7. REGULERINGSFØRESEGNER REGULERINGSFØRESEGNER Kvartal 30 i Florø; bustader og tilhøyrande anlegg. Planen er datert: 19.03.2012 Rev: 31.08.2010 Melding om oppstart: Dato: 09.01.2012 1. gongs handsaming i plan- og miljøutvalet: Sak: 025/12 Dato: 15.05.2012 2. gongs handsaming i plan- og miljøutvalet: Sak: Dato: Event 3. gongs handsaming i plan- og miljøutvalet: Sak: Dato: Vedtak i Flora Bystyre: Sak: Dato: Formålet med planen og dei tilhøyrande føresegner er å: Sikre ein kontrollert og heilskapeleg utvikling i kvartalet etter premissane i ny sentrumsplan for Florø. Sikre ei god og funksjonell utnytting av areala med tilfredstillande arkitektoniske kvalitetar. 1 GENERELT 1.1 Det regulerte området er vist på planen med reguleringsgrense. 1.2 Planområdet er inndelt i områder med følgjande føremål etter pbl 12-5: BEBYGGELSE OG ANLEGG: - Bustader B1 - Bustader B2 (B2-a, B2-b, B2-c) SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR : - Avkjørsle - Fortau OMSYNSSONER : - Bevaring kulturmiljø, vern av bygningar. - Frisiktsone 2 FELLES FØRESEGNER 2.1. Felleskrav. 2.1.1 I samband med søknad om byggeløyver på tomtane skal det vedleggast terrengprofilar og situasjonskart i mål 1:500 som viser plassering av avkjørsel, oppstillingsplassar/garasjer, korleis den ubebygde delen av tomta skal planerast og utnyttast. Kotehøgder på alle bygg skal spesifisert på situasjonsplan og den skal visast evt. forstøtningsmurar, gjerder, uteområder/terrasser og terrengmessig handsaming med høgdefastsetting. Søknaden skal dessutan innehalde fasadeoppriss mot gate som viser tilpassing til eksisterande bygningar.
2.1.2 Taktekking skal ikkje være skinande eller reflekterande, og bebyggelse skal ikkje ha materialar eller fargeval som gjev signaleffekt. Alle bygningar skal gjevast god form i fasadar med materialbruk som harmonerer med omgjevnadane. Det skal i denne samanheng leggast vekt på at området får ein heilskapleg karakter og i samsvar med retningslinjene i gjeldande sentrumsplan. Etablering av gjerde høgare enn 1m skal godkjennast av kommunen. 2.1.3 Alle bygg skal plasserast i eller innafor byggegrenser mot veg som er vist på planen. Hovudbygningar mot Hans Blomgate skal fortrinnsvis plasserast i føremålsgrense på linje med eksisterande bygningar langs gata. Unntak frå dette kan vurderast dersom krav til trafikksikre løysingar knytt til tilkomst og avkøyrsler, medfører at mindre deler av fasade må trekkast tilbake frå føremålsgrensa. Bebyggelse kan generelt plasserast mindre en 4 m frå nabogrense, men då slik at branntekniske avstandskrav etter forskriftene ikkje vert påført naboeigedomen. Garasjer og parkeringshus/-kjellar kan plasserast i nabogrense når dei same branntekniske krava vert ivaretekne, og når vedlikehaldsproblematikk vert avklart med eigar av nabogrunn. Kommunen kan tillate at areal mellom byggegrense og køyreveg vert nytta til parkeringsplass/garasje inntil 1.0 m frå tomtegrense mot gate, men då slik at dette ikkje medfører negative konsekvensar i høve teknisk infrastruktur, estetikk, trafikktryggleik etc. 2.1.4 Det skal ved prosjektering og etablering av ny bygningsmasse leggast vekt på at tiltak får ei tiltalande utforming. Bygningsvolum skal i utgangspunktet ha voluminndelingar som ikkje bryt vesentleg med den etablerte bebyggelsen i kvartalet. Ved etablering av parkeringsanlegg/-kjellar skal det leggast vekt på å gje volumet form og materialbruk som blir tilpassa og integrert med påståande bygningsmasse. 2.1.5 For alle bueiningar skal det etablerast minimum 1 biloppstillingsplass pr. bueining, fortrinnsvis på eigen grunn. For bygningar som vert tekne i vare som bevaringsobjekt og inngår i omsynssone for bevaring, vert det ikkje stilt krav til parkeringsplassar. 2.1.6 Uteoppholdsareal skal vere mimimum15 m2 privat og 15 m2 felles per 100 m2 bustadareal. Felles uteopphaldsareal skal ha hensiktsmessig plassering og universell utforming til bruk for alle, uavhengig av alder og funksjonsdyktighet. Private uteopphaldsareal og felles uteopphaldsareal skal vere ferdigstilt med tilfredstillande kvalitetar før det vert gjeve bruksløyve for nye bustader. Felles uteopphaldsareal for nye bustadeiningar skal vere ferdigstilt og tilrettelagt med nødvendig utstyr for leik, sittegrupper og beplantning. Ved søknad om endringar i arealbruken på etablerte tomtar skal det dokumenterast at kravet til uteopphaldsareal framleis er ivareteke. 