Boligstatus 2006:1. Anticimex Boligstatistikk

Boligstatus 26:1 Anticimex Boligstatistikk Nilsen, R., Norstein, S., Sellevoll, H. En bygningsteknisk undersøkelse fra 8895 inspeksjoner foretatt i norske boliger i perioden 23 til 25 ISBN 82-9224-1-2 Oslo mars 26 Utgitt av: Anticimex AS Pob: 5314 Majorstua 32 Oslo Rapporten kan køpes ved henvendelse till Anticimex, tlf. 815 48 25

Forord Denne byggetekniske rapporten er utarbeidet av Anticimex i Norge. Hensikten er på en enkel måte å formidle hva som er den faktiske bygningstekniske tilstanden på norske boliger, samt opplyse den enkelte boligeier om hva det kan være viktig å være oppmerksom på. I tillegg ønsker vi å gi boligkjøpere et realistisk bilde av hva de kan forvente seg ved kjøp av bolig. Vi ønsker også å oppnå et økt fokus i Norge på det å ta vare på egen bolig. Det rettes en spesiell takk til besiktigelsesinspektørene som Anticimex Forsikring NUF og Analysetakst Norge AS samarbeider med. Uten deres bidrag hadde denne rapporten ikke vært mulig. Sivilingeniør Håkon Sellevoll har arbeidet med å hente og systematisere grunndataene for undersøkelsen. Cand. Scient. Stein Norstein i Anticimex har viderebearbeidet materialet og metodikken, samt innhentet sammenliknbare data fra Sverige. I tillegg til det overordnede ansvaret, har undertegnede stått for den bygningsfaglige gjennomgangen av materialet. Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

1. SAMMENDRAG......................................................................... 1 2. BAKGRUNN........................................................................... 3 2.1 OM ANTICIMEX................................................................. 3 2.2 INNLEDNING - BAKGRUNN FOR RAPPORTEN...................................... 3 3. MATERIALE OG METODER.............................................................. 4 3.1 "BOLIGSALGSDOKUMENTASJON" OG "LEILIGHETSTEST"............................. 4 3.2 TILSTANDSGRADER (TG) OG UNDERSØKELSENIVÅER................................ 4 3.3 BEARBEIDELSEN AV MATERIALET.................................................. 6 3.4 ER MATERIALET REPRESENTATIVT................................................. 7 3.5 GEOGRAFISK INNDELNING....................................................... 8 3.6 BYGGEPERIODER............................................................... 9 3.7 EKSEMPLER PÅ PRESENTASJON AV RESULTATENE................................... 9 4. STATISTISK PRESENTASJON AV UNDERSØKELSENE......................................... 11 4.1 TAKKONSTRUKSJON............................................................. 11 4.2 TAKTEKKING................................................................... 12 4.3 BALKONGER OG TERRASSER.................................................... 14 4.4 DRENERING................................................................... 15 4.5 SOKKEL OG UNDERETASJER..................................................... 16 4.6 KJELLERGULV.................................................................. 17 4.7 KRYPKJELLERE.................................................................. 18 4.8 BAD.......................................................................... 19 4.9 KJØKKEN..................................................................... 2 4.1 KJØLEROM.................................................................... 21 4.11 VANNRØR.................................................................... 22 4.12 AVLØP....................................................................... 23 4.13 VARMTVANNSBEREDERE....................................................... 24 5. KOMMENTARER TIL UNDERSØKELSEN.................................................. 26 5.1 HVILKE BYGNINGSELEMENTER ER MEST SKADET?.................................. 26 5.2 EN SAMMENLIGNING MELLOM KRYPKJELLERE I SVERIGE OG NORGE................ 26 6. VEDLEGG........................................................................... 28 6.1 Tallgrunnlaget for diagrammene over TG-grader fordelt på landsdel.... 28 6.2 Tallgrunnlaget for diagrammene over TG-grader fordelt på byggeår..... 29 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

1. Sammendrag I Norge har vi en sterk tradisjon for å eie egen bolig. Vi har imidlertid lite kunnskap om den gjennomgående standarden på norske boliger. Med denne rapporten ønsker Anticimex å få oversikt over den generelle bygningstekniske tilstanden på privatboliger i Norge. VI er glade i å pusse opp boligene våre i Norge. Det er også relativt vanlig at nordmenn gjør en stor grad av egeninnsats ved modernisering og oppgradering av boligen sin. På eldre hus er bruksendring og dermed oppgradering til ny bruk vanlig. Eksempler på dette er endring fra grovkjeller (vaskekjeller/størhus) til innredet boligrom, og fra lagring eller tørkeloft til innredede loftsleiligheter. Denne rapporten skiller ikke mellom det arbeidet som er utført av profesjonelle håndverkere og det som er gjennomført med egeninnsats. Det statistiske materialet omfatter derfor begge deler. Statistikkrapporten har inndelt alderen på boliger fra før år 19 og deretter for hvert 1. år, helt fram til 25. Materialet er også geografisk inndelt. Det er ikke overraskende at det er mange tvister mellom selgere og kjøpere Kjøpere har ofte store forventninger til den boligen de har anskaffet til høy pris, eller til badet i sin nykjøpte borettslagsleilighet. Ved overtakelse av en dyrt kjøpt bolig ønsker kjøper derfor at den skal være uten skader og slitasjer. Upåregnelige skader og fukt er svært ofte grunnen til tvister mellom selgere og kjøpere. Eksempler på skader som skaper konflikt i etterkant av overtakelse kan være dårlig drenering, fukt og råteskader i innredede kjellerrom, lekkasjer på bad og utette yttertak. Fuktskader i bygninger får stadig større oppmerksomhet, og stadig oftere rapporteres det om helsemessige problemer knyttet til slike fuktskader. Denne rapporten avdekker den gjennomgående standarden på norske hus, og gir en forklaring på det store antall tvistesaker som oppstår mellom selgere og kjøpere. De gule områdene i statistikkparametrene illustrerer skader eller stor slitasjegrad. Det kan også være at det ikke er synlige skader, men stor risiko for skjulte mangler. Disse områdene viser de andeler som kan være foranledningen til at kjøpere får store økonomiske utlegg i etterkant av overtakelsen. 95 skadete krypkjellere, 5 bad og 36 dreneringer trenger strakstiltak Dersom man ser på hvor mange krypkjellere som er skadet totalt i Norge, kan man regne at av de 1 5 eneboliger/ rekkehus/2 og 4-mannsboliger som finnes (Statistisk Sentralbyrå: Folke og Boligtellingen 21) har 23% krypkjeller. Dersom 27 % av disse igjen er skadet, gir det oss 95 skadete krypkjellere i Norge akkurat nå. Samme prinsipp gjelder for bad og dreneringer. Kun 26 % av 1 bad er i god stand Denne rapporten viser at kun 26 % av de totalt inspiserte ca. 1 9 bad er i tilfredsstillende stand. Hele 54 % av badene har skader, eller huseier må regne med skader og påfølgende behov for utbedringer innen rimelig tid. Denne store andelen viser med all tydelighet at risikoen for tvister er betydelig. I denne gruppen har kjøper ofte ingen forventning til at noe galt skal skje. Skaden oppfattes som upåregnelig og dermed kan tvisten være i gang. I tillegg til dette er så mye som 2 % av badene i svært dårlig stand, og trenger omgående utbedringsarbeider. Baderomsutbedringer er svært dyrt, og familieøkonomien kommer under sterkt press når utbedringsbehovet kommer helt uventet. 1 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

