at parsellene er like store i vår vurdering. Endelig størrelse fastlegges ved oppmåling av parsellene. I en delesøknad vurderer vi om parseller får en størrelse og form som gjør at de kan bebygges i hht. regelverket i plan- og bygningsloven, kommuneplanen og reguleringsplanen. Plan- og bygningsloven stiller krav til at det ikke må opprettes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering. I tillegg skal parsellene være sikret atkomst fram til offentlig vei og vann- og avløpstilknytning. Kravet i reguleringsbestemmelsene er at minste tillatte netto tomteareal er 1350 m². Parsellene skal ha direkte avkjørsel fra offentlig vei eller via regulert avkjørsel. Og vesentlig terrenginngrep er forbudt. I tillegg skal resteiendommens grad av utnytting ikke overstige krav i reguleringsbestemmelsene. Dispensasjon Parsellene skal knyttes til offentlig vei via regulert felles privat avkjørsel, V31. Plassering av regulert avkjørsel har gitt en uheldig utfordring med gjennomføring av planen ettersom avkjørselen ender i Svartskog landskapsvernområde. Man må enten kjøre over et hjørne av landskapsvernområdet eller boligregulert areal for å komme til Framveien fra regulert avkjørsel. Søker er derfor avhengig av dispensasjon for å være sikret avkjørsel til parsellene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-1 kan det søkes om dispensasjon. En søknad om dispensasjon skal være begrunnet og følgende kriterier må være ivaretatt for at dispensasjon skal kunne gis: - hensynene som ligger til grunn for bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt - fordelene med tiltaket må etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene med tiltaket. Søker har søkt om dispensasjon. Et hjørne av den østre parsellen foreslås benyttet til felles avkjørsel. Saken gjelder derfor dispensasjon fra planformålet, frittliggende småhusbebyggelse. Begrunnelse fra søker Søker begrunner søknaden med at det er oppdaget feil i ny reguleringsplan for Bålerud. Regulert vei, V31 ender opp i Svartskog Landskapsvernområde før den blir knyttet til Framveien. For å løse denne feilen på en effektiv måte søkes det derfor om å benytte ca. 40 m² av den omsøkte boligtomten som er plassert nærmest Framveien som atkomstvei mellom Framveien og regulert felles privat avkjørsel, V31. Geodatakontorets vurdering Reguleringsplanen på Bålerud legger opp til en forsiktig fortetting. For å sikre dette er det tatt inn i bestemmelsen at det kun kan fradeles store tomter som kan få direkte avkjørsel til offentlig vei eller via regulerte avkjørsler. Tomter som må kjøre over nabogrunn regulert til bolig, tillates ikke. Geodatakontoret mener hensynet bak bestemmelsen fortsatt er ivaretatt selv om en mindre del av avkjørselen legges på boligregulert område. Vi legger vekt på at dispensasjonen ikke åpner for fradeling av flere tomter innenfor planområdet enn hva det allerede er mulighet for. Arealet av
Oppegård kommune side 3 boligregulert område som søkes brukt til avkjørsel er lite og får ikke betydning for utbyggingsmuligheter på eiendommen. Vi mener også fordelen med dispensasjonen er større enn ulempene. Plassering av regulert felles avkjørsel har gitt uheldig utfordring med gjennomføring av planen. Det er positivt at Svartskog landskapsvernområde ikke berøres. Det er derfor en fordel for at planen skal la seg gjennomføre, at dispensasjonen godkjennes. En dispensasjon som omsøkt gir heller ikke presedens i senere saker innenfor planområdet. For at avgivereiendommen, gnr/bnr 35/161 og den midtre parsellen skal være sikret atkomstrett over arealet på den østre parsellen, må det tinglyses erklæring som sikrer atkomsten. Konklusjon Plassering av regulert felles avkjørsel har gitt uheldig utfordring med gjennomføring av planen. Planen legger til rette for fradelinger som omsøkt. Dispensasjonen ivaretar hensynet med planen. Det er en fordel at Svartskog landskapsvernområde blir uberørt. Dette og at det er mulig å gjennomføre planen veier tyngre enn at en mindre del av boligregulert område brukes til felles avkjørsel. Dispensasjonen gir ikke presedens i andre saker. Dispensasjonen innvilges. Geodtakontoret utarbeider erklæring som sikrer avgivereiendommen og den midtre parsellen atkomstrett over den østre parsellen. Vurdering av avkjørselspunktet I delesaker skal kommunen vurdere muligheten for avkjørsel fra offentlig vei, i hht. veglova. I denne saken skal bruken av eksisterende avkjørselspunkt utvides. Når parsellene og