Til gjennomgang av plangruppen, 11.05.2012 KDP Bybane Forus Sola Stedsanalyse Forus Øst
1
INNHOLD FORORD 4 INNLEDNING... 5 1. FORUS ØST I KONTEKST... 6 2. OMRÅDEANALYSE... 7 2.1 Studieområdet... 7 2.3 Landskap og grøntstruktur... 8 2.4 Bystruktur... 10 3. BYUTVIKLING... 15 3.1 Eksisterende plansituasjon... 15 3.2 Utviklingsmuligheter... 17 3.3 Bybane som byutviklingselement... 20 KILDER 22 2
3
FORORD Norconsult er engasjert av Bybanekontoret for å utarbeide kommunedelplan, konsekvensutredning og teknisk hovedplan for bybane mellom Forus Øst og Stavanger flyplass, Sola. Hensikten med arbeidet er å komme frem til en plan for plassering av holdeplasser og traseer på strekningen. Parallelt utarbeides kommunedelplanen for bybane for strekningen Stavanger Sandnes. Som en del av planarbeidet har en undersøkt om det er områder der det er behov for en mer detaljert analyse enn på det overordnede kommuneplannivå. Det er på denne bakgrunn valgt ut tre områder der det utarbeidet stedsanalyser: Forus Øst, Forus Vest og Skadberg. De utvalgte områder er enten i transformasjon eller har et stort potensiale for endring. Det utarbeides konsekvensanalyse for ulike fagområder i kommunedelplanarbeidet, noe av underlaget for disse er nyttet i stedsanalysene. Denne analysen er utført av Norconsult ved Celine Blanc (fagansvarlig) og Isabel Melo, med bidrag fra Peter Sonnenberg, Kjell Ove Hjelmeland og Solveig Mathiesen. Stavanger 02.05.2012 4
INNLEDNING Det er utarbeidet stedsanalyser for 3 områder: Forus Øst, Forus Vest og Skadberg. I analysene er det lagt vekt på vurdering av tilgjengelighet, mulighet for å knytte sammen nye områder og forutsetninger for dannelse av gode byrom. Målet med stedsanalysene er å gi en forståelse av dagens bystruktur og viktige stedegne kvaliteter i de ulike områdene, samtidig som den skal vise hvordan området fungerer i forhold til opphold og bruk. Det er satt fokus på å utarbeide et grunnlag til alternativvurdering og siling av alternativer for bybanetrase og holdeplasser. Analysen skal bidra til å forstå: Områdets historisk utvikling, bebyggelse og romlige struktur, identitet og kvalitet. Mobilitetsdynamikk og tilgjengelighet i området Avgrensning av de tre stedsanalysene Analysen har sett spesifikt på forholdet til bybane med hensyn til: Endringskrefter og mulig utvikling Elementer som kan være i konflikt med banen slik som topografi, kulturminner, spesielle bygninger eller anlegg. Konsekvenser vil vurderes i konsekvensutredningen. Viktige målpunkt i området slik som publikumsrettet virksomheter inkl. butikk, skole, offentlig service, idrettssenter, park, samt store arbeidsplasser, idrett, park, friområder, turområder. 5
1. FORUS ØST I KONTEKST Stavanger sentrum 1.2 OMRÅDETS ROLLE I BYREGIONEN Forus Øst ligger i «Bybåndet» mellom Stavanger og Sandnes. I bybåndet legges det til rette for fortetting og transformasjon. Forus Øst er en av de største mulige transformasjonsområdene i bybåndet, større enn Jåttavågen. Området ligger i kommunene Stavanger og Sandnes. 