Saksframlegg UTBEDRING AV DEN EKSISTERENDE BOLIGMASSEN BRUK AV VIRKEMIDLER I FORBINDELSE MED EIERSEKSJONERING. OPPHEVING AV ORDNINGEN Arkivsaksnr.: 06/11563 Forslag til innstilling: Trondheim kommune viderefører ikke ordningen med å stille krav til standard av fellesanliggende før oppdeling av eierseksjoner. Ordningen erstattes med oppfølging av ulovligheter som avdekkes i saksbehandlingen. Innenfor de tidligere byfornyelsesområdene vil det fortsatt bli foretatt befaringer av alle eiendommer som søkes seksjonert, jf. eierseksjonslovens 7. Dagens praksis fortsetter inntil nytt vedtak er fattet. Saksfremlegg - arkivsak 06/11563 1
Bakgrunn Ved bystyrets vedtak om byfornyelse i Trondheim fra 1980 (sak B122/80) ble det bestemt at en på sikt skulle utbedre boligmassen innenfor byfornyelsesområdene. Utgangspunktet for vedtaket var et stort behov for bygningsmessige utbedringer av boliger bygd før 1940. I innstillingen til vedtaket ble det foreslått at det hvert år frem til 1985 skulle utbedres 300-500 boliger til en standard som skulle forlenge levetiden med 30 år, men at målsettingen var avhengig av lånemuligheter som ble gitt til formålet. Hensikten med vedtaket var å unngå at bygninger med utilfredsstillende standard ble oppdelt i seksjoner før de ble rehabilitert. I 1984 vedtok bystyret retningslinjer for kommunal behandling etter lov om eierseksjoner (esl.), der det med hjemmel i esl. 8, 1. ledd, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) 89a, ble åpnet for å stille krav til standard av bygningens fellesanliggende før oppdeling i eierseksjoner. Med fellesanliggende forstås tak, vinduer, fasader, felles elektrisk anlegg, felles vann- og avløpsledninger og brannsikring av rømningsveier. For eiendommer som ikke oppfyller de krav som settes til fellesanliggender kan kommunen fatte vedtak om utbedringsprogram i tråd med utbedringsstandarden ( 30-års standarden vedtatt i sak B 122/1980). Utbedringsstandarden er utledet av pbl. 89a, og utformet som funksjonskrav som gir uttrykk for hvilke krav som skal stilles til boligenes standardnivå. Disse kravene går ut over eierseksjonslovens minimumskrav om at hver boligseksjon skal ha eget kjøkken, bad og wc innenfor bruksenhetens hoveddel. Bystyrets vedtak fra 1980 gjelder for alle eiendommer innenfor de vedtatte byfornyelsesområdene, samt alle leiegårder med mer enn fire leiligheter som ligger utenfor. Husbanken tilbød tidligere tilskudd i forbindelse med utbedringsprogram for å stimulere til gode og trygge boliger. I dag anser staten det som unødvendig med økonomiske stimuleringstiltak på grunn av høy verdistigning på boliger og lave renter, noe som medfører økte utbedringskostnader for huseier. Hensikt Mye av den dårlige bygningsstandarden i Trondheim er nå utbedret. En registrering av bygningsstandard i Trondheim i 2001 viste imidlertid at det fortsatt finnes boliger bygd før 1940 med dårlig standard innenfor byfornyelsesområdene. Undersøkelsen viste at 24 % av bygningsmassen har vesentlige mangler, og at manglende brannsikkerhet var det største problemet (52 % mangler branntrygge trapperom), mens omtrent halvparten av bygningene har mindre bygningstekniske skader og mangler. Vedtaket fra 1980 har gitt kommunen et effektivt redskap for å ivareta brannsikkerheten i utsatte områder av byen, i tillegg til å sørge for at boligmassen har en rimelig god bygningsteknisk standard. Selv om omfanget av saker ikke har vært så stort, har man ansett det som viktig å opprettholde dette virkemidlet så lenge som mulig. Seksjonering av eiendom innebærer som oftest en gevinst for eier, noe som har medført en velvillighet i forhold til gjennomføring av utbedringstiltak i eiendommer som ellers kanskje ikke ville ha blitt oppgradert på samme måte. I forbindelse med krav til bannsikring ved søknad om eierseksjonering har personsikkerheten vært prioritert fra kommunen sin side, med mindre det har vært gjennomført andre søknadspliktige tiltak eller at eiendommen er gitt pålegg etter plan- og bygningslov eller brannvernlov. De krav som har vært krevd gjennom denne ordningen, har utfylt Trondheim kommunes brannforebyggende arbeid, jf. den foreslåtte brannstrategiplanen (2006-2012), og ordinær byggesaksbehandling. Vedtaket fra 1980 er ikke oppdatert i henhold til reviderte lover/regelverk og samfunnsutviklingen for øvrig, og det har derfor vært behov for en gjennomgang. Omfang I perioden 2002 til 2006 har Trondheim kommune mottatt totalt 93 søknader om seksjonering for Saksfremlegg - arkivsak 06/11563 2
