Ørland kommune Arkiv: L12-2014/334 Dato: 10.02.2015 Saksbehandler: Oddgeir Myklebust SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato 15/7 Planutvalget - Ørland kommune 26.02.2015 PlanId 1621201306 Områdereguleringsplan Brekstad sentrum - ny behandling i planutvalget Vedlegg: 1 Nytt plankart - Områdereguleringsplan Brekstad sentrum 2 Planbestemmelser revidert 3 Planbeskrivelse - endret 4 Kvalitetsbeskrivelse - revidert 5 Forslag til plankart Områdeplan Brekstad - 25.09.2014 6 Rådmannens oppsummering og vurdering av høringsinnspill Viktige vedlegg som ikke følger saken: 10 bud for utvikling av Brekstad Evalueringsrapport for mulighetsstudie parallelloppdrag Brekstad Kommuneplanens samfunnsdel 2014-2026 vedtatt 13. nov 2014. Sakens bakgrunn og innhold Kommunestyret vedtok 18.12.2014 en rekke i endringer i forslag til områdeplan for Brekstad sentrum som gjør at planen må endres vesentlig og legges ut til ny offentlig høring: - Meieritomta legges ut til sentrumsformål - Allmenning o_a2 justeres og flyttes inn på kommunal grunn - Torg T2 omdefineres til sentrumsformål S6 og samferdsel Yrjars gate - Park Pa1 omdefineres til sentrumsformål S2 - Park Pa2 omdefineres til sentrumsformål S8 - Parkeringsnormen endres I tillegg foreslår rådmannen at Meieriparken Pa3 utvides. For å sørge for fremdrift i planarbeidet, vedtok planutvalget 28.01.15 å dele områdeplanen i to: - Områdeplan for Brekstad sentrum - Områdeplan for Brekstadbukta Det er områdeplan for Brekstad sentrum som nå foreslås lagt ut til ny offentlig høring. 1
Ved offentlige høring av forrige planforslag høsten 2014 kom det inn til sammen 26 høringsinnspill. Flere av disse er hensyntatt gjennom de endringene som foreslås nå. Blant annet ble det reist innsigelser til planforslaget fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag fylkeskommune. Rent konkret er det knyttet innsigelser til: - N1 og N2 i Brekstadbukta krav om reduksjon av utfylling - B4 i havnebassenget krav om rekkefølgebestemmelse - Begrensning på antall avkjørsler fra B4 og S6 inntil fergen er flyttet - Fylkesveg 710 må vises helt fram til nytt fergeleie. Næringsområdene N1 og N2 håndteres gjennom egen områdereguleringsplan for Brekstadbukta. De andre innsigelsene er imøtekommet gjennom det reviderte planforslaget. Det er utarbeidet en samlet oversikt med rådmannens oppsummering og vurdering av høringsinnspill, inkludert innsigelsene, til områdeplanen (se vedlegg). Om planmaterialet Planmaterialet er endret i tråd med kommunestyrets vedtak 18.12.2014 : - Plankart endret - Planbestemmelser - endret - Planbeskrivelse - endret - Kvalitetsbeskrivelse - endret Administrasjonens vurdering Områdeplan for Brekstad er et viktig grep for å lykkes med Ørland kommunes ønskede befolkningsvekst. Ørland kommune har gjennom kommuneplanen satt seg mål om 35 % befolkningsvekst, og det er vedtatt 5 hovedstrategier for å lykkes med å nå dette målet. Strategiene er forankret i utgangspunktet for områdeplan Brekstad og områdeplanen er dermed et viktig utgangspunkt for å lykkes med befolkningsmålet. Bolyst for en økende befolkning: områdeplanen legger opp til 900 nye boliger som tilsvarer befolkningsvekstmålet på 35 %. Grunnleggende for hele den strategiske utviklingen har vært å skape en attraktiv kystby der folk ønsker å bosette seg. Kreativ og fremtidsrettet næringslivssatsing: Planen legger opp til næringsutvikling gjennom at store areal er avsatt til