Kvartalsrapport 1-2013 Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS
Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE. PRE har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har fokusert på området Rhein-Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein-Neckar og i Stuttgart. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Porteføljeledigheten falt 0,8 prosentpoeng gjennom 2012, og er gjennom 1. kvartal 2013 redusert med ytterligere 1,6 prosentpoeng til 6 % i mars. Innenfor porteføljens privatboligsegment var forvalter i stand til å leie ut et større antall leiligheter gjennom 1. kvartal, og ledigheten falt fra 4,4 % (januar) til 3,5 % (mars). Innenfor porteføljens næringssegment var en nylig signert leiekontrakt for 2 300 m 2 i ett av PREs Neu-Isenburg bygg, som forvalter hadde arbeidet med over lengre tid, hovedårsaken til et betydelig ledighetsfall fra 11,9 % i januar til 9,3 % i mars. Geografisk ledighet er ned både i Dresden, Leipzig og Rhein- Main. Foruten forvalters fokus på reduksjon av porteføljeledighet arbeides det aktivt med å øke leieinntektene på eiendommer og arealer som muliggjør oppjusteringer. Porteføljen består av totalt 138 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 312,5 millioner, fordelt på totalt 263 488 m 2. Av dette er 151 116 m 2 klassifisert som boligeiendom, 112 002 m 2 som kontoreiendom, og 370 m 2 som øvrig næringseiendom. I tillegg kommer PREs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt 6 491 m 2. PREs eierinteresser i eiendomsselskapet bestående av boligog næringseiendom i utvalgte tyske byer ble avhendet i løpet av 1. kvartal. Selskapet hadde ved avhendingstidspunktet en portefølje på 59 bolig- og næringsenheter samt 31 garasjeplasser med en total størrelse på 4 016 m 2. Verdiene på selskapets underliggende eiendommer har, i likhet med mye annen tysk eiendom, ikke utviklet seg slik forventet de siste årene. Finanskrisen i 2008-2009 hadde følger for selskapets finansieringsmuligheter, og forvalter så i senere tid et behov for større investeringer til oppussing og modernisering på flere av porteføljebyggene. På samme tid oppsto det uenigheter mellom PRE og den tyske medinvestoren rundt selskapets videre drift. Salget påførte PRE et tap på EUR 660 000 medregnet mottatte renteutbytter fra selskapet. Forvalter vurderte tapet som overkommelig sett i forhold til å bli sittende som aksjonær i et selskap med svak historisk verdiutvikling, behov for kapitalinnskytelser til moderniseringstiltak og hvor andelseierne hadde motsigende visjoner for selskapets fremtid og avvikling. Det ble i løpet av 1. kvartal 2013 også gjennomført salg av tre porteføljebygg med samlede salgsinntekter på EUR 4,6 millioner. Salgsprisene tilsvarte en bruttofortjeneste på 7,8 % sammenlignet med kjøpspriser. Samtlige tre bygg var beliggende i selskapets Dresden-portefølje og utgjorde 4 275 m 2 boligeiendom og 663 m 2 kontorarealer. Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart. 2
Regional porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 36% 28% 46% 59% 13% 18% Dresden Leipzig Rhein/Main Dresden Leipzig Rhein/Main Område Antall eiendommer Antall boligenheter PRE EiendomsInvest Tyskland AS Antall næringsenheter Totalt antall enheter Samlet kjøpspris (EURO mill.) Gjennomsnittlig kjøpsyield Dresden 60 559 200 762 84,1 7,4 % Leipzig 45 635 45 682 41,2 7,5 % Rhein-Main 33 1 077 104 1 181 187,3 7,4 % Totalt 138 2 271 349 2 625 312,5 7,4 % Forvalter vil fortsette salg av enkelteiendommer som en del av porteføljeoptimeringen mot en endelig exit i tilfeller der bygg kan avhendes uten at dette bør ha en negativ effekt på en helhetlig verdsetting av porteføljen. Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 218,2 millioner. Gjennomsnittlig rentekostnad ligger på 4,35 %. Etter noen aktive måneder gjennom sommeren og høsten 2012, bestående av forhandlinger med potensielle kjøpsinteressenter som igjen resulterte i konkrete samtaler med en børsnotert aktør, ble det besluttet å ligge lavt i det tyske eiendomsmarkedet gjennom årsskiftet 2012-2013. Forvalter arbeider fremdeles bredt med flere ulike exit-alternativer, men når det gjelder salg av hele / deler av eiendomsporteføljen viser markedet fremdeles få tegn til bedring. Interessen for tysk eiendom er god både fra tyske og internasjonale investorer, og pengeplasseringer