Fjell kommune Arkiv: 33/603 Saksmappe: 2017/1789-22860/2017 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: 06.09.2017 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 92/17 Komité for plan og utvikling 19.09.2017 Framlegg til detaljregulering / reguleringsendring Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. 1. gangs handsaming. Tiltakshavar: JM Norge AS Samandrag av saka: Opus Bergen AS har på vegne av JM Byggholt AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. (planid 2016006). Planområdet er på om lag 13 dekar og ligg innafor detaljreguleringsplan for Kolltveit Vest. Formålet med planarbeidet er å leggja til rette for flytting av regulert barnehage og regulering av småhusbusetnad med 3 einingar. Rådmannen tilrår at planframlegget vert lagt ut til offentleg ettersyn med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. (planid 20160006), med plankart datert 24.04.2017, føresegner og planskildring datert 26.04.2017, vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Straume, den 06.09.2017 Steinar Nesse (s) Rådmann Berit Karin Rystad (s) Plan- og utbyggingssjef
Handsama i Komité for plan og utvikling - 19.09.2017: Arealplanleggjar Lene Takvam orientert om planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Komité for plan og utvikling - 19.09.2017: Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til detaljregulering Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. (planid 20160006), med plankart datert 24.04.2017, føresegner og planskildring datert 26.04.2017, vert lagt ut til offentleg ettersyn, med dei endringane som går fram av saksutgreiinga. Dokument vedlagt saka: Plankart, datert 24.04.2017 Føresegner, datert 26.04.2017 Planskildring, datert 26.04.2017 Illustrasjonsplan, datert 21.04.2017 Snitt Sol-skyggekart. Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet: Opus Bergen AS har på vegne av JM Byggholt AS utarbeidd framlegg til detaljreguleringsplan for Skorafjellet barnehage - Kolltveit vest, gnr 33/603 m.fl. (planid 2016006). Det vert lagt til rette for barnehage og konsentrert småhusbusetnad. I arealdelen til kommuneplanen 2015-2026 er området sett av til bustad. Planområdet er regulert i detaljreguleringsplan for Kolltveit Vest (33-603-605 mfl) (planid 20080015 ). Det vart varsla oppstart av planarbeidet i mai 2016. Planområdet Planområdet er på om lag 13 dekar, ligg sørvest på Kolltveit og har tilkomst frå Bildøyvegen/fv258. Tilgrensande områder er regulert til bustad, og er under utbygging. Planområdet ligg ca 4 km frå Straume. Planframlegget Barnehagen (BHH) er planlagt flytta mot vest, noko som gjer tilkomst via offentleg veg. Arealet regulert til barnehage vil auke frå 3566m 2 til 6457m 2. Grad av utnytting og høgde vert ikkje endra (35% BRA og gesimshøgde på opptil 12,5m). Det vert lagt til rette for min. 0,5-1 p-plassar for bil og min. 0,5 p-plassar for sykkel pr per årsverk innanfor BBH. Min. halvparten av sykkelparkeringa skal etablerast med overbygg. Det skal også leggjast til rette for moglegheit for lading av el-bil på parkeringsplassen til barnehagen. Det vert lagt til rette for konsentrert småhus busetnad (BKS) med 70% BRA og gesimshøgde på opptil 12,5 m. Det vert opna for inntil 3 bueiningar, med tilhøyrande infrastruktur.
