REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE / BOLIGER VESTSIDEN LAHELLE NORD Dato for siste revisjon av plankartet : 19.03.09 Dato for siste revisjon av bestemmelsene : 19.03.09 Bestemmelsene er endret i h.h.t Bystyrets vedtak 18.06.09 (sak 61/09) 1. GENERELT 1.1 Området reguleres for følgende formål (jfr. plan- og bygningslovens 25) Offentlige trafikkområder Offentlig kjøreveg / fortau V1 Fareområder Rasfare Spesialområder Frisiktsone for veg Fellesområder Felles lekeplass/uteoppholdsareal Felles vegetasjonsbelte Kombinert formål Annet kombinert formål, bolig / allmennyttig (barnehage) FL1 FV1 K1 1.2 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med reguleringsplanarbeidet er å legge tilrette for kombinert formål bolig / allmennyttig (barnehage), samt tilrettelegge for offentlig atkomstveg med fortau. Reguleringsplan for barnehage / boliger Vestsiden Lahelle nord Side 1 av 5
2. FELLES BESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for bolig eller barnehage i K1 skal: - FL1 være opparbeidet ihht utomhusplan. - Fortau langs Lahelle brygge fra Vestheimvegen til g/s-veg og fortau langs V1 være opparbeidet. - Opphøyd gangfelt i Vestheimvegen v/ Lahelle brygge være opparbeidet. 2.2 Dokumentasjonskrav Før det gis igangsettingstillatelse for bolig eller barnehage i K1 skal det foreligge: - Utomhusplan for K1, FL1 og V1. Utomhusplanen skal vise opparbeidelse av kjørearealer, lekearealer, parkering, inkl. HC-parkering, oppstillingsplass for søppelcontainere og annen disponering av ubebygd område. Evt. forstøtningsmurer, gjerder og beplantning, samt belysning skal vises i planen. Planen skal redegjøre for håndtering av overflatevann, inkl. faglig dokumentasjon for håndtering og bortledning av vanntilsig fra gammelt bekkeløp, samt hvordan universell utforming ivaretas. - Dokumentasjon på at stabiliteten i fareområde ras er tilstrekkelig eller positivt forbedret både i anleggsfasen og permanent. Både lokalstabilitet, områdestabilitet og evt. sikringsbehov skal være dokumentert av en geotekniker, og deretter kontrollert av en uavhengig geotekniker fra et annet firma. - Før det gis tillatelse til bygging skal det også være dokumentert at bakre del av skredgropa er stabil. - Dersom den geotekniske vurderingen viser at det må gjennomføres ytterligere sikringstiltak for å oppnå tilstrekkelig stabilitet, må plan for utførelsen sendes kommunen ifm. byggesaksbehandlingen, kontroll med utførelsen av sikringsarbeidet innarbeides i kontrollplanen og dokumentasjon på gjennomført sikring fremlegges i brukstillatelse og ferdigattest gis. 2.3 Miljøforhold Byggeskikk Ved planlegging og gjennomføring av tiltak skal det legges vekt på god arkitektonisk utforming og terrengtilpasning. Radon Det skal gjøres tiltak i boliger og barnehage som sikrer at konsentrasjon av radongass i rom som skal brukes til varig opphold ikke overstiger 200 Bq/ m3. Reguleringsplan for barnehage / boliger Vestsiden Lahelle nord Side 2 av 5
Støy Støynivå for barnehage/boliger samt uteplass (balkonger/ terrasser) og fellesareal for uteopphold/ lek skal ikke overstige de støygrenser som til enhver tid er angitt i gjeldende statlig regelverk (som definert i veileder TA- 2115/ 2005 til rundskriv T-1442). Forurensning i grunnen Det skal dokumenteres at byggeområder og felles lekeplass ikke er forurenset. Dersom arealer er forurenset skal nødvendige tiltak gjennomføres før de kan bebygges/opparbeides. 2.4 Automatisk freda kulturminner Dersom det ved tiltak i marka skulle dukke opp kulturminner, må arbeidet straks stanses. Dette i samsvar med 8 i kulturminneloven av 9. juni 1978. Tiltakshaver har ansvar for å varsle de regionale kulturmyndighetene omgående. 2.5 UNIVERSELL UTFORMING Universell utforming skal legges til grunn for prosjektering og det skal vises til hvordan universell uforming kommer til uttrykk i områdets ulike bygningselementer og arealer. Dersom det er bygnings-og/eller arealelementer som er uegnet mht universell utforming, skal dette redegjørs for. 3. REGULERINGSFORMÅL 3.1 OFFENTLIG TRAFIKKOMRÅDER Offentlig kjøreveg / fortau, V1 V1 skal opparbeides med fortau ih.h.t. til reguleringsplankartet. 3.2 FAREOMRÅDER Område med rasfare Området er vist på plankartet og er utsatt for kvikkleireskred og er klassifisert med faregrad lav i henhold til NVEs kartlegging og vurdering datert 10.6.05. For tiltak innenfor planområdet markert som fareområde gjelder følgende: - Nye boligbygg fra 90-140 meter fra strandlinja kan fundamenteres på peler til fast grunn eller på kvalitetsfylling som er kontrollert mhp. setningsutvikling før byggestart. Det vises til nærmere beskrivelse i Multiconsult-notatene G1 datert 8.1.2002 på oppdragsnummer 700206, G2 datert.13.90.2007 på oppdragsnummer 810909 og G3 datert 8.2.2008 på oppdragsnummer 810909. - Utgravning i skråningsområdet mot innenforliggende veg bør unngås, og må evt. vurderes av geoteknisk sakkyndig firma. - Alt overvann og drensvann bør ledes til kontrollert utløp i strandsonen. Reguleringsplan for barnehage / boliger Vestsiden Lahelle nord Side 3 av 5
