Juridisk avdeling Frogn kommune Postboks 10 1441 DRØBAK Deres ref.: Deres dato: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 12/399 02.07.2013 2013/13724-3 FM-J Hege Rasch-Engh 22.11.2013 Frogn kommune - Tamburbakken 5 - Gnr 86 bnr 382 - utvidelse av balkong m.m. Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert 02.07.2013. Vi beklager den lange saksbehandlingstiden. Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad fra ansvarlig søker siv. ing. Jan Sigurd Pettersen på vegne av tiltakshaver Kristin Kreul om ulike endringer på ovennevnte eiendom. Det siteres fra følgebrevet til søknaden av den 12.06.2012 hvor det uttales følgende om hva som er omsøkt; Utvidelse av balkong i 2.etasje mot sør, tak over sykkelparkering mellom bolighus og garasje mot vest, oppføring av pergola i hagen, omlegging av tak til rød, enkeltkrum teglstein samt ny ytterkledning og nye vinduer i alle fasader, utvidelse av vindfang, samt konstruksjonsendringer for forsterkning av tak og endring av innvendige romløsninger. Merknader til søknaden ble innsendt av Marit og Sverre Christensen i Tainburbakken 3, datert 26.06.2012. De skriver at det foreslåtte vinduet i 2.etasje på vestfasaden oppleves som sjenerende p.g.a. innsyn mot deres eiendom/hage. Frogn kommune ga rammetillatelse den 04.12.2012 (i medhold av plan- og bygningsloven 20-1 og 21-2) hvor i hovedsak de ønskede endringer/tilbakeføringer til eksisterende bolighus ble gitt. Flere av endringene på eiendommen ble ansett som tilbakeføringer fra utførte om- og påbygninger fra 40, 50 og 80 tallet, og i tråd med gjeldende reguleringsplan for eiendommen. I rammetillatelsen fremgår det bl.a. at omleggingen av taket er godkjent, og at innsettingen av enkelte nye vinduer (tilbakeføring av endrede vinduer) er godkjent. Det ble gitt tillatelse til å utvide vindfanget på 3,2 meter. Av helt nye tiltak på eiendommen ble tak over sykkelparkering og etableringen av pergolaen på eiendommen godkjent. I rammetillatelsen ble det samtidig gitt avslag på en ønsket utvidelse av balkongen i 2. etg., med bakgrunn i at denne vanskeliggjorde lesbarheten av husenes historiske verdier. Det ble også gitt avslag på innsetting av nytt vindu (i 2 etg.) i østre del av huset mot vest. I tillegg ga kommunen pålegg om å beholde et loftsvindu i hvert fall ved gjenblending (ved gavl i vestre del mot sør). Postadresse: Postboks 8111 Dep 0032 Oslo Besøksadresse: Tordenskiolds gt 12 Inngang sjøsiden Telefon: 22 00 35 00 Telefontid: Mandag, onsdag og torsdag 09.00-15.00 E-post: fmoapostmottak@fylkesmannen.no Org.nummer: NO 974 761 319 Internett: www.fylkesmannen.no/osloogakershus
Kommunen ga følgende konklusjon i vedtaket av den 04.12.2012 som vi siterer; Etter Frogn kommunes vurdering er innsendte søknad, når nevnte forhold framlegges i søknaden om igangsetting, i samsvar med antikvariske prinsipper for restaurering av eiendommen i Tamburveien 5. Bygningsmyndighetens krav til justering av omsøkte forhold er hjemlet i reguleringsplanen for antikvarisk spesialområde og plan- og bygningsloven 31-1 om ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk. Det gis avslag på utvidelse av balkong, etablering av to doble dører i mellombygget og endring av vinduene på vestveggen. Øvrige tiltak er beskrevet ved justering i vurderingen. Søknad om igangsettingstillatelse, eventuelt oppdelt i ønsket antall igangsettingsetapper, vil være gjenstand for egen søknad og med dokumentasjonskrav, hver for sin del, etter SAK10 kapittel 5 og vilkårene i rammetillatelsen. Det forutsettes at foretak som påtar seg rollen som ansvarlig utførende kan vise til erfarende håndverker innen restaureringsarbeider, og at de selv utfører tiltakene. Vedtaket ble påklaget av både ansvarlig søker i brev av 21.12.2012, og nabo Sølve Bærug i Tamburbakken 2B 21.03.2013. Fylkesmannen viser også til hans brev av 28.01.2012 vedr. gjenpart av nabovarsel datert 15.06.2012. Frogn kommune ved hovedutvalget for miljø- plan- og byggesaker i kommunen tok ikke klagene til følge i møte den 10.06.2013. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Ansvarlig søker og tiltakshaver kommenterte saksgangen og rådmannens saksfremlegg i brev av 28.06.2013. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28.09.2009 og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09. Fylkesmannen ser slik på saken Tiltakene er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1. Det rettslige utgangspunkt i plan- og bygningsretten er at en tillatelse skal gis med mindre loven selv eller bestemmelser gitt i plan er til hinder for dette. Det vises til pbl. 21-4 første ledd. Eiendommen ligger innenfor et område regulert til spesialområde bevaring. Eiendommen er omfattet av reguleringsplanen - Antikvarisk spesialområde Drøbak vedtatt 13.11.2000 sist endret 31.10.2005. Eiendommen er også SEFRAK registrert, den 04.05.1989. Hensikten med gjeldende regulering er å bevare områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier. 2
I.h.t. eiendommens regulering skal en i utgangspunktet ikke gjøre forandringer i disse områder, med mindre bestemmelsene selv åpner for dette. De relevante bestemmelsene i reguleringsplanen lyder: 1.2.1 Eksisterende bebyggelse skal bevares og tillates ikke revet. Bebyggelse kan rives dersom dette er avklart gjennom en bebyggelsesplan. Det forutsettes at bygningen gjennom planprosessen er blitt vurdert som en bygning av lav/ ingen kulturverdi. Det skal legges særlig vekt på å ivareta Drøbaks mangfoldige bygningstradisjon og miljø. I bygningstradisjonen inngår bygninger fra alle stilperioder, samt uthus og økonomibygninger. Ombygging/tilbygging og påbygging skal ta hensyn til bygningens eget særpreg og stilart, og utformes slik at områdets arkitektoniske og miljømessige kvaliteter ikke blir redusert. Ved til-/påbygging er det viktig at bygningens opprinnelige form blir fattbar. Ivaretagelse og event. tilbakeføring av elementer og historiske miljø- og bygningsverdier fra 17- og 1800-tallets trehusbebyggelse, skal særlig etterstrebes. Innenfor reguleringsområdet skal det ved skifting av taktekking benyttes rød teglstein. Sort glassert tegl og skifer kan benyttes der det er arkitekturhistorisk riktig. Ved utskifting av vinduer skal det i hus fra før 1930 brukes koblede, sidehengslede, utadslående vinduer med gjennomgående sprosser i ytre glass. 1.2.2 Veier, gjerder, porter, terrasser, trapper, rekkverk, forstøtningsmurer, brygger etc. skal bevares eller kreves tilbakeført og kan ikke fjernes uten bygningsmyndighetenes godkjenning. Karakteristisk vegetasjon og store trær kan kreves bevart. 1.2.3 Endringer og nye tiltak skal tilpasses strøkets eksteriøruttrykk, volum, utstrekning, materialbruk, overflate, farge, detaljering og liknende. Endring av farge skal godkjennes av bygningsmyndighetene som kan kreve spesiell materialbruk, detaljering, form og fargebruk. Tiltakshavers klage retter seg mot avslaget på utvidelsen av balkongen i 2. etg., og avslaget på oppføring av nytt vindu på vestfasaden. Det er også klaget over at en må beholde loftsvindu (i gavlveggen i østre del mot sør). Til sistnevnte klageanførsel er det uttalt fra kommunens side (per telefon) at vinduet på loftet kan blendes fra innsiden, men at man fra utsiden beholder inntrykket i panelet at det her har vært et vindu. Andre deler ved rammetillatelsen og de vilkår som her er gitt i denne er ikke påklaget av ansvarlig søker /tiltakshaver. Tiltakshaver vil følgelig følge opp de gitte vilkår i den videre prosjekteringen og senere utføring av ombyggingen av huset. Nabo Sølve Bærug har påklaget godkjennelsen av pergolaen på gårdsplassen. Det er fra hans side bl.a. anført at omsøkte pergola ikke var tilstrekkelig og godt nok nabovarslet. Nedenfor tar Fylkesmannen stilling til klageanførslene. 1. Ad klage over manglende tillatelse til utvidelsen av balkong Rådmannen avslo en utvidelse av balkongen i 2.etasje med henvisning til at denne vil medføre en svekkelse av den historiske lesbarheten av mellombyggets rolle som 3
