RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2016/902-35 Arkiv: L12 Saksbeh: Camilla Trondsen Solli Dato: 09.02.2017 RUV Salg av tomter på Kalstadheia etter reguleringsendring Utv.saksnr Utvalg Møtedato 11/17 Formannskapet 16.03.2017 18/17 Bystyret 30.03.2017 Saksprotokoll i Bystyret - 30.03.2017 Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Saksprotokoll i Formannskapet - 16.03.2017 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Som saksordfører ble oppnevnt Stian Lund (V). Formannskapets innstilling til Bystyret:
Rådmannens innstilling:
Vedlegg: 1 Opprinnelig tomtepris ut fra gammel plan, datert 10.09.2015 2 Minstepris beregnet ut fra ny plan, datert 22.02.2017 Kort resymé Detaljreguleringsplanen for Kalstadheia har nylig gjennomgått en omreguleringsprosess. Planen sluttbehandles av bystyret 30.03.2017. Formålet med omreguleringen har vært å tilpasse planen bedre etter etterspørselen i boligmarkedet, etter dispensasjoner som er gitt og etter beboernes ønske om tilleggstomter. For å kunne markedsføre tomtene bedre, og selge flere tomter for mer aktivitet i boligfeltet, er det nå ønskelig å overlate hele salgsprosessen til et privat eiendomsmeglerfirma. I denne saken skal det tas stilling til om salget av tomtene skal gjennomføres av eiendomsmegler til markedspris, der kommunens minstepris som skal ligge til grunn for prisvurdering av de enkelte tomtene. Det innstilles på at salg av tomter på Kalstadheia overlates til privat eiendomsmegler, og at kommunens minstepris skal ligge til grunn for prissetting. Rådmannen får fullmakt til å gjøre den endelige prisfastsettingen i samråd med megler. Alternativt må kommunen fortsette tomtesalg ved etterspørsel, med utgangspunkt i minstepris for tomter datert 22.02.2017. Tilleggstomter til eksisterende boligtomter som er tatt med i reguleringsendringen som sluttbehandles 30.03.2017 skal fortsatt håndteres av kommunen, og beregnes ut fra areal og opprinnelig tomtepris for den aktuelle tomta. Saksopplysninger Detaljreguleringsplanen for Kalstadheia har gjennomgått en omreguleringsprosess og sluttbehandles av bystyret 30.03.2017. Formålet med omreguleringen har vært å tilpasse planen bedre etter etterspørselen i boligmarkedet, etter dispensasjoner som er gitt og etter beboeres ønske om tilleggstomter. Resultatet er en plan som fremstår med større tomter, høyere tillatt utnyttelsesgrad og bestemmelser som gir stor grad av valgfrihet. Ved omregulering har flere av de tidligere eiendomsgrensene blitt justert. Plankartet gir mulighet for tilleggstomter til de eksisterende eiendommene som har fremmet ønske om dette. Disse tilleggstomtene går utover de tidligere planlagte boligtomter og bør derfor prissettes med utgangspunkt i opprinnelig tomtepris, jmf. situasjonskart datert 10.09.2015 og arealet. Til nå har kommunens administrasjon solgt tomter fortløpende ved etterspørsel. Salgannonse for tomtene ligger tilgjengelig på Finn.no og kommunens hjemmeside. Det ble gjennomført et mindre prosjekt i 2013, der man fikk bistand fra eiendomsmegler til å lage et prospekt over de kommunale tomtene til boligannonsene. For å kunne markedsføre tomtene bedre, og selge flere tomter for mer aktivitet i boligfeltet, er det nå ønskelig å overlate hele salgsprosessen til et privat eiendomsmeglerfirma. Megler skal da ta seg av markedsføring, salg og det formelle papirarbeidet. Kommunens minstepris er førende for prissetting. Dersom det er flere interessenter på en tomt, vil det kunne bli en budprosess som styres av megler. Referansegruppa til Risør Utvikling og Vekst (RUV) har diskutert tomtene på Kalstadheia i møtet 23.08.2016 og samlet referansegruppe anbefalte da at tomtene burde markedsføres bedre.
