MØTEINNKALLING - TILLEGGSLISTE Utvalg for plan og utvikling Dato: 16.10.2013 kl. 8:30 Sted: Hol kommunehus, møterom 3 Arkivsak: 12/00191 Arkivkode: 040 Forfall meldes snarest til SAKSKART Side 67/13 13/00371-7 Saker til behandling Reguleringsendring av bebyggelsesplan for felt 20, Gnr 066 Bnr460,651, Geilo Fjellansby, avvisning av forslag. 2 68/13 13/00345-37 52/285/0/0 Næringsbygg, Solheim Fjellstue, Ustaoset, klage på vedtak 5 Hol 14.10.2013 Inger-Brit Vindegg leder Liv Juchelka Leder plan/bygg 1
Saker til behandling 67/13 Reguleringsendring av bebyggelsesplan for felt 20, Gnr 066 Bnr460,651, Geilo Fjellansby, avvisning av forslag. Arkivsak-dokument: 13/00371-7 Arkivkode: 0620 4188 Saksbehandler: Håvard Veslehaug Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling 16.10.2013 67/13 Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Situasjonskart av reguleringssituasjon. Situasjonskart av bebyggelsesplanen. Situasjonskart av reguleringsforslag. Saksopplysninger: Det er fremmet søknad om mindre endring av Bebyggelsesplan for Kikut fjellandsby. Endringen gjelder eiendommen gbnr 66/460 i felt 20 fritidsformål. Søknaden gjelder omregulering av ca. 450m 2 grøntområde og ca. 68m 2 fellesommråde til renovasjon og postkasser m.m, som grenser til eiendommen. Dette ønskes omregulert til byggeområde for fritid, for så å legges til eiendommen. Bakgrunnen for denne søknaden er en ulovlighetsoppfølging i forbindelse med bygging av hytta på den aktuelle eiendommen. Hytta med tilhørende terrasse har en for høy arealutnyttelse. Ved å få omregulert grøntområdet til byggeområde for fritid og legge dette området til eiendommen, vil den allerede bygde hytta m/terrasse komme innenfor regulert utnyttingsgrad. Denne er bygd større enn omsøkt, og det har medført at en har gått over den tillatte utnyttingsgraden for eiendommen. Ulovligheten går på terrasse/platting Endringen som er omsøkt på ca. 500m 2, vil tilsvare en økt utnyttelse på 79m 2 BYA (grunnflate) for eiendommen. Dette er et vesentlig større areal enn den ulovlige arealutnyttelsen. Det har vært behandlet endringssøknad og dispensasjonssøknad for ulovlighetsforholdet. Teknisk hovedutvalg var på befaring på eiendommen. Dispensasjonen ble avslått i møte i Teknisk hovedutvalg den 17.08.2011. Avslaget ble påklaget. Ved klagebehandlingen var Fylkesmannen på befaring. Fylkesmannen opprettholdt utvalgets avslag. 2
Plan og bygningsloven 12-14 gir kommunen mulighet til å behandle mindre endringer av plan. Vurderer kommunen at endringen ikke kan behandles som en mindre endring, skal/kan søknaden behandles som en «vanlig reguleringsendring» og da etter 12-11, behandling av private reguleringsforslag. 12-11 sier at, er forslaget i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, kan avslaget kreves forelagt for kommunestyret. Det opplyses om at en avvisning at et privat reguleringsforslag, ikke kan påklages. Søknaden er korrekt varslet som en mindre endring og som en reguleringsendring. Det foreligger ingen innsigelser eller merknader til planforslaget. Det foreligger uttalelse fra miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Buskerud til reguleringsendringen: Fylkesmannen har mottatt varsel om oppstart av arbeid med reguleringsendring for deler av felt 20 i Geilo fjellandsby i Hol kommune. Vi ber om at hensynet til grøntstrukturen blir tilstrekkelig ivaretatt. Allmenne interesser knyttet til rekreasjon, vassdrag, naturmangfold og landskap må synliggjores og vektlegges. Forhold til overordna plan: Overordnet plan er Reguleringsplan for Geilo fjellandsby. Gjeldende plan er Bebyggelsesplan for Geilo Fjellandsby, felt 7,9,10 og 20. Aktuelle felt er nr. 20 og eiendommen gbr. 66/460. Miljøkonsekvenser: Kan føre til privatisering av grøntområde/grøntdrag. Helse-/miljø og beredskapsforhold: For kommunen ingen kjente. Økonomiske konsekvenser: For kommunen ingen kjente. Vurdering: Mindre endring. Administrasjonen vurderer at denne endringen ikke er en mindre endring av plan. Dette begrunnes med konsekvensen hva endring kan medføre og at det er en utført ulovlighet som det ønskes å rette opp i. En endring i dette tilfellet vil være et signal om at ulovligheter lar seg rette ved en enkel korrigering av gjeldende plan. Videre er økt utnyttelse et spørsmål som administrasjonen ofte får. Å vedta en omregulering av grøntområde som en mindre endring for å øke utnyttelsesgraden, vil kunne påberopes likebehandling. 3