Kun 14 % av de undersøkte kjellergulvene er i tilfredsstillende stand Det er populært å innrede kjellere og bruke disse til oppholdsrom. Undersøkelsen vår viser imidlertid at kun 14 % av de undersøkte 3461 kjellergulvene er i tilfredsstillende stand. Fuktrelaterte skader er her påvist i stor grad. Hele 69 % har skader, eller det er høyst sannsynlig og påregnelig at skjulte skader finnes. Her bør utbedringer påregnes. 17 % av de undersøkte kjellergulvene trenger strakstiltak. Skadene og følgene av disse har et omfang som er betydelige. Fuktproblematikk utgjør skadeårsaken i nær 1 % av tilfellene. Kun 28 % sokkeletasjer friskmeldes Av ca. 17 undersøkte sokkel- og underetasjer friskmeldes kun i 28 %. Hele 61 % har skader, eller er i faresonen for skader med sannsynlig behov for utbedring innen rimelig tid. 11 % har så store feil/skader at omgående utbedringer er helt nødvendig. Felles for disse er også fuktrelaterte problemer. Drenering Ca. ¼ av alle de undersøkte husene vurderes å ha drenering som trenger umiddelbar utbedring eller fornying. Dette er interessant når en vet at svært mange kjellere innredes til oppholdsrom og oppgraderes med isolasjon for økt komfort og varmeenergibesparelse, og vi vet at utilsiktet vekst av mikroorganismer er sannsynlig som følge av fuktighet. Andelen tvistesaker som gjelder råteskader i kjellere er høy. Ukyndige selgere og kjøpere løper her en stor risiko. Bare 4 % av 58 yttertak er i god stand Over 58 tak er vurdert med hensyn til taktekking. Her viser undersøkelsen at 45 % har skader eller har så høy slitasjegrad at man må regne med behov for utbedringer/utskiftninger innen rimelig tid. Hele 15 % har så betydelige slitasjer/skader/lekkasjer at vi anbefaler strakstiltak. Kommentar til undersøkelsen: Huseiere tror for godt om egen bolig Vår statistikk og materiale viser at huseier selv ikke er klar over skadene som trenger strakstiltak, eller at det vil oppstå utbedringsbehov innen relativt kort tid. Om forebyggende tiltak blir gjort i tide, kan en del av utbedringstiltakene reduseres. Det er kultur for å sette bilen sin på verksted når antall kilometer viser at service anbefales. Når det gjelder egen bolig, som er verd betydelig mer, har vi ikke en like stor bevissthet på vedlikehold. Ved utbedringer og modernisering av boliger tyder mye av vår informasjon på at kompetansen hos huseier er mangelfull. Kosmetiske moderniseringer og utbedringer er som regel ukompliserte å foreta på egenhånd. Dette kan være for eksempel ny kjøkkeninnredning. Når det gjelder forhold som har konstruksjonsmessig betydning, er det imidlertid langt større økonomisk risiko å gjøre dette på egenhånd. Eksempler på dette er fornying av drenering, bad, yttertaktekking og innredning av kjellere. Tilgjengeligheten til solid fagkunnskap og korrekt utførelse er essensielt for å sikre boligen mot fremtidige skader. Det samme er muligheten for kontrollvirksomhet fra tredjepart. Her er det betydelige forbedringspotensialer for norske hjem i det å innhente mer fagkunnskap og hyppigere kontroll av egen bolig. 2 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

2. Bakgrunn 2.1 Om Anticimex Anticimex er en europeisk servicebedrift som blant annet arbeider for å minimere helserisikoer. Bedriften startet opp i Sverige i 1934, i Norge i 1973 og finnes i dag også i Danmark, Finland, Holland og Tyskland. 14 medarbeidere arbeider daglig for å redusere helserisikoer innen alle bransjer. Dette gjør vi gjennom inspeksjoner, garantier og forsikringer. Hver uke treffer vi 15 av våre totalt 1,5 millioner kunder personlig. Næringsmiddelhygiene, skadedyrkontroll og bygningsinspeksjoner er våre viktigste områder. Vårt motto er Forebygge og bevare. Dette innebærer at vi alltid bestreber oss på å løse problemene før de inntreffer. På denne måten vil vi bidra til et sunnere Europa. 2.2 Innledning - bakgrunn for rapporten Bakgrunnen for rapporten er ønske om å opparbeide et statistisk materiale som på en forenklet måte gir et hovedinntrykk av hvordan den byggetekniske tilstanden på privatboliger er i Norge. I dette ligger det å få indikasjoner på skader og påregnelige skader/utbedringsbehov på eksisterende bygningsmasse. Statistikken har inndelt bygningsmassen fra før år 19 og deretter for hvert 1. år. Det har tidligere blitt laget mange definisjoner på begrepet bygningsskade. Denne rapporten har ikke fordypet seg i dette, men har til hensikt å få en nokså enkel bygningsteknisk oversikt over tilstanden på bygningsmassen i Norge. Det kan imidlertid i neste omgang og på et senere tidspunkt være aktuelt å gå dypere ned i detaljene. Bygningsskader er i denne rapporten i all hovedsak definert som en feil på materiale eller utførelse. Det kan også være tilfeller der materialer eller elementer er slitt og trenger utbedringer eller utskifting utover enkelt vedlikehold. Tidspunktet for når dette er nødvendig er grovt anslått i to kategorier: omgående, eller innen rimelig tid. Begge angivelsene viser et utbedringsbehov. Begrepet innen rimelig tid brukes der strakstiltak ikke er umiddelbart nødvendig, men heller ikke kan utelukkes. Forventede kostnader er varslet, og bør ikke komme uventet. Et eksempel på dette er eldre vann-, og avløpsrør. På grunn av aldersslitasje kan plutselige lekkasjer oppstå uten varsel. Det spesielle med materialet i denne rapporten, er at boligene ikke er forhåndsutvalgt. Grunnlaget er at de har vært gjenstand for tiltenkt avhending (salg gjennom eiendomsmegler) og i den forbindelse er undersøkt av en besiktigelsesinspektør. Det betyr at det ikke har vært noen form for kunnskap om boligen før besiktningen gjøres. Materialet omfatter boliger for forbrukere og ikke næringsbygg. Registreringene som danner grunnlaget for disse statistikkene, baserer seg på den enkelte besiktigelsesinspektørs (takstmanns) fagkompetanse og erfaringer. Spisskompetansen har de fått gjennom modulseminarer der Anticimex er hovedansvarlig for videreutdanningen. Bruken av tilstandsgrader er helt sentrale i den vurderingen som danner grunnlaget for rapporten. Det vil alltid innebære bruk av skjønn hos den enkelte bygningsinspektør der angivelsen av tilstandsgrader ikke er opplagte. Grunnlag for videre statistikkbehandling Observasjonene i feltarbeid som er systematisert i denne rapporten, er relativt grovmaskede. Det leder imidlertid oppmerksomheten på mulighetene for at det kan gjøres betydelige detaljundersøkelser på områder det er ønskelig å gå nærmere inn på. Med tilsvarende denne rapportens arbeidsmetodikk ute i felten og det benyttede IT system, er det mulig å foreta undersøkelser som kan gi bedre svar på en rekke områder inne både bygningsteknikk og andre tilliggende områder. 3 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

