Arna, gnr 287 bnr 942 mfl. Vollavegen boliger, Reguleringsplan, Arealplan-ID 64190000, 2. gangs behandling Komite for miljø og byutvikling behandlet saken i møtet 090317 sak 65-17 og avga følgende innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Arna, Gnr 287 Bnr 942 mfl. Vollavegen boliger. Arealplan-ID 64190000, vist på plankart sist datert 11.01.16 med følgende endringer: a. Plankartet påføres hensynssone H570 Bevaring av kulturmiljø som legges over Vollavegen 16 med tilhørende hage. b. Det fastsettes forskjellig byggehøyde innenfor BBB. For bygningskropp i nord og sør vist i fasade/plan etter revidering datert 09.01.17, og fremlagt fra tiltakshaver på deputasjon 10.01.17, justeres byggehøyden ned 3 meter til kote +60,00. c. Utnyttelsesgrad %-BRA justeres ned i tråd med gitte endringer i volum. d. Prinsippet med forskyvning i bygningskroppen, som vist i illustrasjonsplanen, gjøres juridisk bindende. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 11.01.16 med følgende endringer: a. Ny bestemmelse 1.1 «Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser.» b. 1.1.1 endres til 1.1.2 «Tiltak nevnt i Pbl 29-4 b, samt forstøtningsmurer, parkering, trapper og trafostasjon kan plasseres nærmere veikant og nabogrensen enn regulerte byggegrenser, i samsvar med 2.2.2.» (Utomhusplan) c. 1.1.2 strykes. d. Ny bestemmelse 2.1: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, samt de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert klimagassutslipp. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» e. Ny bestemmelse 2.4.2: Bygningene skal, der det er hensiktsmessig, utrustes med grønt tak av biologisk materiale. f. 5.1.3 endres «Beboerparkering og gjesteparkering skal skje på BBB. Det skal etableres 1,2 parkeringsplasser per 100 m2 BRA boligareal. Maksimum 1 bilparkeringsplass per boenhet» Følgende setninger føyes til under 5.1.3 «Det skal etableres strømuttak for samtlige parkeringsplasser. En parkeringsplass skal forbeholdes bildeling.». g. 5.1.8 endres: «Det skal etableres et fortau eller intern gangvei langs Vollavegen, og det kan plantes enkelte trær. Det skal etableres en forbindelse fra inngangsparti mot nord til utomhusarealene.» 1
h. 5.2.3 endres «Det skal etableres maksimum 2 biloppstillingsplasser.» i. 5.3.2 tilføyes «Minimumsbredden på rampen skal være 1,2 meter.» j. Til Hensynssone H570 Bevaring av kulturmiljø tas inn: 7.2 Sone med angitte særlige hensyn Bevaring kulturmiljø H570, 7.2.1 «Innenfor hensynssonen står det et eldre våningshus med tilhørende hage. Området skal på grunn av kulturhistorisk verdi i størst mulig grad bevares. Byggets hovedform kan ikke endres. Bebyggelsen kan bygges om innvendig og mindre endringer utvendig kan tillates i samråd med antikvarisk myndighet.» 2. Planbeskrivelse må oppdateres slik at vedtatte endringer gjenspeiles i dokumentene. Før kunngjøring må plankart, illustrasjonsplan og tilhørende reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Begrunnelse: Under komite for miljø og byutviklings formøte den 10.01.2016 ble det fra forslagstiller lagt frem et revidert forslag til utbygging, som vil bety en reduksjon i antall leiligheter og TU på tomten. Komiteen vurderer at det reviderte forslaget der bygningsvolumet er redusert ved at byggehøyden er redusert med 3 meter i sør og nord på BBB, i tilstrekkelig grad tar hensyn til strøkskarakteren i området. Reduksjonen i byggehøyde vil gjøre at ny bebyggelse i større grad blir underordnet eksisterende bebyggelse i forhold til høyde. Overgangen fra ny bebyggelse på BBB til verneverdige Vollavegen 16 vil