SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 18.08.2016 16/121 Arkivsaksnr: 2015/2230 Klassering: L13 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) HAUGTUN BOLIGFELT, SPARBU Trykte vedlegg: 1. Plankart, Sweco, 24.06.2016 2. Reguleringsbestemmelser, Sweco, 24.06.2016 3. Planbeskrivelse, Sweco, 24.06.2016 4. Sjekkliste ROS-analyse, Sweco, 02.06.2016 5. Innkomne uttalelser ved oppstart av planarbeidet Ikke trykte vedlegg: Gjeldende reguleringsplan, Sparbu grendesenter (1981) Kommuneplanens arealdel Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtar formannskapet å legge ut reguleringsplan for Haugtun boligfelt i Sparbu til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, i biblioteket på Dampsaga kulturhus, på kommunens heimeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag Fylkeskommune Statens vegvesen, Region midt NVE, region Midt-Norge NTE Nett Telenor Servicesenter for nettutbygging Repr. barn og unges interesser i plansaker Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne Steinkjer eldreråd Kommunens trafikksikkerhetsutvalg Vellenes fellesorganisasjon Naboer
Behandling i Formannskapet - 18.08.2016: Rådmannens forslag ble vedtatt mot 1 stemme (1MDG). Vedtak i Formannskapet - 18.08.2016: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtar formannskapet å legge ut reguleringsplan for Haugtun boligfelt i Sparbu til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, i biblioteket på Dampsaga kulturhus, på kommunens heimeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag Fylkeskommune Statens vegvesen, Region midt NVE, region Midt-Norge NTE Nett Telenor Servicesenter for nettutbygging Repr. barn og unges interesser i plansaker Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne Steinkjer eldreråd Kommunens trafikksikkerhetsutvalg Vellenes fellesorganisasjon Naboer
Saksopplysninger: På oppdrag fra forslagsstiller Komplett Prosjektering AS har Sweco Norge AS utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Haugtun boligfelt i Sparbu. Oppstart av planarbeidet ble varslet i april 2015. Formålet med planen er å tilrettelegge for nye boliger på eiendommen Haugtun (29/23 og 30/11). Området ligger sentralt til i Sparbu sentrum like nord for fylkesveg 251 (Lorvikvegen). Beliggenhet er vist i figur 1 og 2 nedenfor. Figur 1. Lokalisering av Haugtun boligfelt i Sparbu sentrum. Figur 2. Flyfoto over planområdet med omkringliggende bebyggelse.
Innenfor planområdet tilrettelegges det for bygging av totalt 10 boenheter oppført som rekkehus og/eller kjedede eneboliger. Området (ca. 3,9 daa) er relativt flatt, men med svak stigning mot nordvest hvor småbrukets bebyggelse ligger. Arealet ned mot fylkesvegen består delvis av dyrkajord, men pga. dets størrelse og arrondering anses dette som lite drivverdig og er også omdisponert til boligformål i gjeldende reguleringsplan (fra 1981). Nærområdet består i hovedsak av eneboligbebyggelse, men med et småbruk i vest og forretning (ABC Fritid) og småhusbebyggelse på motsatt side av fylkesvegen i sørøst. Se figur 2 ovenfor som viser flyfoto over området. Planstatus og eierforhold Planområdet er i gjeldende reguleringsplan (Sparbu grendesenter fra 1981) regulert til boligområde i sin helhet fra før, og også de fleste av de omkringliggende eiendommer er regulert til boligformål. Se figur 3 nedenfor som viser gjeldende regulering. Kommuneplanens arealdel fastslår også at planområdet kan benyttes til boligbygging. I nordvest for planområdet er det i dag et skogkledd areal (se fig. 2 ovenfor), men også dette er tidligere omdisponert til boligformål gjennom gjeldende reguleringsplan. 29/23 30/11 Figur 3. Gjeldende regulering i det aktuelle området. Planområdets avgrensning i blått. Eksisterende eiendomsgrenser i rødt. Planen berører i hovedsak to eiendomsteiger (29/23 og 30/11), hvor Levanger Boligutvikling AS står som grunneier for begge. En mindre del av den kommunale vegen Hamremsgrensa (29/48) er inkludert i planen for å tilrettelegge adkomsten til boligene i nordvestre del av området.