3. Materiale og metoder 3.1 Boligsalgsdokumentasjon og Leilighetstest Boligsalgsdokumentasjon Begrepene Boligsalgsdokumentasjon og Leilighetstest beskriver den typen rapportmal besiktigelsesprotokollene skrives i. Felles for begge er at de beskriver den bygningstekniske tilstanden den inspiserte boligen er i ved avhendingstidspunktet. Boligsalgsdokumentasjon blir benyttet når objektet som er gjenstand for vurdering er en enebolig, et rekkehus, en fritidsbolig eller lignende. Antall sjekkpunkter som ligger i rapportmalen til Boligsalgsdokumentasjon er flere enn hva som er tilfelle i Leilighetstesten. Leilighetstest Leilighetstest blir benyttet når objektet som skal vurderes er en leilighet. Dette omfatter for eksempel borettslagsleiligheter, leiligheter i sameier og aksjeleiligheter. I prinsippet er boenheten på ett plan, og det finnes flere selvstendige leiligheter (boenheter) i samme bygning. 3.2 Tilstandsgrader (TG) og undersøkelsesnivåer Tilstandsgrader gir et signal om et bygningselements forventning når det gjelder tilstand. Karakteren gis i en skal fra til 3. Beste tilstand er og dårligste er 3. Terminologien Tilstandsgrad er hentet fra Norsk Standard (NS) 3424. Norges Byggforskning institutts litteratur er også benyttet i denne sammenhengen. Vi bruker tilstandsgrader (benevnt TG) for på en enkel måte å formidle en fagpersons mest mulig objektive bygningstekniske vurderinger til forbrukerne. Bygningselementene har en referanseramme der opprinnelig byggeforskrift på oppføringstidspunktet i all hovedsak er benyttet. Der det er gjort oppgraderinger uten oppgraderinger til nyere forskrifter som mål, er fortsatt opprinnelig referanseramme for bygningens normale utførelse på oppføringstidspunktet gjeldende. TG skal på en forenklet måte formidle det konkrete elementets forventede bygningstekniske tilstand. Er det: I god stand uten behov for spesielle tiltak (TG1) Uten større skade, men åpenbart påregnelig med utbedringer innen kortere tid (TG2) I så dårlig stand at strakstiltak er påkrevd. (TG3) Den angitte TG gjelder hele elementet som hovedoverskriften angir, dersom ikke annet er nevnt i detaljteksten. TG Tilsier at elementet er dokumentert helt uten slitasjer og skadesymptomer. Benyttes i hovedsak når et element er helt nytt. TG 1 Grønt lys Benyttes når elementet er tatt i bruk og graden formidler normal slitasje uten nødvendige strakstiltak. TG 1 er også gitt grønn farge på kake- og søylediagram i denne rapporten. Illustrerer grønt lys elementet er i tilfredsstillende god stand uten at det forventes større nødvendige tiltak. TG 2 Gult lys Formidler at det er feil/slitasje/ skade som bør utbedres innen rimelig tid eller har oppnådd en alder der utbedringsbehov må påregnes. Det er vanskelig å konkretisere hva som kan anses som rimelig tid, men ofte er dette 1-3 år. Graden er imidlertid satt ut fra en fagmanns vurdering som et klart signal om en påregnet kostnad. TG 2 kan 4 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

også som nevnt benyttes på elementer som ikke har påviste svekkelser, men der elementet i henhold til levetidsbetraktninger befinner seg innenfor tidsintervallet hvor behov for utbedringer må forventes. TG 2 er gitt gul farge på kake- og søylediagrammene i denne rapporten. Det illustrerer gult lys og kan grovt sies å gi et signal/varsel om at skaden er tilstede eller at sannsynligheten / påregneligheten for utbedringsbehov sterkt er tilstede. Elementet kan fortsatt benyttes, men utbedringer kan bli nødvendig på veldig kort sikt. Rødt lys Anvendes når det er påvist full funksjonssvikt på et element som nødvendiggjør utbedring umiddelbart eller innen veldig kort tid. Konsekvensene kan være store. kan også benyttes på elementer som ikke har påviste svekkelser, men der elementet i henhold til generelle levetidsbetraktninger anses utlevd og konsekvensene er store. er gitt rød farge på kake- og søylediagram i denne rapporten. Det illustrerer rødt lys og kan grovt sies å gi et tydelig varsel om at skade eller feil må utbedres straks. Kombinasjoner av TG grader - for eksempel TG 1-2, 2-3 eller 1-3 benyttes der det vanskelig lar seg gjøre å sette en klar TG grad på hele eller deler av elementet, men der begge tallene er gjeldene. Levetidsbetraktninger er et vesentlig vurderingskriterium. Begrepet forklares nedenfor. Levetidsbetraktninger. I rapporten refereres det som regel til generelle levetidsbetraktninger som i all hovedsak er utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning. Levetidsbetraktninger angir gjennomsnittlig normal forventet levetid for bygningselementer. Det vil si den estimerte tid som elementet tilfredsstiller de funksjonskrav som opprinnelig var forutsatt med normal bruksintensitet. Betraktningene angir intervaller for lav og høy forventet teknisk levetid, og er ment som en pekepinn for når vedlikehold/utskifting objektivt sett må anses påregnelig. I tillegg til bruksintensitet og utførelseskvalitet, er lokale klimatiske forhold viktige påvirkningsfaktorer. Befaringens undersøkelsesnivå iht. NS 3424. Undersøkelsesnivå angir hvilket omfang befaringen og rapporten utføres på. Undersøkelsesnivåene 1 3 finnes, der 1 angir ingen åpning av lukkete konstruksjoner og på nivå 3 er det f. eks mikroskopering. Nivå 1. Undersøkelsene i Boligsalgsdokumentasjon og Leilighetstest er i all hovedsak basert på nivå 1 iht. Norsk Standard 3424. Det betyr i utgangspunktet et undersøkelsesnivå uten destruktive inngrep. Visuelle observasjoner med bruk av enkle fuktsøkerinstrumenter er lagt til grunn. Nivå 2 iht. NS 3424 destruktive inngrep (bruk av hullsag). Vi gjør spesielt oppmerksom på at der elementene ligger under terreng (underetasjer, kjellere og lignende), er undersøkelsene en utvidelse i henhold til nivå 1 i NS 3424 til nivå 2. I denne sammenheng betyr det at det er foretatt hulltakinger med hullsag som har hulldiameter 73 millimeter. Vurderingskriteriene er i disse tilfellene det som kan luktes, ses og fuktmåles. Fuktmålinger er skjedd i treverk med angivelse av vektprosent. I tillegg er luften inne i konstruksjonene målt med prinsippet relativ fuktighet sett i sammenheng med temperatur. Eksempler på skadelige fuktverdier. Vektprosenter i treverk over ca. 16 % og relativ fuktighet over 75 % er vurdert som utsatt for skader/skadeutvikling. Det er risiko for fremvekst av mikroorganismer (mugg), noe som i enkelte tilfeller kan påvirke innemiljøet. Høyere vektprosent med tallverdier omkring 19-2 % innebærer risiko for råteskader på organisk materiale (treverk). Videre er det tatt hensyn til konstruksjonens oppbygging med valg av materiales egnethet. Visuelle observasjoner av skader/råteskader på organisk materiale er også tatt med og angitt minimum med TG 2. 3.3 Bearbeidelsen av materialet Anticimex har plukket ut alle tilstandsrapporter utført i perioden 1. januar 23 til 31. desember 25 som hadde angitt byggeår. Dette dreier seg om 6857 Boligsalgsdokumentasjoner og 238 Leilighetstester, totalt 8895 rapporter. Hver rapport representerer som hovedpraksis en solgt enhet. Det vil si at 8895 boliger lagt ut for salg i perioden 1/1-23 til 31/12-25 danner grunnlaget i undersøkelsen. I vårt materiale finnes ytterligere 5 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

2532 rapporter foretatt i samme periode. Disse tilstandsrapportene har imidlertid ikke tatt med byggeår på boligen, og disse rapportene er derfor ikke brukt i denne rapporten. Av de 41 bygningselementene som kontrolleres i Boligsalgsdokumentasjonen (og noen færre i Leilighetstesten) har Anticimex plukket ut 13 elementer, som får nærmere ettersyn i denne undersøkelsen. Disse er: 1. Takkonstruksjon 2. Taktekking 3. Balkonger og terrasser 4. Drenering 5. Sokkel og underetasje 6. Kjellergulv 7. Krypkjellere 8. Bad 9. Kjøkken 1. Kjølerom 11. Vannrør 12. Avløp 13. Varmtvannsberedere I hver tilstandsrapport blir disse elementene kontrollert. De fleste får så en vurdering, kalt Tilstandsgrad. Tilstandsgradene kan være fra til 3. I noen av rapportene er enkelte elementer ikke tildelt tilstandsgrad, disse er ikke tatt med i denne rapporten. Ved angivelse av tilstandsgrader benyttes også kombinerte tilstandsgrader, f. eks. TG 1-2, som forteller at det kanskje bare noen steder i elementet det er TG 2, mens andre steder er det TG 1. Slike kombinerte tilstandsgrader blir i vår statistikk notert med høyeste TG-grad, det vil si at: TG -1 blir TG 1 TG -2 og TG 1-2 blir TG 2 TG -3, TG 1-3 og TG 2-3 blir. Totalt er det registrert 77 892 bygningselementer i rapportene. Av disse har 69 21 fått tildelt TG-grad, og disse danner altså grunnlaget for denne rapporten. De enkelte elementers andel i materialet ser man i figuren under. Bad og kjøkken er hyppigst representert. Det er naturlig at bad er en stor del av materialet da vel alle boliger har bad, og noen har flere bad. Tallet for kjøkken vil antakelig være nærmest antallet inspiserte boliger, da de fleste boliger bare har ett kjøkken. 12 Bygningselementenes andel av materialet 1 8 6 4 2 Avløpsrør Bad Balk. og terr. Drenering Kjellergulv Kjøkken Antall registrerte bygningselementer Kjølerom Krypkjeller Sokkel og underetasje Antall bygningselementer gitt TG Takkonstruksjon Taktekking Vannrør Varmtvannsbereder Fig. 3.3: Figuren viser det enkelte bygningselements andel av grunnlagsmaterialet (antall TG). Figuren viser også hvor stor del av hvert bygningselement som ble gitt tilstandsgrad. 6 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