bindeledd mellom de to eldre, verneverdige bygningene. Det er etter kommunens oppfatning viktig at mellombygget forblir tilbaketrukket i forhold til de to verneverdige bygningskroppene. Kommunen viser i denne sammenheng til reguleringsbestemmelsens punkt 1.2.1 som sier at av ved til-/påbygging er det viktig at bygningens opprinnelige form og miljømessige kvaliteter ikke blir redusert. Fra avslaget 04.12.2012 gjengis: Mellombygget er å betrakte som et underordnet bygg, og denne lesbarheten er det viktig å opprettholde. En utvidelse av balkongen i 2.etasje vil forringe lesbarheten av mellombyggets opprinnelige betydning, ved å la deler av balkongen stikke utenfor vegglivet på den ene verneverdige bygningskroppen,jf. reguleringsbestemmelsen 1.2.1. som sier av ved til-/påbygging er det viktig at bygningens opprinnelige form og miljømessige kvaliteter ikke blir redusert. Bygningsmyndighetene vil derfor ikke akseptere en utvidelse av dagens balkong. Klager ber i brev av 21.12.2012 om at en mindre utvidelse av balkongen på 60 cm mot sør uten nedføring av stolpe til grunn vurderes. En slik utvidelse vil etter klagerens syn ikke endre lesbarheten av mellombyggets underordnede karakter vesentlig. Det anføres at utvidelsen vil bidra til å opprettholde en opplevelse av dybde inn til mellombyggets nye fasade og inngangsdør /vindfang i første etasje som understreker mellombyggets underordnede karakter i forhold til de to andre bygningene. I kommentarene 28.06.2013 understrekes det at en utvidelse av balkongen mellom de to bygningene på fortrinnsvis ca. 90 cm dvs. 10-20 cm innenfor østre bygningsdel med en stolpe i sør-østre hjørne, alternativt ca. 60 cm utvidelse utkraget, uten stolpe, vil medføre en betraktelig økning av bruksmuligheter og kvalitet på balkongen for bruker. I klageomgangen uttalte rådmannen; En utvidelse av balkongen i mellombygget som binder de to eldste bygningene sammen, vil etter rådmannens vurdering svekke lesbarheten av de to opprinnelig bygningene som i denne sammenheng har største verneverdi. Det er svært viktig at mellombygget fra nyere tid innehar en underordnet stilling når det ses på bygningsmassen under ett. ( ) Rådmannen avslo i rammetillatelsen en utvidelse av balkongen i 2.etasje med begrunnelse at dette vil medføre en svekkelse av den historiske lesbarheten av mellombyggets rolle som bindeledd mellom de to eldre, verneverdige bygningene. Det er viktig at mellombygget forblir tilbaketrukket i forhold til de to verneverdige bygningskroppene,jf. reguleringsbestemmelsen 1.2.1. som sier at ved til-/påbygging er det viktig at bygningens opprinnelige form og miljømessige kvaliteter ikke blir redusert. En utvidelse av balkongen vil medføre at deler av balkongen vil stikke utenfor vegglivet på den ene verneverdige bygningskroppen og det blir vanskeligere å lese bygningens historie. Det er i rammetillatelsen gitt tillatelser til en mindre utvidelse av inngangspartiet med vindfang som anses å være innenfor tålegrensen for det mellombygget tåler av endringer. Størrelse på balkongen slik den framstår i dag vil fortsatt opprettholde 4