i det tyske eiendomsmarkedet anses som en hensiktsmessig langsiktig investeringsstrategi med en attraktiv risikoprofil sammenlignet med mye annet. Flaskehalsen er vedvarende mangel på finansiering fra den tyske banksektoren. Årsaken er, slik rapportert tidligere, økte egenkapitalkrav hos tyske banker fra Baselkomiteen, det internasjonale organet for sentralbankene, som tvinger tyske banker til å stoppe utlånsaktiviteter og innfri eksisterende lån for på den måten å imøtekomme det nye soliditetsregelverket Basel III. I tillegg har nye EU-reguleringer rettet mot fondsforvaltere tvunget tyske forvaltere av åpne og lukkede eiendomsfond til å avhende porteføljeeiendommer. Dette har forårsaket et unormalt stort påtrykk av eiendom til salgs i det tyske markedet. Tidligere og pågående samtaler med interessenter er i de fleste tilfeller underlagt taushetsplikt, og forvalter har ikke anledning til å konkretisere prosessene. Slik nevnt arbeides det bredt med forskjellige exit-strategier, og forvalter vil etterkomme så snart noe konkret materialiserer seg. 3
Utvalgte porteføljeeiendommer Schulstraße (Heidelberg-Eppelheim) Byggeår: 1965 Kjøpspris (august 2007): EUR 511 866 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 41 846 Kjøpsyield: 8,18 % Utleibart areal: 508 m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per 31.12.2012 EUR 600 000 Verdiøkning 17,2 % Hermelinplatz (Leipzig) Byggeår: 1996 Kjøpspris (oktober 2007): EUR 895 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 64 209 Kjøpsyield: 7,17 % Utleibart areal: 880 m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per 31.12.2012 EUR 930 000 Verdiøkning 3,9 % Elsterblick (Leipsig) Byggeår: 1990 Kjøpspris (mars 2008): EUR 1,66 mill. Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 110 085 Kjøpsyield: 6,61 % Utleibart areal: 1 306 m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per 31.12.2012 EUR 1,75 mill. Verdiøkning 5,1 % 4
Tyskland tilbake til positiv vekst Tysk bruttonasjonalprodukt ( BNP ) falt 0,6 % i 4. kvartal i fjor, og resulterte i at overordnet økonomisk vekst for 2012 endte opp snaue 0,7 %. Dette sammenlignet med en BNPvekst på 3,1 % i 2011. Den økonomiske nedgangen i 4. kvartal 2012 var dog kortvarig, og til tross for en treg start på året endte 1. kvartal 2013 med en marginal økonomisk vekst på 0,1 % fra 4. kvartal 2012. Den tyske sentralbanken tror på en moderat økonomisk oppgang i inneværende år, men peker samtidig på at eksterne økonomiske faktorer ikke legger til rette for etterspørselsvekst fra utlandet, da spesielt Europa. DIW Berlin, det tyske instituttet for økonomisk forskning, forventer en BNP-vekst på 0,7 % i 2013 og 1,6 % i 2014. Hoveddriveren vil i følge instituttet være solid innenlandsk etterspørsel, som igjen er et resultat av vedvarende lav arbeidsledighet. Privat forbruk vil ha en estimert vekst på 0,8 % i 2013 og 1,5 % i 2014, mens offentlig forbruk forventes å stige med henholdsvis 1,3 % og 1,2 % i inneværende og neste år. DIW Berlin mener de finansielle urolighetene i Europa vil ha redusert påvirkningskraft på den tyske økonomien i 2013. Hovedårsaken er at usikkerheten omkring den økonomiske situasjonen hos enkelte EU-land på mellomlang sikt vil avta. Videre vil eksport av tyske varer og tjenester til det øvrige Europa spille en mindre rolle fremover, og Europas betydning for den tyske eksportnæringen vil fortsette å måtte vike til fordel for utviklingsland i Asia. Eksportverdiene tilsvarer en nedgang på 4,2 % sammenlignet med mars 2012. Eksport til øvrige EU-land falt med 5,4 % sammenlignet med mars i fjor. Sammenlignet med februar 2013 var eksporten derimot opp 6,8 % i mars (se graf). Sesongjustert var veksten 0,5 % fra februar til mars. Svak vekst i antall arbeidsledige Slik nevnt i forrige kvartalsrapportering var det forventet en svak vekst i tysk arbeidsledighet utover i 1. kvartal, hvoretter konsensus forventet en stabilisering inn mot sommeren 2013. Antall arbeidsledige tyskere økte både i mars og april, og endte ved inngangen til 2. kvartal på 2,94 millioner personer (opp 4 000 personer fra mars til april). Den prosentvise, sesongjusterte arbeidsledigheten forholdt seg stabil på 6,9 %, 0,1 prosentpoeng mer enn den laveste registrerte arbeidsledigheten gjennom de siste tyve årene. Forklaringen på arbeidsledighetsveksten er i følge den tyske arbeidsetaten det