Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 3. kvartal 2009
Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side 1 2 3 5 7 8
1 Leder Eiendomsmarkedet var gjennom en meget turbulent periode i 2008 og deler av 2009. Med en avkastning på 1,4 prosent i 3. kvartal, leverer Storebrand Eiendomsfond (Fondet) positiv avkastning for første gang siden 4. kvartal 2007. De makroøkonomiske utsiktene er også lysere enn man tidligere har antatt. Det norske aksjemarkedet har i skrivende stund steget med ca. 50 prosent siden begynnelsen av 2009. Markedet er ca. 30 prosent under toppnoteringen fra 2008. Prognosene fra makroøkonomene har blitt mer positive ettersom økonomiske nøkkeltall er blitt gjort tilgjenglig. Noen av makroøkonomene venter nå for eksempel ikke en ytterligere økning i arbeidsledigheten. I 3. kvartal leverer Fondet en positiv avkastning på 1,4 prosent. Dette er første kvartal siden slutten av 2007 med positiv kvartalsavkastning. I løpet av kvartalet er det investert ca. NOK 50 millioner i eiendomsporteføljen. Da det ikke er gjennomført verdivurdering av eiendomsporteføljen, bidrar investeringene negativt til kvartalsresultatet. Det er grunn til å tro at deler av den negative påvirkningen vil bli reversert ved neste verdivurdering som vil bli foretatt i desember 2009. I løpet av kvartalet er det investert ca. NOK 50 millioner i eiendomsporteføljen. i løpet av 4. kvartal. Prisnivåene ligger tilnærmet lik siste verdivurdering, eller noe over. Det er så langt i 2009 inngått 47 nye leiekontrakter med en årlig leie på over NOK 50 millioner. Det er så langt i 2009 inngått 47 nye leiekontrakter med en årlig leie på over NOK 50 millioner. Dette tilsvarer ca 10 prosent av Fondets leieinntekter, og er en blanding av reforhandling av eksisterende kontrakter, samt inngåelse av nye kontraktsforhold. Da Fondets gjennom-snittlige kontraktsleie ligger under markedsleie, er dette aktivitet som bidrar til å øke Fondets leieinntekter på utleide arealer i løpet av kvartalet. Ledigheten i Fondet er ved utløp av kvartalet 5,1 prosent, hvilket er 0,3 prosent høyere enn ved 2. kvartal. På lang sikt er Forvalter positiv til den videre utviklingen for Fondet, og jobber med en rekke spennende prosjekter som vil være med på å skape verdier for aksjonærene i årene som kommer. Det er ikke gjennomført salg av eiendom i løpet av 3. kvartal, men en mindre eiendom er solgt etter kvartalets slutt. Salget er gjennomført til pris lik sist verdivurdering, og dette understøtter at verdivurderingene priser eiendommene markedsmessig. Det er også konkrete salgsprosesser på andre eiendommer i Fondet, og disse forventes gjennomført Tor Pedersen Fund Manager
2 Kvartalsrapport Q3 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondets eiendommer er ikke verdivurdert i 3. kvartal, og Fondet leverer en avkastning på 1,4 prosent i kvartalet. Dette er første kvartal med positiv avkastning siden 4. kvartal 2007. Siden oppstart har Fondet levert en negativ avkastning på 14,8 prosent. Verdiøkninger av Fondets rentebytteavtaler bidro positivt til kvartalsresultatet. Avkastning pr. aksje Q3 2009 Direkteavkastning 1,6 % Verdiendring -0,2 % Totalt 1,4 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 504 J 250 1 405 J 2 658 J 3 926 J 4 751 J H2-05 H1-06 H2-06 H1-07 H2-07 J 801 Akkumulert 1 358 Antall investorer Aksjekurs og avkastning 2 039 Kurs 2 336 Antall 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 1 12,35 9,5 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 2 12,15-5,0 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Akkumulert -14,8 % 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje. Avkastning i 3. kvartal 2009 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble 1,4 prosent i 3. kvartal. Pr. 30. september 2009 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 6,78. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1 Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 3. kvartal ble 1,6 prosent, hvilket er noe høyere enn direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Direkteavkastning for fondet ble 1,6 prosent i 3. kvartal. Verdiendring Gjennom kvartalet er det investert ca NOK 50 millioner i Fondets eiendommer. Da det ikke er gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 3. kvartal 2009, bidrar denne investeringen til en negativ verdiendring av Fondet. Med andre ord vil ikke nevnte investeringer reflekteres i Fondets verdier før neste verdivurdering. Fondet gjennomfører halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen, og neste verdivurdering vil bli gjennomført 4. kvartal 2009. Grunnet stigende renter økte Fondets rentebytteavtaler i verdi gjennom kvartalet. Samlet sett resulterte disse endringene i en negativ verdiendring for Fondet på -0,2 prosent i perioden. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på -14,8 prosent siden oppstart 2. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Aksjer i Fondet kan kun handles av primærinnsidere i en periode på 4 uker etter at kvartalsresultatet er offentliggjort/gjort kjent for aksjonærene i Fondet. Kvartalsresultatet ansees gjort kjent 3 dager etter at kvartalsrapporten er sendt til aksjonærene. Med primærinnsidere menes styremedlemmer og daglig leder i Fondet og ansatte hos forvalter Union Eiendomskapital AS samt selskaper kontrollert av nevnte personer, som direkte eller indirekte forestår arbeid for Fondet. Primærinnsidere kan ikke handle aksjer i Fondet selv i denne perioden, dersom det foreligger innsideinformasjon om aksjer i Fondet. Definisjonen av innsideinformasjon etter verdipapirhandelloven 3-2 gjelder tilsvarende. Primærinnsidere har i den perioden det er tillatt å handle aksjer undersøkelsesplikt med hensyn til om det foreligger innsideinformasjon. Etter at handelen er gjennomført skal primærinnsider informere Storebrand Markets og styret i SPI. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.
3 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 65 eiendommer, og har årlige leieinntekter på NOK 519 millioner. Til sammen har fondet nå 379 leietakere. Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av 3. kvartal. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7,1 prosent ved utgangen av 3. kvartal, og ledigheten har vært noe økende i løpet av kvartalet. Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i en forvaltningsfase hvor fokus er maksimering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012. Deretter starter en treårig avviklingsfase. Det er også mulighet for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av 2016. Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Pr. 30 september bestod eiendomsporteføljen av 65 eiendommer med en samlet verdi på NOK 7 019 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 491 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 519 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,1 prosent. Det er ikke gjennomført verdivurdering av eiendommene i 3. kvartal. Siste verdivurdering ble gjennomført den 15. juni 2009. Neste verdivurdering av eiendomsporteføljen vil bli gjennomført i løpet av desember 2009. Fondet gikk over til halvårlige verdivurderinger ved starten av 2009. Eiendomsovertakelser Det er ikke gjennomført eiendomsoverdragelser i løpet av 3. kvartal. Det skal ikke hentes inn mer egenkapital for Fondet, og man er nå inne i en forvaltningsfase. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Maske Gruppen AS og Plantasjen ASA. Leieforhold Pr. 30. september 2009 hadde eiendomsporteføljen totalt 379 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Maske Gruppen AS og Plantasjen ASA. Finn.no er pr. i dag Fondets 4. største leietaker. Finn.no s arealer i Grensen 5-7 er under rehabilitering, og her vil det også bli overtatt ytterligere arealer i løpet av det neste året. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 30. september 2009 ansvarlige for i underkant av 50 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. I et tøffere økonomisk klima er det økt risiko for flere konkurser blant Fondets leietakere. Forvalter har sterkt fokus på å minimere slike tap. Kombinert med en tettere dialog, kredittovervåkes også de største leietakerne i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 12 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Det er kun en svak økning av ledigheten i porteføljen sammenlignet med tallene for 2. kvartal. Luramyrveien 65 er enkelteiendommen med mest ledig areal, og forvalter søker å løse dette fortest mulig. Det er imidlertid et relativt vanskelig lokalmarked, og det kan ta noe tid før dette er gjennomført. Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 43% Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Fordeling investorer Basert på fylke 7% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Topp 10 investorer Portefølje av eiendommer 9% 16% 11% 14% Rogaland Møre og Romsdal Andre % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 2,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 7 Hedalm AS 0,6 % 8 AS Backe 0,6 % 9 Scheiblers Legat 0,6 % 10 Haslelund Bygg AS 0,6 % Andre 4 803 ulike investorer 81,7 % Totalt 100%