avkjørselen skal bygges, må det søkes om utvidet bruk direkte til veimyndigheten i kommunen eller sammen med byggesøknaden. Forøvrig har ikke kommunen noen kommentar til vist avkjørselspunkt i delesaken. Krav til opparbeiding av atkomstvei og atkomstrett Avgivereiendommen har i dag atkomst inne på egen grunn. Når delingen skal gjennomføres ved tinglysing, må avgivereiendommen og parsellene flytte atkomsten til felles privat avkjørsel, V31 for at delingen skal bli i hht. reguleringsplanen. Felles avkjørsel er ikke bygd. Det blir derfor et vilkår for å få gjennomført delingen at ny atkomst/avkjørsel må være opparbeidet før tinglysing. Veien må opparbeides fra avgivereiendommen og fram til Framveien. Etablering av atkomsten er et byggetiltak som er søknadspliktig hos byggesak i kommunen. Som nevnt over må det også søkes om utvidet bruk av avkjørselspunktet hos veimyndigheten i egen sak eller samtidig med byggsaken. I tillegg til at veien må opparbeides, må avgiveriendommen og fradelte parseller sikres rett til atkomst. Regulert felles avkjørsel ligger på, gnr/bnr 35/15. Søker har lagt ved erklæring om veirett. Vedlagt erklæring er uklar. Det er ikke tydelig for oss at eiendommen gnr/bnr 35/161 er sikret veirett over gnr/bnr 35/15. Etter vår tolkning synes erklæringen å gjelde bruksrett for gnr/bnr 35/15 og 35/161 i eksisterende vei som ligger på gnr/bnr 35/161. Det blir derfor et vilkår for å få gjennomført delingen at det tinglyses ny erklæring som sikrer avgivereiendommen, gnr/bnr 35/161 og parsellene atkomstrett over gnr/bnr, 35/15. Geodatakontoret utarbeider erklæring.
Oppegård kommune side 4 Dersom partene ønsker det, kan felles regulert avkjørsel søkes fradelt. Ved fradeling av veien opprettes den som felles eiendom (realsameie) mellom avgivereiendommen og parsellene. Avgivereiendommen og parsellene er dermed sikret bruksrett ettersom de sammen blir eiere av arealet. Tinglysing av erklæring er ikke nødvendig dersom veien fradeles og opprettes som et realsameie. Vurdering av nye parseller Parsellene som søkes fradelt blir på ca. 1392 m² hver i følge søknad. Eksisterende atkomstvei som går over parsellene skal legges om og inn i regulert felles privat avkjørsel nord for eiendommen. På den midterste parsellen ligger infiltrasjonsanlegget til eksisterende bolig på avgivereiendommen. For øvrig er parsellene ubebygd. Parsellene ligger i et terreng som stiger svakt fra nord mot sør. Parsellene får en tilnærmet rektangulær form. Fordi det ligger et infiltrasjonsanlegg på den midterste parsellen er det spesielt vurdert om det er plass for en bolig øst for anlegget. Infiltrert gråvann strømmer mot nord fra infiltrasjonsfeltet. Kommunen mener derfor det er mulig å bygge nært infiltrasjonsanlegget i øst og det blir plass til en bolig på parsellen. Infiltrasjonsfeltet må imidlertid ikke bebygges eller komprimeres ved å kjøre anleggsmaskiner på feltet. Nærmere prosjektering gjøres i en byggesak. Søker har skissert forslag til bebyggelse på parsellene. Vi gjør oppmerksom på at vi ikke tar stilling til det konkrete bebyggelsesforslaget i vår vurdering, og at det ved en delingstillatelse ikke åpner opp for å plassere nye boliger som vist på planen. Plassering, størrelse, form m.m vurderes i en fremtidig byggesøknad. Ved bygging på fradelt parsell må alle tiltak tas hensyn til, og tilpasses terreng. Vi konkluderer med at det er plass for en bolig på den midterste parsellen uten å komme i konflikt med infiltrasjonsanlegget. Begge parsellenes størrelse og form er derfor store nok og får en hensiktsmessig form i hht. krav i reguleringsbestemmelsene og plan- og bygningsloven. Ved oppmåling må det påses at parsellene ikke blir mindre enn 1350 m² (netto). Avgivereiendommen Avgivereiendommen blir på ca. 1400 m². Denne er bebygd med enebolig. Søker har beregnet bebygd areal og tillatt grad av utnytting på avgivereiendommen. Beregningen viser at eksisterende bebyggelse ligger innenfor gjeldende bestemmelser om grad av utnytting. Avgivereiendommen vurderes å få en størrelse og form i hht. gjeldende krav. Vann- og avløp Vedlagt situasjonsplan som viser midlertidig løsning for privat vann- og avløpsanlegg og tilknytning til fremtidig kommunalt nett er tilfredsstillende for vurdering i delesaken. Privat vannanlegg Søker har opplyst i e-post at avgivereiendommen har borehull på egen grunn. På tomtedelingsplanen er det inntegnet felles borehull for de nye parsellene. Nytt borehull ligger på den midterste parsellen.
