1 Fagerheimgaten 9 AS Til aksjonærene i Fagerheimgaten 9 AS Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder boligaksjeselskapets årsberetning og regnskap for 2013. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for boligaksjeselskapet ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Fagerheimgaten 9 AS Innkalling til ordinær generalforsamling 2014 Ordinær generalforsamling i Fagerheimgaten 9 AS avholdes 26. mai 2014 kl. 18.00 på Grünerløkka skole. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en aksjonær til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR 2013 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2013 Behandling av regnskap for 2013 og disponering av årsresultatet. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Styret vurderer å gjøre større vedlikehold på heis for å minske vedlikeholds kostnader. B) Styret vurderer å lukke bakgården med portsystem/kode. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år B) Valg av 1 styremedlem for 2 år C) Valg av 2 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité Oslo, 28.04.2014 Styret i Fagerheimgaten 9 AS Michelle Tully/s/ Gølin Johanne Grini/s/ Monica Sol Nordlie/s/ Lillian Vatnøy/s/
3 Fagerheimgaten 9 AS ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har boligaksjeselskapets tillitsvalgte vært følgende: Styret Leder Michelle Tully Fagerheimgata 9 C Styremedlem Gølin Johanne Grini Åsbråtstien 5 Styremedlem Monica Sol Nordlie Fagerheimgata 9 A Styremedlem Lillian Vatnøy Fagerheimgata 9 C Varamedlem Espen Dale Andersen Fagerheimgata 9 E Varamedlem Ida Schjerpen Fagerheimgata 9 C Styrets medlemmer består i dag av 4 kvinner og ingen menn. Boligaksjeselskapet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om boligaksjeselskapet Boligaksjeselskapet består av 50 leiligheter. Boligaksjeselskapet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 929918932, og ligger i bydel 3 Sagene i Oslo kommune. Adresse: Fagerheimgata 9 Gårds- og bruksnummer: 227/ 124 Boligaksjeselskapets hovedformål er å gi aksjonærene borett til egen bolig i boligaksjeselskapet. Boligaksjeselskapet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Boligaksjeselskapet har 1 ansatt. Det har ikke vært noen skader eller ulykker i 2013. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Boligaksjeselskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Boligaksjeselskapets revisor er BDO.
4 Fagerheimgaten 9 AS STYRETS ARBEID Antall styremøter Styret holder styremøter rundt 5-6 ganger i året. På disse møtene gjøres vedtak som senere lastes opp på www.fagerheimgata9.no Styremailen leses minst en gang i uken. Brev som legges i postkassen som henger på sykkelskuret leses på styremøter. I visse tilfeller når en henvendelse krever et vedtak kan det ta litt tid før beboere får svar. Info - rundskriv beboermøter. Infoskriv sendes ut en til to ganger i året. Rundskrivene inneholder viktig informasjon som omhandler gårdens planer og endringer som er gjort. Dugnad - Inngåtte avtaler/kontrakter med f.eks. vaktmesterfirma Hemer lås (låsefirma) Aker P-drift (drift av parkeringsanlegg) El-kontakten (service avtale) Ole Martin Opsahl (Ansatt vaktmester) Vaktmester Andersen (vaskefirma) Vedlikeholdsarbeider utover normalt vedlikehold. Styret planlegger å sikre kjellervindu og sykkelskur Styret planlegger å leie ut næringslokalet til en ny bedrift Styret fortsetter å spare penger til utbedring av soil-vann rør Regulering av felleskostnader Styret planlegger å sette opp husleien etter index reguleringen.
5 Fagerheimgaten 9 AS KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av boligaksjeselskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om boligaksjeselskapets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2014. Selskapet har negativ egenkapital (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. Inntekter Innkrevde felleskostnader var i 2013 kr 1 911 510. Avvik i forhold til budsjett skyldes i hovedsak av ordinære felleskostnader ble økt med 10 % fra 01.01.2013. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var på kr 1 208 600. Avvik i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak: Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr 406 000, mens regnskapet viser kr 264 580. Hovedårsaken til avviket var at det ble gjennomført mindre vedlikeholdsarbeid enn planlagt. Avvik i forhold til budsjett for andre driftskostnader skyldes i hovedsak ekstra kostnader til container og innkjøp av driftsmaterialer. Kostnader for renhold har også vært høyere enn antatt. Avvik i forhold til budsjett for konsulenthonorar skyldes kostnader for juridisk bistand kr 9 562. Resultat Årets resultat på kr 549 374 foreslås overført til egenkapital. Kommentarer til selskapets arbeidskapital pr. 31.12.2013. Arbeidskapital er selskapets tilgjengelige midler, og er en vesentlig størrelse knyttet til selskapets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2013 er kr 875 511. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2013 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.