sentrumsformål der næring- og forretningsdrift tillates. I Yrjars gate er det krav om næring i første etasje. Satsing på befolkningsvekst i sentrum er i seg selv også en næringssatsing, da en økende befolkning generer næringsutvikling. Folkehelse: Områdeplanen legger opp til gang- og sykkelsatsing der det er kort avstand mellom viktige funksjoner i befolkningens hverdagsliv. Det satses på attraktive utemiljø med lekeplasser, park, friluftsområde og allmenninger. Miljøbevissthet og klimatilpassing: Hele områdeplanen er resultat av satsing på en bærekraftig utvikling. Miljøvennlig transport, krav til energiøkonomiske bygg med tre som hovedmateriell, satsing på grøntdrag mv, Værbeskyttelse (værvev) og kotehøyde første etasje viser klimatilpassing. Utvikle de kommunale tjenestene: Nærhet til gode kommunale tjenester er vurdert som viktig, og det planlegges for kommunale tjenester som barnehage og skole i kort avstand til der folk vil bo. 2
Å planlegge for framtida gjennom å ta nye utviklingsgrep skal og bør vekke debatt. Slike planer står seg på at ulike interesser brynes. Rådmannen har, for å gi informasjon om planarbeidet og for å skape dialog om utviklingen, gjennomført en rekke folkemøter, dialogmøter, en-til-en møter med grunneiere i Brekstad i tillegg til utstillinger. Deler av områdeplanen for Brekstad har skapt betydelig debatt. Siden forslag til områdeplan for Brekstad nylig har vært ute på høring (høsten 2014), er det endringene i planen som står i fokus i denne nye høringen. Vesentlige endringer på plankartet -ny dato 18.12.2014 Ny avgrensning av planområdet: Områdeplan for Brekstad er delt i to planer. Meieritomta o_u1 legges ut til sentrumsformål S15. Dette i tråd med kommunestyrets vedtak. Det er ikke lenger aktuelt med skole her. Detaljplan for området vil mer konkret avgjøre den fremtidige bruken av området. Her er det viktig at det vurderes hvor mye av meieribygningene som skal tas vare på og hva som er egnet bruk for bygningsmassen. Meieriparken o_pa3 foreslås utvidet: Rådmannen foreslår å utvide parken for å kunne fortsette den gode utviklingen av parken. Utvidelsen foreslås hovedsakelig østover mot Havnegata, men også en liten utvidelse nordover (se plankart). Med utvidelsen blir parken på 5,7 daa. Hvorfor foreslås parken utvidet?: - Parken er i utgangspunktet liten med tanke på forventet vekst. Det er planlagt for 900 nye boenheter i sentrum. Parken vil få en viktig funksjon som grønn lunge, lekeområde og møteplass for byens befolkning. Det er viktig at det settes av et stort nok område til formålet som kan møte dagens og et fremtidig behov. - Foreslått torg og allmenning er vedtatt flyttet inn på parkområdet. Det medfører en reduksjon av et parkareal som i utgangspunktet er lite. Det er viktig å erstatte dette med å utvide parken som foreslått. Allmenning o_a2 justeres og flyttes inn på kommunal grunn: Dette på bakgrunn av innspill fra T-senteret eiendom. Det vil påvirke siktlinjen, men vil fortsatt gi en god løsning med tanke på allmenning. o_t2 Torg omdefineres til sentrumsformål S6 og samferdsel Yrjars gate: Dette i tråd med kommunestyrets vedtak. Torgarealet flyttes inn på Meieritomta. Den endelige avgrensningen av et torg skjer gjennom utarbeidelse av detaljplan. Det utarbeides detaljplan for området på Meieritomta som omfatter park, torg og allmenning. Her skal den endelige avgrensningen mellom formålene skje. Dette er naturlig da disse formålene