Oppegård kommune side 5 For at den østre parsellen skal være sikret rett til drikkevann, må det tinglyses erklæring om felles borehull. Eier av midtre parsell må gi østre parsell rett til å anlegge stikkledninger for vann frem til borehull for drikkevann. Geodatakontoret utarbeider nødvendig erklæring. Privat avløpsanlegg Avgivereiendommen har tett tank på egen grunn. Gråvannsanlegget blir liggende på den midtre parsellen. Avgivereiendommen må derfor sikres rett til å ha anlegget liggende på denne parsellen. Geodatakontoret utarbeider nødvendig erklæring. Parsellene skal etablere separate tette tanker til sortvann på egen grunn og nytt felles gråvannsanlegg. Anlegget er tegnet inn på grensen mellom parsellene. Det må tinglyses erklæring som sikrer parsellene rett til bruk av felles gråvannsanlegg. Geodatakontoret utarbeider nødvendig erklæring. Fremtidig kommunalt ledningsnett Når kommunalt ledningsnett er etablert skal alle boliger på Bålerud-, Rødsten- og Bekkenstenområdet tilknyttes dette ledningsnettet. Eiendommer som nylig har bygget eller oppgradert sine avløpsanlegg i hht. utslippstillatelser, kan etter søknad få innvilget utsettelse på tilknytning til kommunalt ledningsnett inntil anleggene er 10 år gamle. Sannsynligvis legges offentlig ledningsnett i Framveien. Søker har vist på situasjonsplan hvor fremtidige stikkledninger for vann- og avløp kan legges. Det tenkes etablert en felles ledning fra avgivereiendommen over parsellene fram til Framveien. Parsellene knyttes på fellesledningene direkte fra egen tomt. For å sikre rett til tilknytning fram til offentlig ledningsnett i fremtiden, må det tinglyses erklæring om vann- og avløpsrettigheter mellom avgivereiendommen og parsellene. Geodatakontoret utarbeider erklæring som må tinglyses samtidig med de nye parsellene. Renovasjon Det må tas høyde for plassering av søppelstativer i henhold til den enhver gjeldende renovasjonsforskriften i Oppegård komme. Adresse I henhold til matrikkellova 21 gjøres følgende vedtak om tildeling av offisiell adresse: Avgivereiendommen, gnr/bnr 35/161 tildeles ny adresse: Den midtre parsellen tildeles, gnr/bnr 35/180 og adresse: Den østre parsellen tildeles, gnr/bnr 35/181 og adresse: Framveien 10 A Framveien 10 B Framveien 10 C Adressene trer i kraft når de nye parsellene matrikkelføres ved tinglysing. Privatrettslige forhold og videre saksgang Søknad om deling er innsendt og undertegnet av tiltakshaver, Sigurd Brynhildsen. I hht. plan og bygningsloven 20-4 kan tiltakshaver søke om deling. Vi har vurdert søknaden etter regler i plan- og bygningslovgivningen. Private avtaler om deling og utbygging av eiendommen mellom hjemmelshaver og tiltakshaver er privatrettslige forhold som ikke er vurdert i denne saken.