6 Fagerheimgaten 9 AS KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2014. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 % og feieravgiften blir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med noe høyere energikostnader for 2014. Forsikring Forsikringspremien for 2014 har økt med ca. kr 10 000. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på boligaksjeselskapets skadehistorikk. Lån Boligaksjeselskapet har 3 lån i OBOS. Renter 31.12.13: 4,30 %. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note 18 i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2014) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000 3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester boligaksjeselskapet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2014. Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året 2014. I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 28.04.2014 Styret i Fagerheimgaten 9 AS Michelle Tully/s/ Gølin Johanne Grini/s/ Monica Sol Nordlie/s/ Lillian Vatnøy/s/
9 Fagerheimgaten 9 AS RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note 2013 2012 2013 2014 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 1 911 510 1 714 278 1 827 240 1 995 780 Andre inntekter 3 25 800 0 0 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 1 937 310 1 714 278 1 827 240 1 995 780 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-56 700-123 658-64 000-64 400 Styrehonorar 5-55 000-50 000-50 000-55 000 Revisjonshonorar 6-7 326-6 504-6 500-6 500 Forretningsførerhonorar -78 703-75 970-78 000-80 000 Konsulenthonorar 7-14 159-2 713-5 000-5 000 Drift og vedlikehold 8-264 580-262 163-406 000-436 000 Forsikringer -102 055-82 484-90 000-107 000 Kommunale avgifter 9-259 932-257 679-270 000-275 000 Energi/fyring -45 026-46 338-55 000-55 000 Kabel-/TV-anlegg -185 970-163 020-180 000-195 000 Andre driftskostnader 10-139 149-141 209-113 900-152 700 SUM DRIFTSKOSTNADER -1 208 600-1 211 737-1 318 400-1 431 600 DRIFTSRESULTAT 728 710 502 541 508 840 564 180 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 11 16 714 10 087 3 000 3 000 Finanskostnader 12-196 050-204 860-176 000-110 000 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER -179 336-194 773-173 000-107 000 ÅRSRESULTAT 549 374 307 768 335 840 457 180 Overføringer: Reduksjon udekket tap 549 374 307 768
10 Fagerheimgaten 9 AS BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER Note 2013 2012 Bygninger 13 1 181 494 1 181 494 Tomt 208 498 208 498 Andre varige driftsmidler 14 1 1 SUM ANLEGGSMIDLER 1 389 993 1 389 993 OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader 28 617 564 Kortsiktige fordringer 15 115 868 212 200 Driftskonto i OBOS-banken/OBOS 176 731 193 339 Innestående i bank 6 123 6 089 Sparekonto i OBOS-banken/OBOS 635 645 370 175 SUM OMLØPSMIDLER 962 984 782 367 SUM EIENDELER 2 352 977 2 172 359 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Aksjekapital 16 129 900 129 900 Udekket tap 17-2 318 802-2 868 176 SUM EGENKAPITAL -2 188 902-2 738 276 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån 18 4 454 406 4 692 971 SUM LANGSIKTIG GJELD 4 454 406 4 692 971 KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader 64 932 76 125 Leverandørgjeld 13 645 127 897 Skyldig til offentlige myndigheter 19 3 905 4 213 Påløpne renter 1 051 0 Påløpne avdrag 0 0 Annen kortsiktig gjeld 20 3 941 9 430 SUM KORTSIKTIG GJELD 87 473 217 664 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 352 977 2 172 359 Pantstillelse 21 5 986 000 5 986 000 Garantiansvar 0 0 Oslo, 28.04.2014, Styret for Fagerheimgaten 9 AS Michelle Tully Gølin Johanne Grini/s/ Monica Sol Nordlie/s/ Lillian Vatnøy/s/
... 11 Fagerheimgaten 9 AS NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 1 658 364 Lokaler 46 476 Trappevask 95 400 Vedlikeholdsfond 73 920 Lån/Renter 37 350 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 1 911 510 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Infill AS - leie av riggplass 25 800 SUM ANDRE INNTEKTER 25 800
12 Fagerheimgaten 9 AS NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte -38 635 Påløpne feriepenger -3 941 Arbeidsgiveravgift -13 752 Yrkesskadeforsikring -373 SUM PERSONALKOSTNADER -56 700 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013, og er på kr 55 000. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 7 326. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -9 563 OBOS Eiendomsforvaltning AS -4 597 SUM KONSULENTHONORAR -14 159 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger -127 453 Drift/vedlikehold elektro -1 200 Drift/vedlikehold heisanlegg -124 353 Drift/vedlikehold vaskerianlegg -10 919 Kostnader dugnader -656 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -264 580 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -122 206 Feieavgift -9 223 Renovasjonsavgift -128 504 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -259 932