Reguleringsendring. Aktuelt planforslag og eiendommen som ønskes endret, ligger i felt 20 i overordnet reguleringsplan. I denne overordnede planen er hele felt 20 avmerket byggeområde for fritid. En bebyggelsesplan er mer detaljert og det er således i den aktuelle bebyggelsesplanen regulert inn veier, grøntområder samt fellesområde. Videre har den aktuelle tomten fått en avgrensing mot grøntområdet. Denne avgrensingen mot nordvest er naturlig da det er en skråning/søkk her, og terrenget vanskeliggjør en utbygging uten vesentlige terrengarbeider eller støttemurer. Grøntområdet mot sørvest hvor eiendommen ønskes utvidet, er et grøntområde som har innlagt adkomstvei og sti. I en bebyggelsesplan er aktuelle forhold som utnyttelsesgraden, grøntområde og plassering av tomtene vurdert. Med bakgrunn i disse forhold er det avklart hvilke område eller deler av tomt som lar seg bebygges. Ulovlighetsforholdet/prinsipp. Dette planforslaget er et resultat av et utført ulovlig byggetiltak etter plan- og bygningsloven. Utbygger ønsker å korrigere ulovligheten ved å endre bebyggelsesplanen. Administrasjonen mener denne saken er prinsipiell, om en skal tillate ulovligheter korrigert ved å søke endring av plan. Administrasjonen opplyser om at det er ingen konflikt ved å endre en plan når det foreligger åpenbare feil eller det kan påvises klare feil i planen. I dette tilfellet ser administrasjonen ingen feil. En godkjenning av dette planforslaget vil gi et signal som er uønsket. Administrasjonen har årlig henvendelser angående ønsker om utvidet arealrammer. En tillatelse i denne saken, kan medføre mange søknader om en endring med økt arealutnyttelse for enkelteiendommer innenfor et planområde. En reguleringsplan eller bebyggelsesplan er en detaljplan som har tatt stilling til blant annet hva som er byggeområde, grøntområde samt utnyttelsesgrad for enkelteiendommer eller planområdet som helhet. Rådmannens innstilling: Søknad av 04.07.2013 om mindre endring av bebyggelsesplan for Geilo Fjellandsby, tas ikke til behandling da den vurderes til ikke å være en mindre endring av plan. Søknaden omgjøres til søknad om endring av bebyggelsesplan og tas opp til behandling etter pbl. 12-11. Søknad av 04.07.2013 om endring av bebyggelsesplan for Kikut Fjellgrend tas ikke til behandling. Omsøkte endring angående grøntområde og byggeområde for fritid er avklart i bebyggelsesplanen. Utvalg for plan og utvikling ønsker ikke at ulovligheter skal korrigeres ved endring av plan der det ikke foreligger tydelige feil eller mangler i en plan. Videre ser en at en godkjenning av dette planforslaget kan medføre presedens. 4
68/13 52/285/0/0 Næringsbygg, Solheim Fjellstue, Ustaoset, klage på vedtak Arkivsak-dokument: 13/00345-37 Arkivkode: 52/285/0/0-298-299 --- L42 Saksbehandler: Ola Tore Kirkeluten Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan og utvikling 16.10.2013 68/13 Saken avgjøres av: Dersom klagen tas til følge; utvalg plan og utvikling. Dersom klagen ikke tas til følge; Fylkesmannen i Buskerud. Vedlegg: Klage med vedlegg datert 03.10.2013. Dokument i saka: Se dokumentjournal sak 13/00345. Saksopplysninger: Hol kommune mottok søknad om rammetillatelse for bygging av 37 toetasjes bygninger på «Solheim-tomta» ovenfor Ustaoset. Tidligere Solheim fjellstue er revet. Ansvarlig søker er Siv.ing. Helge Andreassen AS og tiltakshaver er Ustaoset Eiendom AS. Det ble i 2011 gitt igangsettingstillatelse for bygging av tre leilighetsbygg med parkering under bakkenivå på eiendommen (delegert sak 118/11). Dette byggeprosjektet er ikke igangsatt. Solheim-tomta ligger i et område der det er spredt hyttebebyggelse og boliger på forholdsvis store tomter. Solheim-tomta skråner lett mot syd og grenser mot riksvei 7 i nordøst og jernbanen i sør. I øst ligger et bolighus og i vest og sørvest flere fritidsboliger. Det forelå naboprotester til søknaden. Hyttene skal bygges med utleieplikt for næring. Saken ble av administrasjonen tatt opp til politisk behandling i utvalg plan og utvikling. Årsaken til dette var «måten» tomta ønskes bebygd på. Administrasjonen mente omsøkte tiltak ikke falt inn under begrepet gode visuelle kvaliteter, både i forhold til seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Omsøkte tiltak er innenfor rammene som reguleringsplanen setter for høyder og utnyttelse. Administrasjonen mente videre at reguleringsplanens krav om tilpasning til stedlig byggeskikk ikke var ivaretatt, da massiv tett småhusbebyggelse av denne typen er fremmed for området. 5
Saken ble derfor framlagt for UPU uten innstilling, men det ble lagt ved to forslag til innstillinger. Alternativ 1: Utvalg plan og utvikling finner at omsøkte tiltak er innfor den byggemåte/tradisjon som kommunen finner at næringseiendom kan bebygges på. Utvalget overlater til administrasjonen å utferdige rammetillatelse for tiltaket. Alternativ 2: Utvalg plan og utvikling finner, med hjemmel i pbl 29-2, atomsøkte tiltaks visuelle kvaliteter ikke er gode i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Det vektlegges at omsøkte tiltak ikke er innfor den byggemåte/tradisjon som kommunen finner at næringseiendom kan bebygges på. Utvalget overlater til administrasjonen å utferdige avslag på rammetillatelse for tiltaket. Utvalg plan og utvikling (UPU) vedtok ingen av de foreslåtte innstillinger, men gjorde følgende vedtak i møte den 11.09.2013: Utvalg plan og utvikling finner, med hjemmel i pbl 29-2, at omsøkte tiltaks visuelle kvaliteter ikke er gode i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Utvalg for plan og utvikling godkjenner omsøkte tiltak under forutsetning av at 5 hytter fjernes. Det er dette vedtaket som nå påklages av Advokatfirmaet Harris DA. Firmaet representerer Torill Svaar, Harald Skaro, Bengt Martin Olsen, Knut Skurtveit, Georg Sibbern, Haakon Nesse, Kåre Hatleberg og Fredrik Manne. Advokatfirmaet Harris ber om at Hol kommune omgjør sitt vedtak av 11.09.2013 og gir avslag på søknaden. Forhold til overordna plan: Reguleringsplan for Solheim, gnr 52/285, 52/298 og 52/299 Ustaoset er gjeldende for eiendommen. Området er regulert for følgende formål: Byggeområder for bevertning/herberge 10,9 daa, offentlige trafikkområder 1,4 daa og privat veg 1,4 daa og spesialområde for kommunalteknisk anlegg 0,1 daa. Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for herberge for utleie på et område som i kommuneplanen er vist som turisme/erverv. Miljøkonsekvenser: Bygningstettheten og vei- og parkeringsareal gjør at det i svært liten grad vil være plass til noe vegetasjon på tomta. Mangelen på egnede uteoppholdsarealer vil kunne medføre at nabotomter benyttes til lek og opphold. Helse-/miljø og beredskapsforhold: 6
Parkeringsplassene inne mellom bygningene vil kunne skape farlige trafikksituasjoner da det for mange av parkeringsplassene ikke finnes snumuligheter slik at bilene vil måtte rygge ut av området. Økonomiske konsekvenser: For kommunen ingen kjente økonomiske konsekvenser. Vurdering: Vedtaket som ble gjort i UPU var ingen behandling av selve søknaden om rammetillatelse for bygging på Solheim-tomta. UPU gjorde en vurdering av tiltaket opp mot pbl 29-2 og fant at tiltaket kan godkjennes dersom 5 av 37 hytter fjernes. Søker har i ettertid utarbeidet en ny situasjonsplan der det nå er 32 hytteenheter. Fra administrasjonen