3.4 Er materialet representativt? I dag vet vi mye om hvilke former for skader som oppstår på hus, men vi vet mindre om frekvensen av skader. Det er derfor interessant å samle et materiale som kan fortelle oss noe om hva vi kan forvente av skader på normale hus. Husene i denne undersøkelsen er objekter til salgs. Salget gjøres gjennom eiendomsmegler. For at svarene i denne undersøkelsen skal være representative for boligmassen i Norge, må det forutsettes at disse boligene er et gjennomsnitt av norske boliger. Vi mener det er rimelig å anta at boligene er representative for de boliger som legges ut for salg. Det vil si at for huskjøperen i dagens boligmarked vil denne rapporten fortelle hva han kan forvente seg. Imidlertid kan det være et spørsmål om boliger som legges ut for salg er i dårligere stand enn gjennomsnittet. I mange salg er det et generasjonsskifte, der for eksempel eldre personer har sittet med boligen og ikke foretatt nødvendige investeringer i vedlikehold de senere årene. I andre tilfeller vil vi også tro at huseier kan velge å selge en bolig som står foran betydelige påkostninger, framfor å selv sette i gang med betydelige utbedrings- og oppussingsarbeider. Det er derfor naturlig å tro at boligene i denne undersøkelsen har noe mer skader og investeringsbehov enn det som er gjennomsnittet av norske boliger. En annen problemstilling er om materialet er representativt med tanke på byggeår. Hvis vi sammenligner den aldersmessige fordelingen i denne undersøkelsen med den aldersmessige fordelingen som kom fram i Folke- og Boligtellingen 21 (SSB) derimot (fig 3.4.1), ser vi at det er en overrepresentasjon av boliger fra før 19 i vårt materiale. Det kan derfor se ut som om det selges mange gamle boliger i dag. Prosentvis fordeling av boligenes byggeår.,45,4,35,3,25,2,15,1,5 Før 19 191-192 1921-194 1941-196 1961-197 1971-198 1981-199 1991-21 Boligstatus 26:1 Folke- og Boligtellingen 21 Fig: 3.4.1 En sammenligning mellom de boliger som er undersøkt i denne rapporten med den reelle fordelingen av boliger pr byggeår som kommer fram i SSB s undersøkelse Folke- og Boligtellingen 21. Tar vi bort boliger før 19 derimot (fig 3.4.2), ser vi at den aldersmessige fordelingen av boligene i vår undersøkelse stemmer godt overens med den totale boligmassen i Norge. 7 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

Prosentvis fordeling av boligenes byggeår etter 19,25,2,15,1,5 191-192 1921-194 1941-196 1961-197 1971-198 1981-199 1991-21 Boligstatus 26:1 Folke- og Boligtellingen 21 Fig: 3.4.2 En sammenligning mellom de boliger som er undersøkt i denne rapporten med den reelle fordelingen av boliger pr byggeår som kommer fram i SSB s undersøkelse Folke- og Boligtellingen 21. Boliger bygget før 19 er utelatt. Forklaringen på at denne undersøkelsen har så mange boliger fra før 19, er usikker. Muligens er det ekstra stor omsetning av disse boligene i dagens marked, eller kanskje har takstmenn ved undersøkelsen av boligen i større grad innhentet byggeår på eldre boliger fordi byggeår ble oppfattet som mer relevant på eldre bygg. For å kontrollere eventuelle skjevheter i grunnlagsmaterialet vårt, sjekket vi om rapportene som ble utelatt hadde en annen fordeling av TG-grader enn hovedmaterialet. Vi valgte bad som utgangspunkt. Av 2382 bad som ikke hadde byggeår, men som hadde fått tildelt TG-grad, hadde vi følgende fordeling av TG-grader: TG TG 1 TG 2 Totalt Bad uten byggeår 31 48 1212 659 2382 Bad uten byggeår, % 1 % 2 % 51 % 28 % Dette viser en større skadefrekvens enn det som kommer fram i vårt materiale. Her er hele 28 %. Av badene med byggeår er det derimot 2 % som har fått. Vi mener dette gir grunn til å tro at skadefrekvensene vi har funnet i materialet er realistiske. 3.5 Geografisk inndeling Norge er i denne undersøkelsen delt i 5 deler: Nord-Norge: Postnummer 8 til 9999 Midt-Norge: Postnummer 7 til 7999. Vestlandet: Postnummer 5 til 6999 Sørlandet: Postnummer 4 til 4999 Østlandet: Postnummer 1 til 3999 Denne inndelingen innebærer blant annet at deler av Rogaland er henført til Sørlandet. I figuren under ser man totalt antall inspiserte elementer fordelt på landsdel. Østlandet er vesentlig bedre representert enn de øvrige landsdeler. Inspiserte elementer fordelt på landsdel 4 35 3 25 2 15 1 5 Nord-Norge Midt-Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet Totalt inspiserte elementer Elementer gitt TG Fig. 3.5: Figuren viser totalt inspiserte elementer fordelt pr landsdel, og hvor mange av disse som er gitt TG. De siste danner grunnlagsmaterialet for rapporten. 8 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

3.6 Byggeperioder For hvert bygningselement (drenering, bad, yttertaktekking mv.) er det laget et diagram for hvordan dette elementets TG-grader fordeler seg på oppføringsåret til bygningen. Det kan gjerne dreie seg om et helt nytt bygningselement, for eksempel bad. Er huset likevel oppført i 193, vil vurderingen plasseres i perioden 193-39. Man bør merke seg at hele 38 % av den undersøkte boligmassen er bygget på 18-tallet, altså bygninger som i dag er mer enn 1 år gamle. Undersøkte boliger fordelt på byggeperiode 3 25 2 15 1 5 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 198-1989 199-1999 2-25 Boligsalgsdokumentasjon Leilighetstester Fig. 3.6: Figuren viser undersøkte boliger fordelt på byggeperioden. 3.7 Eksempler på presentasjon av resultatene For hvert bygningselement presenteres TG-gradene på tre måter. Først vises fordelingen av TG-grader på alle de undersøkte elementene for bygningsdelen, se figur 3.7.1. Hver TG-grad har sin farge: TG er hvit TG1 er grønn TG 2 er gul er rød 2% 1% 25% TG TG 1 TG 2 54% Fig. 3.7.1 Her viser for eksempel kakediagrammet at 2 % av de undersøkte badene har store skader eller så stor risiko for skader at det umiddelbart må foretas betydelige utbedringer. De to neste presentasjonene viser TG-gradene fordelt etter landsdel og etter byggeperiode for bygningen. Se eksempel i figur 3.7.2 og 3.7.3. I denne presentasjonen er: TG og TG 1 slått sammen til TG -1 og representert med grønn farge. TG 2 er gul er rød. 9 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

Avløpsrør 1,2 Prosentandel av tildelt TG 1,8,6,4,2 TG -1 TG 2 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 Byggeperioder 196-1969 197-1979 198-1989 199-1999 2-25 Fig. 3.7.2: Eksempel Avløpsrør,7,6 Prosentandel tildelt av TG,5,4,3,2,1 TG -1 TG 2 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet Geografisk inndeling Fig. 3.7.3: Eksempel 1 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

