Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 11/434-9 Arkivnr.: GNR 104/138 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 104/138 - VURDERING AV ILEGGELSE AV OVERTREDELSESGEBYR ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVENS 32-8 Lovhjemmel: Plan- og bygningslovens Klageadgang: Nei Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 3.ledd forhåndsvarsler Lunner kommune ileggelse av overtredelsesgebyr til Cato Elnæs for bygging av garasje delvis utenfor egen eiendom gnr 104 / bnr 138 uten at det forelå byggetillatelse for dette. Nivået på gebyret settes til kr. 10 000,-. Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Plasseringen var ikke i det vesentlige i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Bygget var delvis plassert i område som ikke var regulert til boligformål. Arbeidet var utført av en privatperson. Det er tidligere varslet tilsvarende overtredelsesgebyr for tilsvarende ulovlighet. Det gis en frist på tre uker fra mottak av forhåndsvarsel til å uttale seg om saken.
Sammendrag: Tiltakshaver har hatt delansvar for bygging av egen bolig og garasje (selvbygger) på eiendommen 104/138. Han har plassert bygningene feil, slik at garasjen ble plassert delvis utenfor egen eiendom og inn på naboeiendommen som var regulert til annet formål. Det er nå ordnet opp i forholdene. Tilleggsareal er omregulert, kjøpt og tillagt boligeiendommen. Det ønskes nå vurdert om han skal varsles ileggelse av overtredelsesgebyr. Rådmannen mener at saken er ganske lik en sak der det ble varslet et overtredelsesgebyr på kr 10 000,-, og finner det rimelig at man varsler samme overtredelsesgebyr i denne saken. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn og historikk Lunner kommune oppdaget våren 2011 at bebyggelsen på eiendommen gnr 104 / bnr 138 var plassert annerledes enn omsøkt. Garasjen lå utenfor tomtegrensen, delvis på eiendommen gnr 104 / bnr 132, som eies av Gurli Høeg Ulverud og Erling Magnus Wold. Denne delen av eiendommen var regulert til spesialområde VA-anlegg. Pilen på kartet til høyre viser tiltaket plassert i kommunen. Kartet under viser tillatt plassering (bygg med grønn skravur) sammen med kart som viser plasseringen slik den har blitt (gult boligbygg, oransje garasjebygg). Kartet viser også gammel og ny eiendomsgrense. Eierne av gnr 104 / bnr 138 ble, 14.03.2011, tilskrevet og bedt om å redegjøre for saken, eventuelt rydde opp i forholdene.
I e-post av 20.03.2011 redegjør Cato Elnæs for at han har plassert bygningene ut fra noen røde pinner som han betraktet som grensemerker. Han sier også at eieren av naboeiendommen er positiv til å avstå grunn for å få ordnet opp i forholdet. 26.05.2011 mottar Lunner kommune søknad om endret plassering av bolig og garasje. Søknaden forutsetter ny tomtegrense mot sørøst og er avhengig av dispensasjon fra reguleringsformål eller reguleringsendring. 16.11.2011 vedtas i saksnr DS FSKAP 24/11 mindre endring av reguleringsplan for Skøien Søndre, slik at boligområdet utvides tilsvarende tiltakshavers ønske om utvidet tomteareal. Samme dag gis i saksnr DS FSKAP 4/11 delingstillatelse, slik at eiendommen gnr 104 / bnr 132 kan avgi areal tilsvarende arealet tiltakshaver ønsker tilført sin eiendom. 10.01.2012 mottar Lunner kommune kopi av skjøte som viser at det er kjøpt tilleggstomt for den del av garasjen som sto utenfor gnr 104 / bnr 138. 27.01.2012 returnerer Statens kartverk tinglyst dokument som viser at eiendommene 104/138 og 104/156 er sammenføyd. 1.2 Rettslig grunnlag Plan- og bygningsloven 32-1, 1.ledd, pålegger kommunen å forfølge ulovligheter. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om å avstå fra å forfølge overtredelser av mindre betydning er ikke enkeltvedtak. Plikten til å forfølge ulovlige forhold rekker ikke så langt at kommunen plikter å reagere med overtredelsesgebyr. Det følger av plan- og bygningsloven 32-8 hvor det heter at kommunen kan ilegge overtredelsesgebyr. Dersom det er konstatert overtredelse og også at skyldkravet er oppfylt, foreligger vilkårene for å ilegge overtredelsesgebyr. Dersom kommunen likevel velger å ikke ilegge gebyr, må det treffes en beslutning om dette. Beslutter kommunen å i ikke gebyrbelegge en overtredelse som ikke anses som av mindre betydning, vil beslutningen være et enkeltvedtak som skal begrunnes og som kan påklages av de som har rettslig klageinteresse. Forutsetningen for å unnlate å ilegge gebyr bør være at det i den konkrete saken framstår som en dårlig løsning, enten på grunn av særlige forhold knyttet til personen eller saken. Det skal ikke bero på utenforliggende hensyn hvem som blir gebyrbelagt og hvem som slipper. Kommunen plikter å følge en ensartet praksis slik at det ikke framstår som tilfeldig om det reageres. Plan- og bygningsloven av 2008 åpner i 32-8 for at det kan gis overtredelsesgebyr til den som forsettelig eller uaktsomt utfører et tiltak i strid med vilkårene i tillatelse etter plan- og bygningsloven. Den ansvarlige skal varsles særskilt før overtredelsesgebyr vedtas, og gis anledning til å uttale seg innen en frist som ikke skal være kortere enn 3 uker. Forhåndsvarsel skal gis skriftlig. Saksbehandlingsforskriftens 16-1a gir mulighet til å gi inntil kr 10 000,- i gebyr til foretak, der tiltaket for øvrig i det vesentligste er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven kan gebyret settes til kr 50 000,-. Privatpersoner kan ilegges halve gebyret. 2. FAGLIG VURDERING:
2.1 Andre sammenliknbare saker Første overtredelsegebyr i Lunner kommune ble ilagt administrativt til eier av gnr 79 / bnr 27 i delegert sak UTV 245/10, 05.11.2010. Det var bygd 2 stk letak på eiendommen uten at det var søkt om byggetillatelse. Forholdet ble oppdaget da Lunner kommune var på befaring vedrørende annen byggesak på eiendommen. Tiltakene var ikke avhengig av dispensasjon for å få tillatelse. Gebyret ble satt til kr 5 000,- som tilsvarte gebyrbeløpene i gebyrregulativ etter eldre lov. Andre vedtak om overtredelsesgebyr ble ilagt administrativt i sak UTV 108/11, 30.05.2011, til ansvarlig søker, TyriHus AS. På gnr 56 / bnr 32 var det igangsatt arbeider før tillatelse til tiltak var gitt. Søknad om tillatelse til tiltak var innsendt. Tiltaket krevde dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Overtredelsesgebyret ble satt til kr 10 000,-. Det er innkommet klage på gebyrets adressat. Klagen er ikke ferdigbehandlet. Senere saker om overtredelsesgebyr er behandlet politisk. Utviklingsutvalget vedtok i sak 17/11, 15.09.2011, å varsle Brødrene Tingelstad AS om overtredelsesgebyr på kr 5 000,- fordi de ikke hadde fornya tillatelsen for en midlertidig plasthall. Det var kommunen som oppdaget at hallen sto uten tillatelse. Etter purringer, kom det inn ny søknad mer enn 4 år etter at hallen skulle vært fjerna. Tiltaket var avhengig av dispensasjon for plassering i LNF (landbruk-, natur- og frilufts)-område. Formannskapet vedtok i sak 40/11, 08.12.2011, å ikke ilegge overtredelsesgebyr til eier av gnr 79/ 1 for bruk av lagertelt 9 måneder etter at tillatelse til midlertidig bygning var utgått. Begrunnelsen var at tiltaket ikke har krevd dispensasjon, og at tiltakehaver selv tok initiativ til å rette opp i ulovligheten. Formannskapet vedtok i sak 03/12, 19.01.2012, å varsle ilegging av kr 10 000,- i overtredelsesgebyr til eier av gnr 173/586 for etablering av tak over grillplass delvis på naboeiendom (kommunalt friområde) uten at byggesøknad var innsendt. Denne saken er ganske samsvarende med saken som nå skal behandles. Begge sakene gjelder bygging delvis på naboeiendom som er regulert til annet enn boligformål. 