Side 2 av 8 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: 24.04.2015 2006/2632-9159/2015 / 504 Saksbehandlar: Linda Djuvik 53423156 linda.djuvik@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato 84/15 Utval for areal og samferdsel 03.06.2015 REVIDERT FRAMLEGG TIL PRIVAT DETALJREGULERINGSPLAN FRITIDSBUSTADER SKINESET 76/1 ROLFSNES PLANID 201501 Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. Revidert framlegg til privat detaljreguleringsplan for fritidsbustader Skineset gnr. 76, bnr. 1 Rolfsnes i Bømlo datert 28.04.2015 med tilhøyrande reguleringsføresegner vert i medhald av plan- og bygningslova 12-10 vedteke utlagt til offentleg gjennomsyn. 2. Plankart og reguleringsføresegner skal etter PBL 2-2 oppdaterast i samsvar med kommunalt planregister. Saksprotokoll i Utval for areal og samferdsel - 03.06.2015 Vedtak: Utval for areal og samferdsel gjorde samrøystes vedtak i samsvar med rådmannen sitt framlegg. Dokument i saka: Sak i Utval for drift og utvikling sak PS 56/07 dato 18.04.2007 Sak i Utval for areal og samferdsel sak PS 88/08 dato 20.08.2008 Brev datert 22.08.07 frå Hordaland fylkeskommune Brev datert 22.06.07 frå Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga Brev datert 14.06.07 frå Fylkesmannen i Hordaland, landbruksavdelinga Brev datert 29.11.07 frå Hordaland fylkeskommune, kultur- og idrettsavdelinga Brev datert 06.06.07 frå Kystverket Vest Brev datert 11.06.07 frå Statens vegvesen Brev datert 21.06.07 frå Bømlo Vatn og Avløpsselskap AS Brev datert 27.06.06 frå Magne Rolfsnes Brev datert 20.06.07 frå Bjarne M. Rolfsnes Diverse dialog J.Tufteland AS frå dato 06.01.2015 til dato 13.05.2015
Side 3 av 8 Komplette plandokumenter frå J.Tufteland mottatt dato 13.05.2015 Bakgrunn for saka: Utval for areal og samferdsel handsama i møte 20.08.2008 sak PS 88/08 framlegg til privat reguleringsplan for fritidsbustader Skineset på gnr. 76, bnr. 1 Rolfsnes. Det vart gjort framlegg frå H, KrF og V, og dette vart samrøystes vedteke: Reguleringsplanen vert sendt tilbake til utbyggjar. Grunngjeving: Slik planen er i dag, vert siluettvirkninga til dei høgaste hyttene for stor. Nærleik til bustad er for tett til dei næraste hyttene. Vestre og austre Oksavika er utvalet opptatt av å verna. Hytteområde må vera avgrensa til det som i kommuneplanen er avsett til hytteområde. J.Tufteland AS v/øystein Tufteland har på vegne av Ole Rolfsnes sendt revidert framlegg til privat detaljreguleringsplan for gnr. 76, bnr. 1 Skineset Rolfsnes. Frå planleggjar sin planomtale tek me med: Omtale av planområdet Området er ikkje regulert tidlegare. I gjeldande kommuneplan er området vist som fritidsbebyggelse med krav til regulering. Det vart sendt inn prinsippsøknad for å melda oppstart av planarbeid 19.10.2006som vart godkjent 18.04.2007. Oppstart av planarbeid vart meld 01.07.2007. Plangrensa er sett i samråd med kommunen. Planområdet utgjer totalt ca. 17,5 daa. Føremål Føremålet med planen er å regulere til fritidsbustader. Planen er såleis i samsvar med gjeldande plangrunnlag. Planforslaget Forslagsstillar er Ole Rolfsnes. Planområdet er ca. 17,5 daa.
Side 4 av 8 Av det er: Arealtabell 12-5. Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (m²) Fritidsbebyggelse-frittliggende (6) 5063,6 Sum areal denne kategori: 5063,5 12-5. Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (m²) Gangveg/gangareal (2) 284,5 Parkeringsplasser (2) 355,4 Veg 671,1 Sum areal denne kategori: 1311,0 12-5. Nr. 5 - Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift Areal (m²) Friluftsformål (5) 11177,2 Sum areal denne kategori: 11177,2 Totalt alle kategorier: 17551,8 Fritidsbustader. Planforslaget viser 10 nye fritidsbustader, med grunnflate inntil 100 m2. Parkering. Det er regulert inn 2 felles parkeringsplasser, med i alt 20 plasser.
Side 5 av 8 Barn og unge sine interesser. Fritidsbustadene vil vera godt eigna for barnefamiliar. Det er store naturområde innan planområdet, og kort avstand til badeplassar. Grøntstruktur. Innan området er regulert 11,2 da. friluftsområde. Dette heng saman med større naturområde utanfor planområdet. Trafikkløysing / vegsystem. Eksisterande tilkomstveg går gjennom planområdet. Veg og parkeringsplassar vert regulert som felles trafikkareal. Vurderingar: I samband med oppstartsmelding kom det inn 9 merknader som fylgjer vedlagt. Her kjem planleggjar sine samandrag av innkomne merknader og hans kommentarar til desse: Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavdelinga Fylkesmannen peikar på at varsla føremål for LNF-område er i strid med overordna planstatus. Føremålsendringar bør avklarast i overordna planprosessar som rullering av kommuneplan eller kommunedelplan. Særleg er dette viktig for pressområde, strandnære areal og område med elles viktige naturverdiar og kvalitetar. Fylkesmannen vil difor vere kritisk til tiltak som vert planlagt i dette området. Miljøvernavdelinga har innspel ang. fylgjande punkt som planleggjar har kommentert slik: Landskap/estetikk, strandsona, fritidsbustader, universell utforming, støy, energi, risiko og sårbarheit (ROS). Desse punkta er tek omsyn til ved utforming av plan, føresegner og eigen ROS- analyse. Unntaket er krav om støyutrekningar, som vi reknar som lite aktuelt i dette området. Fylkesmannen i landbruksavdeling Peikar på at reguleringsplanen er i strid med overordna plan. Sjølve hytteområde er i samsvar med kommuneplanen medan den viste vegframføringa og tilrettelegging i og langs strandlina for nordre del av planområde er i strid med overordna plan. Dette er feil, då planen er i samsvar med gjeldande kommuneplan. Dei har elles ingen landbruksfaglege merknader til planen. Hordaland fylkeskommune, kultur- og idrettsavdelinga Peikar på at reguleringsplanen er i strid med overordna plan. Sjølve hytteområde er i samsvar med kommuneplanen medan den viste vegframføringa og tilrettelegging i og langs strandlina for nordre del av planområde er i strid med overordna plan. Fylkeskommunen har gjennomført arkeologisk gransking i området der det blei avdekka 2 automatisk freda kulturminne. Desse er teke omsyn til og innpassa i planforslaget og føresegner. Dette er utført, kosta av tiltakshavaren. I brev av 29.11.07 viser dei til funn av 2 automatisk freda kulturminne.
Side 6 av 8 Dette er teke omsyn til i planforslaget. Kystverket Vest Krev at tiltak som krev løyve etter Havne- og farvannslova skal godkjennast av Karmsund Havnevesen. Dette er teke inn i føresegnene til planen. Sjøområdet er no teke ut av planen. Statens vegvesen Vegvesenet har ingen merknader då det planlagde området ikkje ligg inn til riks- eller fylkesveg. Bømlo Vatn og Avløpsselskap VA-plan for planområdet må utarbeidast og godkjennast av BVA før anleggsstart. Tiltakshavar vil ta omsyn til dette. Magne Rolfsnes Magne Rolfsnes har på vegne av Gudrun Rolfsnes skrive slik merknad: Nord i planområdet, vestre Oksavik, austre Oksavik, området mellom og nord for disse må legges ut som friområde. Dette er vist med en stiplet linje i vedlagde kart.. Dette vil og si at deler av gnr. 76, bnr.25 også vil bli lagt ut som friområde. Begrunnelse for dette er at området er mye nyttet som badeplass og at allmennhetens interesser må sikres i området. Likedan må neset helt i nord bevares utan at det blir foretatt noen form for inngrep i naturen. Dette for å bevare noe av inntrykket av igjenværende natur i området da det allereie er