Kåre Johan Lyngaas v/advokat Amund Hatlinghus Postboks 724 Moan 7610 LEVANGER Vår dato: 21.02.2017 Deres dato: Vår ref.: 2016/7474 Arkivkode:422.5 Deres ref.: Klage på deling av eiendommen 24/2 Holmsveet og 104/2 Lyngaasen i Verdal er ikke tatt til følge Sammendrag Saken gjelder klage over Innherred samkommunes vedtak om å tillate fradeling av tun, dyrka jord og skog på eiendommen 24/2 og 104/2 i Verdal kommune. Klager er odelsberettiget. Fylkesmannen kom til at klager har klagerett, men tar ikke klagen til følge. Kommunens avgjørelse er innenfor det skjønnsrommet som er lagt til jordlovsmyndigheten, vedtaket stadfestes. Fylkesmannen viser til Innherred samkommunes oversendelse hit av 21.11.16, hvor den nevnte klagesaken ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av forskriften Overføring av myndighet til kommunene m.fl. 8. Sakens bakgrunn Eier av eiendommen 24/2 Holmsveet og 104/2 Lyngaasen i Verdal kommune, Jeanne Katralen Tjomsland, søkte 29.03.16 om deling av tun, dyrka jord og skogteig, som et ledd i forberedelsene til salg av hele eiendommen. 03.06.16 begjærte odelsberettiget Kåre Johan Lyngaas, representert ved sin advokat, stans i saksbehandlingen av delingssaken. Bakgrunnen var at Lyngaas hadde til hensikt å reise løsningssak ved et eventuelt salg, og drive eiendommen videre som én enhet. Innherred samkommune vedtok 06.06.16 stans i saksbehandlingen. 10.06.16 gav Tjomsland Lyngaas et forhåndstilbud etter odelsloven 20, om å kjøpe eiendommen for kr 7 180 000. Summen tilsvarer den totale verdien av bud på de enkelte delene av eiendommen. 01.07.16 aksepterte Lyngaas forhåndstilbudet, med forbehold om at det kreves odelstakst etter odelsloven 49. 15.08.16 fattet Innherred samkommune ved Landbrukssjefen vedtak om tillatelse til deling av eiendommen, med vilkår om at skogteigen og dyrkajorda selges til landbrukseiendommer i aktiv drift. Samkommunen var kjent med at det er inngått avtaler om salg av skogteigen til tilgrensende skogeier, og salg av jorda til nabo med driftssenter for sin landbrukseiendom i nærheten. Videre vises det til hensynene i jordloven 1 og 12 og Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013. 06.09.16 klager Lyngaas på samkommunens vedtak om å tillate deling. Klager anfører følgende: Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien 38 74168000 Vegard Wist 7734 Steinkjer Org.nr.: fmntpost@fylkesmannen.no www.fylkesmannen.no/nt 974 772 108
Side 2 av 5 1. «Lyngaas odelsrett og hans beslutning om å løse gården på odel må ha betydning for delingssaken. 2. Landbrukseiendommen slaktes. Den omsøkte fradeling skjer åpenbart i den hensikt å skaffe selger størst mulig økonomisk profitt. Når det foreligger en odelsberettiget som vil drive eiendommen som én enhet må dette ha betydning for delingssaken. 3. Vedtakets innhold og manglende hensyn til odelssaken er ikke i samsvar med de grunnleggende formål i jordloven, jf. 1. Jordloven 12, 3. ledd i.f. tillater at det legges vekt på andre hensyn enn de som positivt er nevnt i leddets foregående punktum, så lenge hensynene faller inn under formålet i jordloven. Av 1, 1. ledd fremgår at lovens skal legge til rette for at jordressursene skal brukes på den måte som er mest tjenlig for samfunnet og de som har sitt yrke i landbruket. Man kan ikke se bort fra odelsinstituttet ved praktiseringen av denne formålsbestemmelsen. At praktiseringen av jordlovens skal ha den praktiske konsekvens at muligheten for utøvelse av en lovfestet og legitim løsningsrett svekkes, fremstår som svært uheldig og uharmonisk. Det vises i denne