1.2 HISTORISK UTVIKLING Deler av området er relativt kupert, men stort sett var de flate partiene tidligere et godt og rikt jordbruksland. I dag er det blandet med områder for boligbebyggelse og store næringsområder. Området er preget av jernbanen som følger langs kystlinjen i øst. Jærbanen, mellom Stavanger og Egersund, ble anlagt så tidlig som 1874 til 1878 og har hatt stor betydning for strukturering og bruk av området. Forbedringer og utvidelser har skjedd i flere trinn, og stasjonen Forusstranda var i bruk fra 1907 til 1967. Forus travbane har preget området siden 1920 tallet. Tou bryggeri lå der 2020 Park i dag har planer om en ny utbygging. Tou bryggeri ble etter hvert tatt over av Ringnes, og produksjonen her ble lagt ned i 2007. Transformasjonsområde, omforming nybygg Boligområde mulig gradvis/ langsiktig fortetting Boligområde bevaring Fortetting/transformasjon langs bybanetrase Vurdering av områder i forhold til fortettingspotensial. Kilde: Bybåndsanalysen, Stavanger kommune 2012 Jåttavågen Forus Øst 6
2. OMRÅDEANALYSE 2.1 STUDIEOMRÅDET Studieområdet for stedsanalysen er begrenset av Gandsfjorden i øst og E39 mot vest, det strekker seg nord til Gausel stasjon og sør til boligområdene på Lura. I vest er deler av området med i Forus Næringspark som har det største arealet vest for E39. Forus Øst er et sammensatt område med arealkrevende virksomheter, næring, kontor, travbane og boligområde. Store deler er modent for transformasjon. Området ligger i kommunene Sandnes og Stavanger. Kommunegrensen er vist med rød stiplet linje i kartet til høyre. De gule sirklene viser 500 og 1000 meters avstand fra krysset der Forusbeen møter Forussletta (fv 44). 7
2.3 LANDSKAP OG GRØNTSTRUKTUR LANDSKAP Analyseområdet henvender seg både mot Forus vest (landskapsområde II. Forus) med næringsområdene og Europavegen og mot landskapsområde I. Gandsfjorden. Midt gjennom området går derfor et terrengskille som er i silhuett mot Gandsfjorden. De bebygde delene er omtalt som overordnet element i landskapet, men er primært og mer detaljert beskrevet under punktet om bystruktur. noen åpnere partier (Travbanen). Middels variert og helhetlig. Ingen utsikt. Kanalen går sentralt i området og utgjør ferskvannsinnslaget. Helt i sør er noe tett/lav bebyggelse. Nadaberget Staraberget (II.4) omfatter den del av Godeset som er vendt vestover ikke mot Gandsfjorden. I hovedsak et boligområde med småhus som ligger litt over tilliggende bebyggelse. Noen få innslag av næring. Kun i nord det er noe natur av betydning i form av noen skogkledte koller, ellers spredte trær imellom husene. Strandområdet mot Gandsfjorden er i landskapsanalysen skilt ut som eget delområde (I.1) fordi landskapsrommet oppleves som et eget område når en kommer fra vest fram til sjøen. Mest flatt, men også delvis svakt skrånende landskap mot Gandsfjorden. I nord er det delvis naturpreg, ellers parkpreg, utenfor næringsområdet er det småbåthavn og dels ubrukt utfyllings /kaiareal. Forusskogen (I.2) innenfor stranden har også mest flatt, men også delvis svakt skrånende landskap mot Gandsfjorden bestående av næringsområder i nordre og søndre del. Mot fjorden i midtre deler er det villaområder og tett/lave boligområder dels i synskontakt mot fjorden. Forus/Stokkemyra (II.3) omfatter de flate næringsområdene på Forus øst for Europavegen. Området er et næringsområde i rutemønster, på i stor grad utfylt grunn i Stokkavatnet. I nord er det 8
GRØNNSTRUKTUR Det er ingen tydelig grøntstruktur gjennom området. Noen grønne områder som buffer mellom bolig og næringsområder. Området øst for jernbanelinjen har gode kvaliteter med nærhet til sjøen og gangrute langs sjøen, men er avskilt fra resten. Boligområdene innenfor analyseområdet har for øvrig jevnt over lite innslag av grønne områder. Ruter for myke trafikanter langs primært vegnett Få gjennomgående øst vest ruter for myke trafikanter 9