Det skal etablerast felles leikeplass innanfor BKS for bustadane i feltet på min. 100m 2. Naturmangfald Planområdet er eit småkupert utmarksområde med blandingsskog og innslag av brake- og lyngvegetasjon. Det er ikkje gjort registreringar av vegetasjon, dyreartar eller naturtypar som det bør takast særskilt omsyn til, jf. rapport om Naturtypar i Fjell, miljostatus.no og rapport om Viltet i Fjell. Vurdering: Barnehage: Rådmannen meiner justert plassering av barnehagetomta vil være positivt både for barnehagen og for det tilgrensande bustadområdet. Den nye tomta gjev betre terrengtilpassing, tilkomst via offentleg veg og i mindre grad gjennom bustadområde. Med ei større tomt får ein også betre fleksibilitet i høve til kor mange barn det er plass til. Bustad: Rådmannen er skeptisk til bustadområdet BKS. Dette er i gjeldande reguleringsplan sett av til barnehage. Ein barnehage vil gjerne ha store ope areal, og ein omregulering til bustad vil gje ei noko høgare utnytting av området. Rådmannen meiner ny busetnad kan gje ein uheldig skuggeverknad for dei rekkehusa som er bygd aust for planområdet. Dette gjeld spesielt kveldsol om sommaren. Rådmannen tilrår difor at maksimal gesimshøgde på BKS vert senka frå 12,5 til 9 meter og at det vert sett differensierte byggehøgder med høgdekotar for BKS. Det må utarbeidast nytt sol-skuggekart i samsvar med dette, før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn. Det er vist leikeareal for BKS i illustrasjonsplanen, og sett krav til rekkefølgje, storleik og universell utforming i føresegnene. Rådmannen tilrår at det også vert sett kvalitetskrav til leikeareala, der området skal liggja solvendt, vera skjerma for sterk vind, forureining, elektromagnetiske felt og støy. Leikeplassar skal også gjerdast inn mot veg og utstyrast med fleire godkjente sittegrupper og leikeapparat, t.d. sandkasse, huskestativ og sklie. Renovasjon: Ettersom planframlegget er ei endring av eksisterande plan, som er under utbygging, kan det være utfordrande å få gode fellesløysingar til bustadene, t.d. for renovasjon. Dersom området ikkje var under utbygging, ville det t.d. vært naturleg å sjå etter ein lokalitet for ein nedgrave løysing med renovasjonscontainer. Fellesløysingar som skjerming med leveggar, bosshus eller bossrom vil derimot være mogleg å etablere på områda som er regulert til renovasjon. Rådmannen tilrår difor at det i føresegnene 5.3 vert sett krav til at anlegg skal være felles, og at område for boss skal utarbeidast i samsvar med renovasjonsteknisk norm. For å sikre gjennomføring tilrår rådmannen at planskildringa vert supplert med kva løysing for renovasjon som er planlagt opparbeida på bustadene i naboområdet. Det må også dokumenterast korleis desse er dimensjonert. Supplering bør gjerast i samarbeid med FjellVAR. Avfall frå barnehagen, vil i utgangspunktet være næringsavfall og ikkje eit kommunalt ansvar å hente. Norma gjev imidlertid råd for å sikre ei god løysing. Rådmannen tilrår difor at planskildringa vert supplert også i høve til avfallsløysinga for barnehagen og kva areal ein set av til oppsamling av avfall. I samband med byggesøknad må dette vere konkret. Føresegnene må justerast i samsvar med suppleringa. Anna:
Før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn må det gjerast ein teknisk oppretting i kartet. Teiknforklaring må innehalde alle arealformål med korrekt namn. Bakgrunnskart skal teiknast i samsvar med gjeldande teiknereglar. VA-rammeplan: VA-rammeplanen vart vesentleg utbetra undervegs i planprosessen, før saka no vert lagt fram til politisk handsaming. Ettersom det føreligg mye suppleringsmateriell, kan det være vanskeleg å følgje dette opp i samband med byggjesakshandsaming. Rådmannen tilrår at VArammeplanen og suppleringsmateriell vert slått saman slik at dette vert eitt dokument som følgjer planen, og som er vist til og datert i føresegnene. Overvatn: Etter dialog med FjellVAR og Eigedomssjefen har det kome fram at området har