Fortetting i eksisterende boligområder utvikling av strategier og retningslinjer

Fortetting i eksisterende boligområder utvikling av strategier og retningslinjer Kommuneplanens arealdel 2008-2019 Retningslinjene til kommuneplanens arealdel angir følgende forutsetninger for arealutnyttelse i boligområder (2.2.b): Ved utbygging i nye byggeområder for boliger skal det tilstrebes en høy arealutnytting. Utbygging skal gjennomføres med ulike boligtyper: eneboliger, rekkehus, boligblokker og annen konsentrert boligbebyggelse. Veiledende gjennomsnittlig tetthet i nye byggeområder for boliger er 3 boliger pr. dekar 1. Ved boligbygging i sentrumsområdene skal det tilstrebes en høyere tetthet. Gjennom reguleringsplanleggingen og ved øvrig tilrettelegging skal det stimuleres til fortetting og høy arealutnyttelse i eksisterende boligområder. I kommuneplanens arealdel er det satt av ca. 700 dekar til nye byggeområder for boliger. Med den angitte veiledende tettheten gir disse arealreservene mulighet for ca. 2.100 nye boliger. Når det gjelder fortetting i eksisterende boligområder angir ikke retningslinjene til kommuneplanens arealdel 2008-2019 veiledende gjennomsnittlig tetthet, slik det er angitt for nye byggeområder (3 boliger pr. dekar). Fylkesplan for Østfold, forutsetninger for befolkningsvekst og fortettingsbehov Arealstrategien i fylkesplanen forutsetter en felles arealkvote, og rekkefølgebestemmelser for utbygging, for kommunene i Indre Østfold fram til 2050. Hensikten med arealkvoten er å redusere nedbyggingen av dyrka mark og å redusere klimagassutslippene, ved å utvikle kompakte tettsteder. Dette medfører arealeffektivisering ved fortetting, transformasjon (ny bruk av tidligere utbygde områder) og høy utbyggingstetthet i nye byggeområder. Forutsetningene i fylkesplanens arealstrategi kan medføre at Askim kommune fram mot 2050 ikke får godkjent nye byggeområder, ut over de byggeområdene som allerede er lagt inn i gjeldene arealdel. I Askim kommunes Visjonsplan 2006-2017 (kommuneplanens samfunnsdel) er målsettingen en årlig befolkningsvekst på 100-200 nye innbyggere. Den vedtatte fylkesplanen legger også til rette for en slik befolkningsvekst. Med det høyeste målet for befolkningsvekst vil Askim kommunes folketall være opp mot 25.000 i 2050. Det vil da være behov for ca. 5.000 nye boliger. Med de areareservene som er satt av i gjeldende arealdel må opp mot 3.000 nye boliger bygges i sentrumsområdene og ved fortetting i eksisterende boligområder. 1 Gjennomsnittlig tetthet omfatter byggeområdens bruttoareal, inkludert veier, plasser, friområder og lekeplasser (grønne områder) og fellesareal. 1

Bærekraftig byutvikling tilsier fortetting Miljøverndepartementet har utarbeidet en veileder om fortetting (T-1267): Fortetting med kvalitet. Bebyggelse og grønnstruktur. Veilederen angir syv gode grunner til å satse på fortetting: 1. Fortetting gir relativt mindre transport. 2. Fortetting kan bety forholdsvis mindre energi til bygningsoppvarming. 3. Fortetting skåner landbruksområder, bevarer biologisk mangfold og sammenhengende friluftsområder. 4. Fortetting betyr mindre ressurser til drift av tettstedet. 5. Fortetting kan gi urbane kvaliteter. 6. Fortetting kan gi et alternativt botilbud. 7. Fortetting kan gi bedre servicetilbud Veilederen angir fire farer ved fortetting: 1. Fortetting kan føre til at grønne lunger bygges ned. 2. Fortetting kan gi uheldige trafikkbelastninger. 3. Fortetting kan gi reduserte bokvaliteter. 4. Fortetting kan forstyrre eller ødelegge tettstedets særpreg, kulturhistoriske elementer og landskapstrekk. Ulike typer fortetting Fortetting i eksisterende boligområder er ikke noe nytt i Askim. Erfaringene til nå er knyttet til to typer fortetting med moderat utnyttelse: Fradeling fra en stor eneboligtomt for å bygge en ny enebolig (endring til opp mot 2 boliger pr. dekar). Bygging av rekkehus i to etasjer på en eller fler eneboligtomter (endring til 3-4 boliger pr. dekar). Forutsetningene i gjeldende reguleringsplaner medfører krav om nye reguleringsplaner for fortetting med rekkehus. I enkelte tilfeller er det nødvendig med nye reguleringsplaner for å kunne fradele til nye eneboligtomter. I den senere tid har det oppstått ønsker/søknader om en tredje type fortetting med høy utnyttelse: Bygging av nye boliger med tre eller fler etasjer på en eller fler eneboligtomter (endring til mer enn 4 boliger pr. dekar). Forutsetningene i gjeldende reguleringsplaner medfører krav om nye reguleringsplaner for denne type fortetting. 2

