ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Byggraad AS Fleslandsvegen 235A 5258 BLOMSTERDALEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Trond Haugen 201515459/12 201115 AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom og adresse : Gnr 108 Bnr 113 Sletteneset Tiltakshaver Tiltaket : Per Gunnar Landsvik : Legalisering av kai og naust, fasadeendring naust Kort historikk: Det er tidligere gitt tillatelse til oppføring av naust og kai på eiendommen (Sak nr. 199920804) Etter at disse tillatelsene ble gitt er eiendommen blitt regulert til areal for bolig, fritids eller næringsbebyggelse. Naust inngår ikke i arealformålet. Det fremgår av søknaden at naust og kai ikke er oppført i henhold til tidligere gitte tillatelser. Naustets høydeplassering heves betydelig samtidig som naustets mønehøyde i seg selv økes. Samlet medfører dette at kotehøyde på topp møne ligger i størrelsesorden 1.7 meter høyere enn tidligere godkjent. Kaien utvides også betydelig slik at den er i størrelsesorden 20m 2 større enn tidligere godkjent. Kaiens areal er nå oppgitt til 46.4m 2. Kaiens høydeplassering økes også i vesentlig grad i forhold til tidligere godkjent. Følgende kotehøyder omsøkes: Topp møne av naust på kote 9.09. Topp kai varierer fra kote 1.75 til kote 2.12. Topp golv midt i naust på kote 2.78. Søknaden omhandler: Endret høydeplassering av naust, samt endret mønehøyde av naust. Legalisering av oppført innerste del av kaianlegg, samt heving av kai. Fasadeendring på naust i form av oppføring av trapp til 2.etasje på nordøstfasaden. Søknad om ansvarsrett. Søknad om oppføring av trapp til 2.etasje på nordøstfasaden behandles ikke da den må godkjennes som en del av godkjent naust.
Tiltaket krever dispensasjon fra: Kommuneplanens arealdels bestemmelser pkt. 4.1, byggegrense langs sjø. Reguleringsplanens arealformål som er landbruks -, natur og friluftsformål. Avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd. Det er søkt om dispensasjon fra disse bestemmelsene. Tiltaket ligger innenfor funksjonell strandsone. Hensynene som skal ivaretas i forhold til byggegrense mot sjø og i forhold til arealformål er stor grad sammenfallende innenfor den funksjonelle strandsonen. Søknad om disse dispensasjonene vurderes derfor samlet. Søknad om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd behandles ikke. Bakgrunnen for dette er at dispensasjonsvurderingen må knytte seg til et tiltak som kan godkjennes. VEDTAK Søknad om endret høydeplassering av naust, samt endret mønehøyde av naust avslås, jf. kommuneplanens arealdel pkt. 4.1 (Byggegrense langs sjø) og reguleringsplanens arealformål. (Landbruks -, natur og friluftsformål.) Søknad om legalisering av oppført innerste del av kaianlegg, samt heving av kai avslås, jf. kommuneplanens arealdel pkt. 4.1 (Byggegrense langs sjø) og reguleringsplanens arealformål. (Landbruks -, natur og friluftsformål.) Vi viser til søknad mottatt 11.05.2015 og tilleggsdokumentasjon mottatt 06.11.2015 Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4.1 om Byggegrense langs sjø avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer 61490000 sitt arealformål avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Ansvarsretter Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde BYGGRAAD AS 995103575 Sentral SØK Tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer 61490000, stadfestet 25.09.2013 og er regulert til landbruks -, natur og friluftsformål. (LNFRB, areal for spredt bolig, fritids eller næringsbebyggelse.) Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som LNF område og den ligger innenfor hensynssonene funksjonell strandsone. Side 2 av 7
Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra: Gnr108/bnr143, Cato Heldal Kristensen Gnr108/bnr94, Agathe Bøe Risa Gnr108/bnr133, Dag Morten Faanessen og Ann Kristin Faanessen. Merknadene går i hovedsak på: Plasseringen av naust og kai har for stor avstand til strandkanten, og naustet er plassert for høyt sett i forhold til vannflaten. Naustets høyde/plassering kan skape presedens. Kaiarealet er for stort. Trapp på naustets nordside er ikke godkjent. Arealet for kaien overskrider det som er angitt i Nabovarsel. Byggehøyden for det nøstet som det nå søkes om legalisering av er ikke i samsvar med de regler og retningslinjer som Bergen kommune pålegger. Det framført vannledning over mark som det ikke er redegjort for i nabovarsel Ansvarlig søker svarer på merknadene: Jeg har lest merknaden, og har følgende kommentar. Kaiarealet skal justeres i henhold til det som er vist i nabovarsel og søknad. Vannledning har jeg ikke kjennskap til, og den er uansett ikke en del av søknaden. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Vår vurdering er at naust og kai samlet sett er for dominerende i landskapsrommet. Side 3 av 7
Uttalelse fra Grønn etat datert 03.07.2015: Uttalelse fra Fylkesmannen datert 03.07.2015: Side 4 av 7