4. Statistisk presentasjon av undersøkelsene 4.1 Takkonstruksjon 6% % Materiale. Med takkonstruksjon menes de bærende elementer av taket. Yttertaktekking inngår ikke. Ventileringsfunksjonen av takkonstruksjonen er en sentral del av undersøkelsen. Det er registrert 6746 takkonstruksjoner i materialet, 6226 av disse har fått TG-grad. 53% 41% TG TG 1 TG 2 Fig. 4.1.1 TG-grader gitt på takkonstruksjoner.,7,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.1.2 TG-grader gitt på takkonstruksjoner fordelt på landsdeler 1,9,8,7,6,5,4,3,2,1 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 198-1989 199-1999 2-25 4.1.3 TG-grader gitt på takkonstruksjoner fordelt på byggeperiode Kommentarer: Kun 41 % av de undersøkte 6226 takkonstruksjonene fikk karakteren TG 1, som viser at de er i normal forventet god stand. Hele 53 % av de undersøkte elementene fikk TG 2. 6 % har. Over halvparten av takene (53 %) har skader / svekkelser og / eller at det er påregnelig med utbedringsbehov innen rimelig tid. 6 % har skader som anbefales å utbedres omgående. Det er interessant i denne sammenheng å kommentere vår oppfatning som boligeier selv har av tilstanden på sin 11 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

bolig, den er ofte at alt er bare bra. I dette tilfelle gjelder det en så alvorlig sak som takets konstruksjon. Svært ofte vet eierne selv ikke om problemene og skadene. Det formidles selvfølgelig heller ikke til kjøper i en salgssituasjon. Kjøpere har sjelden tilstrekkelig bygningsteknisk kunnskap. Dette skaper åpenbart konflikter. Vi ser at Vestlandet og Sørlandet har størst andel med kategorien som betyr påregnelige utbedringsbehov innen rimelig tid. Selv i nye hus er det dessverre påvist en liten andel av skader som bør utbedres straks. Bildet nedenfor til høyre viser skade som følge av at takkonstruksjonen ikke er bygget riktig (riktig utførelse vist på skisse til venstre). Kondensskade pga. feilkonstruksjon 4.2 Taktekking 15% 1% Materiale. Med taktekking menes undertak, sløyfer, lekter og yttertaktekking. Det er registrert 62 taktekkinger i materialet, 585 av disse har fått TG-grad. 45% 39% TG TG 1 TG 2 fig. 4.2.1 TG-grader gitt på taktekking. 12 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.2.2 TG-grader gitt på taktekking fordelt på landsdeler 1,2 1,8,6,4,2 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 198-1989 199-1999 2-25 4.2.3 TG-grader gitt på taktekking fordelt på byggeperiode Kommentarer: 45 % av de undersøkte yttertaktekkinger er vurdert enten å ha skader eller påregnelighet for utbedringsbehov innen rimelig tid. Hele 15 % av yttertaktekkingene har skader / lekkasjer eller så stor påregnelighet for det, at det anbefales umiddelbare tiltak. Kun 4 % av de vurderte 585 stk. yttertaktekkingene fikk karakteren OK / godkjent. Ikke overraskende har den nyeste bygningsmassen den største andel av godkjent yttertaktekking. Interessant å merke at undersøkte bygninger før år 19 har relativt stor andel med relativt god tilstand på yttertaktekking. Det betyr sannsynligvis at det er skiftet taktekking som en del av større rehabiliteringsarbeider i senere tid. Når det gjelder den store andelen med gul farge er det igjen fristende å bemerke at dersom kjøpere av en bolig ikke er oppmerksom på den store risikoen for mulige strakstiltak som kan skje, vil tvister veldig fort kunne oppstå. Det er vel en vanlig oppfatning at kjøpere for ofte har store forventninger til at alt er nytt selv i eldre boliger. Det er også nyttig for en boligeier ha kunnskap om dette for på den måten kunne forberede og planlegge større økonomiske utlegg som snart kommer. 13 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

4.3 Balkonger og terrasser 8% 1% Materiale. Vurderingen omfatter tettesjikt, rekkverkshøyde, råteskader og bæresystem, samt ventilasjon av konstruksjonen i de tilfeller det er oppvarmet rom under. Det er registrert 8526 balkonger og terrasser i materialet, 856 av disse har fått TG-grad. 5% 41% TG TG 1 TG 2 4.3.1 TG-grader gitt på balkonger og terrasser.,7,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.3.2 TG-grader gitt på balkonger og terrasser fordelt på landsdeler,9,8,7,6,5,4,3,2,1 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 198-1989 199-1999 2-25 4.3.3 TG-grader gitt på balkonger og terrasser fordelt på byggeperiode Kommentarer: Hele 5 % av de undersøkte balkonger og terrasser er gitt TG 2 som betyr at det enten er påviste skader / feil, eller at sannsynligheten for at det er skader / feil selv om de ennå ikke er synlige, er svært stor. 8 % har behov for umiddelbare utbedringer. Interessant å merke at bygninger / boliger fra 198 1989 (som er relativt nytt) har hele ca. 55 % med TG 2 som betyr det enten er påviste skader / feil, eller at sannsynligheten for at det er skader / feil selv om de ennå ikke er synlige er svært stor. I tillegg varsles det om at eier må planlegge økonomiske utlegg som følge av utbedringsbehov. 14 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

4.4 Drenering Materiale. Her er lagt til grunn utvendig fuktsikring av grunnmur, drenerende masser og dreneringsrør. Ved vurdering av drenering er alderen sentral, men det er å bemerke at eksakte fuktmålinger på innvendige kjellerrom i mange tilfeller også ligger til grunn. Det er registrert 6284 dreneringer i materialet, 5182 av disse har fått TG-grad. 24% % 56% 2% TG TG 1 TG 2 fig. 4.4.1 TG-grader gitt på drenering.,8,7,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.4.2 TG-grader gitt på drenering fordelt på landsdeler 1,9,8,7,6,5,4,3,2,1 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 4.4.3 TG-grader gitt på drenering fordelt på byggeperiode 198-1989 199-1999 2-25 Kommentarer: Ca. ¼ av alle de undersøkte husene vurderes å ha drenering som trenger umiddelbar utbedring / fornying. Bare 2 % for godkjent karakter med TG 1. Dette er interessant når en vet at svært mange kjellere innredes til oppholdsrom og oppgraderes med isolering for komforten og varmeenergibesparelser som en av grunnene. Interessant fordi utilsiktet vekst av sopp og mikroorganismer her er sannsynlig / tilstede. Hele 1 % av de nyeste boligene (byggeår fra 2 25) er tildelt TG 2. Dette kan synes svært bekymringsfullt. Denne undersøkelsen viser at over halvparten av huskjøperne bør innkalkulere kostnader til ny drenering i løpet av de nærmeste årene etter bokjøpet. At dette ikke gjøres kan vi blant annet se av antall tvistesaker mellom kjøpere og selgere. Det er verdt å merke seg at fukt i innredede rom i kjellere, nødvendigvis ikke blir tilstrekkelig tørre for å kunne isolere og bygge igjen murflatene selv om dreneringen fornyes. Også her er det ofte kunnskapshull hos forbrukerne. Det å få en fagmann til å vurdere og foreslå tiltak med jevne mellomrom er ofte nyttig. Husets kilometerteller og servicehefte er viktige hovedprinsipper. 15 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

4.5 Sokkel og underetasjer Materiale. Fuktproblematikk er sentralt når det gjelder sokkel- og underetasjer. Datamaterialet er basert på en samlet vurdering som gjelder alle oppholdsrom. Det er registrert 1875 sokkel- og underetasjer i materialet, 1682 av disse har fått TG-grad. 61% 11% 1% 27% TG TG 1 TG 2 4.5.1 TG-grader gitt på sokkel- og underetasjer.,8,7,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.5.2 TG-grader gitt på sokkel- og underetasjer fordelt på landsdeler,9,8,7,6,5,4,3,2,1 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 4.5.3 TG-grader gitt på sokkel- og underetasjer fordelt på byggeperiode 198-1989 199-1999 2-25 Kommentarer: At bare 27 % av sokkel- og underetasjer er tildelt TG1, underbygger resultatene fra undersøkelsene som gjelder drenering. Hele 11 % er vurdert å trenge omgående utbedringer. Et av hovedkriteriene for at det blir gitt er fuktskader. En høy skadeprosent på dette området er uheldig, da sokkel- og underetasjer ofte benyttes som oppholdsrom. Her kan det da oppstå problemer med inneklima som igjen kan gi helseproblemer. Igjen svært interessant når ca. 2 % av boligene bygget i perioden 2 25 ikke står for fullt ut godkjent (TG 2 og 3). Sokkel og underetasjer har ofte beboelsesrom. Når så mange ikke er i tilfredsstillende god stand er det spesielt interessant med tanke på at mange mennesker oppholder seg der i store deler av døgnet. Udokumenterte erfaringer viser at slike oppholdsrom i tillegg ofte har dårlig ventilasjon. Det kan bety at et innemiljø som er dårlig på grunn av fuktproblemer, blir enda dårligere. 16 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