Reguleringsplaner for fortetting i eksisterende boligområder skaper stort engasjement fra boligeiere, som ikke ønsker endringer i boligområdet sitt. Både i Askim og i øvrige kommuner skaper utfordringene knyttet til fortettingsprosjekter stort politisk engasjement. Det er ikke uvanlig med omfattende saksbehandling og politisk debatt, som i enkelte saker til slutt ender med avslag på søknader om fortetting. Fortetting i kommuneplanens arealdel Gjeldende arealdel angir bare generelle forutsetninger for arealeffektivitet og fortetting. Ved utarbeidelse av ny arealdel må det utarbeides mer detaljerte bestemmelser og retningslinjer enn det som er angitt i gjeldende plan. Dette vil være nødvendig for å fastsette overordnede bestemmelser og retningslinjer for opp mot 3.000 nye boliger i sentrumsområdene og ved fortetting i eksisterende boligområder. Som en innledning til arbeidet med kommuneplanens arealdel må det gjennomføres en politisk debatt for å utvikle aktuelle strategier og retningslinjer for fortetting. Fortetting i reguleringsplaner Konkrete og detaljerte forutsetninger for fortetting må vedtas ved behandling av områdereguleringsplaner eller detaljreguleringsplaner. Ved behandlingen må det tas standpunkt til plantype. Det må også tas standpunkt om hvert enkelt reguleringsområde skal omfatte det aktuelle utbyggingsområdet eller om reguleringsområdet skal omfatte et større sammenhengende område. En privat utbygger har nå igangsatt arbeidet med å utarbeide detaljreguleringsplan for en boligblokk på fire etasjer på en eneboligtomt ved Gamle Kirkevei. Boligeiere i naboområdene har uttrykt sterk skepsis til planforslaget. I et område ved Osloveien/Volleneveien er det igangsatt reguleringsarbeid der det foreslås nye boliger med høy utnyttelse på tre eiendommer (to av eiendommer eies av Askim kommune). Områdereguleringsplan skal omfatte eiendommer i et sammenhengende område omkring de tre eiendommene der utbygger foreslår høy utnyttelse. Det er enda ikke utarbeidet forslag til reguleringsplan for dette området. Med utgangspunkt i forutsetninger og retningslinjer i kommuneplanens arealdel 2008-2019 kan både detaljreguleringsplan og områdereguleringsplan være aktuelt. Det må likevel i hver enkelt sak/søknad om fortetting vurderes hvilken type reguleringsplan som er aktuell. I mange saker/søknader vil det være hensiktsmessig å utarbeide og vedta ny reguleringsplan for et sammenhengende område og ikke bare utarbeide og vedta ny reguleringsplan for et begrenset område. Fortetting med høy utnyttelse har større betydning for omkringliggende eiendommer og infrastruktur, enn fortetting med lav utnyttelse. 3

Det er uttrykt et politisk ønske om å vurdere fortetting i eksisterende boligområder i en større sammenheng, før det tas standpunkt til det aktuelle reguleringsforslaget ved Gamle Kirkevei. Mulige områder for fortetting i Askim Sentrumsnære boligområder er mest aktuelle for fortetting med høy utnyttelse (mer enn 4 boliger pr. dekar). De sentrumsnære boligområdene er stort sett bebygd med eneboliger med store tomter (gjennomsnittlig tetthet ned mot 0,5 boliger pr. dekar). I første omgang bør det gjennomføres vurderinger og utvikles strategier og retningslinjer for fortetting i utvalgte sentrumsnære boligområder. Hensikten med å starte med et begrenset antall områder er å få til en effektiv administrativ og politisk prosess. Det er dessuten viktig å få administrative og politiske erfaringer med de utfordringer fortetting medfører, før det gjennomføres tilsvarende prosesser for øvrige eksisterende boligområder som en del av arbeidet med å revidere kommuneplanens arealdel. Vedlagt kartskisse datert 08.01.12, viser hvilke eksisterende boligområder der det foreslås å utvikle strategier og retningslinjer for fortetting i første omgang. Utvikling av strategier og retningslinjer for fortetting Arbeidet med å utvikle aktuelle politiske strategier for fortetting kan igangsettes tidlig i 2013. Siktemålet vil være å utvikle overordnede strategier som både kan benyttes som grunnlag for revidering av kommuneplanens arealdel og for utarbeidelse av nye reguleringsplaner. Målene for arbeidet med å utvikle strategier og retningslinjer for fortetting i eksisterende boligområder er: Beskrive alternative mulighetene for fortetting i eksisterende boligområder Avklare behovet for ny teknisk og grønn infrastruktur 2 ved alternative typer fortetting Avklare i hvilke områder det skal legges til rette for fortetting og hvilken type fortetting som er aktuell Avklare i hvilke områder eller deler av områder der det ikke ligger til rette for fortetting Avklare om detaljerte forutsetninger for fortetting skal fastsettes ved detalregulering for hvert enkelt byggeprosjekt eller ved områderegulering for større sammenhengende områder Fastsette strategier og retningslinjer, som gir grunnlag for at fortetting kan skje med kvalitet Legge til rette for at strategiene og retningslinjene gir muligheter for en effektiv og forutsigbar plan- og byggesaksbehandling for utbyggere og boligeiere 2 Teknisk infrastruktur omfatter vei-, vann- og avløpsanlegg og øvrige ledninger (energiforsyning, tele og data). Grønn infrastruktur omfatter lekeplasser, parker og friområder. 4

Syv gode grunner og fire farer i veilederen fra Miljøverndepartementene inngår som en del av grunnlaget for utarbeidelse og behandling av strategier og retningslinjer for fortetting i eksisterende boligområder. Det administrative og politiske arbeidet gjennomføres i fire faser: Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 a) Kartlegging og beskrivelse av eksisterende situasjon i utvalgte boligområder b) Innhenting av erfaringer fra andre kommuner c) Sak til det faste utvalg for plansaker for å fastsette rammer og føringer for arbeidet i fase 2 og om framdriftsplan for fase 2, 3 og 4. a) Beskrive muligheter og alternativer for fortetting i hvert enkelt boligområde b) Informasjons- og dialogmøte med boligeiere og utbyggere i berørte boligområder om muligheter og alternativer for fortetting (politisk og administrativ deltakelse) d) Uttalelser fra boligeiere og utbyggere i berørte boligområder e) Sak til det faste utvalg for plansaker for å fastsette rammer og føringer for arbeidet i fase 3 a) Utarbeidelse av forslag til strategier og retningslinjer for fortetting i utvalgte boligområder b) Sak til det faste utvalg for plansaker med forslag til strategier og retningslinjer a) Informasjons- og dialogmøte med boligeiere og utbyggere i berørte boligområder om politisk vedtatt forslag til retningslinjer og strategier for fortetting i utvalgte boligområder (politisk og administrativ deltakelse). f) Uttalelser fra boligeiere og utbyggere i berørte boligområder g) Politisk sluttbehandling i det faste utvalg for plansaker og i bystyret Askim kommune team arealutvikling bolig og næring, 07.01.13 Sølve Bjørkevoll Spesialrådgiver/teamleder 5