Oppegård kommune side 6 For gjennomføring av delingstillatelsen er det matrikkellovens regler som gjelder. I hht. matrikkelloven skal det avholdes en oppmålingsforretning. De som kan rekvirere oppmålingsforretning er: hjemmelshaver, fester, advokater eller de om har fullmakt. Saken legges i bero inntil det er mottatt rekvisisjon om oppmålingsforretning. Når oppmålingsforretning er avholdt og vilkår i delingstillatelsen er oppfylt, sendes melding om opprettelse av grunneiendommer til tinglysing. VEDTAK Geodatakontoret har vurdert søknaden på grunnlag av ovennevnte. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra planformålet, frittliggende småhusbebyggelse i reguleringsplan (2010001) for Bålerud Rødsten og Bekkenstenområdet, stadfestet/vedtatt30.06.2015. Arealet på ca. 40 m² skal benyttes til felles avkjørsel. Arealet er vist på situasjonsplan mottatt 19.01.2016. I henhold til plan- og bygningslovens 20-4 gis det tillatelse til fradeling av to parseller fra gnr/bnr 35/161 som vist på situasjonsplan mottatt her 19.01.2016 på følgende vilkår: 1. Avkjørsel og atkomst må være godkjent og opparbeidet fra avgivereiendommen, gnr/bnr 35/161 fram til Framveien i samsvar med reguleringsplanen for Bålerud Rødsten og Bekkenstenområdet, vedtatt30.06.2015 og gitt dispensasjon. 2. Parsellenes areal skal være min 1350 m². 3. Følgende må tinglyses på fradelte parseller, avgivereiendommen og naboeiendommen, gnr. 35 bnr. 15: Fradelt parsell knr. 217 gnr. 35 bnr. 181 skal ha rett til anlegg, drift og vedlikehold av felles borehull og stikkledninger for vann på parsell knr. 217 gnr. 35 bnr.180 frem til borehull som vist på vedlagte kartutsnitt. Fradelte parseller knr. 217 gnr. 35 bnr.180 og 181 skal ha gjensidig rett til anlegg, drift og vedlikehold av felles gråvannsannlegg og stikkledninger for gråvann på parsellene knr. 217 gnr. 35 bnr. 180 og 181 som vist på vedlagte kartutsnitt. Avgivereiendom knr.217 gnr. 35 bnr. 161 skal ha rett til anlegg, drift og vedlikehold av gråvannsannlegg og stikkledninger for gråvann på parsell knr. 217 gnr. 35 bnr. 180 som vist på vedlagte kartutsnitt. Avgivereiendom knr.217 gnr.35 bnr. 161 og fradelte parseller knr.217 gnr. 35 bnr. 180 og 181 skal ha felles stikkledninger for vann og kloakk frem til offentlig ledningsnett. Anlegg, drift og vedlikehold av felles stikkledninger påhviler fradelt parseller knr.217 gnr. 35 bnr. 180, 181 og avgivereiendom knr.217 gnr. 35 bnr. 161 gjensidig. Vedlagte kartutsnitt viser ledningenes beliggenhet.
Oppegård kommune side 7 Avgivereiendom knr. 217 gnr. 35 bnr. 161 og fradelt parsell knr. 217 gnr. 35 bnr. 180 skal ha rett til anlegg, drift og vedlikehold av atkomstvei frem til offentlig vei over fradelt parsell, knr.217 gnr. 35 bnr. 181 som vist med grønt på vedlagte kartutsnitt. Avgivereiendom knr. 217 gnr. 35 bnr. 161 og fradelte parseller knr. 217 gnr. 35 bnr. 180 og 181 skal ha rett til anlegg, drift og vedlikehold av atkomstvei i regulert felles privat avkjørsel over knr.217 gnr. 35 bnr. 15 som vist på vedlagte kartutsnitt. Geodatakontoret vil avholde oppmålingsforretning i samsvar med matrikkellovens bestemmelser når rekvisisjon om oppmålingsforretning er mottatt. Melding til tinglysing for opprettelse av nye eiendommer vil bli sendt til tinglysing når vilkår i delingstillatelsen er oppfylt og faktura betalt. Det gjøres oppmerksom på at skjøte ikke kan tinglyses før melding er tinglyst. Er vilkårene for deling ikke oppfylt senest 3 år etter at delingstillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jfr. Plan- og bygningslovens 21-9. Oversikt over kostnader for behandling av søknaden etter plan- og bygningsloven: Behandlingsgebyr Kr. 7 778,- Gebyr for søknad om dispensasjon Kr. 8 054,- Sum kostnader: Kr. 15 832,- Faktura ettersendes. Vi gjør oppmerksom på at når det rekvireres oppmålingsforretning vil det påløpe et gebyr på ca. kr 45 000,- for arbeid med oppmåling, matrikkelføring og tinglysing av to parseller. Vedtaket kan påklages innen 3 uker etter at underretning om vedtaket er mottatt i henhold til planog bygningslovens 1-9 og forvaltningslovens 28. En eventuell klage må fremsettes slik som angitt i vedlagte informasjon vedrørende klagerett. Til søker vedlegges erklæring som må underskrives av samtlige hjemmelshavere og returneres i to eksemplarer. Oppegård kommune vil sørge for at erklæringen tinglyses. Karen Zwicky Knobel Virksomhetsleder Byggesak og geodata Dokumentet er elektronisk godkjent Inger-Anne Cederstrøm ingeniør Byggesak og geodata
Oppegård kommune side 8 Kopi til: Arve Uggedal, Framveien 10, 1420 SVARTSKOG Malin Breilid Uggedal, Framveien 10, 1420 SVARTSKOG Per Gihle Bretteville, Roald Amundsens vei 130A, 1420 SVARTSKOG Vedlegg: Informasjon om klagerett og klagefrist Erklæring i 2 eksemplarer vedlegges til søker Regler for husnummerskilt vedtatt av Oppegård kommunestyre 25.05.2011.