Prosessen med å innhente tilbud hos eiendomsmeglerfirma følger av lov om offentlige anskaffelser. Økonomi Kalstadheia er utbygget etter selvkostprinsippet. Dermed har de opprinnelige tomteprisene blitt beregnet ut fra totale utbyggingskostnader. Ut fra den opprinnelige tomteinndelinga og salgspriser, gjenstår det inntekter for 4 000 000 kr for tomtesalg. Ved omregulering ble noen tomter slått sammen, noen fikk større areal, og det ble lagt opp til flere tilleggstomter. Til sammen har det medgått 200 timer a` 442 kr for arbeidet med reguleringsplanen. Det må i tillegg beregnes utgifter til å blende noen stikkledninger som allerede er lagt ut til tomtene. Til sammen bør salg av tomter utgjøre totalt 4 200 000 kr + meglerhonorar. Det antas at tilleggstomter til sammen vil gi salgsinntekter for ca. 400.000-450.000 avhengig av endelig oppmålt areal. Dersom kommunen skal kunne få igjen kostnadene med utbygging av boligfeltet, med nye planleggingskostnader og arbeid med redusering av stikkledninger, bør følgende minstepris være gjeldende for de nye tomtene: BKS1: 550.000 (større område for konsentrert bebyggelse) BKS2: 550.000 (større område for konsentrert bebyggelse) Eneboligtomt 3: 400.000 Eneboligtomt 5: 450.000 Eneboligtomt 7: 450.000 Eneboligtomt 13 400.000(solgt i reguleringsprosessen til pris beregnet ut fra arealet) Eneboligtomt 9: 250.000 (uendret fra opprinnelig plan) Eneboligtomt 19: 450.000 Eneboligtomt 37: 300.000 (uendret fra opprinnelig plan) Minsteprisene er beregnet ut fra opprinnelig tomtepriser, areal, og utgifter knyttet til planlegging, samt ekstrakostnader til sammenslåing av tomter. Minsteprisene skal ligge til grunn for meglers prisvurdering. Dersom flere personer er interessert i samme tomt, vil det kunne bli budrunde, og noen tomter vil kunne bli solgt for over minstepris. Flere solgte boligtomter i området gir også en merverdi i forhold til øking i folketall, økte skatteinntekter og mer aktivitet i lokalområdet. De opprinnelige tomteprisene på Kalstadheia er ikke indeksregulert eller justert siden feltet ble utbygget i 2006/2007. Utgifter til megler legges til tomteprisene ved salg. Det er vanskelig å si noe om på forhånd hvor mye honorar pr. tomt vil være, ettersom tjenesten må ut på anbud. Kommuneplan Omregulering og salg av tomter på Kalstadheia er i samsvar med kommunens hovedmålsetning, vi skal vokse og satsingsområdet attraktivitet. Vi skal være en kommune der flere flytter inn enn ut og da må kommunen til en hver tid kunne tilby et variert boligtilbud med attraktive og byggeklare tomter. I henhold til kommuneplanens arealstrategier har Risør kommune tre lokalsentre i tillegg til Risør sentrum - Søndeled, Sandnes/Hope, Moen/Akland. Disse lokalsentrene skal utvikles og styrkes som attraktive bosteder, gjerne med mer konsentrert bebyggelse. Kort avstand til skole, barnehage, nærbutikk og attraktive leke- og friluftsområder er viktige kvaliteter ved lokalsentrene. Søndeled er i kommuneplanen definert som et spesielt viktig satsningsområde med tanke på nærhet til E-18
Folkehelse og levekår Boligområder med nærhet til friområder, sjøen, skole, barnehager og lekeplasser er spesielt viktig for barnefamilier. Gode bomiljø er viktig for å fremme folkehelse og trivsel i befolkningen. Nærheten fra boligområdet til turområder, idrettsplass og servicefunksjoner kan ha betydning for deltagelse i fysisk aktivitet og i samfunnet for øvrig. Klima og miljø Selve salget av boligtomter vil ikke gi noen konsekvenser for klima og miljø. Næringsperspektiv Boligutbygging og salg av boligtomter er en viktig del av en kommunes næringspolitikk, ettersom arbeidsplassutvikling kan følge av økt tilflytting. Kalstadheia ligger i nærheten av det regionale bo- og arbeidsmarkedet, med kort avstand til E-18, og flere av nabokommunene. Vurderinger Salg av de kommunale boligtomtene i kommunen er i dag en del av arbeidsoppgavene som gjøres i tillegg til andre forvaltningsoppgaver på enhet for plan- og byggesak. Tomtene er annonsert på Finn og selges ved etterspørsel, det svares på spørsmål og man er behjelpelige med å vise området. Likevel oppleves ikke dette nok for å markedsføre tomter bredt, og holde et kontinuerlig trykk på salg av tomtene. Ettersom man nå har gjennomført en reguleringsendring for å tilpasse tomtene bedre etter markedet på Kalstadheia, vurderes det samtidig som hensiktsmessig å overlate salget til profesjonelle aktører for å få solgt flest mulig av boligtomtene. Eiendomsmeglere har mer kompetanse på området, kjenner markedet og har et mye større nettverk med markedsføringsmuligheter enn det kommunen har. Alternativt må kommunen fortsette å selge tomter ved etterspørsel ut fra nye minsteprissatser datert. 22.02.2017. Kjøp av tilleggstomter krever egen saksbehandling, og det er derfor hensiktsmessig at disse fortsatt selges av kommunen. Tilleggstomter godkjent og tatt med i reguleringsendringen, består av tidligere boligtomter og bør selges ut fra areal og tomtas opprinnelige salgspris, for å unngå økonomisk tap i boligfeltet. Standard pris på 25kr pr. m2 for tilleggstomter bør derfor fravikes her. Dette kostnadsprinsippet for tilleggstomter har blitt benyttet tidligere i tilfeller der man har fradelt en opprinnelig boligtomt. Nyere eksempel på dette er i Spirekleiv. Rådmannens konklusjon Videre tomtesalg på Kalstadheia bør gjennomføres av eiendomsmegler. Kommunen fortsetter forvaltning og salg av tilleggstomter.