ULSTEIN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Cecilie Roppen Arkivsak: 2011/815 Løpenr.: 2844/2017 Utvalsaksnr. Utval Møtedato 17/33 Teknisk utval 16.03.2017 17/20 Ulstein kommunestyre 30.03.2017 Saka gjeld: DETALJREGULERING VOLLANE - NY HANDSAMING ETTER OFFENTLEG ETTERSYN Vedtak i Ulstein kommunestyre 30.03.2017: Ulstein kommunestyre godkjenner i medhald av plan- og bygningslova (PBL) 12-12, framlegg til detaljregulering for Vollane, PlanID 20120002, datert 21.05.2014, sist revidert 02.09.2014. Handsaming: Tilrådinga frå teknisk utval vart vedteken med 25 mot 0 røyster. Tilråding frå teknisk utval, 16.03.2017: Ulstein kommunestyre godkjenner i medhald av plan- og bygningslova (PBL) 12-12, framlegg til detaljregulering for Vollane, PlanID 20120002, datert 21.05.2014, sist revidert 02.09.2014. Handsaming: Tilrådinga frå rådmannen vert vedteken med 6 mot 0 røyster. Tilråding frå Rådmannen:
Ulstein kommunestyre godkjenner i medhald av plan- og bygningslova (PBL) 12-12, framlegg til detaljregulering for Vollane, PlanID 20120002, datert 21.05.2014, sist revidert 02.09.2014.
Saksfakta: Vedlegg: 1. Plankart sist revidert 02.09.2014 2. Framlegg til føresegner sist revidert 02.09.2014 3. Planomtale Vollane sist revidert 03.02.2014 4. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert 08.07.2014 5. Møre og Romsdal fylkeskommune, datert 02.07.2014 6. Møre og Romsdal fylkeskommune, datert 03.07.2014 7. Møre og Romsdal fylkeskommune, datert 27.08.2014 8. Brev frå Riksantikvaren, datert 22.08.2014 9. Statens Vegvesen, datert 13.06.2014 10. Statens Vegvesen, datert 24.06.2014 11. Kystverket, datert 08.07.2014 12. Øyvind Hofseth, datert 04.07.2014 13. E-post frå Link Eiendom AS, datert 07.03.2017 Uprenta vedlegg: Plankart offentleg ettersyn, datert 21.05.2014 Framlegg til føresegner, datert 21.05.2014 TU-sak PS 14/51 TU-sak PS 14/111 KOM-sak PS 14/78 Klikk her for oversiktskart til gjeldande område Samandrag av saka: Saka som no ligg føre vart handsama og godkjend i TU-sak 14/111, 10.09.2014. Då saka skulle til godkjenning i kommunestyret ønskja tiltakshavar å trekke saka. Årsaka var at kostnadane for frigjevingsgranskinga vart stipulert til å bli for kostbare og tiltakshavar såg det som ein for stor risiko at utbygginga likevel kunne bli stansa dersom ytterlegare funn vart gjort. Det vart difor vedteke i KOM sak 14/78, 25.09.2014 å utsette saka. Ettersom eigedomane no er selde frå Naustneset AS til Link Eiendom AS tok administrasjonen kontakt for å få avklara om det var ønskjeleg å ferdigstille planen. I møte 07.03.2017 vart dette bekrefta. Sjå også vedlagt e-post, datert 07.03.2017. Sjølv om saka har vore handsama i teknisk utval tidlegare vurderer administrasjonen det som naudsynt å ta ei ny runde sidan det har blitt nedsett nytt teknisk utval og kommunestyre etter at saka var handsama i 2014. I samsvar med vedtak i Teknisk utval 07.05.2014 har framlegg til detaljregulering for Vollane vore utlagt til offentleg ettersyn i perioden 04.06.2014 04.07.2014. Det har kome fråsegn frå 4 instansar og 1 privatperson. Fylkesmannen i Møre og Romsdal var på synfaring den 7. juli, og skriv at deira inntrykk av området er at det kan forsvarast å gjennomføre planen slik den no ligg føre. For å unngå at det vert ei «utgliding» i høve overgangen mellom hageareal mot gangvegen langs stranda, bør det i reguleringsføresegnene takast inn at det skal plantast ein låg hekk langs austsida av gangvegen. Dette for å få eit tydeleg skilje mellom privat og offentleg sone. Vidare vert det vist til at det må stillast krav til kva som minimum må vere på plass av utstyr på F-OU1, til
dømes sandkasse, dissestativ og benkar for foreldra. Radius for dei minste barna er svært liten slik at det må vere ein nærleikeplass her. Møre og Romsdal fylkeskommune viser til at det i etterkant av varsla oppstart av reguleringsarbeid vart gjennomført arkeologiske registreringar, og påvist funn av automatisk freda kulturminne. Dei meiner derfor det er lite tenleg å oppretthalde det vernet som ligg føre og sendte søknad til Riksantikvaren om dispensasjon frå kulturminnelova 8, fjerde ledd. Søknaden vart sendt 02.07.2014, med frist den 27. august. Vidare i merknaden vert det opplyst om at grense for bestemmingsområde for dei freda kulturminna på reguleringsplankartet truleg ikkje er heilt i samsvar med grensa som ligg inne i databasen Askeladden, og minner om at sikringssona på 5 meter også må vere med i bestemmingsområdet. Planforslaget legg etter fylkeskommunen si vurdering, godt til rette for eit godt oppvekstmiljø for barn og unge. Fylkeskommunen er nøgd med at reguleringsføresegnene gir presiseringar om universell utforming, og ser såleis positivt på at det er regulert inn turveg mellom BK2 og stranda, i samsvar med teknisk utval sitt vedtak i sak 14/51. I brev av 22.08.2014 har Riksantikvaren