SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 17.06.2010 10/98 Arkivsaksnr: 2010/1617 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim Enhetsleder: Geir Gilde REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR JÆKTBYN. Trykte vedlegg: - Plankart, vestre del ( Planstyring/ Lyngstad ark.), dat. 26.05.10. - Plankart, gjeldende plan, sist vedtatt 31.08.06. - Reguleringsbestemmelser (Lyngstad ark./avd PlNa), dat. 26.05.10 Ikke trykte vedlegg: - ROS-analyse for drivstofflager (Tore Steen), udatert. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, jfr 12-11 legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan for Jæktbyn. Planforslaget omfatter ny reguleringsplan for Jæktbyn, vestre del og endring av bestemmelser som omfatter hele området for Jæktbyn. Plankart og bestemmelser er datert 26.05.10. Planforslaget legges ut i 6 uker i Rådhuset, servicetorget 1. etg., i Dampsaga kulturhus, biblioteket og på kommunens heimeside på internett. Samtidig med utlegging til offentlig ettersyn sendes saken til uttalelse til: 01. Statens vegvesen, region midt 02. Fylkesmannen i NT, kommunal- og administrasjonsavd. 03. NT fylkeskommune, regional utviklingsavd. 04. NTE avd. Steinkjer 05. Telenor servicesenter for nettutbygging 06. NVE, region midt-norge 07. Inn-Trøndelag brannvesen 08. Indre Trondheimsfjord havn 09. Repr. for barns interesser i plansaker 10. Rådet for funksjonshemmete 11. Steinkjer eldreråd 12. Kystverket 13. Jæktbyn 1 borettslag
14. Jæktbyn 2 borettslag 15. Jæktbyn 3 borettslag 16. Sameiet Jæktbyn 4 Behandling i Formannskapet - 17.06.2010: Enst. vedtatt som rådmannens forslag så nær som at planforslaget legges ut til 01.09.2010 i stedet for 6 uker. Vedtak Formannskapet - 17.06.2010: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, jfr 12-11 legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan for Jæktbyn. Planforslaget omfatter ny reguleringsplan for Jæktbyn, vestre del og endring av bestemmelser som omfatter hele området for Jæktbyn. Plankart og bestemmelser er datert 26.05.10. Planforslaget legges ut til 01.09.2010 i Rådhuset, servicetorget 1. etg., i Dampsaga kulturhus, biblioteket og på kommunens heimeside på internett. Samtidig med utlegging til offentlig ettersyn sendes saken til uttalelse til: 17. Statens vegvesen, region midt 18. Fylkesmannen i NT, kommunal- og administrasjonsavd. 19. NT fylkeskommune, regional utviklingsavd. 20. NTE avd. Steinkjer 21. Telenor servicesenter for nettutbygging 22. NVE, region midt-norge 23. Inn-Trøndelag brannvesen 24. Indre Trondheimsfjord havn 25. Repr. for barns interesser i plansaker 26. Rådet for funksjonshemmete 27. Steinkjer eldreråd 28. Kystverket 29. Jæktbyn 1 borettslag 30. Jæktbyn 2 borettslag 31. Jæktbyn 3 borettslag 32. Sameiet Jæktbyn 4
Saksopplysninger: Generelt. Reguleringsplan for Jæktbyn ble vedtatt første gang i 2003, og er senere revidert i 2005 og 2006. Hele området er 94 daa, herav 48 daa som landareal. Landarealene opparbeides ved utfylling i sjøen. Gjeldende plan gir mulighet for realisering av 320 boligenheter, som blokkbebyggelse. Foruten areal til bebyggelse inneholder planen arealer til ulike trafikale formål, grøntarealer og småbåthavn. Utbygging skjer etappevis. Første boligblokk ble utbygd i 2005. Det er nå gjennomført utbygging av 4 boligblokker, med til sammen ca 130 boligenheter. Jæktbyn-området (2009). Flyfoto: Terratec Lyngstad arkitekter as fremmer på vegne av Jæktbyn as