store utfordringar knytt til overvatn, då spesielt lenger ned i systemet. VA-rammeplanen viser at overvann går til infiltrering, og at avrenning skal være ivaretatt slik at det ikkje overstig dagens situasjon. Med bakgrunn i at dagens situasjon er i grenseland på kva nedløp lengre nede i systemet kan klare å ta unna, tilrår rådmannen at ein så langt som rå er søker å redusere dagens avrenning frå området. Intensjonen må innarbeidast i VArammeplan og føresegn. Vatn- og avlaup: Det må avklarast med FjellVar om avløpspumpestasjon P2 skal overtakast til offentleg drift og vedlikehald, i lag med va-leidningane ned til stasjonen. I dag er denne delen av anlegget planlagt som privat. Ei evt. overtaking føresett at pumpestasjon med leidningar blir bygd etter krav i VA-norm for Fjell kommune. Dette har økonomiske konsekvensar for utbygger. Det er naturleg at også denne delen av anlegget blir overtatt i og med at avløpsvatn frå off. leidningar blir ført ned til stasjonen. Naturmangfald Det går fram av naturmangfaldlova (nml) 7 at prinsippa i 8 til 12 skal leggast til grunn ved utøving av offentlig mynde. Vurderinga skal gå fram av vedtaket. Gjennom søk i databasane Artsdatabanken, Naturbasen og miljostatus.no og dokumentasjon frå gjeldande reguleringsplan, kan det konkluderast med at ikkje er raudlisteartar, trua naturtypar, prioriterte artar, utvalte naturtypar eller naturområde som er særs viktig for naturmangfaldet innanfor planområdet. I gjeldande reguleringsplan er det vist til at det er registrert raudlista purpurlyng i området. Denne er ikkje lenger på raudlista, men registrert som livskraftig. Reguleringsendringa vil gje ubetydelig inngrep i eit inneklemt areal mellom busetnad, og rådmannen vurderer endinga som ubetydelig i høve til nml 4-5 om forvaltningsmål for naturtyper og arter. Ein finn at 8 i nml om kunnskapsgrunnlaget og 9 i nml om førevarprinsippet er i oppfylt. Med den kunnskap som finnes om naturtypar og artar i området er det ikkje grunn til å tru at tiltaket vil få konsekvensar når ein vurderer tiltaket opp mot 10 om økosystemtilnærming og samla belastning. Rådmannen legg til grunn at det med bakgrunn i ovannemnde ikkje er naudsynt å foreta vurderingar etter dei andre miljøprinsippa 10-12. Oppsummering Rådmannen tilrår at planen vert lagt ut til offentleg ettersyn når følgjande er retta opp: Det vert i føresegnene 5.3 vert sett krav til at renovasjonsanlegg skal være felles, og at område for boss skal utarbeidast i samsvar med renovasjonsteknisk norm. For å sikre gjennomføring tilrår rådmannen at planskildringa vert supplert med kvar løysing for renovasjon som er planlagt opparbeida på bustadene i naboområdet. Det må også dokumenterast korleis desse er dimensjonert. Supplering bør gjerast i samarbeid med FjellVAR.
Planskildringa vert supplert også i høve til avfallsløysinga for barnehagen og kva areal ein set av til oppsamling av avfall. Føresegnene må justerast i samsvar med suppleringa. Det må gjerast ei teknisk oppretting i kartet. Teiknforklaring må innehalde alle arealformål med korrekt namn. Bakgrunnskart skal teiknast i samsvar med gjeldande teiknereglar. Det vert sett kvalitetskrav til leikeareala der området skal liggja solvendt, vera skjerma for sterk vind, forureining, elektromagnetiske felt og støy. Leikeplassar skal også gjerdast inn mot veg og utstyrast med fleire godkjente sittegrupper og leikeapparat, t.d. sandkasse, huskestativ og sklie. Rådmannen tilrår at maksimal gesimshøgde på BKS vert senka frå 12,5 til 9 meter og at det vert sett differensierte byggehøgder med høgdekotar for BKS. Det må utarbeidast nytt sol-skuggekart, før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn. Rådmannen tilrår at VA-rammeplanen og suppleringsmateriell vert slått saman slik dette vert eitt dokument som følgjer planen, og som er vist til og datert i føresegnene. Ein skal langt som rå er, redusere dagens avrenning frå området. Dette må innarbeidast i føresegnene og VA-rammeplan.