funksjonen som tak over nytt vindfang og inngangsparti, samt en brukbar uteplass for beboerne. Som det fremgår i kommunens vedtak anser kommunen det som viktig at mellombygget forblir tilbaketrukket i forhold til de to verneverdige bygningskroppene. Fylkesmannen oppfatter kommunen dit hen at en balkongutvidelse ikke kan godkjennes da utvidelsen vil overskride tålegrensen for mellombyggets endringer som er et underordnet bindeledd mellom de to byggene som har historisk verdi. Fylkesmannen finner det uklart om mellombygget har en viss verneverdi som mellombygg for de historiske byggene i.h.t. pbl. 31-1, eller om kommunen kun har foretatt en vurdering av tiltaket etter pbl. 29-2 hvor endringer i mellombygget ikke kan godkjennes p.g.a. dens kvaliteter til de bygde og naturlige omgivelser (her de to verneverdige byggene ved siden av). Det kan ikke ses at kommunen har foretatt en konkret vurdering av det omsøkte tiltaket (balkongutvidelsen) på mellombygget isolert sett. Videre er det etter Fylkesmannens oppfatning vanskelig å se på hvilken måte balkongutvidelsen vil forrykke verdien av de to historiske byggene på hver side av mellombygget. Det kan synes som om kommunen i vurderingen har lagt vekt på at en utvidelse av balkongen vil medføre at deler av balkongen vil stikke utenfor vegglivet på den ene verneverdige bygningskroppen. Etter reguleringsbestemmelsen er det viktig at bygningens opprinnelige form blir fattbar. Dersom bygningens opprinnelige form fortsatt vil være lett fattbar, vil det dermed neppe være hjemmel for å avslå tiltaket. Selv om balkongen utvides vil mellombygget, etter vårt syn, fortsatt være selve bindeleddet mellom de to eldre husene som ut fra sakens dokumentasjon har bevaringsverdi. Det er for oss vanskelig å se at utvidelsen av balkongen som omsøkt (og i alle fall på 60 cm) vil endre lesbarheten av mellombyggets underordnede karakter vesentlig. Det er Fylkesmannens syn at det ikke er foretatt en tilstrekkelig vurdering av tiltaket opp mot gjeldende reguleringsplan og pbl. 31-1. Kommunens avslag vedrørende balkongutvidelsen er således mangelfullt begrunnet og oppheves. Klagen tas til følge på dette punkt. Tiltaket bes vurdert på nytt etter reguleringsbestemmelsen 1.2.1 og pbl. 29-2 og 31-1. 2. Ad avslaget på vindusinnsetting i fasaden i 2 etg. mot vest Fra kommunens vedtak hitsettes; Vestveggen bevares slik den er i dag uten nye vinduer. Det mest tungveiende hensynet her er deler av veggens opprinnelighet med eksisterende stallvindu. I tillegg er vinduer på denne veggen til sjenanse for naboens uteplass, og naboens merknader er således tatt til følge. I klagen av 21.12.2012 uttales det fra ansvarlig søker Siv ing Jan Sigurd Pettersen; Det er her spor i panelet (se vedlagt 1 fotodokumentasjon av fasade mot vest) som kan tyde på at det har vært en åpning (høyluke) i dette området tidligere. Ut fra telefonsamtale 20.12.2012 forstår vi det slik at ved en nærmere dokumentasjon av 5
dette (ref. fotodokumentasjon av fasade mot vest) og en plassering av en åpning (vindu) i dette feltet vil dette aksepteres som tilbakeføring av opprinnelige åpninger i vestfasaden og tillates av kommunen. Kommunen har imidlertid en annen oppfatning og sier følgende i klageomgangen; I rammetillatelsen sier rådmannen at vestveggen bevares slik den er i dag uten nye vinduer. Begrunnelsen for dette er hensynet til å bevare deler av veggens opprinnelighet med eksisterende stallvindu. Selv om det vises spor etter noe som kan ha vært en høyluke, vil et nytt vindu i denne åpningen kunne være til sjenanse for naboens uteplass rett utenfor, og naboens merknader til søknaden ble derfor tatt til følge. Rådmannen ser ikke at det er framkommet noen nye momenter som endrer vurderingen av dette. Slik kommunen begrunner vedtaket er Fylkesmannen usikker på om det er bevaring av kulturelle verdier som har vært avgjørende, eller om det er sjenanse for naboen i Tamburbakken 3 (Marit og Sverre Christensen) som er bakgrunnen for avslaget på vindusinnsetting i 2. etg. i gavlveggen mot vest. Fylkesmannen bemerker at en søknad om fasadeendring må vurderes etter reguleringsbestemmelsene punkt 1.2.1. Kommunen må ved evt. avslag presisere om fasaden kreves opprettholdt med sikte på bevaring av husets karakter. Videre må kommunen forklare hvorfor en mener at omsøkte vindu ikke ivaretar vernehensynet og evt. om tiltaket kan aksepteres som tilbakeføring av opprinnelige