Søknaden er også sendt Hordaland fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding. Dispensasjon For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsene det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon hovedsakelig på følgende måte: Det foreligger gyldig vedtak for å etablere kai og naust på eiendommen. Kommunen har allerede tatt stilling til hensynene bak bestemmelsene det nå søkes dispensasjon fra. Tiltaket ligger i etablert naustområde. Rekreasjon og friluftsinteressene blir ikke tilsidesatt i ytterligere grad. Omsøkte plassering er hensiktsmessig i forhold til ekstremvær. Vår vurdering av søknaden gjøres i forhold til gjeldende regelverk. Vi presiserer at det i perioden fra naustet er godkjent og frem til i dag er blitt en vesentlig innskjerping i forhold til hva som kan tillates i strandsonen. Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 4.1 om Byggegrense på 100 meter langs sjø i LNF område. Omsøkte tiltak etablerer seg i strandkanten. Tiltaket kommer også i strid med reguleringsplanens arealformål. (Landbruks -, natur og friluftsformål.) I dette tilfellet vil hensynene bak disse bestemmelsene i stor grad være sammenfallende. Omsøkte dispensasjoner vurderes derfor i sammenheng. Bestemmelsene skal sikre at strandsonen bevares som natur, rekreasjons,- og friluftsområde som skal være tilgjengelig for alle. Dette er også et nasjonalt mål. Det skal i størst mulig grad unngås å etablere tiltak som privatiserer strandsonen. Det er også viktig at tiltak på land ikke blir for dominerende i landskapsrommet sett fra sjøen eller fra andre deler av strandsonen. I tillegg er det viktig å ivareta god kvalitet på arealer direkte knyttet til stranden. Dette handler om gode solforhold og om følelsen av at områdene skal fremstå som åpne og luftige. I denne konkrete saken er det tre forhold som samlet sett virker uheldig inn på omgivelsene. Naustets og kaiens høydeplassering. Naustets mønehøyde. Kaiens areal. Tiltaket fremstår samlet sett som mer dominerende i landskapsrommet enn nødvendig for at naustet og kaien skal kunne fungere i samsvar med sin funksjon. Videre vil kaiens betydelige areal sett i sammenheng med naustets utforming og høyde virke privatiserende på området. Naustet vil også i kraft av sin høyde skap dårligere forhold i badeviken med hensyn til tap av sol samt at følelsen av et åpent og luftig område blir redusert. Tiltaket vurderes samlet sett til vesentlig å tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Side 5 av 7
Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsene vurderes av søker til å være at tiltakshaver vil ha et bygg hvor han og familien kan oppbevare båt og utstyr. Kaien vil også gjøre om bord og ilandstigning trygg. Det vil også være sikrere å fortøye båt til en brygge i motsetning til at den skal ligge med akterfeste i bøye. Vår vurdering er at disse funksjonene også vil kunne ivaretas selv om tiltaket utformes på en måte som virker mindre dominerende og privatiserende. Vi vurderer ulempene til å være at endringene som gjøres i forhold til tidligere godkjent tiltaket samlet sett tilsidesetter strandsoneinteresser uten til fordel for allmenne interesser. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved i gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Øvrig: Ved søknad om legalisering av tiltak i strandsonen må tiltaket vurderes opp mot statlige myndigheters råd for forvaltning av strandsonen. Det foreligger tidligere tillatelse til oppføring av naust og kai på eiendommen som delvis er i strid med disse rådene. Bergen kommune har en streng praksis på dette og er tilbakeholden med å gi ytterligere dispensasjoner fra plangrunnlaget for tiltak som er i strid med rådene. Videre er det streng praksis på ikke å åpne opp for tiltak som kan medføre uheldig presedensvirkning med hensyn til nedbygging av strandsonen. Vår vurdering er at dersom det er behov for å heve høydeplasseringen i terrenget må det samtidig vurderes å minske bygningens mønehøyde. I dette tilfellet ville dette være et alternativ som burde blitt vurdert. Vi ser at selv om mønehøyden hadde blitt redusert ville naustet kunne ivareta sin funksjon på en tilfredsstillende og god måte. Det gjøres oppmerksom på at tiltaket er etablert på to eiendommer. En evt. godkjenning av tiltaket betinger at det etableres på en eiendom. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Trond Haugen - gruppeleder Sylvi Søvik Wathne - seksjonsleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Per Gunnar Landsvik, Postboks 137 Blomsterdalen, 5868 BERGEN Fylkesmannen i Hordaland, Postboks 7310, 5020 BERGEN Hordaland Fylkeskommune, Postboks 7900, 5020 BERGEN Dag Morten Faannessen, Bjerregårds Gate 2, 5006 BERGEN Anne Kristin Faannessen, Nordåshøgda 90, 5235 RÅDAL Agathe Bøe Risa, SANDVIKSBODENE 2 C, 5035 BERGEN Cato Heldal Kristensen, Sletteneset 169, 5258 BLOMSTERDALEN Side 6 av 7
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 7 av 7