4.6 Kjellergulv Materiale. I hovedsak er vurderingene gjort der det er opplektede gulv, men også der det er fritt eksponerte murflater. Det er registrert 3892 kjellergulv i materialet, 3461 av disse har fått TG-grad. 17% % 14% TG TG 1 TG 2 69% fig. 4.6.1 TG-grader gitt på kjellergulv.,9,8,7,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.6.2 TG-grader gitt på kjellergulv fordelt på landsdeler,9,8,7,6,5,4,3,2,1 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 4.6.3 TG-grader gitt på kjellergulv fordelt på byggeperiode 198-1989 199-1999 2-25 Kommentarer: Av 3461 undersøkte kjellergulv har hele 69 % fått TG 2 som betyr at fuktrelaterte problemer ofte er tilfelle. 17 % er vurdert å ha så store skader at utbedringer anbefales foretatt umiddelbart. Spesielt er det igjen at nye hus (bygget fra 2 25) i alt for stor grad er vurdert å ha problemer. Hele ca. ¼ har TG 2 og 3 som betyr nødvendig utbedring. I mange av de undersøkte kjellergulvene er det foretatt hulltaking (diameter ca. 7 mm) med eksakte fuktmåleresultater. Dette gjelder der det er opplektede tregulv. Opplektede kjellergulv kjenner de færreste tilstanden på. Det er lukkede konstruksjoner, for å vite noe konkret er det nødvendig med spesielt tiltak i form av for eksempel hullsaging og bruk av måleinstrumenter. En vanlig forbruker har verken nødvendige redskaper eller kunnskap til å kunne undersøke dette. Løsningen er å be en fagmann gjøre det. Det er i økende grad mulig å få kjøpt instrumenter som kan ligge konstant i lukkede konstruksjoner og vise fuktmålinger gjennom en trådløs enhet. For den bevisste huseier kan dette være en god løsning. 17 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

4.7 Krypkjellere Materiale. Krypkjeller er en form for kjellerrom der adkomsten gjerne er gjennom en luke og der det er svært begrenset høyde mellom terreng og etasjeskiller. Gulv er i all hovedsak kun terreng, og ikke opparbeidet gulv slik vi vanligvis oppfatter et boliggulv. Ofte jordmasser og synlig fjell. 27% % 14% TG TG 1 TG 2 Det er registrert 1554 krypkjellere i materialet, 123 av disse har fått TG-grad. 59% fig. 4.7.1 TG-grader gitt på krypkjellere.,8,7,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.7.2 TG-grader gitt på krypkjellere fordelt på landsdeler,7,6,5,4,3,2,1 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 4.7.3 TG-grader gitt på krypkjellere fordelt på byggeperiode 198-1989 199-1999 2-25 Kommentarer: 123 krypkjellere er grunnlaget for statistikken. Bare 14 % er vurdert å være i bra stand. Hele 27 % har skader som vi anbefaler å utbedre umiddelbart. 59 % har skader - eller sannsynligheten for skjulte skader er så stor at boligeier må regne med utbedringer innen rimelig tid. I dette ligger også en del tilfeller der det ikke finnes noen inspeksjonsmulighet. Tallene viser også at krypkjellere på nye bygg (2 25) er utilfredsstillende. Kun 5 % er vurdert til TG 1 godkjent. I denne sammenhengen er det heldig at antall nye bygg der det bygges krypkjellere er svært begrenset. Boligeiere som har hus med krypkjeller anbefales å kontrollere denne hvert år. Mye tyder imidlertid på at det ikke gjøres i mange tilfeller vet boligeier ikke engang at huset har en krypkjeller. For mange vil det dessuten være lite fristende å ta på kjeledressen og legge seg på alle fire for å krype innover arealene. Mange ville nok heller ikke visst hva de skulle se etter i krypkjelleren. Skader i krypkjellere er et stort problem, og utbedringer er ofte veldig kostbare. En feiloppfatning er ofte at det er hensiktsmessig å ventilere slike rom på varme sommerdager, for så å tette alle ventiler på vinteren. Kondenserin gsproblematikken bare forsterkes med en slik løsning, og skadene blir større. 18 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

Forebyggende tiltak har i denne sammenhengen stor betydning, og vil for huseier på sikt gi store økonomiske innsparinger. 4.8 Bad Materiale. Baderommet er definerte våtrom som benyttes til dusjing, bading og lignende. Det er registrert 1124 bad i materialet, 193 av disse har fått TG-grad. 2% 1% 25% TG TG 1 TG 2 54% fig. 4.8.1 TG-grader gitt på bad.,7,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.8.2 TG-grader gitt på bad fordelt på landsdeler,9,8,7,6,5,4,3,2,1 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 4.8.3 TG-grader gitt på bad fordelt på byggeperiode 198-1989 199-1999 2-25 19 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

Kommentarer: Kun 25 % av de inspiserte 1 93 badene er vurdert til TG 1. Bad definert som TG1 er enkelt sagt bad som vurderes å være i bra eller tilfredsstillende stand, og der det ikke er utbedringsbehov i nær framtid. Hele 2 % av badene vurderes å ha umiddelbare utbedringsbehov. Dette på grunn av at skader eller lekkasjer er aktive og så store at konsekvensene er betydelige. 54 % av badene er vurdert å ha skader eller feil, eller huseier må regne med utbedringsbehov innen rimelig tid. Bad er det dyreste rommet å gjøre noe med. Konsekvensene i privatøkonomien er betydelige, og man kan heller ikke se bort fra kostbare følgeskader. Det gir grunn til bekymring at så mye som 2 % av badene i nye hus (bygget i perioden 2-25) ikke har den kvalitet og levetid som man burde kunne forvente. Den geografiske fordelingen synes i all hovedsak å være nokså lik i hele Norge. Utfordringen på baderom er blant annet at det i stor utstrekning er brukt flislagte overflater. Fliser er et svært holdbart materiale. Kosmetisk ser derfor selve flisene pene og skadefrie ut, mens underlaget ikke på langt nær har den samme holdbarhet. Våre egne erfaringer innen skaderegulering, samt Forbrukerrådets oversikt over reklamasjonshenvendelser i forbindelse med boligkjøp, viser en klar tendens til at bad har høy frekvens med hensyn til skader. Baderommet har svært mange kritiske konstruksjoner og kompliserte detaljer. Selv riktig bruk av godkjente smøremembraner kan gi skader etter kort tid (Hus og Bolig1-26). Dette betyr at ved bygging av bad er kunnskap og erfaring helt sentralt. Mange baderom utføres i hektiske byggeperioder. Det er også vanlig med utstrakt egeninnsats. Som boligselger og boligkjøper har man en forventning til boligens verdi ut fra det man ser med det blotte øye, og altfor ofte stemmer dette dårlig overens med den faktiske standarden på boligen. Når fliser er rene og pene, glemmes fort det faktum at bare alderen på badet har mye å si på sjansene for skader. Alt for ofte viser det seg dessuten at skader er tilfelle på nokså nye bad. Selv om boligen ikke skal omsettes, er det viktig at eier har kunnskap om tilstanden. På denne måten er det mulig å forebygge og begrense eventuelle følgeskader. Det er ofte en god investering å få en fagmann til å kontrollere og gi råd. Det trengs både god bygningskompetanse og lang erfaring for på en trygg måte å vurdere tilstanden på et våtrom. 4.9 Kjøkken Materiale. Kjøkkenvurderingen er ikke bare begrenset til innredning, men omfatter rommet i sin helhet. Dette gjelder også fukt i utsatte områder (oppvaskmaskin, kjøleskap og lignende.) Det er registrert 9361 kjøkken i materialet, 9139 av disse har fått TG-grad. 1% 4% 46% 49% fig. 4.9.1 TG-grader gitt på kjøkken. TG TG 1 TG 2 2 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.9.2 TG-grader gitt på kjøkken fordelt på landsdeler 1,2 1,8,6,4,2 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 4.9.3 TG-grader gitt på kjøkken fordelt på byggeperiode 198-1989 199-1999 2-25 Kommentarer: Andel strakstiltak som er nødvendig på norske kjøkken er små, 4 % (). Det er grunn til å tro at tiltakene i stor grad gjelder fuktrelaterte problemer i konstruksjoner, men her er ytterligere undersøkelser nødvendig. Jevnt over er kjøkken i tilfredsstillende stand 46 % med TG 1. Den store andelen med TG 2 skyldes nok ofte en slitt eller gammel kjøkkeninnredning. 4.1 Kjølerom 17% 1% Materiale. Rom innredet spesielt til bruk som kjølerom. Det er registrert 463 kjølerom i materialet, 39 av disse har fått TG-grad. 33% TG TG 1 TG 2 49% fig. 4.1.1 TG-grader gitt på kjølerom. 21 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