2.4 BYSTRUKTUR AREALBRUK I Forus øst er det et skarpt skille mellom bolig og næringsområder. Langs Fv 44, Forussletta, finner vi en blanding av industri, kontor og storhandel. Mot vest ligger det kontorområder som er en del av Forus Næringspark. I øst, langs jernbanen, finner vi i hovedsak industrivirksomhet. Boligområdene ligger mot Gandsfjorden i vest, og mot Lura i sør. 10
BEBYGGELSESSTRUKTUR Forus Øst er et blandet område med kontor, næring, industri og bolig. Bygningsmassen består generelt av store bygg med stor utstrekning, men relativt lav høyde. Det er transportnettet som har virket strukturerende for bygningsmassen, og bygningene er plassert på tomtene i forhold til deres funksjon uten noen overordnet romlig struktur. Det finnes en del publikumsrettet virksomheter i området slik som Forus Næringspark, Ikea og Coop. Statoil har sitt hovedkontor i nord vest. Ingen bygg er relatert til tjenesteyting. Forretning / publikumsrettede bygg er bilbasert. 11
VEG OG GATESTRUKTUR Forussletta og Gamle Forusveien danner det primærvegnett i retning nord sør, Forusbeen og Løwenstrasse øst vest. E 39 går langs vestsiden av området. Det lokale vegnettet har en «grenaktig» struktur. Jernbanen går langs Gandsfjorden med en stasjon på Gausel. 12
VIKTIGE FORBINDELSER Kartet til høyre viser viktige forbindelser for de myke trafikantene: Overordnet sykkelruter går nord sør, og bydelsruter øst vest Noe sammenhengende ruter for myke trafikanter mellom Solasletta og Gamle Forusveien Mellom Forussletta og E39 samles rutene ved kanalen sør for travbanen og danner et knutepunkt i gang og sykkelveinettet Få forbindelse over/under jernbanelinjen Gangvei/sti på noen strekninger langs sjøen ved transformasjon er det mulighet for videre utvikling med bedre utnytting av kystlinjen. 13
MÅLPUNKT OG AKTIVITET Kartet til venstre viser målpunkt i studieområdet Målpunkt er spredt, men man kan identifisere en øst vest «akse» dannet av Statoil travbanen 2020 park Boligområdene har middels til høy tettet Næringsområdene har generelt lav arbeidsplasstettet, men det finnes enkelte kontorbygg med mange ansatte, bl.a. Statoil, som danner destinasjonspunkter. Den planlagte 2020 park (boliger og næringspark blandet) vil være en viktig destinasjon i fremtiden. Den har høye miljøambisjoner. 14
3. BYUTVIKLING 3.1 EKSISTERENDE PLANSITUASJON REGULERINGSPLANER Kartet viser formål i gjeldende reguleringsplaner. Reguleringsformål er hovedsakelig kontor, industri, eller en blanding av de to formålene, samt bolig og friområder. Det er ikke regulert områder til blandet bruk eller sentrumsformål, heller ikke rundt Gausel stasjon. 15
AREALRESERVE Kartet til høyre viser utnyttelsesgrad i gjeldende reguleringsplaner. I dag er det ca. 7600 arbeidsplasser og ca. 2700 bosatte registrete innenfor analyseområdet Vår beregning viser at hvis alle tomtene ble bebygget til den maksimale regulerte utnyttelsen, er det mulig å øke antall arbeidsplasser betydelig. Ved transformasjon vil store deler av næringsområdet omreguleres. Dette vil føre til en endring i arealbruk, der det er ønskelig med mer blandet bruk og en urbanisering av området. Det er aktuelt med mer arbeidplassintensiv næring og boliger. Potensialet er derfor større enn det som er vist i kartet til høyre. 16