2.1.7 Alle nye bustader skal ha universell tilgjenge. Alle bustader større enn 65 m2 BRA skal ha universell utforming. 2.1.8 Ved søknad om tiltak skal det utarbeidast plan for teknisk infrastruktur som er godkjent av kommunen før det vert gjeve igangsettingsløyve. Krava i gjeldande kommunedelplan for ivaretaking av overvatn frå tomtane i relasjon til forventa klimaendring, skal leggast til grunn for prosjektering av anlegg, drenering og avrenning i kvartalet. For nye opphaldsareal i bustader og på uteopphaldsareal skal det dokumenterast at maksimumskrava for støy frå vegtrafikk vert ivaretekne. 2.1.9 Nytt fortau langs Hans Blomgate skal vere opparbeidd før det kan gjevast bruksløyve for nye bustader i område B2. For hovudombygging eller tiltak som fører til auka eller vesentleg endra biltrafikk til ein eigedom medfører same opparbeidingskrav for dette fortauet. Kommunen kan vurdere etappevis utbygging av nytt fortau i høve til realisering/utbyggingstakt på areala B2-a, B2-b og B2-c, dersom dette kan aksepterast ut frå omsynet til trafikktryggleik.
3 BEBYGGELSE OG ANLEGG: 3.1 Område for bustader. B1 3.1.1 Bebyggelse i område B1 skal vere bustader med maks 3 etasjer mot Michael Sarsgate og 4 etasjer mot Torggata. På området kan det utover dette etablerast uthus, bosshus, garasjer eller carportar i 1 etasje. Plassering av bosshus skal godkjennast av kommunen v/teknisk drift. Bosshus skal ikkje ha portar som vender direkte mot hovudgatene rundt kvartalet. Mindre areal til næringsverksemd kan tillatast dersom dette ikkje medfører at bruken er til sjenanse for naboer, og ikke medføre støy, støv eller uønska trafikk som er til ulempe for bebuarane i området. 3.1.2 For område B1 skal bebygd areal (BYA) ikkje overstige 50 % av tomtearealet. 3.1.3 Bygningar skal ha takformer som gir eit heilskaplig inntrykk. Maks mønehøgd for bygningar mot Michael Sarsgate skal ikkje overstige kote + 21,5 m. Maks mønehøgd for bygningar mot Torggata skal ikkje overstige kote + 22,5 m. 3.1.3 Garasjer og uthus/boder kan tillatast oppført som frittliggande bygg. Slike bygg kan oppførast i ein etasje. Slike bygg skal fortrinnsvis gjevast ei utforming med materialvalg og farge som er tilordna hovedbygga. Det skal vere avsett oppstillingsplass til minimum 1 parkeringsplass pr. bueining. Garasjer/carporter kan oppførast mot nabogrense dersom brannkrav etter forskriftene vert ivaretekne, og dersom dette ikkje medfører vesentlege funksjonelle eller estetiske ulemper for naboeigedom. 3.1.4 Tilkomst til B1 skal vere som vist på plankartet frå Michael Sarsgata, med ein mindre bitilkomst mot Magnus Thingnesgate. Inn- og utkøyringstilhøva skal være trafikktrygge med godt oversyn. 3.2 Område for bustader. B2 (B2-a, B2-b, B2-c). 3.2.1 Bebyggelse i område B2 skal vere bustader med generelt maksimalt 2 etasjer og tilbaketrekt 3. etasje (loft) i fasadelivet mot Hans Blomgata. På området kan det utover dette etablerast uthus, bosshus, garasjer eller carportar i 1 etasje. Plassering av bosshus skal godkjennast av kommunen v/teknisk drift. Bosshus skal ikkje ha portar som vender direkte mot hovudgatene rundt kvartalet. Mindre areal til næringsverksemd kan tillatast i området dersom dette ikkje medfører at bruken er til sjenanse for naboer, og ikke medføre støy, støv eller uønska trafikk som er til ulempe for bebuarane i området. I indre del av kvartalet og mot Magnus Thingnesgate kan det etablerast høgare og ny bygningsmasse, jmf. føresegnene for delområda. For innfill og utforming av ny bygningsmasse skal retningslinene i kap. 7.3.5 i ny sentrumsplan leggast til grunn. I område B2-b kan det etablerast parkeringsanlegg under ny bygningsmasse. Ved etablering av parkeringsanlegg/-kjellar skal det leggast vekt på å gje volumet form og materialbruk som blir tilpassa og integrert med påståande bygningsmasse. Parkeringsveggar kan dessutan ved tilbygg, materialval eller vegetasjon gjerast minst mogeleg dominerande 3.2.2 For delområda i B2 gjeld følgjande krav: 3.2.21 I område B2-a skal eksisterande bustad mot Hans Blomgate bevarast, jmf. omsynssone for bevaring. Nye bygningar mot Magnus Thingnesgate skal ha maks 2. etasjar og tilbaketrekt 3. etasje, og maks mønehøgd mot Magnus Thingnesgate skal ikkje overstige kote + 25,0 m. Det vert tillate å etablere inntil 8 bueiningar i området. For område B2-a skal bebygd areal (BYA) ikkje overstige 70 % av tomtearealet.
