Saksframlegg Ark.: GNR 208/7 Lnr.: 8837/17 Arkivsaksnr.: 17/1057-9 Saksbehandler: Bjørn Nyfløtt MORTEN KLEIVEN, SVINGVOLD KLAGE AVSLÅTT SØKNAD OM FRADELING AV 270 M2 FRA G/BNR 208/7 SOM TILLEGGSAREAL TIL G/BNR 208/23 LISHØGDVEGEN 426. Vedlegg: Kopi av klage datert 08.09.2017 Situasjonsplan over omsøkt tomt Flyfoto 2004 Flyfoto 2013 SAMMENDRAG: Morten Kleiven påklager administrasjonens vedtak om å avslå fradeling av 270 m2 tilleggsareal til g/bnr 208/23 for å få tomt til garasje. Klagen begrunnes med arealet er et lite hjørne som ikke lenger er dyrka og at det tidligere er gjort et mislykket forsøk på å makeskifte tilleggsareal til garasjetomt utenfor dyrka mark. Omsøkte areal er derfor det eneste mulige. Administrasjonen mener det bør gjenopptas forsøk med tilleggsareal utenfor dyrka mark. Klagen tilfører ikke saken nye opplysninger og klagen foreslås ikke tatt til følge. SAKSOPPLYSNINGER: Beskrivelse av søknaden og naboprotest. Morten Kleiven søkte om fradeling av 270 m2 tilleggsareal til boligtomt på g/bnr 208/23, for å få plass til garasje. Tomta ligger i Lishøgda i Ø. Gausdal og tomta er fradelt med 965 m2 i 1963. Tomta er bratt og boligen er plassert øverst på tomta slik at det er ikke mulig å plassere garasje på egen grunn. Garasjen er omsøkt i egen søknad og har et areal på108 m2 bebygd areal. Beskrivelse av tomta, forholde til gjeldende kommuneplan. Tomta er uregulert og ligger i kommuneplanens LNF-område (landbruks- natur- og friluftsområde) sone 2 med spesielle kulturlandskapsinteresser. Her er det forbud mot ny eller vesentlig utvidelse av bestående boligbebyggelse. Omsøkte fradeling er i strid med fastsatt arealbruk, og krever dispensasjon fra denne. Dispensasjoner omfattes av plan- og bygningslovens 19-2: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
I vurderingen av om dispensasjon skal gis må kommunen ta stilling til om hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller om lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges vekt, og det bør ikke gis dispensasjon når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonen. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Landbruksfaglig vurdering av dispensasjonsspørsmålet: Arealet som skal fradeles er i AR5 klassifisert som bebygd areal. På flyfoto så sent som fra 2004 ser en at arealet faktisk er dyrkamark, det har imidlertid senere blitt brukt til anna formål uten samtykke til omdisponering. Slik kommunen ser det vil saken måtte behandles både som delingssak etter jordloven 12 og søknad om omdisponering etter jordloven 9. Landbrukskontoret mener dette om saken: Formålet er å dekke en privatpersons behov for bilgarasje, tiltaket har ingen tilknytning til stedbunden næring. Det er ingen tvil om at dette vil være en dispensasjonssak. Dette er et eksempel på at private bolighus som fradeles i kant av dyrkamark kan legge press på tilstøtende dyrkamark med dertil svekket landbruksproduksjon. En videre konsekvens er så at et slikt areal skal bebygges, noe som med stor sannsynlighet vil legge ytterligere press på dyrkamarka. Fra landbruksfaglig hold kan en ikke se at det foreligger sterke argumenter som oppveier ulempene og at en derfor ikke kan tilrå at det gis dispensasjon. Kommunens vurdering sendt på høring: Vi ser klart behovet for å kunne ha en garasje på boligeiendommen. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. De fordelene det siktes til er primært forhold knyttet til den samfunnsmessige areal- og ressursdisponering, og de skal være klart større enn ulempene. Fordeler av privat karakter vil kun unntaksvis kunne vektlegges som for eksempel dersom en person har et handicap og må ha en spesialtilpasning. Det er ikke tilfellet her. Innen LNF-områdene er det sterke landbruksinteresser knyttet til planen. Med de negative høringsuttalelsene som foreligger vedr landbruksinteresser vil søknaden være i strid med de interesser som kommuneplanen her er satt til å ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes ikke som større enn ulempene, og kommunen kan gi ikke dispensasjon fra kommuneplanen. Høringsuttalelser: Dispensasjonssprøsmålet har vært på høring, og følgende høringsuttalelser foreligger:
Oppland fylkeskommune har i mail datert 11.06.2017 ingen vesentlige merknader til kommunens vurdering av saken. Fylkesmannen har i mail datert 7.08.2017 avgitt følgende uttale: Administrasjonens vurderinger og kommunens vedtak i første instans. Vi ser hehovet for å ha en garasje på tomta. Vi ser også at det ville trolig vært langt enklere å godkjenne et tilleggsareal på tilgrensende eiendom mot nordøst som ikke er på dyrka mark. En søknad her ville etter landbrukssjefens syn vært langt enklere å godkjenne. Men med en negativ høringsuttalelse fra landbrukskontoret støttet av fylkesmannen styrker dette kommunen oppfatning om at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er til stede. Det bør ikke gis dispensasjon når det foreligger negativ høringsuttale. Søknaden er i strid med de interesser planen er satt til å ivareta, i dette tilfellet landbruksinteressene. Hensynet til jordvernet ble i sommer styrket ved ble det innført at det nå skal legges særlig vekt på hensynet til jordvern som kriterier for dispensasjon etter i 19-2. Fordelene ved å tillate fradeling er ikke større enn ulempene sett fra et arealdisponeringsståsted. Dersom fradeling skal kunne tillates betinger dette også samtykke etter jordloven. BEHANDLING ETTER JORDLOVEN: Lovgrunnlaget: Deling av landbrukseiendom må godkjennes etter jordlovens delingsbestemmelse i 12. Den sier mellom anna følgende: «Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9.
Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.» Arealet som søkes fradelt er i AR5 klassifisert delvis som innmarksbeite og delvis som bebygd areal. Det som regnes som bebygd er i realiteten fulldyrket mark tatt i bruk til anna formål uten samtykke til omdisponering. For å tillate deling må det også samtykkes til omdisponering. Jordlovens 9 sier mellom anna følgende: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar.» Andre rammer og bestemmelser: Stortinget reviderte i 2015 den nasjonale jordvernstrategien og skjerpet målene om å redusere årlig omdisponering på landsbasis fra 6.000 daa til 4.000 daa. I brev til kommunene av 08.03.2016 presiserer statsråden for Landbruks- og matdepartementet at kommunene har et særlig ansvar gjennom sin arealforvaltning og nå det målet som Stortinget har fastsatt. Ved endringer i plan og bygningsloven nå i 2017 er jordvernet blitt styrket ved at man i 19-2 tredje ledd har innført jordvern som nytt punkt i konsekvensvurdering av dispensasjonsvedtak. Kommunedelplan for landbruk 2014-2025 har som overordna målsetting å ivareta landbrukets produksjonsarealer, bl.a. ved å minimalisere avgangen av dyrka og dyrkbar jord. Tiltak for å nå målet er å verne dyrka mark i planprosesser og å være restriktiv med dispensasjoner som tar i bruk dyrka mark til anna formål. Vurdering: Etter intensjonene til jordlova beskrevet i formålsparagrafen ( 1), heter det mellom annet at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjoner sine behov. Forvaltninga skal vere miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter». I dette ligger at arealressursene skal forvaltes med tanke på at en i framtida kan få større behov for jordbruksjord enn i dag og at det skal utvises aktsomhet med bl.a. fradeling til andre formål enn jordbruksproduksjon.