eiendommer som omfattes av bystyrets vedtak om byfornyelse. Totalt utgjør dette 675 boligenheter. Av disse er tre søknader med til sammen 30 boliger trukket. Antallet søknader om eierseksjonering til kommunen som helhet er økende, men hovedandelen av sakene er søknader om reseksjonering som ikke omfattes av bystyrevedtaket, eller er nye søknader for eiendommer lokalisert utenfor byfornyelsesområdene. Det har vært behandlet kun to søknader innenfor byfornyelsesområdene det siste halvåret, noe som trolig skyldes at det er få eksisterende eiendommer igjen som ikke allerede er seksjonert. Gjeldende praksis Alle eiendommer som omfattes av bystyrets vedtak har vært befart (eierseksjonsloven gir kommunen åpning for befaringer). Følgende virkemidler i henhold til gjeldende bystyrevedtak har vært benyttet for å bedre standarden: Aktuelle tiltak i oppsummeringsbrev I etterkant av befaringene beskrives nødvendige utbedringstiltak i et oppsummeringsbrev. Dersom kommunens krav for å tilfredsstille utbedringsstandarden er få og lite kostnadskrevende, er eier gitt mulighet til å gjennomføre tiltakene innenfor en frist på to måneder før søknaden behandles. Den korte fristen er gitt for å sikre at kommunen, om nødvendig, fortsatt har mulighet til å fatte vedtak om utbedringsprogram innenfor seks-månedersfristen som eierseksjonsloven stiller. Utbedringsprogram Gjennom vedtaket fra 1980 ble det åpnet for å bruke utbedringsprogram. Utbedringsprogram innebærer seksjoneringsnekt frem til ferdigstillelse av utbedringstiltakene. Fristen for gjennomføring kan variere fra to til fire år fra vedtak ut i fra omfanget av utbedringstiltakene. Dersom eier oversitter fristen, har kommunen ikke tvangsgrunnlag til å kreve programmet gjennomført, men kommunen kan på dette grunnlaget nekte seksjonering av eiendommen. Dersom eier ikke gjennomfører utbedringsprogrammet, har loven en åpning for at kommunen kan ekspropriere eiendommen og selv ta ansvar for gjennomføringen. Ekspropriasjon etter denne bestemmelsen krever samtykke fra departementet, og ordningen er forbeholdt tilfeller der det er svært viktig for kommunen å få gjennomført utbedringen. Til nå har kommunen ikke benyttet seg av ekspropriasjonsretten i denne sammenheng. Utbedringsavtaler Siden 1998 har administrasjonen benyttet utbedringsavtaler som et alternativ til vedtak om utbedringsprogram. Bakgrunnen var at tilskuddsordningen fra Husbanken opphørte, og dette førte i større grad til at søkere hadde behov for lån i bank til å fullføre de utbedringskrav som ble stilt. Bankene er restriktive med å gi lån der eiendommer er eid av flere og ikke seksjonert da det gir for dårlig sikkerhet, jf. pantsettelsesforbudet i eierseksjonsloven. Det var i tillegg fra meglerbransje og søkere signalisert et behov for et smidigere redskap for å få seksjonert. Det er vedtak om utbedringsprogram som er hjemlet i loven, men Kommunal- og regionaldepartementet har lagt til grunn at bruken av utbedringsavtaler er lovlig. Utbedringsavtalene har samme innhold og frist som utbedringsprogrammet, men er generelt mindre inngripende for søker. En tinglyst utbedringsavtale medfører at eiendommen kan seksjoneres og selges før utbedringene er gjennomført. Avtalen blir tinglyst som en heftelse på eiendommen og er bindende for alle eiere, også nye. Dersom utbedringene ikke er gjennomført, kan ikke eiendommen på nytt selges, pantsettes eller på noen måte forføyes uten samtykke fra Trondheim kommune etter fristens utløp. Dette er den eneste sanksjonen administrasjonen i dag bruker for å få gjennomført utbedringsavtaler. Det gjenstår per i dag fire utbedringsavtaler som ikke er oppfylt innen tidsfristen. Saksfremlegg - arkivsak 06/11563 3
Andre kommuners praksis Bergen kommune inngikk før 2002 minnelige avtaler om at eier skulle foreta nødvendige utbedringer innen ett år, fortrinnsvis brannsikringstiltak. Ved inngåelse av en avtale fikk søker automatisk godkjent seksjoneringen. Manglende kapasitet til å følge opp medvirket bl.a. til at Bergen endret sin praksis. I dag befares alle eiendommer, og alle godkjente seksjoneringssaker sendes i kopi til brannvesenet som grunnlag for nødvendig brannettersyn. Det kan også bli gitt pålegg til huseier om utbedringstiltak med hjemmel i plan- og bygningsloven, eller det åpnes ulovlighetssak som følges opp av byggesaksavdelingen med eventuelle pålegg. Oslo kommune bruker heller ikke utbedringsprogram i sammenheng med seksjoneringssaker. Det har tidligere vært inngått frivillige utbedringsavtaler mellom eier og kommunen, uavhengig av søknad om seksjonering. Dette gjaldt særlig i den tiden da Husbanken bidro med byfornyelses-tilskudd. 89a foreslått opphevet Det er i NOU 2005:12 Mer effektiv bygningslovgivning II foreslått å oppheve plan- og bygningslovens 89a fordi utbedringsprogrammet som bestemmelsen hjemler også vil kunne fastsettes på bindende måte i en reguleringsplan. Dette forutsetter imidlertid at det foreligger en reguleringsplan som omfatter utbedring, eller at nødvendige utbedringstiltak utløser en ny reguleringsplan. Vurdering av dagens praksis Hva er oppnådd Siden 2000 har ca. 700 boligenheter blitt oppgradert til en tilfredstillende bygningsteknisk standard iht. målsettingen med ordningen. Hvor mange boligenheter som er oppgradert siden 1980 vites ikke helt eksakt, men en oversikt for perioden 1983 til 1991 viser at 299 eiendommer fordelt på 2025 boenheter er blitt seksjonert. Alle disse boligene har blitt oppgradert til et minimumsnivå ift. brannsikring der personsikkerheten er prioritert. Omfanget av bygningstekniske tiltak har variert mye, fra små og enkle tiltak til store og kostnadskrevende tiltak. De fleste eiendommene det siste tiåret, med noen unntak, har vært i middels til god stand. Det antas at de største og tyngste bygningstekniske tiltakene ble gjennomført i løpet av 80- og 90-tallet. Gjennom befaringene er også mange ulovligheter oppdaget og varslet til riktig instans. Det er også, som en del av saksbehandlingen, forsøkt å legge til rette for ivaretakelse av antikvariske hensyn gjennom dialog mellom brannrådgiver, eier og byantikvar. Videreføring eller ikke Målsettingen fra 1980 var begrunnet ut fra et byfornyelsesbehov. Registreringen av bygningsstandard i Trondheim fra 2001 viser at det fortsatt er et behov for bygningsmessige utbedringer. Samtidig har antallet søknader innenfor byfornyelsesområdene det siste året gått ned, trolig fordi det er få eksisterende bygninger igjen å seksjonere. Det er som en del av denne saken vurdert om saksbehandling av eierseksjonssaker som omfattes av bystyrevedtaket kan samordnes med rutinene for byggesaksbehandling. Endringene av plan- og bygningsloven av 1997 medførte at tiltakshaver nå selv er ansvarlig for kontroll av byggetiltak, mens kommunen har en tilsynsfunksjon. Eierseksjonsloven på den andre side stiller krav til en tidsfrist på 6 måneder i forhold til vedtak om utbedringsprogram (jf. esl. 8). De to saksbehandlingssystemene kan ikke samkjøres samtidig som gjennomføringskravet i eierseksjonsloven skal kunne overholdes. Erfaringsmessig synes det spesielt viktig å skille saksbehandlingsrutinene slik at tillatelse til eierseksjonering ikke oppfattes som det samme som godkjent byggesaksbehandling. I tillegg er 89a foreslått opphevet. Ut i fra at det i dag er langt færre saker, at omfattende endringer av lovverket siden vedtaket ble opprettet i Saksfremlegg - arkivsak 06/11563 4
1980 gjør det vanskelig å samordne ordningen med kommunens øvrige saksbehandlingsrutiner, samt at det ikke lenger gis tilbud om gunstige lån/tilskudd, ser Rådmannen liten grunn til å videreføre ordningen. Konklusjon Rådmannen foreslår at Trondheim kommune ikke viderefører ordningen med å stille krav til standard av fellesanliggende før oppdeling av eiendommer til eierseksjoner, og at kravene som blir stilt i denne sammenheng ivaretas i sin helhet av ordinær byggesaksbehandling og brannforebyggende arbeide. Det vil dermed stilles de samme krav ved all eierseksjonering i kommunen, og dette gjør søknadsbehandlingen mer ryddig og oversiktlig for søker. Rådmannen i Trondheim, 11.09.2007 Håkon Grimstad kommunaldirektør Anne K Dogger konst. boligsjef Saksfremlegg - arkivsak 06/11563 5