også bli mer skånsom i det reviderte forslaget. Avgjørende for å godta en bebyggelse på BBB som til en hvis grad bryter mot eksisterende strøkskarakter og har en utnyttingsgrad TU i øvre sikt for området, er at planområdet ligger 500 meter i gangavstand fra kollektivknutepunktet Arna Stasjon og Indre Arna bydelssentrumet. Det er ett klart politisk mål at fortetting skal skje rundt kollektivknutepunkter. Etter reduksjonen i bygningsvolum og antall leiligheter fra 12 til 10 vil kravet til uteoppholdsareal i KPA2010 bli redusert fra 360 m 2 til 300 m 2. I planforslaget er det foreslått ett uteoppholdsareal på 476 m 2 fordelt på to områder. Uteområdet i nordøst er på 320 m 2 og oppfyller alene arealkravet til uteoppholdsareal i kommuneplanen. Det andre uteområdet ligger sør på eiendommen og er på 156 m 2. Etter at uteoppholdsarealet i nordøst ble utvidet med 120 m 2 etter at planforslaget hadde vært på offentlig ettersyn vil minst halve arealet i nordøst og hele arealet sør ha sol klokken 15 ved vårjevndøgn i innsendt planforslag. Etter at byggehøyden er redusert på den nordlige bygningen på BBB blir solforholdene enda bedre. Tilkomst til uteoppholdsarealet i nordøst er via rampe fra 4. etasje eller trapp/gangveg på nordsiden av bygget. Plassering av det største utearealet i nordøst på eiendommen medfører at den universelle tilkomsten til dette arealet går via heis og rampe fra 4. etasje, denne løsninger er akseptabel selv om den ikke er ideell. Denne ulempen veies opp at det er en stor fordel at uteoppholdsarealet er trukket vekk fra Vollavegen og trafikken. Komiteen vurderer at uteoppholdsarealet er tilfredsstillende i størrelse og kvalitet slik at det ikke er nødvendig å følge byrådets innstilling om å flytte byggegrense på BBB 10 meter sør for å utvide uteoppholdsarealet. Komiteens behandling: Følgende representanter tok ordet: Geir Steinar Dale (A), Norvald Bjarne Visnes (H) og Sondre L. Båtstrand (MDG). 2
Forslag fremsatt i komiteen: Geir Steinar Dale (A) fremsatte på vegne av A, H, FrP, SV, KrF, MDG og V i følgende alternative forslag i to punkt: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: B. Arna, Gnr 287 Bnr 942 mfl. Vollavegen boliger. Arealplan-ID 64190000, vist på plankart sist datert 11.01.16 med følgende endringer: a. Plankartet påføres hensynssone H570 Bevaring av kulturmiljø som legges over Vollavegen 16 med tilhørende hage. b. Det fastsettes forskjellig byggehøyde innenfor BBB. For bygningskropp i nord og sør vist i fasade/plan etter revidering datert 09.01.17, og fremlagt fra tiltakshaver på deputasjon 10.01.17, justeres byggehøyden ned 3 meter til kote +60,00. c. Utnyttelsesgrad %-BRA justeres ned i tråd med gitte endringer i volum. d. Prinsippet med forskyvning i bygningskroppen, som vist i illustrasjonsplanen, gjøres juridisk bindende. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 11.01.16 med følgende endringer: a. Ny bestemmelse 1.1 «Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser.» b. 1.1.1 endres til 1.1.2 «Tiltak nevnt i Pbl 29-4 b, samt forstøtningsmurer, parkering, trapper og trafostasjon kan plasseres nærmere veikant og nabogrensen enn regulerte byggegrenser, i samsvar med 2.2.2.» (Utomhusplan) c. 1.1.2 strykes. d. Ny bestemmelse 2.1: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, samt de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert klimagassutslipp. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» e. Ny bestemmelse 2.4.2: Bygningene skal, der det er hensiktsmessig, utrustes med grønt tak av biologisk materiale. f. 5.1.3 endres «Beboerparkering og gjesteparkering skal skje på BBB. Det skal etableres 1,2 parkeringsplasser per 100 m2 BRA boligareal. Maksimum 1 bilparkeringsplass per boenhet» Følgende setninger føyes til under 5.1.3 «Det skal etableres strømuttak for samtlige parkeringsplasser. En parkeringsplass skal forbeholdes bildeling.». g. 5.1.8 endres: «Det skal etableres et fortau eller intern gangvei langs Vollavegen, og det kan plantes enkelte trær. Det skal etableres en forbindelse fra inngangsparti mot nord til utomhusarealene.» 3