gjeve løyve til dispensasjon under føresetnad at det først vert gjennomført ei arkeologisk gransking av dei kulturminna som vert råka før tiltak etter planen vert realisert. Riksantikvaren vil deretter fatte vedtak om omfang av den arkeologiske undersøkinga. Dette vedtaket kan påklagast i medhald av forvaltningslova 28 og 29. Før reguleringsplanen kan godkjennast må det setjast inn krav om arkeologiske registreringar. Statens Vegvesen skriv i sin merknad at dei ikkje er samd med plankonsulenten som i planomtalen skriv at det er gode rammer for sikker skuleveg for utbygging på Vollane. Dei støttar fullt ut vedtaket som Teknisk utval gjorde i sak PS 14/51. Vidare vert det presisert at ved opparbeiding av nytt kryssingspunkt på fylkesveg 25, må den gamle gangtilkomsten på nordsida av fylkesvegen gravast vekk, slik at ein berre får eit kryssingspunkt over vegen. Kystverket har ingen merknad til planforslaget. Øyvind Hofseth skriv at blokka «BB» med planlagd høge på 10 meter fråvik gjeldande reguleringsplan som viser 8 meter. Peikar til plan- og bygningslova 29-4 som seier at byggverk ha ein avstand frå nabogrensa som minst svarar til byggverkets halve høgd og ikkje under 4 meter. I dette tilfellet minimum 5 meter og ikkje 4 meter. Vurderingar: Det står spesifisert i 29-4 i plan- og bygningslova (PBL) at «viss ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Denne paragrafen gjelder derfor berre om utbygginga skjer ut frå ein allereie godkjend reguleringsplan. I denne saka så vert det utarbeidd ein ny reguleringsplan etter plan- og bygningslova kapittel 12, og derfor vert ikkje denne paragrafen gjeldande. Det er teke med under føresegnene sin 1 fylgjande 2 generelle punkt som normalt er med, men som har ramla ut ved utlegging til offentleg ettersyn. Det er særskilt pkt 1.3 som er viktig å ha med:
1.2 Føresegnene kjem i tillegg til dei til ei kvar tid gjeldande sentrale og kommunale lover og føresegner. 1.3 Etter at reguleringsplanen med tilhøyrande føresegner er gjort gjeldande, kan det ikkje gjerast privatrettslege avtalar som er i strid med planen. I tillegg er det sett inn 1 generelt punkt under 3: 3.1 Bebyggelsen skal plasserast innanfor dei byggegrensene som er vist på plankartet. Det er etter merknad frå Fylkeskommunen teke med i føresegnene: 3.4 Før iverksetjing av tiltak i medhald av planen skal det gjennomførast ei arkeologisk undersøking av det automatisk fredag kulturminnet, id 144761, som er merka som område for føresegn #1 i plankartet. Eventuelle rivingsarbeider som er naudsynte for gjennomføringa av den arkeologiske utgravinga skal gjerast under arkeologisk overvaking. Tiltakshavar skal ta kontakt med Møre og Romsdal fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomførast, slik at omfanget av den arkeologiske undersøkinga kan fastsetjast. Det er sett inn eit generelt punkt angåande estetisk utforming: 3.5 Ved handsaming av søknad om byggeløyve skal kommunen sjå til at bygningar får god form og materialbruk, og at bygningar i same område får ei harmonisk utforming i høve terrenget og i høve eksisterande bebyggelse. Uteopphaldareal f_ou1: Det er i tråd med innspel frå Fylkesmannen lagt inn i føresegnene krav om at f_ou1 skal byggast ut som nærleikeplass, og krav til utstyr vert sandkasse, dissestativ og benkar, jf. 4.3 i føresegnene. Det er gjort nokre presiseringar når det gjeld garasjar: Det har ikkje kome med i føresegnene ved offentleg ettersyn føringar for garasjar for BK 1 og BK 2. Det er lagt inn fylgjande tillegg under 4.2: 4.2 For BK 1 skal garasje/carport vere integrert i bygningsmassen. For BK 2 kan garasje/carport vere integrert i bygningsmassen, med storleik og form tilpassa bygningsmassen. Maks storleik grunnflate 50 m² og maksimal mønehøgd 5 m i høve planert terreng ved port. Garasjar skal ikkje ha brot i takflatene (arker eller opplett) med mindre det er naudsynt for tilkomstfunksjon til budareal. Det er etter merknad frå Fylkesmannen teke med i føresegnene at det må plantast ein hekk mellom gangvegen og hageområde for å unngå «utgliding» av privat område, jf. 6.2. Det er i tillegg lagt inn rekkefølgjekrav om Utbyggingsavtale: 9.8 Før utbygging vert sett i verk skal tiltakshavar avklare med kommunen om feltet skal byggjast ut gjennom Utbyggingsavtale. Det er i tillegg føreteke mindre redaksjonelle endringar for å føresegnene i samsvar med malar vi nyttar, rett ordlyd i forhold til kommuneplanen sine føresegner m.m.
Bestemmelseområdet i plankartet er oppdatert med grensa som ligg inne i Askeladden sin database. Konklusjon: Med endringane i føresegner og plankart i samsvar med vurderingane ovanfor, vert framlegg til detaljregulering for Vollane å sende over til kommunestyret for godkjenning. 07.03.2017 Verner Larsen rådmann Anita Sundnes kommunalsjef teknisk Dokumentet er elektronisk godkjent og har ingen signatur.