3.2.22 I område B2-b skal eksisterande bustad mot Hans Blomgate bevarast, jmf. omsynssone for bevaring. Nye bygningar mot Hans Blomgata skal være maks 2 etasjar og tilbaketrekt 3. etasje (loft) inkludert evt. kjeller/parkeringsanlegg. Nye bygningar i indre del av kvartalet skal være maks 4 etasjar og tilbaketrekt 5.etasje (loft) inkludert evt. kjellar/parkeringsanlegg. Maks mønehøgder mot Hans Blomgate skal ikkje overstige kote + 23.0 m, og mønehøgd i indre del av kvartalet skal ikkje overstige kote + 30,0 m. Det vert tillate å etablere inntil 16 bueiningar i området. For område B2-b skal bebygd areal (BYA) ikkje overstige 70 % av tomtearealet. 3.2.23 I område B2-c skal eksisterande bustad mot Hans Blomgate bevarast, jmf. omsynssone for bevaring. Nye bygningar mot Hans Blomgate skal ha maks 2 etasjar og tilbaketrekt 3. etasje (loft), og maks mønehøgd skal ikkje overstige kote + 21,50 m. Det vert tillate å etablere inntil 6 bueiningar i området. For område B2-c skal bebygd areal (BYA) ikkje overstige 70 % av tomtearealet 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR : 4.1 Fortau 4.1.1 Areal avsatt til fortau skal ha ei breidde som eksisterande langs Michael Sars gate. Mot Torget og Hans Blomgate skal det etablerast nytt fortau. Langs Torggata skal fortausutforminga vere i samsvar med nyleg vedteken reguleringsplan for Kinnvegen/Torggata. Langs Hans Blomgate skal fortausbreidde opparbeidast med 3 m breidde. Fortaua er vist på plankartet. 4.2 Avkjørsler 4.2.1 Avkøyrsel til område B1 frå Michael Sarsgate skal være hovedtilkomst for dette området. Det kan i tillegg tilretteleggast for ein mindre bitilkomst frå B1 til Magnus Thingnesgate. 4.2.2 Plassering av avkøyrsler til område B2 frå Hans Blomgate er vist på plankartet. Frå gbnr. 203/12, 203/13 og 202/128 skal det være felles avkøyrsle. Gbnr. 202/551 og 202/140 skal kunne ha felles avkøyrsle frå Hans Blomgate. Gbnr.203/109 skal ha avkøyrsle frå Magnus Thingnesgate. Alle avkøyrslene til kommunal veg skal ha tilfredstillande utforming slik at trafikktryggleik på fortau og veg vert ivareteke. I samband med tiltak eller nybygg i område B2 skal alle avkøyrsleutformingar inkludert frisiktsoner til Hans Blomgate og Magnus Thingnesgate godkjennast av kommunen. 5 OMSYNSSONER I REGULERINGSPLAN 9.1 Bevaring kulturmiljø /vern av bygningar. 9.1.1 Bygningane i omsynssona er regulert til bevaringsverdige bygningsmiljøobjekt. Ved rehabilitering og evt. påbygging skal desse bygningane sitt eksteriør ikkje avvike vesentleg frå det noverande eller opprinnelege når det gjeld mønehøgde, møneretning, materialval, volum og fasadeuttrykk. Eventuelle avvik skal grunngjevast tilstrekkeleg i høve til verneverdi og arkitektonisk løysing. Dette gjeld også avvik frå gjeldande teknisk forskrift når krava i denne ikkje kan oppnåast fullt ut. 9.2 Frisiktsone ved veg 9.2.1 I frisiktsona skal det ikkje oppførast anlegg, tiltak eller beplantning som overstig ei høgd på 0,5 meter over vegnivå. Unntak er trafikkskilt og lignande med diameter mindre enn 30 cm. Frisiktsoner i kryssa Torggata/Michael Sarsgate og Torggata/Hans Blomgate samsvarar med nyleg vedteken reguleringsplan for Kinnvegen/Torggata.
GENERELLE BESTEMMELSAR Ved sida av desse føresegnene gjeld reglane i plan- og bygningslova med tilhøyrande forskrifter. Mindre unntak frå desse føresegnene kan, når særlige praktiske grunner taler for det, tillatast av kommunen innanfor ramma av bestemmelsane i plan- og bygningslova. INC ENGINEERING AS 03.08.2012