13 Fagerheimgaten 9 AS NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -407 Container -20 391 Innsektsmiddel -206 Driftsmateriell -22 009 Renhold ved firmaer -72 360 Snørydding -8 375 Hjemmeside, HMS -5 481 Trykksaker -948 Leie Oslo Kommune, domeneavgift -3 620 Porto -4 753 Bankgebyr -599 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -139 149 NOTE: 11 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS 771 Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS 15 470 Renter Nordea 34 Renter av for sent innbetalte felleskostnader 439 SUM FINANSINNTEKTER 16 714 NOTE: 12 FINANSKOSTNADER OBOS-banken/OBOS - renter -114 430 OBOS-banken/OBOS - renter -63 727 OBOS-banken/OBOS - renter -16 093 OBOS-banken/OBOS - gebyr -1 800 SUM FINANSKOSTNADER -196 050 NOTE: 13 BYGNINGER Saldo 1.1 1 389 992 Utskillelse av tomt -208 498 SUM BYGNINGER 1 181 494 Gnr.227/bnr.124 Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.
. 14 Fagerheimgaten 9 AS NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Anleggsmidler Tilgang 2001 82 738 Avskrevet tidligere -82 737 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 1 1 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER 0 NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER Skattetrekk overført OBOS 787 Tilgode OBOS, er overført selskapet i 2014 2 783 Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014) 112 298 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 115 868 NOTE: 16 AKSJEKAPITAL Aksjekapitalen er på kr 129 900 fordelt på 9 leiligheter pålydende kr 2 000 4 leiligheter pålydende kr 2 300 4 leiligheter pålydende kr 2 400 28 leiligheter pålydende kr 2 700 5 leiligheter pålydende kr 3 500 Styremedlemmer som også er leieboere eier aksjer på lik linje med øvrige beboere. NOTE: 17 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i borettslaget.
15 Fagerheimgaten 9 AS NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN OBOS Banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.13: 4,30%, løpetid 20 år Opprinnelig 2007-3 450 000 Nedbetalt tidligere 682 002 Nedbetalt i år 147 989-2 620 009 OBOS Banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.13: 4,30%, løpetid 25 år Opprinnelig 2008-1 700 000 Nedbetalt tidligere 174 983 Nedbetalt i år 46 587-1 478 430 OBOS Banken Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.13: 4,30%, løpetid 10 år Opprinnelig 2010-700 000 Nedbetalt tidligere 300 044 Nedbetalt i år 43 989-355 967 SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN -4 454 406 NOTE: 19 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk -2 362 Skyldig arbeidsgiveravgift -1 543 SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER -3 905 NOTE: 20 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger -3 941 SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -3 941
... 16 Fagerheimgaten 9 AS NOTE: 21 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Pantelån: 4 454 406 Påløpne avdrag: 0 TOTALT 4 454 406 Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2013 følgende bokførte verdi: Bygninger: 1 181 494 Tomt: 208 498 TOTALT 1 389 992
17 Fagerheimgaten 9 AS Orientering om boligaksjeselskapets drift. Vaktmestertjeneste Styret har vaktmesteravtale med Ole-Martin Opsahl. Vaktmester kan kontaktes på mobilnr. 93 28 77 39 i akutte situasjoner. Forsikring Boligaksjeselskapets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer 11648. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om boligaksjeselskapets forsikring brukes, kan aksjonær belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor aksjonærs ansvar. Den enkelte aksjonær må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er boligaksjeselskapets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er aksjonærs ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at boligaksjeselskapet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse,- miljø- og sikkerhet å gjøre i boligaksjeselskapets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har boligaksjeselskapet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Kabel-TV Canal Digital er boligaksjeselskapets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside www.canaldigital.no.