umormalt kalde april-været i flere tyske byer. I ujusterte termer har arbeidsledigheten derimot falt siden februar, og endte i april på 7,1 % av den arbeidsføre, og arbeidsvillige, tyske befolkningen. Christian Schulz, seniorøkonom hos Berenberg Bank i London, fremmer en sammenfallende konklusjon. I en kommentar til Bloomberg sier Schulz at Tysklands eksport-drevne produksjonsindustri, som utgjør om lag en fjerdedel av landets BNP, vil avhenge av vedvarende høy etterspørsel fra land som Kina og USA for å gjenvinne vekstmomentumet. Tyskland eksporterte varer og tjenester for til sammen EUR 94,6 milliarder i mars 2013. Totalt ble det importert varer og tjenester for EUR 75,8 milliarder over den samme perioden. Handelsoverskuddet på EUR 18,8 milliarder er EUR 1,4 milliarder mer enn i mars 2012. 5
Ifo instituttets ansettelsesbarometer kunne vise til en nedgang i april. Instituttet sier i en pressemelding i forbindelse med offentliggjøring av april-barometeret at tyske bedrifter så langt denne våren indikerer måteholdenhet i rekruttering av nye medarbeidere. Tilbakeholdenheten er mest fremtredende innenfor produksjonsindustrien, som i april opplevde en markant nedgang i nyansettelser. Bygg- og anleggsindustrien rapporterte også om færre nyansettelser, men Ifo instituttet forventer økt rekrutteringspress i månedene som kommer basert på sterke ordrebøker og forbedrede værforhold. Underindeksen for bedrifter innen produksjonsindustrien falt betraktelig i april, sterkt sammenfallende med aprilmålingene til Ifo instituttets ansettelsebarometer for den samme sektoren. Bedriftsledere i engrosvirksomheter er også betydelig mer pessimistiske enn tidligere både hva gjelder den nåværende situasjonen og fremtidsutsikter. Underindeksene for detaljvarehandelen og bygg- og anlegg var dog kun marginalt ned i april. Ansettelsesplanene innenfor tysk servicesektor virker vekstorientert, men det eksisterer per april ingen klar trend for verken engros- eller detaljvarehandelen. Vedvarende usikkerhet gjenspeiles i økonomisk sentiment Ifo instituttets forretningsklima-indeks ( Ifo-indeksen ), som måler sentimentet de kommende seks månedene blant tyske industriledere, viste tegn til trendskifte mot slutten av 2012 og inn i 2013. Fra februar til april falt indeksen derimot tilbake mot januar-nivået. Tyske bedrifter ser fremdeles positivt på sin nåværende økonomiske situasjon, men er mer tilbakeholdne enn i 1. kvartal. Forventningene til det neste halvåret er også redusert sammenlignet med de foregående månedene. Økonomisk sentiment blant tyske investorer og finansanalytikere, gjengitt via sentimentindeksen til Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning ( ZEW ), viste også til fall i april-måned, men ligger fremdeles på et nivå tilsvarende indeksens tredje høyeste notering de siste 24 månedene. ZEW-president Prof. Dr. Clemens Fuest sier i en pressemelding at indeksdeltakerne fremdeles ser positivt på den tyske økonomien, men at de i likhet med tyske bedriftsledere er mer reserverte enn tidligere. Indeksmålingene kommer som en direkte følge av en rekke statistiske data, både på tysk og internasjonal økonomi, som ikke nådde opp til forventningene. 6
Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt Vedvarende stabilt eiendomsklima Eiendomskonjunkturindeksen til banken Deutsche Hypo viser få tegn til de større trendskiftene verken i positiv eller negativ retning, og forholder seg stabilt gjennom 1. kvartal og inn i 2. kvartal 2013. Boligklimaet opplevde en korrigering i april etter et moderat fall i mars, mens kontor- og næringsbyggklimaet rykket marginalt lavere i april sammenlignet med mars. Den tyske innkjøpssjefsindeksen, kompilert av analyseselskapene Markit og BME, viste til en utvikling lik den i ovenstående sentimentindekser og Ifo instituttets ansettelsesbarometer. Både underindeksene for produksjonsog serviceindustrien opplevde en solid start på året, men har i ettertid sett en tilbakegang. Innkjøpssjefer innen produksjonsindustrien kunne melde om en moderat nedgang i både produksjon, nye ordre og ansatte i april. Innkjøpssjefsindeksen for servicesektoren falt til den laveste noteringen på seks måneder. Begge underindeksene ligger nå marginalt under det nøytrale 50-poengsnivået som skiller mellom oppgangsog nedgangskonjunktur. 7
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no