h. 5.2.3 endres «Det skal etableres maksimum 2 biloppstillingsplasser.» i. 5.3.2 tilføyes «Minimumsbredden på rampen skal være 1,2 meter.» j. Til Hensynssone H570 Bevaring av kulturmiljø tas inn: 7.2 Sone med angitte særlige hensyn Bevaring kulturmiljø H570, 7.2.1 «Innenfor hensynssonen står det et eldre våningshus med tilhørende hage. Området skal på grunn av kulturhistorisk verdi i størst mulig grad bevares. Byggets hovedform kan ikke endres. Bebyggelsen kan bygges om innvendig og mindre endringer utvendig kan tillates i samråd med antikvarisk myndighet.» 2. Planbeskrivelse må oppdateres slik at vedtatte endringer gjenspeiles i dokumentene. Før kunngjøring må plankart, illustrasjonsplan og tilhørende reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Begrunnelse: Under komite for miljø og byutvikling formøte den 10.01.2016 ble det fra forslagstiller lagt frem et revidert forslag til utbygging, som vil bety en reduksjon i antall leiligheter og TU på tomten. Komiteen vurderer at det reviderte forslaget der bygningsvolumet er redusert ved at byggehøyden er redusert med 3 meter i sør og nord på BBB, i tilstrekkelig grad tar hensyn til strøkskarakteren i området. Reduksjonen i byggehøyde vil gjøre at ny bebyggelse i større grad blir underordnet eksisterende bebyggelse i forhold til høyde. Overgangen fra ny bebyggelse på BBB til verneverdige Vollavegen 16 vil også bli mer skånsom i det reviderte forslaget. Avgjørende for å godta en bebyggelse på BBB som til en hvis grad bryter mot eksisterende strøkskarakter og har en utnyttingsgrad TU i øvre sikt for området, er at planområdet ligger 500 meter i gangavstand fra kollektivknutepunktet Arna Stasjon og Indre Arna bydelssentrumet. Det er ett klart politisk mål at fortetting skal skje rundt kollektivknutepunkter. Etter reduksjonen i bygningsvolum og antall leiligheter fra 12 til 10 vil kravet til uteoppholdsareal i KPA2010 bli redusert fra 360 m 2 til 300 m 2. I planforslaget er det foreslått ett uteoppholdsareal på 476 m 2 fordelt på to områder. Uteområdet i nordøst er på 320 m 2 og oppfyller alene arealkravet til uteoppholdsareal i kommuneplanen. Det andre uteområdet ligger sør på eiendommen og er på 156 m 2. Etter at uteoppholdsarealet i nordøst ble utvidet med 120 m 2 etter at planforslaget hadde vært på offentlig ettersyn vil minst halve arealet i nordøst og hele arealet sør ha sol klokken 15 ved vårjevndøgn i innsendt planforslag. Etter at byggehøyden er redusert på den nordlige bygningen på BBB blir solforholdene enda bedre. Tilkomst til uteoppholdsarealet i nordøst er via rampe fra 4. etasje eller trapp/gangveg på nordsiden av bygget. Plassering av det største utearealet i nordøst på eiendommen medfører at den universelle tilkomsten til dette arealet går via heis og rampe fra 4. etasje, denne løsninger er akseptabel selv om den ikke er ideell. Denne ulempen veies opp at det er en stor fordel at uteoppholdsarealet er trukket vekk fra Vollavegen og trafikken. Komiteen vurderer at uteoppholdsarealet er tilfredsstillende i størrelse og kvalitet slik at det ikke er nødvendig å følge byrådets innstilling om å flytte byggegrense på BBB 10 meter sør for å utvide uteoppholdsarealet. Votering: Alternativt forslag i to punkt fra A, H, FrP, SV, KrF, MDG og V fremsatt av Geir Steinar Dale (A) ble tiltrådt enstemmig. 4