Planlagt arealbruk Planområdet (se plankart vedlegg 1) er totalt på ca. 3,9 daa og inneholder: Boligbebyggelse med totalt 10 nye boligenheter (B1 B4) oppført som rekkehus / eneboliger i kjede med maks 2 etasjer (maks 9 meters høyde). o På delområdene B1 og B2 planlegges 6 boenheter (3 i hvert) i inntil to etasjer. Tillatt bebygd areal %BYA = 40%. o På B3 og B4 planlegges 4 boenheter (2 i hvert). Tillatt bebygd areal %BYA = 40% for B3 og 35% for B4. Renovasjonsanlegg. Samferdselsarealer for interne gang- og kjøreveger. Lekeplass, til bruk for boligene innenfor planområdet. Adkomst Det legges opp til to avkjørsler inn til boligområdet, en fra fylkesveg 251 (Lorvikvegen) som skal betjene de to delområdene B1 og B2 (godkjent av SVV), og en fra enden av den kommunale vegen Hamremsgrensa for delområdene B3 og B4. Teknisk infrastruktur For å levere strøm til det nye boligområdet benyttes eksisterende trafo lokalisert på motsatt side av fv. 251 ved avkjørselen til Myravegen. Boligene skal ellers tilknyttes kommunal vann- og avløpsløsning som går forbi eiendommen langs fv. 251. Grunnforhold Utbygger har gjennomført prøvegraving på området og fast grunn (fjell) er fastslått og kan dokumenteres. Naturmangfold Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. Området er ellers vurdert opp i mot naturmangfoldloven 8-12 i planbeskrivelsen. Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden. Kulturminnemyndighetene ved NTFK har ellers vurdert landskapet i området og finner at planen ikke er i konflikt med automatisk fredede kulturminner.
Saksvurderinger: Generelt Det er registrert relativt stor etterspørsel etter boligenheter av denne type i området Sparbu/Mære, og beliggenheten anses som sentral og attraktiv gjennom sin nærhet til kommunikasjonsmidler og infrastruktur for øvrig. Området ligger vendt mot sørøst og gir relativt gode solforhold. Rådmannen mener tiltaket imøtekommer etterspørselen i stor grad, samtidig som det vil være et viktig bidrag i kommunens uttalte strategi om styrking av grendesentrene som et attraktivt sted å bo. Samtidig representerer tiltaket, med sine planer om bygging av kjedede eneboliger og rekkehus, et godt tilbud til både unge og gamle i bygda som er på utkikk etter et lettvint sted å bo. Beliggenheten i forhold til sentrale funksjoner på Sparbu/Mære er relativt sett god og vil kunne styrkes gjennom videre stedsutvikling i fm. framtidig omlegging av E6. Dette gjelder både tilgangen til kollektivtrafikk, barnehage og skole, dagligvarebutikk og idrettsanlegg. Samtidig er mulighetene for friluftsliv gode i nærområdet, f.eks. gjennom båtanlegg og bademuligheter ved Børgin, og ellers lysløype og merkede stier i nærområdet ved Furuberget. Omfanget av utbyggingen og hensynet til eksisterende bebyggelse Rådmannen er kjent med at det blant naboer til eiendommen Haugtun er stor motstand mot planene for fortetting i området og viser til innkomne forhåndsuttalelser referert i planbeskrivelsen. I den sammenheng gjør rådmannen oppmerksom på at alle private tiltakshavere, organisasjoner og andre offentlige myndigheter i henhold til Plan- og bygningsloven (PBL) 12-3 har anledning til å fremme forslag til regulering for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer, og har krav på å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmål som tas opp. Rådmannen viser ellers til gjeldende bestemmelser i reguleringsplan for Sparbu grendesenter (fra 1981) 2 pkt. 5 hvor grad av utnytting for området er satt til %-TU = 35%. I den nye planen foreslås det en utnyttingsgrad på %-BYA = 40% for delområdene B1-B3 og 35% for B4. I den sammenheng påpekes at %-TU (utgått begrep erstattet av %-BRA) innebærer en strengere utnyttingsgrad av ei tomt en begrepet %-BYA som brukes i dag. Det er m.a.o. minimal økning av utnyttelsesgrad som foreslås i ny reguleringsplan i forhold til rammene gitt av gjeldende plan. Dette betyr at gjeldende plan i utgangspunktet har åpnet opp for en vesentlig høyere utnytting av området enn det som faktisk er bebygd fram til nå. Rådmannen mener at det i sentrale deler av Sparbu sentrum bør åpnes opp for en noe høyere utnytting av boligarealene enn tilfellet er i dag. Fortetting anbefales også av de regionale myndigheter, dvs. FMNT og NTFK, og er i tråd med planretningslinjer gitt av de sentrale myndigheter. Den marginale økte utnyttingsgraden kan etter Rådmannens oppfatning derfor forsvares. Fire