er det stilt spørsmål om søker har vurdert endringene til å være av en slik karakter at nytt nabovarsel er påkrevd. Søker har vurdert at reduseringen av antall enheter ikke krever ny nabovarsling. Søknaden om rammetillatelse er ikke behandlet da administrasjonen avventet at klagefristen for vedtaket i UPU utløp. Klage fra Advokatfirmaet Harris gjelder således ikke en tillatelse gitt etter pbl. Administrasjonen mener likevel klagen bør behandles da en avvisning av den bare ville medført en utsettelse av klagebehandling. Ett vedtak om rammetillatelse ville etter stor sannsynlighet også blitt påklaget. I klage datert 03.10.2013 anføres som klagegrunner at: 1. Tiltaket er i strid med plan og bygningsloven 29-2 da det bryter med den byggeskikk som allerede er etablert i området. 2. Tiltaket er i strid med reguleringsplanens formål. Disse to punktene i klagen kommenteres. I henhold til pbl. 29-2 om visuelle kvaliteter skal: Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Administrasjonens usikkerhet på om omsøkte tiltak var av en slik art som kommunen ønsker næringstomter bebygget på, førte til at saken ble tatt opp til politisk behandling. De to hyttetypene som planlegges bygget er i seg selv akseptable. Det er selve tettheten av bygninger og parkeringsplasser som gjør saken spesiell. Tomta kan i henhold til reguleringsplanen utnyttes med tillatt % BYA = 30 %. Mønehøyde kan være inntil 12 m og gesimshøyde inntil 9 m. I søknaden er bebyggelsens areal oppgitt å være 2440 m2 og parkeringsarealet 990 m2, tomtearealet er 11480 m2. Dette gir en utnyttelse på 29,88 % BYA. Mønehøyden for omsøkte bygg er 6,94m og 6,74m. Tiltaket slik det er omsøkt er altså innenfor grensene for utnytting av tomta. Administrasjonen arbeider under myndighet delegert fra kommunestyret. Når UPU finner at omsøkte tiltak kan godkjennes dersom antallet hytteenheter reduseres til 32, retter administrasjonen seg etter dette, det er kommunens skjønn som omtales i pbl 29-2. 7
Byggeskikken i området rundt Solheim-tomta består av forholdsvis store tomter med fritidseller boligbebyggelse, og det ligger ikke andre næringstomter der. Slik sett foreligger det ikke i nærområdet næringstomter som gir sammenligningsgrunnlag for byggeskikk på næringstomter. Administrasjonen mener tiltaket ikke er i strid med reguleringsplanens formål. Det ble søkt om å bebygge tomten med 37 fritidsboliger, men det er fra kommunens side signalisert at dette er en næringstomt der fritidsboliger ikke kan godkjennes. Det er enheter for næring/utleie som er prosjektert og nå saksbehandles. I kommunen er det i de senere år bygget mange leilighetsbygg og utleie-enheter på næringstomter. Administrasjonen må forholde seg til at det søkes om å bygge bygninger for næring/utleie på tomta og har ikke vurdert klagers fremlagte annonse der det ikke står nevnt at bygningene er næringsbygg. I klagen sies det at det er grunn til å stille spørsmål om Inger Brit Vindegg var habil til å delta i behandlingen av saken og om saksbehandlingen har vært tilfredsstillende. Angående habilitet (forvaltningsloven). 6. (habilitetskrav). En offentlig tjenestemann er ugild til å tilrettelegge grunnlaget for en avgjørelse eller til å treffe avgjørelse i en forvaltningssak a) når han selv er part i saken; b) når han er i slekt eller svogerskap med en part i opp- eller nedstigende linje eller i sidelinje så nær som søsken; c) når han er eller har vært gift med eller er forlovet med eller er fosterfar, fostermor eller fosterbarn til en part; d) når han er verge eller fullmektig for en part i saken eller har vært verge eller fullmektig for en part etter at saken begynte; e) når han leder eller har ledende stilling i, eller er medlem av styret eller bedriftsforsamling for 1. et samvirkeforetak, eller en forening, sparebank eller stiftelse som er part i saken, eller 2. et selskap som er part i saken. Dette gjelder likevel ikke for person