4 Kvartalsrapport Q3 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling eiendomstype 21% 29% Kontor Butikk Lager 1% 3% 2% 1% Garantier Annet Parkering Fordeling geografi 21,7% 25% 20% 15% 10% 5% 41,5% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold 44% Servering 0% 09 10 11 12 13 14 15 16 Kontor Butikk Lager Garantier 8,3% Annet Parkering Servering Bolig 4,7% Rogaland Østfold Nordland Telemark Vest-Agder Utløpsprofil Andel leiekontrakter som utløper 4,2% 1,5% 3,7% 2,4% 2,1% 7,3% 1,3% 1,0% 0,2% Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms År Salg av eiendom Det er ikke gjennomført eiendomssalg i løpet av 3. kvartal. Etter kvartalets slutt er imidlertid en mindre eiendom solgt, til et prisnivå likt sist verdivurdering. Det er også konkrete salgsdialoger på andre eiendommer i Fondet, og det forventes at det vil komme flere nyheter rundt dette i løpet av 4. kvartal. Basert på en helthetsvurdering besluttet Forvalter å selge noen av Fondets eiendommer i løpet av 2009. Dette ble gjort med det formål å redusere risikoen i Fondet, samtidig som at de relevante eiendommene hadde prosjekter som ble ferdigstilt. Det er generelt økende interesse for Fondets eiendommer Det er generelt økende interesse for Fondets eiendommer Verdivurderinger I oppbygningsfasen har Fondet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Dette var nødvendig grunnet de kvartalsvise emisjonene. Når Fondet nå går over i en ren forvaltningsfase er det besluttet å gå over til halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Dette vil medføre reduserte kostnader for Fondet, og vil være hensiktsmessig i den fasen Fondet nå er inne i. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Så langt har samtlige eiendomssalg vært gjennomført til prisnivåer lik eller noe over verdivurdering. Dette understøtter at verdivurderingene ligger tett opptil markedsverdien av de ulike eiendommene. Det meget lave transaksjonsvolumet i 2008 og 2009 har bidratt til å vanskeliggjøre verdivurderingene, siden det har vært få transaksjoner å sammenligne med. Det er ikke gjennomført eiendomssalg i løpet av 3. kvartal. Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 3. kvartal. Det er dog verdt å bemerke at det har vært en positiv utvikling av markedet siden sommeren. Dette viser seg spesielt gjennom at det er en relativt sterk økning av antall gjennomførte eiendomstransaksjoner sammenlignet med før sommeren. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC Eiendoms- Consult og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området.
5 Finansiering Fondets belåning er uendret i perioden, og pr. 30. september 2009 har Fondet en samlet gjeld på ca. NOK 5 400 millioner. Dette tilsvarer ca. 76 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Fondets fastrenteavtaler økte i verdi i 3. kvartal, og bidro positivt til kvartalsresultatet. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad var 5,67 prosent. Belåningsgrad Fondets belåningsgrad er uendret fra 2. kvartal. Pr. 30. september 2009 hadde Fondet totalt NOK 5 437 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 7 019 millioner. Dermed var Fondets samlede belåningsgrad ca. 76 prosent ved utgangen av kvartalet. Da det ikke er gjennomført verdivurdering, er dette uendret fra 2. kvartal. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Følgelig er det et mål å redusere belåningsgraden gjennom 2010. Fondets belåningsgrad er uendret fra 2. kvartal. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 30. september 2009 var 5,67 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en reduksjon på 2 rentepunkter fra utgangen av 2. kvartal. Den gjennomsnittlige renten på Fondets fastrentelån var uendret i perioden, mens Fondets flytende rente fa lt med 2 rentepunkter. Fondets lånemargin falt med 2 rentepunkter i perioden. yield gap 2 på 144 rentepunkter mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Høy rentesikring Pr. 30. september 2009 var ca. 97 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette er uforandret siden 2. kvartal, og Fondet har ingen rentesikringsavtaler som forfaller i løpet av 2009. I overkant av 30 prosent av rentesikringsavtalene forfaller i 4. kvartal 2010. Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret iht. Fondets prospekt. Pr. 30. september 2009 var ca. 97 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Fondet inngikk ingen nye rentebytteavtaler i 3. kvartal. Pr. 30. september 2009 hadde Fondet inngått 38 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,76 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,5 år ned fra 3,8 år ved utgangen av 2. kvartal. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,5 % 2 Maske Gruppen AS 3,2 % 3 Plantasjen ASA 3,0 % 4 Finn.no 2,7 % 5 Forsvarsbygg 2,5 % 6 Skanem Moss AS 2,5 % 7 Trondheim Kommune - Helse og velferdstejensten 2,1 % 8 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,1 % 9 Expert Norge AS 2,0 % 10 Universitetet i Oslo 2,0 % Andre 377 ulike leietagere 74,4 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 3,0% 09 10 11 12 13 14 15 16 Arealledighet År 100% Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 30. september 2009 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 30. september var 7,11 prosent. Dermed var det et positivt Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Oslo Rogaland Akershus Andre 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 3. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 30. september 2009. Kontor Butikk Lager