2.2 Skal det ilegges gebyr. Overtredelsesgebyr er plan- og bygningslovens ris bak speilet for å få deltakere i byggeprosessen til å følge loven. I denne saken er det utført en grov feilplassering av to bygg. Ansvarlig antok at pinnene han så i terrenget var grensemerker, uten å kontrollere disse. Resultatet ble at han har tatt seg til rette på annen manns grunn. Det kan være riktig å reagere på slike feilplasseringer, slik at andre ikke blir fristet til å være unøyaktige. Formannskapet vedtok i sak 03/12 å varsle ilegging av overtredelsesgebyr i tilsvarende sak. 2.3 Størrelse på gebyr I henhold til saksbehandlingsforskriftens 16-1-a kan gebyrets størrelse for privatpersoner være opptil kr 5 000,- dersom tiltaket i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i i plan- og bygningsloven. Dersom det ikke i det vesentlige er i samsvar med krav, kan gebyret være opptil kr.25 000,-.
Cato Elnæs fikk i opprinnelig byggesak, sak UTV 25/07, ansvar for utførelse av mur, pipe, våtrom og tømrerarbeider, med bakgrunn i opplysninger om at han hadde 30 års praksis med fag-/svennebrev og hadde hatt sentral godkjenning fram til 2001. Tar nå opp igjen praksisen skrev han i søknaden. Cato Elnæs er oppført i Brønnøysundregistrene som enkeltpersonsforetak som driver med oppføring av bygninger. Ansvaret gjaldt egen bolig. Organisasjonsnummer var ikke oppgitt i søknad om tillatelse. Han anses som å ha operert som privatperson. I formannskapet sak 03/12 ble tiltakshaver varslet ilegging av overtredelsesgebyr på kr 10 000,- i en tilsvarende sak. Det foreslås at man legger seg på samme gebyrnivå som i formannskapets sak 03/12. 3. TOTALVURDERING: Saken er ganske lik formannskapets sak 03/12. Ut fra vedtaket i den saken, bør Cato Elnæs ilegges et overtredelsesgebyr på kr 10 000,-. Han har gjort en feilplassering som har vært i strid med reguleringsplan. Bygningsmyndighetene har i ettertid vedtatt endringer av planen, slik at Cato Elnæs har kunnet ordne opp i ulovlighetene. 4. FORSLAG TIL VEDTAK Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-8, 3.ledd forhåndsvarsler Lunner kommune ileggelse av overtredelsesgebyr til Cato Elnæs for bygging av garasje delvis utenfor egen eiendom gnr 104 / bnr 138 uten at det forelå byggetillatelse for dette. Nivået på gebyret settes til kr. 10 000,-. Gebyret og nivået på det begrunnes i at: Plasseringen var ikke i det vesentlige i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Bygget var delvis plassert i område som ikke var regulert til boligformål. Arbeidet var utført av en privatperson. Det er tidligere varslet tilsvarende overtredelsesgebyr for tilsvarende ulovlighet. Det gis en frist på tre uker fra mottak av forhåndsvarsel til å uttale seg om saken. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 104/138 - Ønske om redegjørelse om plassering av bygninger 104/138 Vedrørende røde grensepinner
104/138 - Søknad om endret plassering av bolig og garasje 104/138 - utgår 104/138 - Endret tillatelse for bygging av bolig og garasje - endret plassering 104/138 - Oversender skjøte 104/138 - Etterspørring eter tilleggsinformasjon til søknad om endret plassering av bolig og garasje 104/138 - Foreløpig svar på søknad om endret plassering av bolig og garasje Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Erica Dawn og Thomas Sanger-Elnaes, Søndre Skøien veg 50, 2730 LUNNER Cato Elnæs,, Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær