Kvartalsrapport 1-2012 SR EiendomsInvest Tyskland I AS
SR EiendomsInvest Tyskland I AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE. PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har til nå fokusert på området Rhein/Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein/Neckar og i Stuttgart. Etter oppfordring fra enkelte aksjonærer og andre interessenter vil forvalter PRE Management ( Forvalter ) strukturere PREs fremtidige selskapsrapporter slik at den porteføljespesifikke oppdateringen plasseres først. Porteføljeoppdateringen etterfølges av en rapport om den makroøkonomiske tilstanden i Tyskland. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Porteføljeledigheten lå i mars 2012 på 8,3 %. Dette er en oppgang på 0,3 prosentpoeng fra forrige rapportering (desember 2011) og en oppgang på 3,21 prosentpoeng sammenlignet med mars 2011. Slik nevnt i tidligere kvartalsrapporteringer er hovedårsaken til ledighetsøkningen utløpte leiekontrakter på porteføljens næringseiendommer. I PREs etableringsfase i 2006 og 2007 ble det inngått en rekke lange leiekontrakter som nå opphører. Ledigheten er ned 0,19 prosentpoeng fra februar 2012, og Forvalter er i sluttforhandlinger med interessenter om utleie av to større næringsarealer som ved kontraktinngåelse vil ha en betydelig positiv effekt på både næringsledigheten og den totale porteføljeledigheten. Porteføljens næringseiendommer hadde i mars en ledighet på 13,6 %, mens privatboligsegmentet hadde en ledighet på 4,2 %. Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart. Porteføljen består av totalt 141 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 316,8 millioner, fordelt på totalt 268 426 m 2. Av dette er 155 391 m 2 klassifisert som boligeiendom, 112 665 m 2 som kontoreiendom, og 370 m 2 som øvrig næringseiendom. I tillegg kommer PREs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt 6 491 m 2, samt PREs andel i et eiendomsselskap i Stuttgart som igjen eier bolig- og næringseiendom i utvalgte tyske byer. Eiendomsselskapet består per idag av 59 enheter og 31 garasjeplasser med en total størrelse på 4 016 m 2. Ledighet fra oppstart Mai 2008 - mars 2012 9% 7% 5% 3% 2008 2009 2010 2011 2
Regional porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 36% 28% 46% 59% 13% 18% Dresden Leipzig Rhein/Main Dresden Leipzig Rhein/Main Område Antall eiendommer Antall boligenheter PRE EiendomsInvest Tyskland AS Antall næringsenheter Totalt antall enheter Samlet kjøpspris (EURO mill.) Gjennomsnittlig kjøpsyield Dresden 63 627 206 836 88,4 7,4 % Leipzig 45 635 45 682 41,2 7,5 % Rhein-Main 33 1 077 104 1 181 187,3 7,4 % Totalt 141 2 339 355 2 699 316,8 7,4 % Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 221 millioner. Gjennomsnittlig rentekostnad ligger på 4,26 %. Forvalter arbeider kontinuerlig med tilretteleggingen av en realisering av PREs eiendomsportefølje. I begynnelsen av 2. kvartal ble PREs aksjonærer innkalt til ekstraordinær generalforsamling. Vedlagt innkallingen fulgte et aksjonærbrev som i mer detalj beskrev de forskjellige exit-alternativene samt den nåværende situasjonen i det tyske eiendomsmarkedet. Bakgrunnen for innkalling til en ekstraordinær generalforsamling var forvalter og styret i PRE sin anbefaling om en forlengelse av selskapets levetid på to år. Generalforsamlinger i både PRE og selskapets tre feeder-selskaper ble avholdt fredag 11. mai. Forslag om en forlengelse på to år ble enstemmig vedtatt på samtlige fire generalforsamlinger, og nytt vedtektsfestet avviklingstidspunkt for PRE ble således endret til 31. oktober 2014. 3
Utvalgte porteføljeeiendommer Goethestraße (Maintal) Byggeår: 1980/1995 Kjøpspris (januar 2007): EUR 18,8 mill. Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 1,4 mill. Kjøpsyield: 7,55 % Utleibart areal: 17 780 m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per 31.12.2011 EUR 20,2 mill. Verdiøkning 7,59 % Konrad-Duden-Weg (Frankfurt/Main) Byggeår: 1984 Kjøpspris (juli 2007): EUR 5,4 mill. Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 378 561 Kjøpsyield: 7,01 % Utleibart areal: 4 751 m2 Type eiendom: Bolig/næring Verdivurdering per 31.12.2011 EUR 5,5 mill. Verdiøkning 1,85 % Wolfgang-Heinze-Straße (Leipzig) Byggeår: 1905/1996 Kjøpspris (juli 2008): EUR 699 989 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 54 771 Kjøpsyield: 7,82 % Utleibart areal: 1 042 m2 Type eiendom: Bolig/kontor/næring Verdivurdering per 31.12.2011 EUR 748 000 Verdiøkning 6,86 % 4