foretatt store inngrep på neset østenfor (Rolfsnes) Omsøkt småbåthamn i dette området må begrenses til kun å gjeld for eventuelle hytter. Tilkomst til denne bør være en gangsti og må legges slik at den gjør minst mulig inngrep i området. Bekk som renner gjennom planområdet frå Oksaviktjerna og ned til austre Oksavik må ivaretas slik at det fortsatt kan gå ørret og ål i denne. Det kan nevnes at dette er den eneste bekken som renner ut frå dette vatnet. Bekken er avmerket i vedlagt kart. Vestre Oksavik og Austre Oksavik er teke ut av planen. Småbåthamn er teke ut av planen. Det er teke omsyn til bekken i planen. Else Svihus Som brukar av avmerka område (vestre Oksavika ) har ho fylgjande synspunkt: Grunna strandområdets kvalitetar (reint vatn, urørt natur, hekkande fugl) vil bli svært redusert ved å byggja ut til småbåthamn på tilstøytande område. Stranda er den finaste badeplassen i sjø på Rolfsnes og den er mykje nytta som rekreasjonsområde. Dette området er teke ut av planen. Bjarne Rolfsnes
Side 7 av 8 Vika som er merka med raud farge (vestre Oksavika) er den finaste badeplassen i sjøen på Rolfsnes og mykje brukt til det formålet. Dette må takast omsyn til i planarbeidet ved plassering av vegtrase og lignande. Dette området er teke ut av planen. Handsaming i Utval for areal og samferdsel. Planforslaget vart handsama 1. gang i utvalet 09.05.08. Utvalet gjorde fylgjande vedtak: «Reguleringsplanen vert sendt tilbake til utbyggjar. Grunngjeving: Slik planen er i dag, vert silhuettvirkninga til dei høgaste hyttene for stor. Nærleik til bustad er for tett til dei næraste hyttene. Vestre og austre Oksavika er utvalet opptatt av å verna. Hytteområdet må vera avgrensa til det som i kommuneplanen er avsett til hytteområde.» Etter dette er det utarbeidd nytt planforslag, der det er teke omsyn til vedtaket ovanfor. Planen er no utarbeidd i samsvar med PBL. 2008. I planforslaget ynskjer ein å leggje til rette for 10 stk. fritidsbustader i området med tilhøyrande tilkomstveg, gangveg/gangareal og parkeringsplassar. Området er ikkje regulert tidlegare. I gjeldande kommuneplan er området vist som eksisterande fritidsområde. Det er krav til regulering då det er plass til meir enn 3 fritidsbygg i rekkje. Planarbeidet er såleis i samsvar med gjeldande plangrunnlag. Rådmannen sluttar seg til planleggjar sine vurderingar og rår til at revidert framlegg til privat detaljreguleringsplan for fritidsbustader Skineset gnr. 76, bnr. 1 Rolfsnes vert lagt ut til offentleg gjennomsyn. Økonomiske konsekvensar: Utbyggjar skal dekka alle kostnadane med utbygginga. Miljømessige konsekvensar: Det renn ein gytebekk for ørret og ål gjennom planområdet frå Oksaviktjerna og ned til austre Oksavik. Kulturminne: Hordaland Fylkeskommune registrerte i 2007 to område med automatisk freda kulturminne innan planområdet, sjå nedanfor. Dei har lokalitetsnr. 117495 og 117496. Områda er vist som hensynssoner i plankartet.
Side 8 av 8 Beredskap- og samfunnstryggleik: Fagkunnig har gjennomført ROS-analyse. Det er ingen tiltak i raudt felt, dvs. ingen tiltak er naudsynt. Folkehelse: Fritidsbustadane vil vera godt eigna for barnefamiliar. Det er store naturområde innan planområdet med enkel tilkomst til sti- og turområde, og kort avstand til badeplassar. Oppsummering og konklusjon: Det ligg ikkje lenger føre vesentlege merknader i samband med oppstart av planarbeidet. Rådmannen viser til vurderingane som går fram av saka og rår til at revidert framlegg til privat detaljreguleringsplan for fritidsbustader på Rolfsnes på gnr. 76, bnr. 1 vert utlagt til offentleg gjennomsyn.