sammenheng også til prinsippet som fremgår av odelsloven 63 om at eier av eiendom som det er fremmet løsningssak for ikke må gjøre noe som forringer eiendommens verdi. Bestemmelsen har ingen direkte anvendelse i foreliggende sak, men illustrerer godt hvordan lovgiver har ønsket at eiendom som man vet skal løses på odel bør bevares i den stand den var på tidspunktet for når krav om løsningsretten ble fremsatt. Det framstår i det hele tatt som underlig at det gis tillatelse til oppdeling av en odelseiendom som man vet at det er fremsatt forhåndstilbud etter odelsloven 20 for. 4. Tjomsland står selvsagt fritt til å søke fradeling på nytt dersom det mot formodning skulle vise seg at frivillig salg til eller odelsløsning til fordel for Lyngaas ikke skjer. 5. Det vil virke direkte støtende og i strid med de bærende hensyn bak bestemmelsene i jord- og odelsloven dersom Lyngaas skal henvises til å gå til separate løsningssaker mot forskjellige kjøpere med den konsekvens dette har både for selve odelstaksten, men også kostnadene ved selve løsningssakene. 6. Til samkommunens saksbehandling skal bemerkes at Lyngaas ikke er gitt anledning til å uttale seg før endelig vedtak ble truffet. Dette selv om han åpenbart hadde rettslig interesse. Videre er det åpenbart at de påberopte forhold ikke er undergitt noen som helst slags vurdering i forhold til jordlovens formålsbestemmelse ved behandlingen av søknaden. Dette representerer saksbehandlingsfeil som kan ha vært bestemmende for vedtakets innhold. Saksbehandlingen er videre mangelfull fordi den i realiteten ikke har vurdert betydningen av den pågående odelssaken. 7. Fylkesmannen bør her overprøve kommunens rettsanvendelse og skjønnsutøvelse og omgjøre vedtaket slik at delingssøknaden avslås. Subsidiært bør vedtaket oppheves og hjemvises til ny behandling på grunn av saksbehandlingsfeilen.» Innherred samkommune ved samkommunestyret behandlet klagen 17.11.16 i sak 28/16. Samkommunen imøtegikk klagers anførsler, og fastholdt sitt vedtak fra august. Vi viser til vedtaket for den fullstendige begrunnelsen, men Fylkesmannen trekker frem deler av samkommunenes begrunnelse for å tillate deling etter jordloven: «( ) Innherred
Side 3 av 5 Samkommune vurderer det slik at bruket kan være egnet som et eget bruk, der bruker henter inntekt fra tilleggsnæring på gården eller annen sysselsetting, men også at bruket kan være godt egnet som tilleggsjord til et annet bruk. Det skal tas hensyn til vern av arealressursene. Når det gjelder vern av arealressurser, kan det ved fradeling legges vekt på om arealressursene blir like godt eller bedre vernet eller om de blir lagt til nabobruket. I dette tilfellet vurderes det slik fra jordvemmyndigheten i Innherred Samkommune at arealressursene har et bedre vem om de blir benyttet som tilleggsjord til en allerede eksisterende driftsenhet, enn om bruket består som egen enhet. ( )» Innherred samkommune oversendte saken til Fylkesmannen for klagebehandling. Fylkesmannen bemerker Fylkesmannen kan som klageinstans prøve alle sider av saken, men ved prøving av det frie skjønnet skal det legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyret, jfr. forvaltningsloven 34, 2. ledd. Vilkår for klage Det er på det rene at Innherred samkommunes vedtak om tillatelse til fradeling av 15.08.16, jfr. Landbrukssjefens vedtak 44/16, er å betrakte som et enkeltvedtak og at klagen er rettidig framsatt, jfr. forvaltningsloven 28 og 29. Det neste spørsmålet blir om klagen er framsatt av en person med partsstilling eller rettslig