Sakshandsamar: Simen Longva Vår dato Vår referanse Telefon: 57643096 17.01.2017 2016/3202-421.4 E-post: fmsfsil@fylkesmannen.no Dykkar dato Dykkar referanse Kari-Lise og Rune Svedal Fossetunet 5 6856 Sogndal Vedtak i klagesak som gjeld dispensasjon for tilbygg og ombygging på gbnr. 18/41, Sogndal kommune Fylkesmannen blei ved brev 06.09.2016 frå Sogndal kommune oversendt klagesak som gjeld søknad om dispensasjon for tilbygg og ombygging på eigedomen gbnr. 18/41. Det er klaga innan fristen, og vilkåra for å handsame saka er oppfylte. Vedtak Fylkesmannen tek ikkje klaga frå Kari-Lise og Rune Svedal til følgje, og stadfestar Sogndal kommune sitt vedtak i sak 17/2016 den 21.04.2016. Bakgrunn for saka Meto Pro AS søkte på vegner av familien Svedal 21.10.2015 om dispensasjon frå føresegna om utnyttingsgrad i områdereguleringsplan for Fjøra Vest, for ombygging og tilbygg på eigedomen gbnr. 18/41. Tomta er på 793 m², medan eigedomen i planen er omtalt som B17 og har eit areal på 833 m². Tiltaket vil vere 299,88 m² stort, og er ei ekstra bueining som bind saman huset og garasjen. Grunngjevinga for dispensasjonen er at familien Svedal ønskjer å legge til rette for fleire bueiningar i huset. Arealet er avsett til sentrumsføremål i kommuneplanen for Sogndal. Det aktuelle arealet er også omfatta av områdereguleringsplan Fjøra Vest vedtatt i sak 60/15 den 12.11.2015, og er regulert til bustad. I områdeplanen punkt 4.1.2.1 står det at arealet B17 skal ha maksimalt 34,5 % BYA. Om felt B17 står det i punkt 4.1.2.7 at: «Det er ikkje høve til vidare utbygging innanfor feltet, utover dagens utnyttingsgrad, mønehøgd og gesimshøgd. Attreising og/eller restaurering av eksisterande bygningar er tillate. Bygningsdetaljar og materialbruk skal førast attende til det opphavlege. ( )» Kommunen gav avslag på søknaden i vedtak 25/16 den 07.04.2016. Grunngjevinga for avslaget er at føremålet i arealdelen til kommuneplanen og områdeplan Fjøra Vest, vert sett vesentleg til side. Dei personlege fordelane vart ikkje vurdert som større enn ulempene ved å bryte med nyleg vedteken arealbruk og reguleringsføresegner. De kravde utfyllande grunngjeving for vedtaket i brev 13.05.2016. Sogndal kommune gav grunngjeving for vedtaket i brev 27.05.2016. Det vart også sett ny klagefrist i saka. Kommunen gjekk her gjennom saksgangen både i planprosessen og dispensasjonshandsaminga. Først viste kommunen til at lovleg BYA vart endra frå 36 % til 34,5 % ved slutthandsaminga av områdeplanen, for å spegle eksisterande bygningsmasse innanfor felta. Kommunen viser også til at Telefon 57 64 30 00 Organisasjonsnummer N-974 763 907 Nettstad fylkesmannen.no/sfj E-post fmsfpost@fylkesmannen.no Besøksadresse Hovudkontor: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Landbruksavdelinga: Fjellvegen 11, 6800 Førde Postadresse Hovudkontor: Njøsavegen, 2 6863 Leikanger Landbruksavdelinga: Postboks 14, 6801 Førde
2/5 grunngjevinga for avslaget ikkje var føresegna om maksimal utnyttingsgrad, men utbygging utover dagens utnyttingsgrad. Det er vidare avgjerande at føresegn 2-1 bokstav d punkt 4 i kommuneplanen inneber krav om minimum 8 bueiningar per dekar, og at dette prosjektet bryt med føresegna. Dette kravet gjeld for nye bustadprosjekt i område avsett til sentrumsformål i arealdelen. De klaga på vedtaket i brev 16.06.2016. De meiner kommunen har teke rettar frå dykk i prosessen. Vidare meiner de kommunen driv forskjellshandsaming mellom tomteeigarane i sentrumsområdet. Informasjonen som vart lagt fram for avgjerdsorganet i kommunen i samband med handsaminga av eigedomen dykkar, var også forvirrande. Sogndal kommune tok ikkje klaga til følgje i sak 51/16 den 01.09.2016. I vurderinga vart det vist til at områdeplan Fjøra Vest ikkje kan klagast på i denne saka. Kommunen viste mellom anna til at byggeline, byggegrense, 4-metersgrense og BYA ikkje har vore vurdert i dispensasjonshandsaminga, men at saka er avgjort ut frå avviket frå utnyttingsgrad åleine. Administrasjonen har derfor ikkje argumentert munnleg overfor forvaltningsutvalet på fleire tema enn det som framgår av saksframstillinga, slik det er hevda i klaga 16.06.2016. De sendte tilleggsinformasjon til oss 16.11.2016 og 12.12.2016, om historikken bak kjøpet av eigedomen, avståing av areal til sentrumsparken og endringa av uthuset. Det blir også vist til historikken bak dispensasjonssøknaden, i tillegg til dokumentasjon som syner at Kari-Lise Svedal har heimel for å disponere over eigedomen. Regelverk Fylkesmannen er delegert mynde til å avgjere klager som gjeld enkeltvedtak etter plan- og bygningslova, sjå plan- og bygningslova 1-9 femte ledd og rundskriv T-2/09 frå Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Vi skal som klageinstans sjå til at kommunen under handsaminga av saka har følgt dei lovene, forskriftene og sakshandsamingsreglane som gjeld på området. Fylkesmannen kan under klagehandsaminga prøve alle sider ved vedtaket, også dei skjønnsmessige vurderingane som kommunen har gjort, jf. forvaltningslova 34. Ved prøving av det kommunale skjønnet skal Fylkesmannen leggje vekt på omsynet til det lokale sjølvstyret. Det går fram av plan- og bygningslova 12-4 at reguleringsplanen er bindande for nye eller utviding av eksisterande tiltak. Tiltak i strid med plan eller føresegner i plan- og bygningslova, kan berre godkjennast dersom det samstundes vert gjeve dispensasjon frå føresegna tiltaket strid mot, jf. planog bygningslova kapittel 19. Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 kan kommunen dispensere frå føresegner gjevne i eller i medhald av plan- og bygningslova. Kommunen kan ikkje dispensere dersom omsyna bak føresegna det vert dispensert frå, eller omsyna i formålsføresegna i lova, vert sett vesentleg til side. I tillegg må fordelane ved å dispensere vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Vilkåra i plan- og bygningslova 19-2 er rettslege vurderingstema, ikkje eit kommunalt skjønn. Det er derfor ikkje høve til å leggje nemneverdig vekt på omsynet til det lokale sjølvstyret. Dispensasjon krev grunngjeven søknad. Etter forvaltningspraksis skal grunngjevinga for å dispensere vere spesiell og gjelde særleg for tiltaket, og kommunen skal ikkje dispensere ut frå meir generelle vurderingar.