kan komme til å overlappe hverandre. Blant annet kan en landskapsarkitekt bidra med gode, estetiske og funksjonelle løsninger for området. Park o_pa1 omdefineres til sentrumsformål S2: Dette i tråd med kommunestyrets vedtak. Det er planer om utvidelse av kapasiteten ved hotellet med et nytt bygg på denne tomta. Parken o_pa1 vil vanskeliggjøre utnyttelse av tomta. Park o_pa2 omdefineres til sentrumsformål S8: Dette i tråd med kommunestyrets vedtak. Rådmannen mener det er viktig at hensynet til allmenningen o_a2 og gang- og sykkelveg ivaretas gjennom detaljplan for området. Vesentlige endringer i planbestemmelsene Parkeringsnormen endres (jf. 3.7.1 i bestemmelsene): Dette i tråd med kommunestyrets vedtak. 3
Noen sentrale tema i områdeplanen Brekstadbukta: Det ble et betydelig engasjement rundt grad av utfylling i området. Kommunestyrets vedtak gjør at planforslaget må tegnes om vesentlig her. Brekstadbukta skilles ut som eget planområde og er ikke lenger en del av områdeplan for Brekstad sentrum. Skole på Meieritomta: Gjennom ulike innspill er det uttrykt en klar motstand mot dette. Politisk er det nå vedtatt at det ikke er aktuelt med lokalisering av skole hit. Meieritomta omdefineres til sentrumsformål og parken foreslås utvidet som nevnt over. Parkering: I flere innspill er man bekymret for parkeringsløsningene på Brekstad. I kommunestyrets vedtak fra 18.12.2014 ble parkeringsnormen endret. For boliger fra 0,5 til 1,5 plasser. For forretninger og kontorer 1 plass pr 50-75m². Offentlig formål 1 plass pr 50m². Reguleringsbestemmelsene er endret i tråd med dette. Byggehøyder: Flere innspill ønsker høyere bygg enn det planen åpner for. I kommunestyrets vedtak presiseres det at byggehøyder på 3-5 etasjer er det riktige, men at det i spesielle tilfeller kan fravikes til 6 etasjer i en detaljplanlegging av et kvartal. Dette må avklares etter en prosess med nabovarsling. Bestemmelsene om byggehøyder videreføres. Oppsummert Rådmannen vil anbefale at revidert områdereguleringsplan for Brekstad sentrum, ny dato 18.12.2014, legges ut til offentlig høring. Rådmannens innstilling Forslag til Områdereguleringsplan for Brekstad sentrum, ny dato 18.12.2014, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10. Høringsfrist settes til 16.04.2015 Byggetiltak innenfor planområdet kan oppføres såfremt byggeplanene er i samsvar med forslaget til områdereguleringsplan som legges ut til offentlig ettersyn, jfr. vedtak om byggeog deleforbud. Saksprotokoll i Planutvalget - Ørland kommune - 26.02.2015 Behandling: Torhild Aarbergsbotten (H) fremmet følgende alternativt forslag til innstilling på vegne av Høyre: Alternativ til innstillingen: 1. Forslag til Områdereguleringsplan for Brekstad sentrum, ny dato 18.12.2014, og med følgende endringer skissert under, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10. Høringsfrist settes til 16.04.2015 2. Kvalitetsbeskrivelsen endres i tråd med føringer gitt i reguleringsbestemmelser. 4
