GBNR 2/57 - RAMMETILLATELSE - RIVING AV BYGNINGER - OPPFØRING AV NY FRITIDSBOLIG

Sande kommune Dato: Vår ref.: Arkiv: Saksbeh: 08.05.2017 16/1434-27 - GBNR Anne-Grete Hylland Casamia arkitektkontor Pytterønningen 1a 3145 TJØME GBNR 2/57 - RAMMETILLATELSE - RIVING AV BYGNINGER - OPPFØRING AV NY FRITIDSBOLIG Saken er behandlet som saknr DS 119/17. Vi viser til søknad om rammetillatelse mottatt 02.06.2016. Sist innsendte dokumentasjon er mottatt 07.04.2017. Saken er funnet å være komplett 07.04.2017. Søknaden omfatter riving av fritidsboliger og uthus og oppføring av ny fritidsbolig. I medhold av plan- og bygningsloven 19-1 søkes det om dispensasjon fra pbl. 1-8 forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag, bestemmelser til kommuneplanens arealdel C.1 LNF formålet og A.2 Plankravet. Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Martin Steinar Hagan Daniel Mattoni VEDTAK etter delegert myndighet og med hjemmel i plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-3 Sande kommune gir tillatelse til riving av fritidsboliger og uthus og oppføring av ny fritidsbolig i henhold til/med betingelser i forhold til søknad datert 21.05.2016, tegninger datert 25.03.2017 og situasjonskart datert 21.05.2016. Det foreligger ingen nabomerknader. Dispensasjon Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, innvilges dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag og bestemmelser kommuneplanens arealdel A.2 Plankravet og C.1 LNF-formålet, slik at tiltaket tillates oppført. Betingelser: Vann tillates ikke lagt inn før tilknytning til offentlig avløpsanlegg er omsøkt og godkjent. 1. Jfr. SAK10 5-4 4. ledd bokstav b skal det ved rammesøknad avklares om fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold er til stede for eiendommen. Redegjørelse jf. kommunens retningslinjer for tiltak under marin grense må sendes inn Postadresse: Postboks 300, 3071 Sande Telefon: 33 78 70 00 E-post: postmottak@sande-ve.kommune.no Telefax: Internett: www.sande-ve.kommune.no Giro bank: 8150.17.39936

innen 14. dager. Det er tilstrekkelig at faren er identifisert og muligheten for sikring er utredet (SAK 10 5-4). 2. Rivingsmaterialer og bygningsavfall må kildesorteres og leveres til godkjent mottak (j.fr. avfallsplan og miljøsaneringsrapport). Som et dokumenttilsyn i saken ber kommunen om å få oversendt avfallsplan og miljøsaneringsrapport. 3. Det må foreligge plassering og beliggenhetskontroll fra kvalifisert målefirma, med tilhørende søknad om ansvarsrett. Plott som viser innmålte (kritiske) avstander og samsvarserklæring som bekrefter korrekt plassering i henhold til godkjent situasjonskart sendes kommunen ved saksbehandler som et dokumenttilsyn i saken. Vedtak om rammetillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Er tiltaket ikke satt i gang innen 3 år, faller tillatelsen bort. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene være godkjent av kommunen før de kan gjennomføres. Ansvar og kontroll Følgende foretak har erklært ansvarsrett i henhold til søknad: Foretak ES/EU Funksjon/Tiltaksklasse/Ansvarsområde Casamia SØK: Ansvarlig søker. Tiltaksklasse 1. arkitektkontor PRO: Arkitektonisk prosjektering. Tiltaksklasse 1. *ES = erklæring om ansvarsrett med sentral godkjenning, EU= erklæring om ansvarsrett uten sentral godkjenning Ansvarsretter samsvarer med innsendt gjennomføringsplan. Beskrivelse av søknaden/utnyttelse Det søkes om fritidsbolig på ca 200 m2 BRA. Totalt BYA er 174,2 m2. FAKTA Dokumentasjon: Tegninger i målestokk 1: 100 datert 25.03.2017 Situasjonsplan i målestokk 1: 500 datert 21.05.2016 Gjennomføringsplan datert 21.05.2016 Planer og vedtekter Eiendommen er uregulert, men den er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt 29.10.2014 og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til LNF- Formål. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens 21-3. Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Høringsuttalelser Fylkesmannen: «Miljø- og samfurmssikkerhetsavdelingen tilslutter seg bygningsmyndighetens vurdering. Søker angir i sin søknad flere relevante momenter som vi anser som fordeler for allmenne