3/5 Fylkesmannen si vurdering Saka gjeld dispensasjon frå reguleringsføresegnene om utnyttingsgrad og forbodet mot vidare utbygging i områderådereguleringsplan Fjøra Vest, punkt 4.1.2.7. Til liks med kommunen vurderer vi at merknader som gjeld vedtakinga av områdeplanen ligg utanfor saka. Planen vart vedtatt i 2015, og er difor endeleg. Vi les klaga slik at de er ueinige i kva som er tillaten utnytting av eigedomen. De meiner lovleg utnyttingsgrad på tomta er 34,5 % BYA, slik det går fram av punkt 4.1.2.1 og plankartet, og at utbygging opp til denne grensa er i samsvar med reguleringsplanen. Slik vi forstår grunngjevinga frå kommunen, legg kommunen til grunn at punkt 4.1.2.7 er til hinder for all vidare utbygging på eigedomen. Ordlyden «utover dagens utnyttingsgrad» skal ifølgje kommunen tolkast slik at det er bygging utover eksisterande bygningsmasse som er avgjerande, og at dette er ei sjølvstendig føresegn som hindrar utbygging. Eigedomen er elles opplyst å ha utnyttingsgrad = 26 % BYA per i dag. Plan- og bygningslova 12-7 nr. 2 gjev heimel for å setje forbod mot bestemte former for utnytting og bruk, som elles ville ha vore i tråd med arealformålet «bustad», jf. plan- og bygningslova 12-5 nr. 1. I forarbeida står det at desse vilkåra eller forboda om bruken skal vere grunngitt i at tiltak kan hindre, vere til ulempe for eller true føremålet med planen, jf. Ot.prp.nr. 32 (2007-2008) side 233. Sjølv om føresegna i plan- og bygningslova gjeld «bruk», er det sikker rett at dette kan tolkast slik at det set hinder for tiltak og utnytting. Grunngjevinga for vilkår og forbod med heimel i 12-7 nr. 2, må vere innanfor loven sitt føremål, og restriksjonane kan ikkje vere så omfattande at det hindrar ei forsvarleg utnytting av eigedomar til det vedtekne reguleringsføremålet. Spørsmålet er difor om forbodet mot vidare utbygging er eit hinder, ei ulempe for eller truar føremålet med områdeplanen. Slik vi tolkar føresegna, planomtalen og vedtaket frå kommunen er omsynet bak forbodet å sikre at einebustadane består som mindre bygningar, og hindre utbygging på einebustadane som ligg nærast sentrumsparken. Vi vurderer difor at føresegna har eit forsvarleg føremål. Det står likevel spesifikt i planomtalen til reguleringsplanen punkt 8.1.1.5 om felta B17 og B18 at føresegnene ikkje opnar for vidare utbygging av eigedomane, sjølv om felta er avsette til bustadføremål. Kommunen si tolking av føresegna har difor støtte i planomtalen. At kommunen har fastsett føresegnene til B16, B17 og B18 i møte 03.09.2015 tyder også på at føresegna er gjennomtenkt frå kommunen si side, sidan desse vart handsama individuelt på møtet. Eit viktig spørsmål blir då om det er punkt 4.1.2.7 eller 4.1.2.1 og påteikninga på plankartet som er avgjerande for kor stor utbygging som er tillate på eigedommen. Kommunen har tolka 4.1.2.7 som at det stoppar all vidare bygging på areal som ikkje er bygd. Punkt 4.1.2.1 og plankartet seier at 34,5 %-BYA er maksimalt fotavtrykk, og opnar implisitt for utbygging opp til dette. Frå saksutgreiinga til kommunen i saka her går det fram at skilnaden mellom pkt. 4.1.2.7 og 4.1.2.1, kjem av ein reknefeil då kommunen avgjorde kva som var eksisterande utnyttingsgrad på gbnr. 18/41. Kommunen kom til 34,5 %, men ut frå opplysningane frå søkjar ser det ut som reell %-BYA i dag er 26 prosent. Bakgrunnen for dette er at BYA skal reknast ut på grunnlag av bygd areal delt tomtearealet, ikkje område B17, som både kommunen og søkjaren har gjort fleire gongar i denne prosessen.