Innstillingen fikk 0 stemmer. Komite for miljø og byutvikling behandlet saken i møtet 120117 sak 5-17 og fattet følgende vedtak: Komite for miljø og byutvikling sender saken med revidert forslag, fremsatt av utbygger, i retur til Byråden for ytterligere vurdering. Begrunnelse Under KMBY s formøte ble det fra forslagstiller lagt frem et revidert forslag til utbygging, som vil bety en reduksjon i antall leiligheter og TU på tomten. Komiteen mener at det fremsatte forslaget er innenfor det som har vært på høring og er i utgangspunktet positiv til endringsforslaget, men mener det er riktig å sende saken, med det reviderte forslaget, til Byrådet for ytterligere vurdering. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Arna, Gnr 287 Bnr 942 mfl. Vollavegen boliger. Arealplan-ID 64190000, vist på plankart sist datert 11.01.16 med følgende endringer: a. Plankartet påføres henssynssone H570 Bevaring av kulturmiljø legges over Vollavegen 16 med tilhørende hage. b. Byggegrensen for felt BBB mot Vollavegen 16 i nord trekkes 10 meter lengre sør. Frigjort areal gjøres om til felles uteoppholdsareal (BUT). c. Byggehøyden for BBB justeres ned 3 meter til kote +60,00. d. Utnyttelsesgrad %-BRA justeres ned i tråd med gitte endringer i volum. e. Prinsippet med forskyvning i bygningskroppen, som vist i illustrasjonsplanen, gjøres juridisk bindende. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 11.01.16 med følgende endringer: a. Ny bestemmelse 1.1 «Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser.» b. 1.1.1 endres til 2.1.1 «Tiltak nevnt i Pbl 29-4 b, samt forstøtningsmurer, parkering, trapper og trafostasjon kan plasseres nærmere veikant og nabogrensen enn regulerte byggegrenser, i samsvar med 2.2.2.» (Utomhusplan) c. 1.1.2 strykes. d. Ny bestemmelse 2.1: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, samt de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert klimagassutslipp. Lavenergi- eller passivhus skal 5
vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» e. 5.1.3 endres «Beboerparkering og gjesteparkering skal skje på BBB. Det skal etableres 1,2 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA boligareal. Maksimum1 bilparkeringsplass per boenhet» Følgende setninger føyes til under 5.1.3 «Det skal etableres strømuttak for samtlige parkeringsplasser. En parkeringsplass skal forbeholdes bildeling.». f. 5.1.8 endres: «Det skal etableres et fortau eller intern gangvei langs Vollavegen, og det kan plantes enkelte trær. Det skal etableres en forbindelse fra inngangsparti mot nord til utomhusarealene.» g. 5.2.3 endres «Det skal etableres maksimum 2 biloppstillingsplasser.» h. 5.3.2 tilføyes «Minimumsbredden på rampen skal være 1,2 meter.» i. Til Hensynssone H570 Bevaring av kulturmiljø tas inn: 7.2 Sone med angitte særlige hensyn Bevaring kulturmiljø H570, 7.2.1 «Innenfor hensynssonen står det et eldre våningshus med tilhørende hage. Området skal på grunn av kulturhistorisk verdi i størst mulig grad bevares. Byggets hovedform kan ikke endres. Bebyggelsen kan bygges om innvendig og mindre endringer utvendig kan tillates i samråd med antikvarisk myndighet.» 2. Planbeskrivelse må oppdateres slik at vedtatte endringer gjenspeiles i dokumentene. 3. Før kunngjøring må plankart, illustrasjonsplan og tilhørende reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. 6