I slike delingssaker er det vanlig praksis å legge til rette for at både bolig-, fritids- og jordbruksinteresser blir hensyntatt og veid opp mot hverandre. Det etterstrebes å finne gode løsninger ut fra de arealmessige og naturgitte forhold. Hensynet til drifts- og miljømessige ulemper skal vurderes. Det ligger allerede en bolig i jordekanten, en kan derfor ikke se at en utvidelse av tomta vil gi de helt store ulempene for landbruksdrifta, utover de rent arronderingsmessige forhold. Den driftsmessige løsningen anses å være tilnærmet uforandret. Vesentlig i denne saken er hensynet til arealressursvernet og særlig jordvern. Det er etablert en bolig på gammel dyrkamark i et hjørne av eiendommen. Den er plassert slik at eventuelle utvidelser enten må over på tredjeparts grunn eller på ytterligere inn på dyrkamark på den opprinnelige avgivereiendommen. For at dyrkamarka skal tas i bruk til anna formål enn landbruksproduksjon må det foreligge vesentlige samfunnsinteresser. Oppføring av garasje kan ikke sies å være av slik viktighet at jordvernet og landbruksinteressene bør vike. Ved vurdering av omdisponering skal det også vurderes alternative løsninger. En ser at dette er ei boligtomt på i underkant av ett daa. Det er ikke ei stor tomt, den er likevel ikke mindre enn det som må sies å være alminnelig. Rådmannen mener det ikke er synliggjort hvilke alternativer som er vurdert eller om behovet kunne blitt dekket med et mindre omfattende tiltak som hadde gitt mindre negative effekter for landbruket. Hadde søknaden omfattet et areal på tilgrensende eiendom g/bnr 208/38 ville de landbruksmessige konsekvensene trolig vært mindre, dette arealet er klassifisert som innmarksbeite men ikke dyrkbart areal. Omsøkte fradeling med tilhørende behov for omdisponering er ikke i tråd med nasjonal jordvernstrategi og målene i kommunedelplan for landbruk. Rådmannen mener det ikke foreligger tilstrekkelig grunn for å si at landbruksinteressene må vike og at en derfor ikke bør gi samtykke til omdisponering. Følgelig kan det heller ikke gis samtykke til fradeling. Administrasjonen fattet følgende vedtak i del sak 332/17: VEDTAK ETTER JORDLOVEN: 1. Med hjemmel i jordloven 9 og tilhørende bestemmelser avslås søknad om omdisponering av om lag 275 kvm fra eiendommen g/bnr 208/7 i Gausdal. Det foreligger ikke samfunnsinteresser av slik vekt at landbruksinteressene bør vike og alternativ plassering er ikke tilstrekkelig vurdert. 2. Med hjemmel i jordloven 12 og tilhørende bestemmelser avslås søknad om fradeling av om lag 275 kvm fra eiendommen g/bnr 208/7 i Gausdal da det ikke foreligger samtykke til omdisponering og delinga er i strid med hensynet til arealressursvernet.
VEDTAK ETTER PLAN-OG BYGNINGSLOVEN: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-6 og 19-2 jfr kommunestyrets delegering av 29.09.2016 avslår planutvalget foreliggende søknad om fradeling av 270 m2 fra g/bnr 208/7 som tilleggsareal til g/bnr 208/23. Avslaget begrunnes med at søknaden er i strid med kommuneplanens arealdel, og at vilkårene for å kunne gi dispensasjon ikke er oppfylt da tiltaket er i strid med landbruksinteressene. KLAGEBEHANDLING: Klage: I brev datert 08.09.2017 fra Morten Kleiven påklages administrasjonens vedtak. Klagen er innkommet innen fristens utløp, og klageren er klageberettiget. Følgende er klagers påstand: 1. Arealet som søkes fradelt består halvparten av dyrka mark og resten er steinrøys etter bulldoseroppdyrking. Klager mener at siden det ble vanlig med maskinell høsting har arealet dyrket mark blitt stående uhøstet. 2. Klager refererer at det i saksbehandlingen påpekes at søker ikke har redegjort for alternativer til det som er omsøkt. Det orienteres i klagen om at en alternativ plassering på nedsiden av bolighuset ville medføre behov for å bygge om lag 150 meter veg over annen manns grunn og at dette ville være et stort og kostnadskrevende tiltak som ikke står i forhold til tiltakets karakter. 3. Klager hevder å ha redegjort for landbrukskontoret om at det i 2007 ble gjort forsøk på et makeskifte med eier av naboeiendommen g/bnr 208/38 men at dette ble avvist. Disse opplysningene er ikke tatt inn og hensyntatt i saksbehandlingen. Det finnes ikke andre alternativer til omsøkt plassering. 