Tysk økonomi overgår forventningene Det tyske bruttonasjonalproduktet ( BNP ) steg 0,5 % gjennom årets første kvartal, 0,4 prosentpoeng mer enn forventet. Sammenlignet med den samme perioden i fjor var veksten 1,7 %, 0,8 prosentpoeng høyere enn tidligere prognoser. Både Deutsche Bundesbank og det internasjonale pengefondet ( IMF ) har hittil spådd en tysk BNP-vekst på 0,6 % i 2012, og har ikke offentliggjort reviderte anslag etter at statistikken fra 1. kvartal ble gjort kjent. Nyhetsbyrået Bloombergs median-estimat for tysk BNP-vekst i 2012 ligger i mai på 0,7 %. Hovedårsaken til den uventede økonomiske veksten i 1. kvartal var eksporten til Asia og andre utviklingsregioner, som også veide opp for fallende etterspørsel etter tyske varer og tjenester i Europa. Anton Börner, presidenten for organisasjonen for utenlandshandel, har blant annet uttalt at Tyskland er blant landene som tjener mest på den kraftige utviklingen i Asia. Etterspørselen etter tyske varer er vedvarende solid på verdensbasis, og tyske eksportører har stor tiltro til eksportåret 2012 til tross for økonomisk uro i Europa. Tall fra Destatis, Tysklands statistiske sentralbyrå, indikerte en eksportvekst på 4,3 % fra april til mai 2012, og Deutsche Postbanks Thilo Heidrich mener den oppadgående eksporttrenden er intakt til tross for et større fall fra mars til april. Tysk eksport (EUR milliarder) Januar 2003 - mars 2012 (ujusterte tall) 100 90 80 70 60 50 40 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Flere arbeidsledige Antall tyskere uten arbeid steg overraskende i april med sesongjusterte 19 000 personer til 2,87 millioner i følge tall fra den tyske arbeidsetaten. Økonomiske prognoser fra Bloomberg forventet en nedgang i antall arbeidsledige på 10 000 personer. Økningen snudde en fem-måneder lang nedadgående trend. Den prosentvise arbeidsledigheten forholdt seg uendret på 6,8 % etter at mars-statistikken ble oppjustert fra 6,7 % til 6,8 %. Ujustert prosentvis arbeidsledighet Januar 2005 - april 2012 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ifo instituttets ansettelsesbarometer opplevde en ny marginal nedgang i april. Instituttet kunne tross dette meddele at majoriteten av bedriftene som deltar i den månedlige undersøkelsen rapporterte at de fremdeles hadde planer om nyansettelser. Tyske produksjonsbedrifter var sektoren som var mest positiv til nye medarbeidere, mens ansettelsesplanene innen konstruksjonsindustrien nådde en tolv måneders bunnotering i april. Detaljvaresektoren viste noe mer varsomhet i forhold til foregående måneder, mens grossistene var mer positive. Ifo ansettelsesbarometer Januar 2009 - april 2012 120 115 110 105 100 95 90 jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 Tvetydig markedssentiment ZEW-indeksen, som måler økonomisk sentiment de kommende seks måneder blant tyske investorer og finansanalytikere, falt 12,6 poeng til 10,8 poeng i mai etter fem måneder med kraftig vekst. Forventningene til utviklingen i den tyske økonomien i løpet av det neste halvåret er fremdeles positiv, dog i noe mindre grad enn i april. ZEW-president Dr. Wolfgang Franz mener utfallet av de politiske valgene i Hellas og Frankrike kan forklare det reduserte sentimentet. Investorenes og analytikernes vurdering av den nåværende økonomiske situasjonen så en marginal forbedring i mai sammenlignet med april. Indeksen steg 3,4 poeng og endte på 44,1 poeng. Ujustert prosentvis arbeidsledighet fortsatte den nedadgående trenden fra måneden før, og endte i april på 7 %. 5
100 50 ZEW-indeks (økonomisk sentiment) Mai 2010 - mai 2012 Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt 60 Tysk innkjøpssjefsindeks (PMI) Januar 2008 - april 2012 PMI produksjon PMI service 0 mai.10 aug.10 nov.10 feb.11 mai.11 aug.11 nov.11 feb.12 mai.12-50 50 40-100 30 2008 2009 2010 2011 2012 Sentimentet hos tysk industri, reflektert gjennom Ifo instituttets forretningsklima-indeks ( Ifo-indeksen ) har sett en marginal vekst de siste månedene, og steg ytterligere 0,1 poeng til 109,9 i april. Selskapenes bedømning av sin nåværende økonomiske situasjon var bedre enn i mars, mens forventningene for de kommende seks månedene forholdt seg uendret. Ifo-indeks (industriens sentiment) April 2010 - april 2012 Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt 115 110 105 100 95 90 apr.10 jul.10 okt.10 jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 jan.12 apr.12 Stabilt eiendomsklima Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks har hatt en stabil og svak oppadgående trend det siste året, men indeksens deltakere (eiendomsmeglere og eksperter) er fremdeles forsiktige i sine forventninger om den videre utviklingen. Årsaken er den økonomiske uroen utenfor Tysklands landegrenser. 180 160 140 120 100 80 60 40 20 Deutsche Hypo Immobilienkonjunkur-Index Januar 2009 - april 2012 Kontorklima Næringsbyggklima Boligklima 0 jan.09 jul.09 jan.10 jul.10 jan.11 jul.11 jan.12 Data fra tyske innkjøpssjefer, opparbeidet av Markit og BME, har vært fallende fra årsskiftet, dog med enkelte avvik mellom ulike sektorer. Underindeksen for produksjonsindustrien endte på 46,2 poeng i april, den laveste noteringen på nesten tre år. Færre investeringer i produksjonsmidler får mye av skylden for nedgangen, som igjen er forårsaket av fall i etterspørselen fra kunder i Sør-Europa. Underindeksen for tyske tjenestevirksomheter så derimot en marginal oppgang på 0,1 poeng i april, og endte på 52,2 poeng. Servicebedriftene rapporterer om fall i nye oppdrag, men nyter godt av store ordrebøker og tidligere inngåtte avtaler. For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. 6
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no