4/5 Regelen om utrekning av %-BYA er fastsett ved forskrift, jf. byggteknisk forskrift (TEK10) 5-3, og det er ikkje lovheimel for å nytte andre utrekningsmåtar. Sjølv om område B17 (833 m 2 ) er noko større enn gbnr. 18/41 (793 m 2 ), er det ikkje haldepunkt for at kommunen har meint å fastsetje ei anna og større tomteinndeling for gbnr. 18/41, enn det som følgjer av grunnkartet. Slik tomteinndeling skulle eventuelt ha vore framstilt ved bruk av arealkode 1203 i plankaret; «regulert tomtegrense» 1, og dette er ikkje gjort. Rett grunnlag for utrekning av %BYA er altså 793 m 2, som er storleiken på byggjetomta. Uavhengig av kva reknefeilen skuldast, har det oppstått eit avvik mellom planføresegnene, plankartet og den reelle utnyttingsgraden. Spørsmålet er kva som skal leggjast til grunn når det er klar motstrid mellom ei eksplisitt grense på 34,5 prosent i punkt 4.1.2.1 og på plankartet, og punkt 4.1.2.7 som seier at dagens utnyttingsgrad skal gjelde. Vi vurderer at ordlyden «dagens utnyttingsgrad» kan tolkast både som at den forbyr vidare utbygging utover det som står i dag, som i sakspapira frå kommunen er utrekna som 219,2m². Vi vurderer likevel at føresegna kan tolkast slik at det er utbygging utover utnyttingsgraden slik den er fastsett i reguleringsplanen, sjølv om dette ikkje er eit like naturleg tolkingsalternativ. Tolking av reguleringsplanar skal elles skje etter ei heilskapsvurdering av planomtalen, føresegnene og plankartet, jf. kart- og planforskrifta 9. I dette tilfellet er det motstrid mellom ei tekstleg føresegn (4.1.2.7) som har støtte i planomtalen, og ein konkret utnyttingsgrad (pkt. 4.1.2.1) som også er kartfesta på plankartet. Ved motstrid har det tidlegare vore vanleg å leggje størst vekt på plankartet. Tolkinga av planar etter gjeldande lov byggjer derimot i større grad enn tidlegare på ei samla vurdering. Når dette ikkje gjev noko eintydig svar, må det etter vårt syn leggjast vekt på planstyresmakta si forståing av eige planverk, så framt dette gjev eit forsvarleg tolkingsalternativ. Resultatet må likevel balanserast mot behovet for eit eintydig, føreseieleg og forståeleg planverk, særleg ettersom reguleringsplanar ofte inneber vesentlige restriksjonar i eigedomsretten for private. Plankartet vil gjerne verte oppfatta som det mest konkrete og informative for folk flest. Det er då enkelte omsyn, mellom anna restriksjonane de vil bli utsett for ved ei anna tolking, som taler for at både de og andre grunneigarar bør kunne innrette dykk etter det som er fastsett på plankartet. Planprosessen og grunnlagsdokumenta etterlét etter vårt syn likevel eit klart inntrykk av kommunen sitt formål med føresegnene for B17 og gbnr. 41/18, nemleg å hindre utbygging som kan vanskeleggjere framtidig arealbruk i Sogndal sentrum, og då særleg sentrumsparken. Etter ei samla vurdering finn vi derfor å kunne leggje størst vekt på kommunen si tolking. Resultatet blir då at talet 34,5% skuldast ein rein utrekningsfeil, og at planføresegnene pkt. 4.1.2.7 i realiteten er ei forbod mot utviding av bygningsmassen på gnbr. 41/18, samanlikna med den faktiske situasjonen på vedtakstidspunktet for områdereguleringsplanen. Når vi tek utgangspunkt i tomtearealet, vil tiltaket etter det vi kan sjå utgjere omtrent 37,8 % BYA. Vi strekar under at dette er ei førebels vurdering, der vi tek atterhald for at vi kan ha rekna feil. Men det ser ut som at tiltaket ville ha vore avhengig av dispensasjon frå både 4.1.2.1 og 4.1.2.7, uavhengig av tolkingsresultat. Med utgangspunkt i at vi har lagt 4.1.2.7 til grunn som den styrande føresegna, er vi samde med kommunen i at søknaden inneber eit vesentleg avvik frå planen, som bryt formålet med å hindre utbygging rundt og nær til Sentrumsparken. Vilkåra for å dispensere er då ikkje oppfylte, jf. plan- og bygningslova 19-2. Klaga har etter dette ikkje ført fram. 1 Jf. Nasjonal produktspesifikasjon for framstilling av plankart, del 2, side 26.
5/5 Vedtak Fylkesmannen tek ikkje klaga frå Kari-Lise og Rune Svedal til følgje, og stadfestar Sogndal kommune sitt vedtak i sak 17/2016 den 21.04.2016. Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28 tredje ledd. Med helsing Gunnar O. Hæreid ass. fylkesmann Anne Kristin Eitungjerde juridisk sjef Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikkje underskrift. Elektronisk kopi: Sogndal kommune (kommunen sin ref: 16/1030)