endringer av reguleringsplanen. I korthet omfatter endringene: - Ny plan for Jæktbyen, vestre del - Endring av rekkefølgebestemmelse som omfatter hele planområdet. Planforslag for vestre del. Planforslaget omfatter vestre del av tidligere regulert areal, ca 29 daa, herav ca 8 daa landareal. Landarealene omfatter delområde B7 til boliger, grøntareal F4, trafikkareal FA3, nytt areal til drivstofflager. Resterende landareal er stort sett moloer, regulert som friluftsformål. Sjøarealene omfatter hele søndre og vestre halvdel av nordre småbåthavnbasseng, samt havneområde i sjø utenfor moloene. I forhold til gjeldende plan er det endring i moloutforming ved åpning mot søndre småbåthavn, slik at søndre og nordre molo bedre overlapper hverandre. Lengst nord på molo FL2 er det innregulert et mindre areal til drivstofflager for småbåter. Det er videre avsatt et felles trafikkareal FA3 til supplerende parkering for B7, og dessuten atkomst til drivstofflager og uteoppholdsareal F4. Det er ellers mindre endringer i utforming av det oppfylte området, men størrelsen på de ulike arealene er om lag den samme som i gjeldende plan. Planen samsvarer med slik massene i dag er lagt opp.
For boliger innen B7 er det satt krav om laveste nivå på boligplan. Bestemmelse om maks. gesimshøyde er nå angitt som kotehøyde, og vil i realiteten gi muligheter for en økning av total høyde med ca 1m i forhold til gjeldende plan. Formålsbetegnelser og spesifikke bestemmelser til vestre del er gitt etter plan- og bygningsloven av 2008. I tillegg skal allerede vedtatte bestemmelser som er relevante for vestre del fortsatt gjelde. Forslag til endring av rekkefølgebestemmelse, gjeldende for hele Jæktbyenområdet. Utbygger har ønske om å endre utbyggingsrekkefølge i forhold til gjeldende plan (bestemmelsenes pkt 3.2). Dette betyr at utbygging på øya, med boliger innen B7, fellesareal F4 og moloer FL3 ferdigstilles før utbygging videre sørover langs land; B2B, B3 og B6 og tilstøtende fellesareal utbygges. Saksvurderinger: Vedr. arealavgrensninger: Endringer i utforming av øya, som omfatter B7 med moloer mm. er drøfta med kommunen underveis. En har ikke innvendinger mot disse endringene, som er av beskjedent omfang. En ser at en endring av åpning inn mot søndre småbåthavn og overlapping av moloer vil virke positivt i forhold til vind og bølger. Avkortingene av søndre molo som friluftsområde ansees ikke av vesentlig betydning. Vedr. endring av utbyggingsrekkefølge. Utbygger foreslår, uten å grunngi nærmere, å endre bestemmelse pkt. 3.2, slik at utbygging av øya med boligområde B7 med moloer mm. forseres til å ble neste byggetrinn (byggetrinn 5). I gjeldende plan er B7 forutsatt som siste utbyggingsetappe. Utfylling av øya med moloer er i all hovedsak foretatt. Gjeldende reguleringsbestemmelser pkt.3.2 gir hjemmel til dette, da det her sies at utfylling av masser til etterfølgende byggetrinn.. kan gjøres uavhengig av gitte byggetrinn. I gjeldende bestemmelser er utbygging av øya, (boligområde B7 mm.) angitt som siste utbyggingstrinn, begrunnet med at øya ubebygd vil ha større verdi som offentlig rekreasjonsareal enn arealene mot Figga. Dette er kanskje riktig, men en vil likevel ikke legge avgjørende vekt på dette da arealet likevel skal bebygges. Det vil også kunne oppleves som en kvalitet at moloarealer nå forutsettes ferdigstilt tidligere enn angitt i gjeldende plan. En har således ikke innvendinger mot at utbyggingsrekkefølge