4. Det refereres til sak 14/16 som klager hevder er av tilsvarende karakter. VURDERING AV KLAGEN ETTER JORDLOVEN: Kommunen skal gjennom sin saksbehandling og kommunale planer ivareta hensynet til jordvernet, det er en overordnet nasjonalpolitisk føring å hindre at jordbruksareal blir tatt i bruk til anna formål. Jordvernet hjemles i jordloven 9 og 12. I 2017 har også jordvern kommet inn som et sentralt hensynsmoment i plan og bygningslovens bestemmelser som dispensasjonsbehandling. Det henvises for øvrig til det delegerte vedtaket i forhold til referanser til lovverk og anna regel- og planverk knytta til jordvern. 1. Det medfører ikke riktighet at arealene av dyrkamark som er omsøkt delt fra g/bnr 208/7 ikke har vært høstet etter at det ble alminnelig med maskinell høsting. På flyfotografier tatt både i 1976 og 2004 (utsnitt vedlagt) vises det at arealene drives slik som de andre arealene på jordet, både med vekster og høsting. Momentet kan derfor tilbakevises. 2. Rådmannen tar til etterretning at det finnes et alternativ ved å bygge garasje på nedsiden av bolighuset. En har forståelse for at det ikke er ønskelig å bygge en veg på om lag 150 meter for å komme fram til denne alternative tomta. 3. Det henvises i klagen til en jordskiftesak fra 2007 og det da ble gjort forsøk på makeskifte mot naboeiendommen men at dette ble avvist av naboene. Rådmannen opplyser om at
saken ble reist ved Vestoppland og Sør-Gudbrandsdal jordskifterett i juni 2007 som krav om grensegang mellom eiendommene Kleiven 208/7, boligeiendommen 208/23 og det tilgrensende sameiet 208/38. Saken ble reist av Ola Mæle Kleiven som eier av boligeiendommen. Saken ble behandlet som grensetvist og avslutta ved rettsforlik den 07.09.2007. Klager legger nå fram dokumentasjon som indikerer at det under rettsforhandlingene har vært foreslått et makeskifte, dokumentene opplyser ikke om hvem som fremmet dette forslaget. Dokumentasjonen viser videre at det fra eierne av sameiet 208/38 ikke var ønske om å bidra til et makeskifte. Makeskifte omtales ikke i rettsboka etter jordskiftesaken og det foreligger dermed ikke dokumentasjon som viser at det har vært realitetsforhandlinger om makeskifte. Det understreker at det ikke er tilstrekkelig dokumentert at andre alternativer er utelukket. 4. Det henvises til PU sak 14/16 på g/bnr 157/1 der det ble avslått søknad om fradeling av et tilleggsareal til en bolig i Østre Gausdal. Etter klage omgjorde planutvalget administrasjonens delegerte vedtak og tillot fradeling. Rådmannen opplyser om at arealet som ble fradelt var ikke dyrkbar jord på skogsmark. Rådmannen mener dette utgjør en vesentlig forskjell og at sakene ikke kan anses som sammenlignbare og at saken fra 2016 ikke gir presedensgivende virkning. KONKLUSJON: Det er gjennom klagen ikke framkommet nye momenter av slik betydning at det kan sies at administrasjonen har behandlet saken på feilaktig eller mangelfullt grunnlag. Rådmannen mener kommunen har vurdert saken ut fra korrekte faktiske forhold og at det er gjort riktig lovanvendelse. Jordvernet står og skal stå sterkt, noe myndighetene (Stortinget) har lagt vekt på ved ny jordvernstrategi, vilkårene for å gi dispensasjon er stramma inn og driveplikten i jordloven er også styrket. Rådmannen kan ikke se at et 10 år gammelt uinnfridd makeskifteønske skal være avgjørende for at jordvernet må vike. VUDERING AV KLAGEN ETTER PLAN-OG BYGNINGSLOVEN: Vi støtter oss til landbrukskontorets vurdering om at dyrka mark blir berørt og at det må prøves andre løsninger som ikke berører landbruksinteressene. Klagen tilfører ikke saken nye momenter som gjør at planutvalget bør endre vedtaket i del sak 332/17. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Klagen fra Morten Kleiven på fradeling av tilleggsareal fra g/bnr 208/7 til boligeiendommen g/bnr 208/23 tas ikke til følge. Det er ikke kommet nye momenter inn i saken som tilsier at kommunen skal omgjøre sitt vedtak i del sak 332/17 og dermed sette jordvernet til side for et privat formål. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse.