FUGLESANGDAHL BOLIG AS Jæktsmedgata 1 7725 STEINKJER Vår ref.: Arkiv: Deres ref.: Dato: 2016/6771-44305/2016/JIKR 190/217/L42 28.12.2016 Rammetillatelse for oppføring av 8 eneboliger med carport Gnr/Bnr/Fnr/Snr.: 190/217 Tiltakshaver: FUGLESANGDAHL BOLIG AS Ansvarlig søker: Arkplan AS Tiltakets art: Oppføring av 8 eneboliger med carport Adresse: Tranaskogen boligområde felt B7 Bruksareal i m 2 : Pr bolig: 117,2 Totalt: 937,6 Det vises til søknad om rammetillatelse for oppføring av 8 eneboliger med carport på eiendommen gbnr. 190/217 i Tranaskogvegen boligområde. Søknaden er registrert mottatt 17.11.2016. Siste dokument til saken er mottatt 09.12.2016, og saken anses som komplett fra denne dato. Bygningsmyndigheten har fattet følgende Vedtak: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det dispensasjon fra bestemmelser i gjeldende reguleringsplan vedrørende boligtyper. 2. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-3 gis det rammetillatelse for oppføring av 8 eneboliger med tilhørende carport. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Tegningsliste og saksopplysninger som fremgår i søknaden legges til grunn for tillatelsen. Det skal rekvireres oppmålingsforretning før søknad om igangsettingstillatelse. 3. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 33-1 (gebyr) og Forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. skal det betales gebyr for kommunens saksbehandling. Gebyrets størrelse er beregnet til kr. 57.460,-.
Saksopplysninger: Tiltak: Det søkes om rammetillatelse for oppføring av 8 stk. eneboliger med tilhørende carport på eiendommen 190/217 Tranaskogvegen boligområde, felt B7 i Steinkjer kommune. Alle omsøkte boliger har lik utforming. Boligene oppføres i 2 etasjer, pulttakskonstruksjon med vinkel 10. Øverste gesims er angitt til 6,8 m. Det planlegges 2 ulike planløsninger for boligene, hvorav en løsning inkluderer en hybel med egen inngang. Carport og utvendig bod etableres i forbindelse med inngangsparti under veranda i 2. etasje. Boligene har følgende romfordeling: Alternativ 1: o 1. etasje: Gang, bad, vaskerom, 3 soverom o 2. etasje: stue, kjøkken/allrom, bod, wc Alternativ 2: o 1. etasje: Gang, bad/vaskerom, 2 soverom, bod, hybel m/eget bad o 2. etasje: Stue/kjøkken, bad, soverom Hver boligenhet har bebygd areal 110 m2 og bruksareal 117 m2. Planstatus: Reguleringsplan for Tranaskogvegen boligområde, vedtatt 28.02.2012 Planformål: Boligområde felt B7 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i henhold til bestemmelser i plan- og bygningsloven 21-3. Ingen merknader foreligger. Gjennomføringsplan: Det foreligger gjennomføringsplan i saken, signert av ansvarlig søker 17.11.2016. Erklæring om ansvarsrett: Følgende foretak erklærer ansvarsrett i tiltaket: Arkplan AS, org. nr. 980467325 o SØK, tiltaksklasse 1: Ansvarlig søker o PRO, tiltaksklasse 1: Arkitektur Dispensasjon: Tiltaket krever dispensasjon fra 3.1.2 i gjeldende reguleringsplan vedrørende boligtyper. Følgende begrunnelse for dispensasjon er vedlagt søknaden: "I forbindelse med at det søkes om tillatelse til oppføring av flere eneboliger på ovennevnte eiendom, søkes det med dette om dispensasjon fra reguleringsplanen Tranaskogvegen boligområde. Det fremgår av reguleringsplanen at bygg på omsøkte område B7 skal utbygges med rekke- /kjedehus/flermannsboliger. Omsøkte tiltak viser området utbygd med frittliggende eneboliger med noe avstand mellom alle enhetene. Man er således avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen for å kunne gjennomføre tiltaket etter ønske. I plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon "dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering".
Det er med andre ord to vilkår som må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. For det første må dispensasjonen ikke innebære at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved dispensasjon være klart større enn ulempene ved å dispensere. I tillegg skal det legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. 1. Plankrav Plankravet skal ivareta hensynet til en planmessig utbygging av områder, og skal ivareta behov for utbygging av infrastruktur og andre overordnete forhold som må ivaretas i områder som skal bygges ut. Det skal ikke tillates tiltak som kan vanskeliggjøre en fremtidig regulering. I dette tilfellet er område B7 planlagt med frittliggende eneboliger i stedet for boliger i kjede. Det er på reguleringsnivå planlagt 8 boliger i kjede fordelt på 3 kjeder (3+3+2), men det søkes nå om oppføring av 8 frittliggende enheter med 4 m mellom hver enhet. Området som nå omsøkes er et areal på ca. 4748 m2, har opparbeidet adkomst via kommunal veg sørøst-siden av eiendommen, med avkjøring til hver bolig direkte fra denne. Å endre strukturen fra boliger i kjede til frittliggende boliger endrer ikke formål, karakter eller infrastruktur i området vesentlig. Byggene som skal oppføres er akkurat de samme mht. størrelse og utforming, og medfører derfor ikke endringer som berører området i stor grad. Eiendommen skal etter hvert inndeles i mindre tomter ihht. boligplasseringen, og dermed skilles ut som selvstendige enheter. Å oppføre frittliggende eneboliger i stedet for boliger i kjede kan gi området større preg av romslighet og selvstendighet, og vil være positivt for den enkelte beboer. Det vil samtidig gi en bedre estetisk flyt på eiendommen å spre byggene jevnt fremfor å slå dem sammen med ujevne mellomrom, og eiendommens størrelse tilsier at dette er helt uproblematisk. Det foreligger i reguleringsplanen ingen begrunnelse eller spesielle forhold som tilsier at eneboliger i kjede er å foretrekke foran frittliggende eneboliger på eiendommen. Den eneste forskjellen vil være at man får like mye plass mellom hver enhet i stedet for relativt mer plass mellom de 3 kjedene men at da flere enheter vil ligge vegg i vegg. Omkringliggende områder er regulert til eller utbygd med bl.a. frittliggende eneboliger, og på den måten vil den omsøkte eiendommen bidra til å styrke Tranaområdets kvaliteter som eneboligområde. Kort oppsummert vil fordelene ved å oppføre frittliggende eneboliger fremfor boliger i kjede være økt bokvalitet for beboerne, understreking av et mer helhetlig eneboligområde og bedre estetisk flyt på eiendommen. Det vurderes å ikke medføre noen ulemper. På dette grunnlaget er det vanskelig å se at hensynet bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon her, og fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering."
Tegningsliste: Situasjonsplan M 1:500, mottatt 05.12.2016 Fasadetegninger M 1:100, mottatt 17.11.2016 og 05.12.2016 Snitt- og plantegninger M 1:100, mottatt 17.11.2016 og 05.12.2016 Perspektivtegninger M 1:100, mottatt 17.11.2016 og 05.12.2016 Gebyr: Saksbehandlingsgebyr beregnes i henhold til kommunens forskrift om gebyr for byggesaker og opprettelse av grunneiendom m.m. vedtatt av Steinkjer kommunestyre. Saksvurdering: Bygningsmyndigheten har gjennomgått dokumentasjonen i søknaden og vurderer den som tilstrekkelig til å foreta behandlingen. Dispensasjon vurdering: Dispensasjon kan bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Det er i denne sammenheng de samfunnsmessige fordeler og ulemper som skal vurderes. I vurdering av dispensasjon er det lagt vekt på at det i praksis kun er plassering av carporter som avgjør om tiltaket er i tråd med plan eller ikke. Dersom carporter plasseres sammenhengende mellom boligene, vil bygningene per definisjon være kjedehus, og tiltaket i henhold til planbestemmelsene. Bygningsmyndigheten anser at omsøkte tiltak ikke endrer tiltenkt formål eller karakter for området i vesentlig grad. Omsøkte løsning, med selvstendige eiendommer og boenheter, er i forhold til kjedehus en teknisk bedre løsning med tanke på brannsikkerhet, da brannspredningsproblematikken er vesentlig mindre. Eiendommens beskaffenhet tilsier at omsøkte tiltak ikke vil medføre større negative innvirkninger på natur og nærmiljø enn tilsvarende rekke-/kjedehus. I reguleringsplanens bestemmelser og beskrivelser foreligger det ingen begrunnelse for hvorfor de ulike boligtyper skal foretrekkes. Oppføring av frittliggende eneboliger som omsøkt gir boligområdet større preg av selvstendighet og romslighet, noe som er samfunnsmessig positivt for nærmiljø og beboere. Bygningsmyndigheten anser ut fra en samlet vurdering at hensynene bak planbestemmelsen ikke tilsidesettes vesentlig og at fordelene ved omsøkte tiltak er betydelig større en evt. ulemper dette måtte medføre for området. Dispensasjon innvilges. Brann: Boligene er planlagt plassert med innbyrdes avstand 4,0 m. Det vises til Teknisk forskrift TEK10 11-2 annet ledd som sier at mellom lave byggverk skal det være minimum 8,0 m innbyrdes avstand, med mindre det er truffet tiltak for å hindre spredning av brann mellom byggverkene i løpet av den tid som kreves for rømning og redning i det andre byggverket. Følgende preaksepterte ytelse må være oppfylt: Avstanden mellom lave byggverk kan være mindre enn 8,0 m når byggverkene er skilt med branncellebegrensende bygningsdel eller bygningsdeler i hvert av byggverkene, som til sammen gir samme brannmotstand. I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse må det redegjøres for ovennevnte forhold vedrørende brann og tiltak mot brannspredning.
Eiendomsforhold: Det er i søknaden vedlagt en bekreftelse som viser at det foreligger avtale mellom grunneier og Tranaskogen AS om salg av tomteområdet, samt en avtale mellom Tranaskogen AS og tiltakshaver om videresalg av område B7 i reguleringsplanen. Området B7 er i sin helhet registrert som én grunneiendom, gbnr. 190/217. Det planlegges å fradele denne eiendommen til 8 grunneiendommer, 1 for hver bolig. Det må rekvireres oppmålingsforretning for eiendommen før søknad om igangsettingstillatelse. Vann og avløp: Tiltaket skal tilknyttes kommunal vann- og avløpsanlegg. I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse skal det foreligge sanitærmelding med kart som viser tilkoblingspunkter og trasé for vann- og avløpsledninger. Bygningsmyndigheten har gjort følgende vurdering av dokumentasjonen i søknaden vedrørende ivaretakelse av krav i gjeldende reguleringsplan med bestemmelser: 3.1.1 Tomteopparbeidelse. Samordning av grunnarbeid: Generelt skal