3.2 UTVIKLINGSMULIGHETER UTVIKLINGSPOTENSIAL Området som kan inngå i en helhetlig transformasjonsstrategi er avgrenset med tynn, rød ramme, og inndelt i tre delområder: Forus travbane, Forusstranda nord og Forusstranda sør. Stavanger kommune har laget planprogram og meldt oppstart av planarbeid for Forusstranda nord og sør. Det finnes en rekke store eiendommer som vil være sentrale for å utløse potensialet i delområdene. Det vil være nødvendig med omstrukturering av disse eiendommene for å knytte sammen en ny struktur med den omkringliggende byen. 17
POTENSIAL VED UTVIKLING AV TRANSFORMASJONSOMRÅDENE Røde rammer viser sentrale områder for transformasjon Store eiendommer kan utvikles som helhetlige prosjekter for eks. av samme karakter som 2020 Park, eller gjennom større kommunedellaer og områdeplaner der rammene legges for flere prosjekt Potensialet i hvert delområde er avhengig av valg av arealbruk og tetthet, som i sin tur er avhengig av forhold til bl a kollektivtilgjengelighet Illustrasjonen til høyre og på neste side viser områder som er innenfor 500m avstand fra to alternative bybanetraséer som er vist oransje som orange linjer. Diagrammene viser at valg av trase vil ha konsekvenser for hvilke områder som vil være prioriterte fortettingsområder, selv om avstandene i området er forholdsvis små. Mulig bybanetrase er vist med orange linje, her møtes traseene nord sør og øst vest i krysset ved Forus Travbane. Det gule beltet viser område for fortetting for dette alternativet. 18
Alternativ 2 Mulig bybanetrase er vist med orange linje, her møtes traseene nord sør og øst vest i Forus Vest. Øst vest traseen fortsetter til Forusstranda sør. Det gule beltet viser område for fortetting for dette alternativet. 19
3.3 BYBANE SOM BYUTVIKLINGSELEMENT Illustrasjonene viser to ulike konsepter/prinsipp for plassering av bybanelinjen i forhold til hovedvegnettet og til store eiendommer med behov for restrukturering. Den viser at betydningen av bybanen som strukturerende element og driver for stedsdannelse vil være ulik om man velger det ene eller det andre prinsipp. I prinsipp 1 er bybanen atskilt fra det primære vegnettet, og knyttes til den sekundære og lokale vegnettet. Banetraseen går gjennom de store eiendommene, med stoppesteder sentralt i delområdene. Bybanen er integrert i en ny gatesystem med et nytt gjennomgående offentlig rom som har potensiale til å bli et aktivt og sentralt element i den nye bystrukturen. Prinsipp1 20
I prinsipp 2 går banetraseen langs det primære vegnettet og betjener ulike delområder fra utsiden, transportsystemet gir dermed en inndeling av områdene. Hvert område kan utvikles uavhengig av bybanen og kan ha egen struktur og logikk hvor for eksempel bygninger er organisert rundt «tun» og et tett gangveinett mot bybanestoppene. Bybanen vil da ha en mindre aktiv rolle i å restrukturere delområdene og ha mindre potensiale til å danne nye byrom og senterområder rundt holdeplassen. Prinsipp 2 21
KILDER Forus Næringspark sin hjemmeside www.forus.no Planer for området: Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Vedtatt i 2000. Kommuneplaner for kommunene Stavanger, Sandnes og Sola. Gjeldende reguleringsplaner. Kulturminner: SEFRAK registeret over bygninger frå før 1900. Fylkesplan for kulturminner, Rogaland 1989. Landskap: Nasjonalt referansesystem for landskap. Oscar Puschmann, NIJOS rapport 10/2005 Vakre landskap i Rogaland. Rogaland Fylkeskommune 1996. Ortofoto 2009, Google 2012 og Gule sider 2012. Foto Norconsult høst 2011 der ikke annet skrevet. 22