6 Kvartalsrapport Q3 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering (forts) Belåning Det legges opp til at Fondet skal ha en belåningsgrad på 60-80 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 70 prosent i Fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet var i oppbyggingsfasen finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 000 millioner. Dette satt Fondet i stand til å finansiere 70 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når Fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i Fondets prospekt. Eiendoms- Fondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi god kjennes hvert år av investeringskomiteen i Fondet. Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Q2-09 Q3-09 De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Fondet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Fondets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Fondets avkastning. Siden 4. kvartal 2008 har Fondets rentebytteavtaler steget i verdi med ca. NOK 28 millioner Det er dette som skjedde gjennom 2008, og Fondets avkastning ble derfor isolert sett svakere enn om rentesikringsgraden hadde vært lavere. I et normalmarked vil vanligvis eiendomsprisene stige som følge av fallende renter, grunnet rimeligere finansiering. Dette vil dermed kompensere for et eventuelt verdifall av rentesikringsavtalene. Siden 4. kvartal 2008 har Fondets rentebytteavtaler steget i verdi med ca. NOK 28 millioner, hvilket bidrar positivt til Fondets resultat. Verdien av rentebytteavtalene vil variere fra kvartal til kvartal, og vil følgelig være et bidrag til at Fondets VEK varier selv i kvartaler uten verdivurdering av Fondets eiendommer. Endrede lånevilkår Ved årsskiftet 2008/2009 gjennomførte forvalter reforhandlinger av flere av Fondets låneavtaler for inneværende år. Dette ga ytterligere fleksibilitet i et vanskelig marked, men bidro samtidig til at lånemarginene økte noe gjennom 2009. Det vil igjen bli vurdert hvor mye fleksibilitet man trenger for det kommende året, og dette er noe man vil diskutere med Fondets lånegivere. Forvalter har fokus på å oppnå lavest mulig finansieringskostnader, samtidig som det er viktig at det er tilstrekkelig fleksibilitet til å gjennomføre Fondets strategi for de kommende årene. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen signifikante avdrag før 2011, og det er således ikke behov for å refinansiere Fondets gjeld før denne tid.
7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Landøyveien 2 i Asker kommune. Eiendommen ble kjøpt og overtatt i 2005, og ombygget i 2008. Eiendommen er i sin helhet utleid til Plantasjen på en lang leiekontrakt. Bygget fremstår som moderne og funksjonelt, med en god beliggenhet ved Holmensenteret vest for Oslo. Eiendomsbeskrivelse Landøyveien 2 er et hagesenter beliggende 200 meter fra Holmensenteret vest for Sandvika i Asker kommune. Eiendommen er drevet som et hagesenter helt siden 1936, og har en ideell beliggenhet for dens bruk idet den ligger i et område preget av villabebyggelse med stor etterspørsel etter planter og annet til hagen. Leietaker på eiendommen er Plantasjen som har drevet hagesenteret siden 2002. Bygget har i dag et samlet areal på 3 750 m 2, og tomtens areal er på 12 805 m 2. Eiendommen har en parkeringskapasitet på 180 biler. Plantasjen konsernet hadde i 2008 en samlet omsetning på NOK 3,2 milliarder og et driftsresultat på NOK 320 millioner. Leietaker Eiendommen er utleid til Plantasjen Norge AS. Selskapet etablerte sin første butikk i 1993 og har siden den tid hatt en betydelig vekst. Selskapet driver i dag ca. 100 hagesentere hvorav drøyt halvparten er i Norge, mens resterende ligger i Sverige, Finland og Irland. Leietaker er selv ansvarlig for å drifte og vedlikeholde eiendommen basert på en Bare house leiekontrakt, og det er ca. 19 år igjen av leiekontraktens løpetid. Fondet eier for øvrig tre andre eiendommer med Plantasjen som leietager. Utviklingsprosjekt Når eiendommen ble kjøpt, var bygget av eldre standard. I kjøpekontrakten ble det avtalt at Plantasjen skulle rive eksisterende bebyggelse og føre opp et nytt og moderne bygg. Det nye bygget stod ferdig sommeren 2008, og fremstår i dag som et topp moderne hagesenter. Kostnaden for nybygget ble noe høyere enn først avtalt. Som en del av forhandlingene rundt kostnadsoverskridelsen fikk fondet økt husleien og skrevet nye leiekontrakter med 25 års varighet på de øvrige Plantasjen eiendommene i porteføljen. Dette bidro positivt for eiendommenes verdi. Bygget fremstår som et moderne og funksjonelt handelsbygg. Verdiutvikling Eiendommen ble overtatt fjerde kvartal 2005, og hadde en positiv verdiutvikling inntil eiendomsmarkedet kollapset i 2008. Hensyntatt investeringen i forbindelse med nybygget er eiendomsverdien nå noe ned i forhold til kostpris. Eiendommen har imidlertid en svært god og lang leiekontrakt med en solid leietaker. Ettersom det økonomiske klimaet stabiliserer seg og viser tegn til bedring, forventer vi en positiv verdiutvikling for eiendommen i tiden fremover.