- Anleggsgjennomføringen må vurderes med særlig fokus på lastforhold, mellomlagring av masser og tunge kolli med mer i ytre del av tomteområdet. Det foreligger 2 alternativer for grunnarbeider for bebyggelse i K1 ihht Multiconsults notat G3: Alt1. Grovplanering, installering av vertikaldren og oppbygging av kvalitetsfylling med setningskontroll for senere direktefundamentering av småhusbebyggelse, Tyngre bygg fundamenteres på peler. Alt 2. Grovplanering med skjæring og oppfylling med stedlige gravemasser. Begrenset setningskontroll der det forutsettes at senere bebyggelse fundamenteres på pele til fjell. Uavhengig av valgt alternativ, forutsettes følgende innledende grunnarbeider: - Grøfting som vist på tegning 700206-502 datert 8.1.2002 - Humuslaget graves bort i hele tomteområdet og utgravd trau dekkes med et minst 0,3 m tykt lag av fritt drenerte masser. Det kan være velgradert grus, eller en åpen pukk med fiberduk over og under. Tykkelsen kan evt. økes noe for å oppnå bedre bæreevne for videre arbeider. 3.3 FELLESOMRÅDER 3.3.1 Felles lekeplass / uteoppholdsareal, FL1 Område FL1 skal nyttes som felles lekeplass for K1 (boliger/ barnehage), samt for boligene i områdene B1, B2 og B4 ihht til reg.plan for Vestsiden brygge Lahelle nord, egengodkjent 21.6.07. Opparbeides med ballplass på min 15x25 meter, spilleflaten skal ligge min. 2 meter lavere enn krysset Vestheimvegen / Lahelle brygge. FL1 skal sikres med gjerde for å hindre at barn løper ut i kjørebanen under lek. Skråningen som danner amfiet skal beplantes og bearbeides tiltalende. 3.3.2 Felles vegetasjonsbelte, FV1 Områdene FV1 skal tjene som vegetasjonens belte for trær som del av den ytre grøntstrukturen langs Lahelle Brygge. Det skal tas hensyn til miljøhemmede ved valg av busker/trær. 3.4 KOMBINERT FORMÅL 3.4.1 Annet kombinert formål, bolig / allmennyttig (barnehage) Innenfor K1 kan det etableres bolig eller barnehage. Dersom det etableres bolig gjelder bestemmelsene under pkt 3.4.2. Dersom det etableres barnehage gjelder bestemmelsene under pkt 3.4.3. Kjeller eller andre konstruksjoner under kote 2,3 m.o.h. må bygges slik at de tåler å bli satt under vann. 3.4.2 Annet kombinert formål, K1: ved bygging av bolig K1 kan nyttes til konsentrert boligbebyggelse med tilhørende anlegg Reguleringsplan for barnehage / boliger Vestsiden Lahelle nord Side 4 av 5
Tomteutnyttelse BYA maks. 35 %. Interne veger og parkeringsplasser skal ikke medregnes i tomteutnyttelse BYA. Byggehøyde maks cote + 17,0 m. Minimum 50 % av leilighetene skal ha livsløpstandard. Boligene innenfor K1 skal ha felles lekeareal på min. 35 m2 pr. enhet. Dette arealkravet kan legges til FL1. Krav til parkering for K1: Minimum 1,5 plass pr. bolig. Boder, garasjer og andre mindre frittliggende bygg, samt terrasser, kan legges utenfor regulert byggegrense dog ikke nærmere enn 1 meter til nabogrense. Se også bestemmelser vedr grunnarbeider og fundamentering i pkt 3.2 fareområde. 3.4.3 Annet kombinert formål, K1: ved bygging av barnehage K1 kan nyttes til barnehage med tilhørende anlegg. Tomteutnyttelse BYA maks. 35 %. Interne veger og parkeringsplasser skal ikke medregnes i tomteutnyttelse BYA. Byggehøyde maks cote + 17,0 m. Det skal opparbeides tilstrekkelig og gode uteareal for barnehagen. Det skal legges vekt på universell utforming ved utforming av utearealene. Krav til parkering skal være minimum 0,5 plass pr. ansatt. Krav til plass for henting / levering av barn skal være minimum 4 plasser. Boder og andre mindre frittliggende bygg, samt terrasser, kan legges utenfor regulert byggegrense dog ikke nærmere enn 1 meter til nabogrense. Se også bestemmelser vedr grunnarbeider og fundamentering i pkt 3.2 fareområde. ---o--- Egengodkjent av Bystyret 18.06.2009, sak 61/09 Reguleringsplan for barnehage / boliger Vestsiden Lahelle nord Side 5 av 5