som utfører tjeneste eller arbeid for et selskap som er fullt ut offentlig eid og dette selskapet, alene eller sammen med andre tilsvarende selskaper eller det offentlige, fullt ut eier selskapet som er part i saken. Likeså er han ugild når andre særegne forhold foreligger som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet; blant annet skal legges vekt på om avgjørelsen i saken kan innebære særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har nær personlig tilknytning til. Det skal også legges vekt på om ugildhetsinnsigelse er reist av en part. Er den overordnede tjenestemann ugild, kan avgjørelse i saken heller ikke treffes av en direkte underordnet tjenestemann i samme forvaltningsorgan. 8
Ugildhetsreglene får ikke anvendelse dersom det er åpenbart at tjenestemannens tilknytning til saken eller partene ikke vil kunne påvirke hans standpunkt og verken offentlige eller private interesser tilsier at han viker sete. 8. (avgjørelse av habilitetsspørsmålet). Tjenestemannen avgjør selv om han er ugild. Dersom en part krever det og det kan gjøres uten vesentlig tidsspille, eller tjenestemannen ellers selv finner grunn til det, skal han forelegge spørsmålet for sin nærmeste overordnede til avgjørelse. I kollegiale organ treffes avgjørelsen av organet selv, uten at vedkommende medlem deltar. Dersom det i en og samme sak oppstår spørsmål om ugildhet for flere medlemmer, kan ingen av dem delta ved avgjørelsen av sin egen eller et annet medlems habilitet, med mindre organet ellers ikke ville være vedtaksført i spørsmålet. I sistnevnte tilfelle skal alle møtende medlemmer delta. Medlem skal i god tid si fra om forhold som gjør eller kan gjøre ham ugild. Før spørsmålet avgjøres, bør varamann eller annen stedfortreder innkalles til å møte og delta ved avgjørelsen dersom det kan gjøres uten vesentlig tidsspille eller kostnad. Det følger av forvaltningsloven 6, 1. ledd, b) at en offentlig tjenestemann er inhabil til å tilrettelegge grunnlaget for en avgjørelse eller til å treffe avgjørelse i en forvaltningssak blant annet dersom han er søsken med en part. Etter forvaltningsloven 2, ledd e) er en part en «person som en avgjørelse retter seg mot eller som saken ellers direkte gjelder». Denne aktuelle saken gjelder byggesøknaden der Ustaoset Eiendom AS er tiltakshaver. Jens Thormod Sikkeland er bror til Inger Brit Vindegg som er leder for utvalg plan og utvikling. Som kontaktperson for Ustaoset Eiendom (org nr 990338051) står Reidar Engebretsen. Reidar Engebretsen står også bak Suninvest AS (org nr 981019849). Indre Østfold Eiendom AS er 100% eid av Jens Thormod Sikkeland. Kleivåsen AS (org.nr 990553610) er eid av Indre Østfold Eiendom AS og Suninvest AS, 50 % eierandel fra hvert av selskapene. I denne saken gjelder vedtaket Ustaoset Eiendom AS og vedtaket retter seg ikke mot Jens Thormod Sikkelands selskaper. Jens Thormod Sikkeland er dermed ikke å anse som part i den aktuelle saken, og 6, 1. ledd, b), kommer ikke til anvendelse. Etter forvaltningsloven 6, 2. ledd, vil tjenestemannen også være inhabil dersom det foreligger andre særegne forhold som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet. I denne vurderingen skal det blant annet legges vekt på om avgjørelsen kan innebære noen særlig fordel for tjenestemannen selv eller noen han har nær personlig tilknytning til. 9
Spørsmålet blir i denne saken om vedtaket om godkjenning av byggesak på Solheim-tomta kan innebære noen særlig fordel for Inger Brit Vindegg. Administrasjonen finner ikke at det foreligger a inhabilitet etter forvaltningsloven, som bestemmer at leder av UPU ( Inger Brit Vindegg) var inhabil ved behandling av denne saken. Rådmannens innstilling: Utvalg plan og utvikling finner ikke at det i klage datert 03.10.2013 framkommer nye momenter som tilsier en omgjøring av vedtak av 11.09.2013 sak 47/13. Saken oversendes Fylkesmannen i Buskerud for klagesaksbehandling- 10