endres slik at øya blir neste utbyggingstrinn innen Jæktbyen. Risiko- og sikkerhetsvurdering. Relevante forhold ble vurdert ved utarbeidelse og første gangs behandling av planen i 2003. Til de ulike forhold vil en anføre følgende: - Trafikksikkerhet: Ikke noe nytt som medfører nye vurderinger. - Løsmasseskred/ geotekniske forhold: Ikke noe nytt i forhold til det som geotekniske undersøkelser fra 2000 og 2003 dekker. Området er ikke fareområde i NVE/ NGIs skredsonekart. - Havnivåstigning/ stormflo: I reguleringsbestemmelse for område B7 er det satt krav om at laveste nivå for boligplan er kote +3,8. I gjeldende bestemmelser er det for boligområdene angitt at maks. høyder relateres til inngangsnivå på +3,3, men ikke satt krav til minimumsnivå for laveste boligplan. I de 4 boligblokkene som er bygd ligger imidlertid laveste boligplan over kote +5,5, ettersom garasjeplanet ligger på kote +2,7. Med bakgrunn i forventet havnivåstigning* samt B7 sin posisjon ytterst mot åpen sjø finner en det riktig at planen setter et minimumskrav til nivå for boligplan. Å fastsette en høyde er en vanskelig avveining, da det er stor usikkerhet omkring prognosene for havstigning, samtidig som en generelt
må forholde seg til eksisterende bebyggelse og terreng. Innen Jæktbyen er dette imidlertid ikke problematisk i forhold til eksisterende situasjon. Det fastsettes derfor et minimumsnivå for boligplan på kote +3,8, som er 0,3m høyere enn høyeste nivå i intervallet for usikkerhet som er angitt fra Bjerknessentreret. *Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap/ Bjerknessenteret angir i sin rapport fra 2009 et stormflonivå i Steinkjer på kote +2,77 (usikkerhetsintervall 2,69-2,91) for år 2050, og på kote +3,15 (usikkerhetsintervall 2,95-3,50) for år 2100. - Sterk vind: Området er ikke værutsatt i slik grad at det er vanskelig å finne tilfredsstillende løsninger. Reguleringsbestemmelse pkt 3.4 setter krav til at materialbruk skal tilpasses de klimatiske påkjenninger området vil utsettes for. - Uhell med farlige stoffer/ forurensning: Etablering av drivstofflager for fylling av småbåter er et spørsmål som har vært drøfta med kommunen, og hvor kommunen har krevd utarbeidet ROS-analyse. Denne redegjør for risikoer og gir føringer for utførelse. Bl.a. forutsettes det at drivstofftanker forankres i støpt kum med miljøkum, at søl ved pumpene oppsamles, og at det føres kontroll med svinn. Analysen er vurdert av Inn- Trøndelag brannvesen, som ikke har innvending mot etablering av et slikt anlegg under forutsetning av at det utføres og drives i hht. de forutsetninger og retningslinjer som angis. Atkomst til drivstofflager forutsettes å skje via rygging langs molo innen FL2. Det er nødvendig at denne gis tilstrekkelig sikring langs kantene slik at utforkjøring ut i havnebassenget unngås. I reguleringsbestemmelsene er det i pkt 3.4 angitt at alle areal vendt mot sjø, elv eller basseng skal gis tilfredsstillende sikring i form av rekkverk, avtrapping eller på annen måte. Det er videre presisert i bestemmelse 12, at område FL2 skal ha tilstrekkelig sikring i forhold til tankbiltransport til drivstoffanlegg. Samråding med andre kommunale fagavdelinger. Planforslaget er drøfta med avd. for skole og barnehage/ barns repr. i plansaker, avd. for enhet for veg, trafikk og park, enhet for vann, avløp og renovasjon, samt avd. for helse og rehabilitering. Det er ikke innvendinger mot planforslaget slik det nå framlegges.