8 Kvartalsrapport Q3 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Strømmen av positive signaler knyttet til økonomien generelt og markedet for næringseiendom spesielt har fortsatt siden forrige rapport. Arealledigheten vil sannsynligvis toppe ut sent neste år. Leieprisene kan nå bunnen i 2010, men arealledigheten må bygges ned over tid før leieprisene igjen kan stige vesentlig. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 0 15 22 44 68 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling Totalomsetning i Norge pr. Q3-09 Fordelt på ulike investorer 34% 10% NOK 6,4 mrd 9% 3% Utenlandske investorer Eiendomsselskap Syndikeringsaktører Eiendomsfond Livselskap Andre Kilde: UNNM / DnB NOR Næringsmegling 18% 53 26% Totalomsetning i Norge pr. Q3-09 Fordelt på type eiendom 39% 10% NOK 6,4 mrd 36% 28 15% 12 Norsk økonomi gradvis mer positive prognoser Statistisk Sentralbyrå og bankene sine prognoser for norsk økonomi etter sommeren har gradvis blitt mer positive jo lenger utpå høsten de er publisert. Handelsbanken sine prognoser medio september viser en vekst for fastlandsøkonomien neste år på 2,7 prosent. Nivået er identisk med snittet de siste 30 årene og innebærer at økonomien er tilbake til en normalisert vekstrate fra 2010. Så sent som i slutten av april ventet DnB NOR Markets at vi skulle få en konjunkturmessig nedgang i sysselsettingen på netto 90 000 i Norge. Siden da har optimismen kommet tilbake og Handelsbanken venter nå at sysselsettingen faktisk stiger med 0,5 prosent allerede i år, 1,2 prosent i 2010 og 1,7 prosent i 2011. Fremover vil privat konsum og offentlig sektor utgjøre viktige drivkrefter i økonomien, og statsbudsjettet innebærer at statens utgifter stiger med drøye NOK 30 milliarder neste år. Videre er investeringsanslagene løftet betydelig. Det er ventet at investeringene innen olje, gass og shipping øker med 3,2 prosent neste år og ytterligere 2,9 prosent i 2011. Bedriftsinvesteringene tiltar med henholdsvis 3,8 prosent i 2010 og 2,1 prosent i følge Handelsbanken. Totalt sett er altså makroutsiktene positive for Norge de nærmeste årene. Renter og finansiering Bunnen er trolig passert både for korte og lange renter. De lange rentene uttrykt ved 10-års swap-rente er ventet å stige fra 4,7 prosent i dag til 5,0 prosent på et års sikt. De korte rentene uttrykt ved pengemarkedsrenten er ventet å gå opp fra 2,08 prosent i dag til 2,35 prosent i oktober 2010. Den kvartalsvise undersøkelsen mot bankene viser at fem av syv banker uttrykker ønske om å vokse innen utlån til næringseiendom. Videre har kravet til egenkapital blitt redusert til 20-40 prosent, og flere banker er positive til å yte lån utover fem år. Banker som sa stopp til næringseiendom i andre kvartal tilbyr nå lån. Det erfares nå i flere transaksjoner at bankene konkurrerer om å yte lån til kjøper. Vurderingen er at bankene i solide prosjekt nå tar en margin på opp mot 200 punkter på fem års lån og opp mot 225 punkter på 10 års lån. Transaksjonsmarkedet stigende markedsvolum I kartleggingen av gjennomførte transaksjoner i september erfarte vi at antall transaksjoner hadde doblet seg siden slutten av mai. I årets tre første kvartal ble det omsatt næringseiendom i 28 større transaksjoner for til sammen NOK 6,4 milliarder. Anslaget for transaksjonsvolumet for inneværende år økes fra 10 til NOK 12-15 milliarder. Løpende dialog med markedet viser at det er en betydelig underliggende interesse for kjøp blant investorene, og spesielt for eiendommer hvor leiekontraktene først løper ut om 4-6 år når arealledigheten antas å ha blitt betydelig redusert. Tendens til stigende priser fremover Solgte næringseiendommer og verdivurderingene tyder på at prisene generelt har blitt redusert ca. 20 prosent fra toppen. Det er naturligvis store variasjoner som speiler ulik risiko avhengig av hvem leietagerne er, når leiekontraktene går ut, hvor eiendommene ligger, hva slags type eiendom etc. På tross av at mange eiendomsbesittere er høyt belånt er det Hotel Handel Lager Kontor Kilde: Akershus Eiendom AS
9 svært få eksempler på at bankene presser frem salg. Videre har det vært budrunde i flere transaksjoner og kjøperne kan i langt mindre grad enn tidligere presse selger fordi de har konkurranse fra andre potensielle kjøpere. Det antas at det ikke vil komme vesentlige nedskrivninger på eiendomsverdiene fremover fordi markedsutsiktene nå er vesentlig bedre enn tidligere fryktet. Per 3. kvartal legger vi til grunn at prime yield ligger på 6,5 prosent og tenderer ned. Totalt sett bidrar betydelig kjøpsinteresse og begrenset utvalg med attraktiv eiendom til at prisene på de gode eiendommene holdes oppe. Eiendommer som ikke oppnår gode priser blir gjennomgående ikke solgt. I sum venter vi at timingen for investeringer nå er god fordi vi er nær eller på prisbunnen og fordi finansieringsvilkårene er i ferd med å bli bedre. sunket mellom 6 og 20 prosent avhengig av område. Topprisene har tilsvarende blitt redusert med 12 og 32 prosent siden toppen. Vi venter at leieprisene for Oslo, Asker og Bærum synker videre med 0 til 3 prosent i 4. kvartal avhengig av segment og område. Vår vurdering er at leieprisene har justert seg raskt og vil nå bunnen i 2010. Arealledigheten må imidlertid bygges ned før leieprisene stiger vesentlig. Bergen, Trondheim og Stavanger Gjennomgående har utviklingen i de andre byene fulgt Oslo med en tidsforskyvning på ca. et halvår. Data fra lokale næringsmeglere tyder på at leieprisene siden toppen har sunket 5 til 10 prosent i Bergen, ca. 7 prosent i Trondheim og 10 til 15 prosent i Stavanger. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Yield gap 8% 7% 6% Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q1-08 Q2-08 Q4-08 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Kilde: Bloomberg Q1-09 Q2-09 Q3-09 Børs Hovedindeksen ved Oslo Børs (Benchmark OSEBX) har på stigende oljepris og optimisme steget 85 prosent siden bunnen i november 2008, men er netto ca 30 prosent under all time high i juli 2007. Eiendomsindeksen (Benchmark 4040) er medio oktober ca 95 prosent over bunnen 1. april i år og ca 52 prosent under toppen i november 2007. 5% 4% 3% 2% 1% 0% 97 98 99 00 01 02 03 04 Yield 10-års swap-rente Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond 05 06 07 08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Kontormarkedet reduserte leiepriser I hovedstadsområdet (Oslo, Asker og Bærum) har arealledigheten økt fra drøye 4 prosent ved inngangen til 2008 til 6,7 prosent per oktober i år. Gitt våre prognoser for nybygging og kontorsysselsetting vil arealledigheten nå ca. 8 prosent på et års sikt. Veksten i ledige lokaler har bidratt til økt konkurranse om leietagerne og reduserte leiepriser. Våre leieprisanslag per tredje kvartal viser at snittprisene har Markedsleie og utleiegrad NOK Utleiegrad 4 000 100% 3 500 98% 3 000 96% 2 500 94% 2 000 92% 1 500 90% 1 000 88% 500 86% 0 84% 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 Utleiegrad kontor (%) Q1-09 Q2-09 Q3-09 Markedsleie pr. kvm. prestisje
Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad Brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B