,7,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.1.2 TG-grader gitt på kjølerom fordelt på landsdeler 1,2 1,8,6,4,2 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 198-1989 199-1999 2-25 4.1.3 TG-grader gitt på kjølerom fordelt på byggeperiode Kommentarer: Kjølerom er i utgangspunktet krevende å bygge forskriftsmessig. For en selvbygger er det her mulig å gjøre mange feil på konstruksjonsfeil. Bare 1/3 av de 39 kjølerommene er vurdert å være i tilfredsstillende god stand. 17 % er i så dårlig stand at det anbefales omgående utbedringstiltak. Utfordringen med kjølerom er som oftest kondensproblematikk, men her trengs det ytterligere undersøkelser for å vite mer. 4.11 Vannrør Materiale. Vannrør som ligger nedgravd i grunnen og interne ledninger inne i boligen. Det er registrert 8 vannrør i materialet, 69 av disse har fått TG-grad. 6% % 36% 58% fig. 4.11.1 TG-grader gitt på kjølerom. TG TG 1 TG 2 22 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

,7,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.11.2 TG-grader gitt på vannrør fordelt på landsdeler 1,2 1,8,6,4,2 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 4.11.3 TG-grader gitt på vannrør fordelt på byggeperiode 198-1989 199-1999 2-25 Kommentarer: 6 % av de undersøkte 69 boligene har skader eller lekkasjer som umiddelbart må utbedres. Dette får ofte store konsekvenser og kostnader. I tillegg er 58 % vurdert å ha svekkelser/feil eller svakheter/symptomer som gjør at huseier må regne med utbedringer innen rimelig tid. Boliger bygget i perioden 198 1989 viser at dette gjelder i ca. 5 % av tilfellene. Mange tror at vannrør varer evig, men også vannrør har levetidsbegrensninger. Vannrør som ligger nedgravd i grunnen er også gjenstand for terrengtrykk. Dersom massene ikke er stabile, øker skadefrekvensen. Innvendige vannrør har en tendens til å gro igjen og slites på annen måte. Alderen på rørene og vannkvaliteten påvirker dem betydelig. Den store andelen av TG 2 (merket med gul farge), viser at mange boligeiere må være forberedt på at de vil få utbedringskostnader. På samme måte som bildeler slites av bruk og alder, blir bygningsdeler som vannrør også gamle. 4.12 Avløp 1% % Materiale. Avløps- og kloakkrør nedgravd i grunnen, og interne avløpsrør inne i boligen. Det er registrert 7684 avløp i materialet, 64 av disse har fått TG-grad. 56% 34% fig. 4.12.1 TG-grader gitt på avløp. TG TG 1 TG 2 23 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

,7,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.12.2 TG-grader gitt på avløp fordelt på landsdeler 1,2 1,8,6,4,2 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 4.12.3. TG-grader gitt på avløp fordelt på byggeperiode 198-1989 199-1999 2-25 Kommentarer: Hele 1 % av de 64 undersøkte boligene har avløpsrør som trenger strakstiltak. Bare 34 % er vurdert å være utenfor faresonen. 56 % er i faresonen Ikke overraskende er det nyere boliger som kommer best ut av undersøkelsen. Nødvendige utbedringstiltak synes i stor grad å melde seg fra byggeår 198 og til 1989. Perioden mellom 197 1979 viser at behovet for strakstiltak er sterkt begrenset i forhold til perioden 196 1969 og eldre. Som for vannrør er avløpsrør en bygningsdel som svekkes og slites med antall driftsår og bruksintensitet. En illustrasjon på dette er avskrivningsmatrisene som skadeforsikringsselskapene har på vann- og avløpsrør. Disse viser tydelig sammenhengen mellom forventede skader og alder. Mange forbrukere glemmer dette og man forventer at avløpsrør skal ha et evig liv. Det finnes også svært gamle avløpsrør som fortsatt oppfyller sin funksjon. Når kollapsen skjer, er det bare flaks at skaden ikke har skjedd langt tidligere. 4.13 Varmtvannsberedere 12% 1% Materiale. Varmtvannsberederen tilfører boenheten varmt vann. Den er gjerne plassert i en kjeller eller i et underskap i kjøkkeninnredningen. 38% TG TG 1 TG 2 Det er registrert 6247 varmtvannsberedere i materialet, 488 av disse har fått TG-grad. 49% fig. 4.13.1 TG-grader gitt på varmtvannsberedere. 24 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

,6,5,4,3,2,1 Nord Norge Midt Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.13.2. TG-grader gitt på varmtvannsberedere fordlelt på landsdeler 1,2 1,8,6,4,2 Før 19 19-199 191-1919 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 4.13.3 TG-grader gitt på varmtvannsberedere fordelt på byggeperiode 198-1989 199-1999 2-25 Kommentarer: 12 % av de undersøkte 488 varmtvannsberederne er vurdert å ha behov for omgående utskifting eller utbedringstiltak. 38 % er i god stand uten behov for utskifting. 49 % har klassifiseringen TG 2, og har dermed svekkelser eller behov for utskifting som vi anbefaler blir utført innen rimelig tid. Et stort antall beredere er i kategorien fungerer tilfredsstillende, men alder på berederen tilsier at noe kan skje. Dette kan blant annet være fare for lekkasjer. For å unngå følgeskader er derfor selve plasseringen av varmtvannberederen viktig. Den ideelle plasseringen er åpen - med vanntett gulv og med fall til sluk. Det hender at beredere er innebygget og skjult, og store bygningsmessige tiltak må til for å skifte dem ut. En ulempe med disse skjulte varmtvannsberederne, er at de fører til unødvendige følgeskader fordi lekkasjene ikke oppdages så tidlig som ønskelig. 25 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

5. Kommentarer til undersøkelsen 5.1 Hvilke bygningselementer er mest skadet? Undersøkelsen viser de mest skadeutsatte bygningselementer i boliger i dag. Tar vi utgangspunkt i de bygningselementer der det allerede er påvist vesentlig skade ( ), ser vi (figur 5.1.1) at krypkjellere kommer dårligst ut med 27 % skade. Det vil si at hver fjerde krypkjeller allerede er skadet. Deretter ser vi at nesten hver fjerde drenering også er skadet, mens hvert femte bad er vesentlig skadet. Også hvert 6. kjellergulv, kjølerom og taktekking er vesentlig skadet. 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Krypkjeller Bad Kjølerom Varmtvannbereder Avløpsrør Takkonstruksjon Kjøkken Fig. 5.1.1: Sammenligning av skadete bygningselementer, rangert etter prosentandel. Av de 1 5 eneboliger/rekkehus/2og 4-mannsboliger som finnes (Statistisk Sentralbyrå: Folke og Boligtellingen 21) har 23 % krypkjeller. Dersom 27 % av disse igjen er skadet, gir det oss 95 skadete krypkjellere i Norge i dag. Med 24 % -vurderinger på drenering finner vi 36 bygninger i Norge med akutte utbedringsbehov. Undersøkelsen viste 1124 bad som fordelte seg på 8895 boliger, dette gir 1,26 bad/bolig. SSB s statistikk har totalt 1961548 boliger totalt i Norge, dette gir ca. 2,47 millioner bad i Norge. Dersom 2 % av disse er skadet, dreier dette seg om 495 bad. Med andre ord har nærmere en halv million bad antakelig akutte skader i Norge i dag. 5.2 En sammenligning mellom krypkjellere i Norge og Sverige I Sverige er det gjort en undersøkelse av svenske krypkjellere (Fukt- och mögelskadad krypgrund ett faktum för 175 svenska villaägare. Anticimex september 24). På grunnlag av 4626 besiktigelser ved eierskifte, har den svenske undersøkelsen konkludert med at 35 % av svenske krypkjellere er skadet. I Boligstatus 26 har vi på grunnlag av 6857 besiktigelser av norske villa/tomannsboliger/rekkehus/fritidsboliger (boligsalgsrapporter), sett på forholdene i norske krypkjellere. Ser vi først på antall krypkjellere i forhold til boligmassen finner vi at 23 % av boligene har krypkjeller. Det er imidlertid store variasjoner i forhold til byggeår. Siden 198 ser vi en klar nedgang i antall krypkjellere i Norge, se fig. 5.2.1. 26 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