interesser. Det vises her blant annet til samling av bebyggelse i en bygningskropp, redusert fasadelengde mot sjø og en mer tilbaketrukket hovedhytte. Vi anser disse fordelene som relevante i saken, men vi er i likhet med kommunen kritiske til at det legges opp til en vesentlig økning av byggehøyde og volum for hovedhytta. Selv om ny hovedhytte trekkes noen meter lengre inn på eiendommen, er avstanden til sjøen forholdsvis kort i utgangspunktet. Videre medfører det omsøkte tiltaket at bygnings-volum/areal som har ligget lengre tilbaketrukket på eiendommen, trekkes nærmere sjøen ved at det nå inngår i den nye hytta. Etter en samlet vurdering finner omsøkte tiltak til å ikke være i så alvorlig konflikt med nasjonale interesser at vi vil påklage et vedtak i tråd med søknaden. Vi vil imidlertid anbefale at bebyggelsen reduseres i høyde/volum og at den ytterligere trekkes lengre tilbake på eiendommen. Dette som et faglig råd.» VA-avdelingen «Nytt tiltak og det må derfor søkes om ny utslippstillatelse. Viser i den forbindelse til Kommuneplan 2014 2026 Arealdel 4. Infrastruktur: I områder hvor det er eller vil bli etablert offentlige ledninger, vil det ikke bli gitt utslippstillatelser eller tillatt etablert private vannforsyningsanlegg. Det betyr at ny fritidsbolig tillates ikke koblet til evnt. eksisterende privat avløpsanlegg. For fritidsbebyggelse med vann til vegg kan kommunen tillate løsning uten tilknytning til offentlig avløpsledning. Det vil kun tillates vann til yttervegg. Eksisterende privat vannforsyning kan benyttes frem til pålegg om tilknytning til kommunalt vannledningsnett foreligger. Dette under forutsetning av at den private vannforsyningen tilfredsstiller kravene gitt i Drikkevannsforskriften. I dette området er det i dag privat vannforsyning og private avløpsanlegg. Det oppfordres til at bolig- og hytteeierne i området går sammen om å lage en helhetlig plan for tilknytning til kommunalt vann- og avløpsnett. Vann og avløpsavdelingen kan være behjelpelig med å veilede i oppstartsprosessen, men dette under forutsetning av at bolig- og hytteeierne går sammen om tiltaket gjennom f.eks. hytteeierforening, vannverk e.l.» Statens vegvesen: «Saken gjelder riving av eksisterende fritidsbebyggelse og gjenoppføring av ny fritidsbebyggelse. Vi kan ikke se at forholdet berører vegvesenets interesser i området, og vi har ikke merknader til saken.» Plassering Høydeplasseringen for boligen godkjennes til kote 2,5 for terreng + maks 10 cm for o.k. gulv 1. etasje, jf plan- og bygningsloven 29-4. VURDERINGER Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter kapittel 5 i byggesaksforskriften. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Plan- og bygningsloven 1-8 Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag: I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.

Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. 11-11 nr. 4 Kommuneplanens bestemmelse til arealdelen C.1: I LNF-områdene kan nødvendig infrastruktur, bebyggelse og andre mindre tiltak i tråd med formålene tillates uten krav om reguleringsplan. Fritak fra plankravet forutsetter at hensyn til landbruk, natur og friluftslivet ivaretas og at øvrige bestemmelser i kommuneplan, PBL og annet regelverk er overholdt. Nye tiltak skal som hovedregel ikke oppføres på dyrka eller dyrkbar mark. For nye landbrukstiltak skal bygningenes størrelse og volum dimensjoneres i forhold til driftsenhetens/brukets behov og ressursgrunnlag. Maksimal mønehøyde for driftsbygning er 12 meter. Tiltak i tråd med friluftsformålet (i LNF eller friområder) skal ha et spesielt fokus på tilpas-ning til de naturgitte omgivelsene og forutsetter allmenn tilgjengelighet. Retningslinjer: Søknad om dispensasjon for tiltak på eksisterende bebyggelse godkjent til annet formål enn LNF forutsetter at de øvrige bestemmelsene er overholdt (det henvises spesielt til de som gjelder for tilsvarende formål i byggeområde) og at hensynet til LNF-formålene er ivaretatt. Boligbebyggelsen skal begrenses til %-BYA = 20% og T-BYA = 200m2. Etablering av tilleggs-leilighet i eksisterende bolig kan vurderes. Tilbygg på inntil 6 m2 til bad, kjøkken eller toalett som oppføres i forbindelse med tilknytning til offentlig VA-nett kan gi grunnlag for dispensasjon. Det samme gjelder for gjenoppføring dersom den utifra en helhetsvurdering kan bidra til å bedre forholdene med hensyn til formålet. Dispensasjon fra formålet forutsetter samtidig dispensasjon fra plankravet i A.2. Dersom disse kan gis ut i fra samme begrunnelse og vurdering skal det ikke beregnes to separate gebyr. Kommuneplanens bestemmelse til arealdelen A.2: For å oppnå helhetlig planlegging og god sammenheng med omgivelsene fastsettes et generelt krav til reguleringsplan for tiltak etter plan- og bygningsloven (PBL) 20-1. Plankravet skal sikre samfunnsøkonomiske løsninger og ressursforvaltning i fellesskapets interesse. Ansvarlig søker skriver følgende: «Det foreligger flere grunner til at det bør innvilges dispensasjon: 1) I dag står det oppført to fritidsboliger (hytter) og et uthus/anneks på tomten. Disse blir revet og isteden erstattet med en ny hytte med optimalt beliggenhet, ny håndtering av overvannet, ny estetikk, og mindre BYA. 2) Reduksjon av fasade mot sjøen. I dag har de tre bygningene en samlet fasade mot sjøen på ca. 27 m. Den nye hytta har ca. 14.8 m fasade. 3) Reduksjon av smittefare for brann. Spesielt en av hyttene ligger veldig nære (3-4 m) campingvogner på eiendommen ved siden av. Den nye hytta blir oppført lengre fra grensen og reduseres brannfaren betydelig. 4) Avløp som i dag består av tett tank blir erstattet, og vil bli tilkoblet til kommunal avløp når siste nevnt blir tilgjengelig i område. 5) Bestemmelsene i kommuneplan er allerede tilsidesatt siden det er allerede bygd nye

tiltak på nabotomter, dermed vil ikke det omsøkte tiltaket medføre noen presedens i område. 6) Tiltaket endrer/hindrer ikke allmennhetens tilgang til sjøen. Søkeren er med dette av den oppfatning at hensynene til bestemmelsene det søkes dispensasjon fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt med innvilgelse av en dispensasjon. Vi mener også å ha dekning for at fordelene ved å innvilge en dispensasjon i dette tilfellet er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. --------- I vårt tilfelle er det som ønskes revet alle de tre spredte bygningene og det ønskes oppført bare en hytte. Privat sfære rundt hytta blir dermed begrenset. ------ Vi vil erstatte de eksisterende hyttene og oppføre nettopp en hytte bedre tilpasset og litt lengere bort fra sjøen, og i tillegg blir den nye hytta mindre enn de tre som allerede er på tomten. Vi vil understreke at i nærheten av tomten ble det i det siste bygd flere nye hytter. En evt. innvilgelse av tiltaket skaper ikke noe presedens. Den nye hytta vil ha ca. samme høyde som eksisterende hytte og den vil ikke fjerne sjøutsikt for hyttene som ligger bak.» Kommunens vurderinger av søknad om dispensasjon fra pbl. 1-8: Kommunen vurderer hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra, ikke å være vesentlig tilsidesatt fordi eiendommen allerede er bebygd og ligger i et område med eksisterende fritidsbebyggelse. Det anses som en fordel at tiltaket medfører at flere bygninger blir revet og erstattet med en fritidsbolig, sanering av bygninger frigjør verdifullt strandareal og reduserer den private sfæren rundt boligen. Redusert antall bygninger og det at fritidsboligen plasseres lenger fra sjøen enn tidligere bebyggelse er en fordel mht. fjernvirkningen fra sjøen. Utnyttelsesgraden reduseres, og fritidsboligen skal tilknyttes offentlig vann- og avløp. Tilknytning til offentlig VA-anlegg vil redusere forurensning av området. Kommunen anser dermed etter en samlet vurdering at fordelen er klart større enn ulempene slik at dispensasjon innvilges og tiltaket godkjennes. Kommunens vurdering av søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse C.1: Kommunen vurderer hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra, ikke å være vesentlig tilsidesatt fordi eiendommen allerede er bebygd og ligger i et område med eksisterende fritidsbebyggelse. Tiltaket anses ikke å ha negative konsekvenser for landbruket og medfører ikke ytterligere nedbygging av uberørt natur. Det anses som en fordel at tiltaket medfører at flere bygninger blir revet og erstattet med en fritidsbolig slik at den private sfæren rundt fritidsboligen reduseres. Utnyttelsesgraden reduseres, og fritidsboligen skal tilknyttes offentlig vann- og avløp. Kommunen anser dermed etter en samlet vurdering at fordelen er klart større enn ulempene slik at dispensasjon innvilges og tiltaket godkjennes. Kommunens vurderinger av dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser A.2 Plankravet: Kommunen vurderer hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra, ikke å være vesentlig tilsidesatt fordi eiendommen allerede er bebygd og ligger i et område med eksisterende fritidsbebyggelse. Tiltaket anses ikke å ha negative konsekvenser for landbruket og medfører ikke ytterligere nedbygging av uberørt natur. Det anses som en fordel at tiltaket medfører at flere bygninger blir revet og erstattet med en fritidsbolig slik at den private sfæren rundt fritidsboligen reduseres. Utnyttelsesgraden reduseres, og fritidsboligen skal tilknyttes offentlig vann- og avløp. Kommunen anser dermed etter en samlet vurdering at fordelen er klart større enn ulempene slik at dispensasjon innvilges og tiltaket godkjennes.

Vilkår nr 1 Jfr. uttalelse fra VA-avdelingen kan det ikke gis utslippstillatelse for det nye tiltaket. Derfor tillates kun vann til vegg inntil tilknytning til offentlig VA-anlegg er omsøkt og godkjent. Planløsning og utseende jfr. pbl 29-1, 29-2 Etter endret utforming av omsøkt er tiltaket tiltaket etter kommunens vurdering prosjektert og vil bli utført slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med dets funksjon. Etter omprosjektering til saltak, harmonerer fritidsboligen bedre med bebygde omgivelser, slik at de visuelle kvaliteter i tiltaket anses tilstrekkelig gode både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, HMS-krav I søknaden er det oppgitt at tiltaket ikke skal plasseres i område med fare for skred, flom, eller er til fare for andre miljøskadelige forhold. Det foreligger ikke vurdering av grunnforholdene jfr. kommunens retningslinjer. Det settes vilkår om innsendelse av vurdering av grunnforholdene innen 14 dager. Biologisk mangfold I en hver sak som berører naturmiljøet skal de miljørettslige prinsipper i 8-12 jfr. Lov om forvaltning av naturens mangfold legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Ved søk i fagsystemet Naturbase er det ikke registrert noen viktige miljøelementer som blir berørt av tiltaket. Føre-var-prinsippet kommer til anvendelse i situasjoner der man ikke har tilstrekkelig kunnskap om naturmiljøet. Iht. tilgjengelige databaser vurderes kunnskapsgrunnlaget her å være tilstrekkelig klarlagt. Det foreligger ingen større utbyggingsplaner, den samlede belastningen anses derfor å være begrenset. Tiltak skal utføres med miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Kostnader ved miljøforringelse dekkes av tiltakshaver. I den grad det er mulig bør anleggsarbeid unngås i yngletida for dyr og fugl. Automatisk fredet kulturminne Dersom det viser seg at tiltaket kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at det kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. INFORMASJON Vedtaket kan påklages innen 3 uker fra det tidspunktet hvor underretning er kommet frem til vedkommende part (se vedlegg til dette brev). Dersom arbeidene ikke er igangsatt innen 3 år, eller arbeidene innstilles for lengre tid enn 2 år, etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningsloven 21-9. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene være godkjent av kommunen før de kan gjennomføres. Igangsetting før klagefristen er ute eller før eventuelt endelig klagebehandling er avsluttet hos fylkesmannen, skjer for tiltakshavers egen økonomiske risiko. Tiltaket kan ikke tas i bruk før det er gitt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Ved behov for riggplass på offentlig grunn og eventuell annen bruk av offentlige arealer må det på forhånd foreligge avtale med kommunen. Gebyret for byggesaksbehandlingen må være innbetalt før byggearbeidet igangsettes og senest innen fakturaens forfallsdato.

Gebyr I henhold til Sande kommunes gebyrregulativ for byggesaker gjeldende for 2017, skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr Beskrivelse Antall Beløp 2.2.1 Fritidsbolig 1 27.830,- 2.5.1 Dispensasjon uten politisk behandling 2 2x7.160,- =14.320,- 1.10 Oversendelse til andre myndigheter 2 2.260,- Totalt gebyr å betale 41.640,- Vedlagt følger skriv om klageadgang Vennlig hilsen Anitra Fossum virksomhetsleder. Anne-Grete Hylland saksbehandler Kopi Martin Steinar Hagen, Gamle Kongei 33, 3070 SANDE I VESTFOLD Fylkesmannen i Vestfold, Postboks 2076, 3103 TØNSBERG Statens Vegvesen, Postboks 723 Stoa, 4808 ARENDAL Vedlegg Dette brevet er godkjent elektronisk, og har derfor ingen håndskrevet signatur