3. Reguleringsbestemmelser og kvalitetsbeskrivelse skal bygge på gjeldende lover, forskrifter og standarder, og ikke ha strengere krav enn disse 4. Byggetiltak innenfor planområdet kan oppføres såfremt byggeplanene er i samsvar med forslaget til områdereguleringsplan som legges ut til offentlig ettersyn, jfr. vedtak om byggeog deleforbud. 2.1 Overordnet målsetting - ta vare på Brekstadfjæra, endres til: - ta vare på Brekstadfjæra som sentrumsområde 2-2 Prosess og arbeidsmåter - Bygge opp under allmenning o_a1 og o_a2 som angivelser av midtpunkter i sentrum, endres til: bygge opp om ett midtpunkt i sentrum 2.3.4 Må endres til bør: Parkeringsløsninger inkludert parkeringsanlegg bør ferdigstilles samtidig med tilhørende bebyggelse. 2.3.6 - FV 710 skal detaljreguleres og bygges om etter prinsipper angitt i illustrasjonsplan punktet strykes 3.1.3 Sjekkliste Punktet går ut. 3.2.1 Energi og miljø generelt: Avsnittet endres til: All utvikling skal bidra til å fremme Brekstad som en nyskapende, attraktiv og bærekraftig by. 3.2.2 Krav til dokumentasjon: Avsnittet endres til: Dokumentasjon må forelegges iht krav i pbl og andre gjeldende lover og forskrifter innenfor området. 3.2.3 Energi. Så langt som mulig skal eksisterende distribusjonssystem for varme utnyttes og det skal utforskes hvordan lokal energiproduksjon kan spille sammen med fjernvarmesystemet. Følgende strykes: Det skal vurderes felles energiløsninger som bruk av biomasse, biogass, sol (varme og el), vind, og overskuddsvarme f. eks fra spillvann, kjøling og industri etc. Bygg som ikke kan tilknyttes fjernvarmeanlegg må benytte lokale energiløsninger som er like gode miljømessig. 3.2.4 Bygg og anlegg Avsnittet endres til: Gjeldende energistandarder legges til grunn for nye og rehabiliterte bygg. 3.2.6 Utenomhus Andre avsnitt endres med skal til bør: Det bør etableres værbeskyttelse langs hovedferdselsårer for gående og syklende. Det stilles krav til bruk av miljøvennlige materialer i uterom og møblering. Alle tiltak skal føre en bevisst og forsvarlig bruk av naturkvaliteter. 3.3 Mobilitet 5
Punktet går ut 3.7.1 Parkering generelt Siste setning endres til skal til bør: Parkeringskjellere bør prioriteres i de tettest utbygde områdene 3.7.3 Tilrettelegging for elbiler Skal endres til bør etter komma: I hvert av parkeringsanleggene skal minst 20 % av plassene tilrettelegges for oppladning av el-bil, og samtlige parkeringsanlegg bør bygges slik at det er mulig senere å tilrettelegge alle plassene for oppladning av elbil. 3.7.4 Bildeleordning Punktet går ut 3.7.7 Spesielle bestemmelser for parkering. Første setning endres til (innskutt understreking): - I nordre del av kombinert formål B1 og B2/Parkering skal det etableres et felles parkeringsanlegg/parkeringsplass som dekker parkering for S1 og gratis park & ride for reisende med kollektivtransport. skal 3.8.1 Tilrettelegging for sykkel Generelt Det skal være lett å velge sykkel som transportmiddel i Brekstad. Sykkelparkering være logisk plassert ved viktige knutepunkter. Resten av punktet strykes. 3.8.2 Sykkelparkering i gate Punktet endres til (skal erstattes med bør og siste setning går ut): Det bør tilrettelegges for sykkelparkering i gate ved innganger til forretninger og kontorer. Det bør legges til rette for at alle syklene kan låses fast. 4.1.4 Værbeskyttelse Skal endres til bør i første setning: Det bør etableres værbeskyttelse mot vind og regn langs følgende gater og fellesområder. 4.1.5 Lekeplass Skal endres til bør: Det bør pr 25 boenhet etableres en nærlekeplass med følgende funksjoner: 4.2.2 B1 og B2/Parkering Avsnittet endres til (understreket innskutt, overstrøket strøket): Området skal bebygges med tett småhusbebyggelse. Parkering skal løses i fellesanlegg for hvert delområde, helt eller delvis nedgravd i terreng. Bebyggelsen skal ha bilfrie fellesarealer mellom husene. Det skal etableres et parkeringsanlegg på nordre del av B1 og B2 som dekker parkering for S1 og som gratis park & ride for reisende med kollektivtransport. Området bør spesielt tilrettelegges for barnefamilier. 4.2.3 B3 Andre setning strykes. Området skal fortettes med småhusbebyggelse i rekker. Rekkene skal følge byggelinjer og siktakser fra S 5. Adkomst til boliger skal samordnes. 4.2.4 B 4 Skal endes til bør 6
4.3.1 Sentrumsformål generelt Andre avsnitt endres til: Bygninger med fasade direkte mot følgende gater skal inneholde publikumsrettede aktiviteter og kan inneholde boligformål i første etasje ut mot gata, men det må legges til rette for evt. senere næringsvirksomhet i etasjen. Tillegg: Som hovedregel bygges inntil 4 5 etasjer, men som kan omsøkes høyere. 4.3.2 S1 Siste setning endres skal til bør: Hurtigbåtterminal bør i hovedsak bygges i tre og glass. 4.3.6 S 6 Skal endres til bør: Området bør bebygges med kilestrukturer som angitt i kvalitetsbeskrivelse. Parkering bør legges i kjeller. Innkjøring til parkeringskjeller skal skje fra Havnegata. Søppelhåndtering tillates med adkomst for søppelbil fra Yrjars gate. Arealet utenfor byggegrenser skal opparbeides med kvalitet, sikt og offentlig tilkomst for gående fra Yrjars gate ned til Havnegata. 4.3.8 S 9 Skal endres til bør i siste setning: Det bør etableres parkeringshus for omliggende områder i S9. 5.1 Fellesbestemmelser Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Skal endres til bør i andre setning: Gater bør utformes like mye etter gående og syklendes premisser som etter bilens. 5.3.3 o_a2 allmenning Andre setning strykes: O-A2 skal forbinde skole og idrettsområdet vest for planområdet med Yrjars gate som videre skal forbindes ned til sjø og o_f2. Det skal opprettholdes siktforbindelse ned til sjø langs hele o_a2. Der o_a2 møter sjø på innside av molo skal det lages en trapping av plassen ned til sjø/fjære. 5.4.2 o_t2 Det skal etableres et torg på o_t2 som skal være en utvidelse av Yrjars gate og en overgang mellom Yrjars gate og o_a2. Torget skal beplantes, belyses og møbleres. Torget skal tilrettelegges for handel og marked, f.eks. bondens marked. Det tillates ikke permanent parkering på torget. Torget skal ha en tydelig forbindelse til o_a2. Endres til: Det skal etableres et torg på o_t2 som en del av O-Pa3, som skal beplantes, belyses og møbleres. Torget skal tilrettelegges for handel og marked, f.eks. bondens marked. Det tillates ikke permanent parkering på torget. 5.5.3 o_pir 2 Skal endres til bør i første setning: Det bør etableres værbeskyttelse for gående og syklende frem til ny fergekai. Laila Lund (SP) fremmet følgende forslag til innstilling: Rådmannens forslag til innstilling støttes med følgende tillegg/endring i punkt 4.3.1 Sentrumsformål generelt Tillegg: Som hovedregel bygges 3-5 etasjer, men som kan omsøkes høyere. 7
Forslag fremmet av Torhild Aarbergsbotten (H) på vegne av Høyre, støttes på følgende punkter: 2.1 Overordnet målsetting - ta vare på Brekstadfjæra, endres til: - ta vare på Brekstadfjæra som sentrumsområde 2.3.4 Må endres til bør: Parkeringsløsninger inkludert parkeringsanlegg bør ferdigstilles samtidig med tilhørende bebyggelse. 3.2.3 Energi. Så langt som mulig skal eksisterende distribusjonssystem for varme utnyttes og det skal utforskes hvordan lokal energiproduksjon kan spille sammen med fjernvarmesystemet. Følgende strykes: Det skal vurderes felles energiløsninger som bruk av biomasse, biogass, sol (varme og el), vind, og overskuddsvarme f. eks fra spillvann, kjøling og industri etc. Bygg som ikke kan tilknyttes fjernvarmeanlegg må benytte lokale energiløsninger som er like gode miljømessig. 