åpninger i vestfasaden, som anført av klager. Hensynet til naboen må i første rekke vurderes etter pbl 29-4. Det skal imidlertid svært mye til for at bestemmelsen kan anvendes ved ordinær vindusutskifting, jf. Kommunal- og regionaldepartementets tolkningsuttalelse av 29.11.2007 (ref. 07/2481) (til tidl. pbl.85 70). Fylkesmannen kan heller ikke se på hvilken måte tiltakshavers behov for tiltaket er vurdert av kommunen. Heller ikke avslaget på vindusinnsettingen er tilstrekkelig begrunnet, jf. forvaltningsloven 24 og 25. P.g.a. mangelfull begrunnelse kan ikke Fylkesmannen prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig. Klagen tas etter dette til følge på dette punkt. 3. Vedr tillatelse til oppføring av pergola Klagen fra nabo gjelder tillatelsen til oppføring av pergolaen på eiendommen. Naboen anfører at pergolaen ikke i tilstrekkelig grad er blitt nabovarslet, at den for ham er uakseptabel og at den som godkjent fremstår som en uheldig fortetting/ nærmest som et tilbygg i et verneverdig åpent område. I begrunnelsen fra søker for å etablere pergolaen innenfor Drøbakkstakitten fremmes det et ønske om en mer usjenert uteplass med grønt rundt, mot blokkbebyggelsen bortenfor. I klagerunden uttaler kommunen at pergolaen hele tiden har vært en del av selve søknaden kommunen har mottatt om ønskede tiltak på eiendommen, og at den er godt beskrevet. Vi viser til kommunens vurderinger på side 3: 6
I gjenpart av nabovarsel som bygningsmyndigheten har mottatt står det hva nabovarslet gjelder, og der er pergola i hage et av tiltakene som er listet opp. Rådmannen ser derfor ingen grunn til å ta klagen til følge siden det ikke foreligger en saksbehandlingsfeil. Rådmannen har i rammetillatelsen satt følgende vilkår for pergolaen i pkt. 9: For pergola og sykkelparkering må det sendes innytterligere detaljtegninger og beskrivelse av materialbruk og farge. Fylkesmannen har vurdert klagen, og har funnet grunn til å endre avgjørelsen om å godkjenne pergolaen. Begrunnelsen følger nedenfor. Gjenpart av nabovarsel er ikke oversendt Fylkesmannen, men vi legger til grunn kommunens opplysning ovenfor om at pergola er listet opp på gjenpart av nabovarselet. Dette er uansett ikke avgjørende, da godkjennelsen av tiltaket må oppheves p.g.a. uklarheter vedrørende kommunens rettsanvendelse. Fylkesmannen er usikker på om kommunen har foretatt en tilstrekkelig vurdering av tiltaket i lys av reguleringsplanens bestemmelser. Det følger av reguleringsplanens bestemmelse 1.2.3 at.nye tiltak skal tilpasses strøkets eksteriøruttrykk, volum, utstrekning, materialbruk, overflate, farge, detaljering og liknende. Fylkesmannen kan ikke se hvordan denne bestemmelsen er ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Det eneste kommunen har gjort i saken er å stille krav om ytterligere detaljtegninger og beskrivelse av materialbruk og farge. Etter en helhetsvurdering mener vi vedtaket også på dette punkt lider av mangler. Klagen fra nabo Bærug tas til følge. Ved evt. ny godkjennelse av pergolaen må vedtaket begrunnes i samsvar med forvaltningsloven 24 og 25. Fylkesmannen presiserer at en ikke har tatt endelig stilling til tiltakene som er behandlet i saken. **** 7
Slutning Kommunens vedtak av den 04.12.2012 oppheves. Det påklagede vedtaket sendes tilbake til kommunen for en videre behandling på alle påklagede punkt. Begge klagene har ført frem, Evt. krav fra partene om dekning av nødvendige sakskostnader etter forvaltningsloven 36 må fremsettes for Fylkesmannen innen tre uker. Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene. Med hilsen Merethe Helstad avdelingsdirektør Odd Meldal underdirektør Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Marit og Sverre Christensen Tamburbakken 3 1440 DRØBAK Kristin Kreul Tamburbakken 5 1440 DRØBAK Siv.ing. Jan Sigurd Pettersen Liaveien 57 1430 ÅS Sølve Bærug Tamburbakken 2 B 1440 DRØBAK 8