Krypkjellere i prosent av boligmassen 6% 5% 5% 4% 3% 2% 23% 26% 36% 32% 31% 24% 35% 25% 1% 9% 9% 6% % før 19 19-1 191-2 192-3 193-4 194-5 195-6 196-7 197-8 198-9 199-2- 5 Fig 5.2.1 Andel krypkjellere i Norge i prosent av boligmassen (villa/tomannsbolig/rekkehus/fritidsbolig) for hver 1-års periode. Gjør vi en nærmere sammenligning mellom Norge og Sverige (fig. 5.2.2), ser vi først at utviklingen i bygging av krypkjeller endrer seg mellom Norge og Sverige. Mens flere enn halvparten i Sverige bygger hus med krypkjeller i dag, skjer det motsatte i Norge. Her hjemme er det 8 % som bygger hus med krypkjeller. En grunn til at man i Sverige gjerne bygger krypkjeller, er sannsynligvis de dårlige erfaringene man gjorde med støpt plate på mark på 7- og 8-tallet. Da oppsto fukt- og muggskader. Denne utviklingen fikk man ikke i Norge på grunn av en annen byggemåte. Antall krypkjellere pr. byggeperiode 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 56% 35% 32% 3% 29% 24% 16% 8% 192-1949 195-1969 197-1989 199-23 Sverige Norge Fig. 5.2.2 Sammenligning mellom andel krypkjellere mellom Sverige og Norge. Ser vi på skadeandelen i krypkjellerne ser vi også her en forskjell. 35 % av svenske krypkjellere er skadet, mens i Norge er 25 % skadet. Mens skadene i svenske krypkjellere holder seg stabilt uavhengig av byggeår, viser den en sterkt synkende tendens i Norge, se fig. 5.2.3. Andel skadede krypkjeller pr. byggeperiode 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 39% 4% 35% 31% 34% 25% 2% 6% 192-1949 195-1969 197-1989 199-23 Sverige Norge Fig 5.2.3: Sammenligning mellom andel skadede krypkjellere i Sverige og Norge fordelt på byggeperiode. Selv om det kan være forskjellige kriterier for hva som betraktes som skade i den svenske og norske undersøkelsen, vil tendensen ikke påvirkes av dette. Det er derfor et interessant fenomen at nyere krypkjellere i Sverige ikke er bedre enn eldre, i motsetning til i Norge. 27 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

6. Vedlegg 6.1 Tallgrunnlaget for diagrammene over TG-grader fordelt på landsdel. Prosentvis fordeling av TG-grader etter landsdel. Avrunding kan medføre at summen ikke er 1%. Bygningsdel TG-grader Nord-Norge Midt-Norge Vestlandet Sørlandet Østlandet 4.1 TG -1 43 41 35 34 45 Takkonstruksjon TG 2 49 53 6 65 47 8 6 5 2 8 4.2 TG -1 31 45 35 38 44 Taktekking TG 2 49 45 54 51 38 21 1 11 11 18 4.3 TG -1 34 42 38 37 46 Balkonger og TG 2 54 52 55 58 44 terrasser 11 6 7 5 9 4.4 TG -1 21 24 13 22 21 Drenering TG 2 49 62 68 61 51 3 14 19 17 28 4.5 TG -1 33 23 16 34 33 Sokkel og TG 2 59 64 73 6 53 underetasjer 8 13 12 5 14 4.6 TG -1 12 15 11 9 18 Kjellergulv TG 2 68 65 75 83 61 2 2 14 8 21 4.7 TG -1 9 14 1 15 17 Krypkjellere TG 2 62 59 72 73 52 29 26 18 12 31 4.8 TG -1 26 22 26 31 26 Bad TG 2 52 6 56 59 5 22 19 18 1 25 4.9 TG -1 41 51 47 43 51 Kjøkken TG 2 56 46 48 55 43 3 3 5 2 6 4.1 TG -1 41 12 5 24 38 Kjølerom TG 2 44 62 4 6 45 14 26 1 16 17 4.11 TG -1 36 29 35 41 36 Vannrør TG 2 53 65 63 53 57 11 6 2 5 7 4.12 TG -1 31 26 3 42 35 Avløp TG 2 53 66 66 49 55 16 8 3 9 1 4.13 TG -1 4 4 41 48 36 Varmtvanns- TG 2 48 56 51 42 49 beredere 12 4 8 11 15 28 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk

6.2 Tallgrunnlaget for diagrammene over TG-grader fordelt på byggeår. Prosentvis fordeling av TG-grader etter byggeår. Avrunding kan medføre at summen ikke er 1%. Bygningsdel TG-grader Før 19 19-199 191-1919 4.1 TG -1 37 14 13 19 22 21 21 33 Takkonstruksjon TG 2 56 74 75 7 66 71 69 61 7 12 12 11 13 9 1 6 4.2 TG -1 39 3 25 19 27 2 29 27 Taktekking TG 2 46 5 49 53 47 52 46 53 15 2 25 27 26 28 25 2 4.3 TG -1 39 3 34 32 31 29 31 33 Balkonger og TG 2 53 56 55 51 54 5 55 57 terrasser 8 14 12 17 16 21 15 1 4.4 TG -1 17 11 8 4 6 4 8 6 Drenering TG 2 59 45 45 41 41 48 55 67 24 44 47 55 53 48 38 27 4.5 TG -1 23 17 17 1 13 9 9 14 Sokkel og TG 2 67 75 67 6 73 7 66 69 underetasjer 1 8 17 3 13 22 28 16 4.6 TG -1 13 5 7 8 6 11 8 12 Kjellergulv TG 2 71 79 81 66 66 66 72 69 16 15 11 26 29 23 2 19 4.7 TG -1 13 7 1 4 18 6 1 14 Krypkjellere TG 2 58 59 5 63 44 47 63 62 29 34 4 33 38 47 27 24 4.8 TG -1 25 25 28 27 18 19 18 18 Bad TG 2 56 53 5 5 51 47 52 54 19 23 23 23 31 34 3 28 4.9 TG -1 46 43 46 45 36 39 37 39 Kjøkken TG 2 5 53 48 48 53 53 54 58 4 3 6 7 11 9 9 4 4.1 TG -1 29 33 33 4 25 28 33 Kjølerom TG 2 58 1 67 2 75 52 33 13 67 4 2 33 4.11 TG -1 33 35 3 24 22 21 2 15 Vannrør TG 2 61 62 57 66 63 56 62 78 6 3 13 1 14 22 17 8 4.12 TG -1 31 27 22 17 2 18 11 1 Avløp TG 2 6 61 59 61 61 53 64 75 9 12 2 22 19 3 25 16 4.13 TG -1 37 34 4 41 39 26 36 34 Varmtvanns- TG 2 51 51 46 45 46 55 51 48 beredere 11 14 14 14 15 19 13 18 192-1929 193-1939 194-1949 195-1959 196-1969 29 Boligstatus 26:1 - Anticimex Boligstatistikk