bygninger skal rives i følge forslag til reguleringsplan. Forslaget til reguleringsplan innebærer rivning av ett våningshus, bygd i 1928 og senere modernisert, to uthus fra 1950-tallet, og en garasje fra 1930-tallet. Original mur- eller betongvegg kan være bevart under dagens ytterkledning av tre. Naboer har framholdt at bygningene er verneverdige, men kommuneantikvaren anser ikke at vesentlige kildeverdier, opplevelsesverdier eller bruksverdier vil gå tapt ved rivning. Trafikksikkerhet Hamremsgrensa er en blindveg med relativt liten trafikk i dag. Trafikkmengden ved krysset med fv. 251 forventes økt noe ettersom det blir inntil 3 nye boenheter tilknyttet Hamremsgrensa. Sikkerhetsmessig vurderes adkomsten langs Hamremsgrensa som problemfri selv om en trafikkøkning alltid medfører en viss risiko. Trafikkøkningen på fv. 251 som følge av 6 nye boenheter med innkjørsel til denne vurderes som liten i denne sammenheng. Adkomsten er for øvrig godkjent av Statens vegvesen og Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig ivaretatt. Grunnforhold, stabilitet og ROS-analyse Ras i området anses som lite sannsynlig på grunn av områdets beliggenhet og omgivelsenes flate topologi, men mulige kvikkleireområder i nærheten som ikke er kartlagt tidligere bør det naturligvis tas høyde for. Rådmannen mener dette ivaretas igjennom bestemmelse 2.5 tatt inn i reguleringsplanen. Det er ellers
gjennomført grunnundersøkelser i form av prøvegraving i området og det er i den forbindelse påvist berg på 3 meters dybde i deler av arealet. Det er ellers påvist berg i dagen i den nordlige del av området. ROS-analyse er gjennomført og identifiserer ingen andre problemer mht. samfunnssikkerhet. Rådmannen anser dermed dette punktet som tilstrekkelig utredet. Landbruk Alternativ bruk og hensynet til jordverninteresser har vært vurdert av enhet landbruk fordi deler av arealet ( 1,4 daa) har tidligere vært dyrket og består av jord av høg bonitet. Området vurderes imidlertid som lite drivverdig areal som dyrket mark i dag på grunn av områdets størrelse og arronderingsmessige forhold. Samtidig har arealet tidligere vært omdisponert til boligformål gjennom gjeldende reguleringsplan fra 1981, og Rådmannen mener at området bør forbeholdes boligbygging som tidligere forutsatt. Barn- og unges interesser Plankartet avsetter et bestemt område for lekeplass beregnet for mindre barn slik kommuneplanens arealdel anbefaler. Det vises ellers til områdets nære beliggenhet (relativt sett) i forhold til skole, barnehage og idrettsanlegget på Mære. Trygg adkomst til disse sentrale funksjonene er stort sett ivaretatt gjennom det eksisterende nettet av gang- og sykkelveger mellom Sparbu og Mære, men dette er noe som har et potensiale til forbedring i begge ender. Det startes i år opp et reguleringsplanarbeid for områdene rundt skolen og idrettsanlegget på Mære der et av hovedformålene er å forbedre trafikksikkerheten for myke trafikanter. Adkomsten til gang- og sykkelveger er også et tema som vil få høyt fokus i det videre arbeidet med tettstedsutvikling på Sparbu i fm. planlegging og bygging av ny E6. Dette tiltakets omfang er såpass lite at det ikke genererer behov for umiddelbare tiltak isolert sett, men det er imidlertid langt fram i tid før arbeidet med ny E6 står ferdig. Behovet for midlertidige tiltak for å sikre tryggest mulig kryssing av dagens E6 for barn på vestsiden må derfor vurderes fortløpende av både Statens vegvesen og kommunen. Det anses for øvrig at det er god tilgjengelighet av områder egnet for lek og rekreasjon i nærområdet på Sparbu. Rådmannen mener derfor at hensynet til barn og unge er tilstrekkelig ivaretatt i planen. Natur, miljø og friluftsliv (naturmangfoldlovens 8-12) Ingen funn av spesielle naturverdier er registrert i Artsdatabanken. Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens 8 12. Kulturminner Det er ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden. Kulturminnemyndighetene ved NTFK har ellers vurdert landskapet i området og finner at planen ikke er i konflikt med automatisk fredede kulturminner. Rådmannen mener at de vurderinger som er gjort er tilstrekkelig. Andre instanser Planforslaget er diskutert med kommuneantikvaren, tjenesteenhet byggesak og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler Rådmannen at området reguleres til boligformål iht. framlagte planforslag. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.