3.2.4 Bygg og anlegg Avsnittet endres til: Gjeldende energistandarder legges til grunn for nye og rehabiliterte bygg. 3.3 Mobilitet Punktet går ut 3.7.1 Parkering generelt Siste setning endres til skal til bør: Parkeringskjellere bør prioriteres i de tettest utbygde områdene 3.7.3 Tilrettelegging for elbiler Skal endres til bør etter komma: I hvert av parkeringsanleggene skal minst 20 % av plassene tilrettelegges for oppladning av el-bil, og samtlige parkeringsanlegg bør bygges slik at det er mulig senere å tilrettelegge alle plassene for oppladning av el-bil. glass. 4.3.2 S1 Siste setning endres skal til bør: Hurtigbåtterminal bør i hovedsak bygges i tre og 5.1 Fellesbestemmelser Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Skal endres til bør i andre setning: Gater bør utformes like mye etter gående og syklendes premisser som etter bilens. Forslag til innstilling fra rådmann med endringspunkter fremmet av Laila Lund (SP) og forslag til alternativ innstilling fra Torhild Aarbergsbotten på vegne av Høyre, ble satt opp mot hverandre til avstemning: 8
Rådmannens innstilling med endringspunkter fremmet av Laila Lund (SP) ble vedtatt med 4 mot 3 stemmer. Endelig vedtak: Forslag til Områdereguleringsplan for Brekstad sentrum, ny dato 18.12.2014, legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10. Høringsfrist settes til 16.04.2015. Byggetiltak innenfor planområdet kan oppføres såfremt byggeplanene er i samsvar med forslaget til områdereguleringsplan som legges ut til offentlig ettersyn, jfr. vedtak om byggeog deleforbud. 2.1 Overordnet målsetting - ta vare på Brekstadfjæra, endres til: - ta vare på Brekstadfjæra som sentrumsområde 2.3.4 Må endres til bør: Parkeringsløsninger inkludert parkeringsanlegg bør ferdigstilles samtidig med tilhørende bebyggelse. 3.2.3 Energi. Så langt som mulig skal eksisterende distribusjonssystem for varme utnyttes og det skal utforskes hvordan lokal energiproduksjon kan spille sammen med fjernvarmesystemet. Følgende strykes: Det skal vurderes felles energiløsninger som bruk av biomasse, biogass, sol (varme og el), vind, og overskuddsvarme f. eks fra spillvann, kjøling og industri etc. Bygg som ikke kan tilknyttes fjernvarmeanlegg må benytte lokale energiløsninger som er like gode miljømessig. 3.2.4 Bygg og anlegg Avsnittet endres til: Gjeldende energistandarder legges til grunn for nye og rehabiliterte bygg. 3.3 Mobilitet Punktet går ut 3.7.1 Parkering generelt Siste setning endres til skal til bør: Parkeringskjellere bør prioriteres i de tettest utbygde områdene 3.7.3 Tilrettelegging for elbiler Skal endres til bør etter komma: I hvert av parkeringsanleggene skal minst 20 % av plassene tilrettelegges for oppladning av el-bil, og samtlige parkeringsanlegg bør bygges slik at det er mulig senere å tilrettelegge alle plassene for oppladning av el-bil. 4.3.1 Sentrumsformål generelt Tillegg: Som hovedregel bygges 3-5 etasjer, men som kan omsøkes høyere. 4.3.2 S1 Siste setning endres skal til bør: Hurtigbåtterminal bør i hovedsak bygges i tre og glass. 9
5.1 Fellesbestemmelser Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Skal endres til bør i andre setning: Gater bør utformes like mye etter gående og syklendes premisser som etter bilens. 10