bebyggelse tilpasses eksisterende terreng. Grunnarbeid for tomtene innen hvert delområde skal dessuten tilpasses nabotomter og tilgrensende naturmark. Store nivåforskjeller bør helt eller delvis tas opp med natursteinsmurer for å redusere fyllinger. Nye steinfyllinger skal gis en tiltalende utforming og dekkes med organisk materiale og isåes/ beplantes. Dette skal gjennomføres samtidig med tomteopparbeidelsen. Endringer av dagens terreng innenfor planområdet skal tilpasses eksisterende terreng utenfor planområdet. Boligene oppføres i naturlig skrånende terreng. Det opplyses om at kotehøyder på boligene vil samsvare med adkomstvegen, slik at stigning til inngangsplan blir minst mulig. Tegninger vedlagt søknader dokumenterer hovedsakelig at reguleringsplanens bestemmelser ivaretas. Ved søknad om igangsettingstillatelse må det foreligge utomhusplan og snittegninger som viser kotehøyder for eiendommene og omkringliggende terreng, samt eventuelle støttemurer og lignende. 3.1.2 Tomteutnyttelse, boligtyper og boligtall: Tomteutnyttelsen beregnes som andel bebygd areal - % -BYA. Utnytting beregnes som forholdet mellom bebygd areal (bolig, garasjer/ bakkeparkering og boder) og tomteareal. For delområdene gjelder følgende grense for maksimum utnytting % BYA: B4, B6, B7 og B8 forutsettes utbygd med rekke-/kjedehus/flermannsboliger: Maksimum tillatt bebygd areal BYA= 35 %. Boligtallet (minimum maksimum) for de forskjellige delområder skal være: B4: 4-6 boliger, B6: 8-12 boliger, B7: 6-8 boliger, B8:5-6 boliger. Tiltaket berører område B7. Her tillates oppført 6-8 boliger. Det søkes om 8 boliger, som er i samsvar med planbestemmelsene. De omsøkte boligene oppføres hver enkelt på egne eiendommer som fradeles fra område B7. De 8 eiendommene får størrelse fra 463 m2 til 1014 m2. For den minste eiendommen medfører det en utnyttingsgrad 27,7 % BYA. Søknaden dokumenterer at ovennevnte bestemmelser knyttet til antall boliger og maksimum tillatt bebygd areal ivaretas. 3.1.4 Utforming av bygningene; - takform og høyder Pulttak skal ha fall i samme retning som terrengfallet, men splitta takform tillates. Evt. takopplett eller ark skal underordne seg takets hovedform og ikke oppta mer enn 1/3 av takflatens lengde. Angitte høyder nedenfor skal måles i forhold til gjennomsnittlig ferdig terreng ved bygningen. Maksimum gesimshøyde for pulttak angir øvre gesims.
B7: Innen delområde B7 skal bebyggelsen ha pulttak eller flate tak. Takvinkel skal være i intervallet 0-15 grader. Takform og takvinkel skal være enhetlig innen hvert delområde. Maksimum gesimshøyde er 8,0 m. Tegninger vedlagt søknaden viser at boligene utføres med pulttak, vinkel 10. Øverste gesims er angitt til 6,8 m. Reguleringsplanens bestemmelser vedrørende utforming og høyder anses å være dokumentert ivaretatt. 3.1.5 Estetikk og materialbruk Bebyggelsen skal gis en god arkitektonisk utforming både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Det skal nyttes materialer som gir høy estetisk kvalitet. Yttervegger skal være i trepanel, pussa/upussa mur eller betong. For å hindre dominerende fjernvirkning skal fasader være i mørke jordfarger. Taktekking skal være i matte, mørke farger ikke reflekterende materiale. Omsøkte tiltak anses å inneha tilstrekkelige estetiske kvaliteter. I fasadetegninger og visualiseringer vedlagt søknaden, er bygningene skissert med yttervegger i trepanel med mørkebrun farge. Søknaden ivaretar planbestemmelsens krav. 3.1.6 Adkomst og parkering Kommunens vegnormaler skal legges til grunn for utforming av avkjørsler fra kommunal veg inn til boligene. Hovedadkomst til boligene fra offentlig kjøreveg og parkeringsplass skal ikke ha større stigning enn 1:8. Innen delområde B1, B2, B3, B4 og tomter øst for sti 6 innen B9 skal gangadkomst fra parkering/ garasje til hovedinngang oppfylle krav i TEK 10, og ikke ha større stigning enn 1:20, alternativt repos for hver 0,6 m høydeforskjell. I hht. kommunal vedtekt kreves 2 biloppstillingsplasser pr boenhet, hvorav minst 1 skal være i garasje/ carport. For to-roms bi-leilighet kreves 1 biloppstillingsplass. For inntil 2 hybler kreves 1 biloppstil-lingsplass. Det kreves dessuten oppstillingsplass i garasje eller bod for minst 3 sykler for hovedleilighet, for 2 sykler for to-roms leilighet, og for 1 sykkel per hybel. I tegninger vedlagt søknaden skisseres det 1 biloppstillingsplass i carport, samt 1 utendørs biloppstillingsplass per boenhet, noe som er i samsvar med planbestemmelsene. Utvendig bod anses å ha tilstrekkelig kapasitet for parkering av sykler. Krav vedrørende stigningsforhold i adkomstveger må redegjøres for ved søknad om igangsettingstillatelse. 3.1.7 Renovasjon For hver tomt skal det avsettes tilstrekkelig areal for renholdsbeholdere inklusiv oppstillingsplass med god tilgjengelighet fra offentlig veg. Det er ikke redegjort for ovennevnte forhold i rammesøknad. Renovasjonsløsning må dokumenteres i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse. Konklusjon: Søknaden dokumenterer tiltakets lovlighet i forhold til gjeldende reguleringsplan, krav knyttet til tiltakets estetiske og arkitektoniske form, og til naboer. Det gis dispensasjon fra 3.1.2 i reguleringsplan og rammetillatelse for omsøkte bygg. Kravlisten er ikke uttømmende. Generelt gjelder at byggetiltaket skal tilfredsstille alle myndighetskrav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.
Bygningsmyndigheten bemerker at bl.a. følgende momenter må redegjøres for ved søknad om igangsettingstillatelse: Fradeling av tomter Brann og tiltak mot brannspredning mellom bygninger Utomhusplan og snittegninger som viser kotehøyder for eiendommene og omkringliggende terreng, samt eventuelle støttemurer og lignende. Løsning for renovasjon Sanitærmelding med kart som viser trasé for vann- og avløpsledninger Gebyr: Gebyr for kommunens saksbehandling er beregnet på følgende måte jfr. gebyrregulativet 2016: Pkt. 1: Boligbygg: Kr. 13.890,- x 8 = Kr. 111.120,- Pkt. 13: Dispensasjon u/ høring: Kr. 3.800,- Kr. 114.920,- Pkt. 8: Trinnvis behandling. Ved trinnvis behandling av søknaden betales 50 % av gebyret ved rammetillatelse og 50 % ved igangsettingstillatelse. For behandling av søknad om rammetillatelse faktureres: Kr. 114.920,- x 50 % = Kr. 57.460,- Gebyr for tilknytning til kommunalt vann- og avløpsnett faktureres i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse. Det er gjort en rimelighetsvurdering av gebyrets størrelse opp i mot prinsippet om selvkost. Ut fra gjennomsnittlig tidsforbruk anses gebyrets størrelse ikke å være urimelig høyt. Øvrige opplysninger: Rammetillatelsen gjelder som en godkjenning av rammene i prosjektet. Før igangsettingstillatelse kan gis må det foreligge søknad om igangsettingstillatelse i samsvar med reglene i plan- og bygningslovens 21-2. Igangsettingstillatelse kan gis for ulike byggetrinn i prosjektet. Orientering om klageadgang: Dette vedtak kan påklages i henhold til reglene i forvaltningsloven kapittel VI. Klagefristen er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem. En eventuell klage bør begrunnes. Klagen skal nevne det vedtak som det klages over, og nevne de endringer som ønskes i vedtaket. Eventuell klage sendes kommunen. Fastsettelse av gebyr for tilknytting til vann og avløp er ikke et enkeltvedtak og kan ikke påklages. Saken refereres i førstkommende møte i hovedutvalg for teknisk, miljø og naturforvaltning. Med hilsen Geir Gilde enhetsleder Jan Inge Kristiansen saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift.
Kopi til: ARKPLAN AS Postboks 172 7801 NAMSOS