klageinteresse. I Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013 slås det fast i punkt 4.3 at odelsberettiget ikke har klagerett i delingssaker etter jordloven i kraft av sin odelsrett. Det er vanlig praksis at en odelsberettiget får klagerett dersom delingen fører til at eiendommen mister sin karakter av å være odelseiendom, eller dersom fradelingen innebærer at den odelsberettige mister muligheten til å overta odelseiendommen med bygninger. Det er imidlertid ikke tilfellet i vår sak, den odelsberettiget har fortsatt muligheten til å løse hele eiendommen gjennom å gå til løsningssaker mot de som kjøper de ulike delene, og til slutt sitte med hele odelseiendommen. (Det ville stilt seg annerledes dersom dagens eier skulle sitte igjen med for eksempel tunet selv.) Dette taler imot å gi Lyngaas klagerett. På den andre siden er begge de private partene og Samkommunen tilsynelatende enige om at Lyngaas har rettslig klageinteresse. Og dessuten tyder aksepten av forhåndstilbud etter odelsloven på at Lyngaas kan komme til å overta parsellene, og i rundskrivet punkt 4.3 er det hevdet at den som skal overta bør få partsstilling og dermed klagerett. Fylkesmannen kommer til at Lyngaas bør gis klagerett i dette tilfellet, og tar derfor klagen til behandling. Rettslig utgangspunkt Spørsmålet om deling av landbrukseiendom er regulert i jordloven (Lov av 23.05.1995 nr. 2) 12 jfr. 1, samt Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013 «Omdisponering og deling Lov om jord (jordlova)». Jordlovens bestemmelse i 12 om deling har nær sammenheng med lovens formål, som er å sikre at arealressursene blir disponert på en måte som gir en tjenlig, variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området, og med særlig vekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger, jf. lovens 1. Formålet er å sikre og samle ressursene som grunnlag for landbruksdrift for nåværende og framtidige generasjoner.
Side 4 av 5 Vurdering av klagen Klagens punkt 4 er det slik Fylkesmannen ser det ikke nødvendig å svare på, og punkt 7 inneholder klagers ønske om utfall av klagebehandlingen. Klagens punkt 1, 2, 3, 5 og delvis 6 handler alle slik Fylkesmannens tolker innholdet, i bunn og grunn om spørsmålet om hensynet til den odelsberettigede er et relevant hensyn i delingssaken etter jordloven 12. Dette spørsmålet er besvart i Landbruksdepartementets rundskriv M-1/2013 punkt 8.3.3, som omhandler «andre hensyn» som kan tas med i vurderinga etter jordloven 12. Det er klart at andre hensyn enn de som er uttrykkelig nevnt i 12 kan tas med i vurderinga dersom de faller inn under lovens formål i 1. Når det gjelder odelsrettshavere sies det imidlertid følgende: «Det at fradeling berører eventuelle odelsrettshavere, er ikke relevant å ta med i vurderingen. Delingssaken skal vurderes i lys av landbruksmessige forhold som faller inn under formålsparagrafen i jordloven 1.» Etter dette er det på det rene at klagers anførsler som går på at odelsretten og planene om å løse gården på odel må ha betydning for delingssaken, ikke kan imøtekommes. Fylkesmannen kan ha forståelse for at det er upraktisk for klager, men eier av eiendommen er i sin rett til å få avgjort sin søknad om deling. Fylkesmannen bemerker også at avgjørelsen i delingssaken ikke stenger for den odelsberettiges rett til å gå til løsningssaker mot kjøperne. At Lyngaas ikke ble underrettet før saksbehandlingen ble gjenopptatt (klagens punkt 6), slik som han hadde bedt om i brev av 01.07.16, var med tanke på omstendighetene klanderverdig saksbehandling av Innherred samkommune. På grunn av at odelshensyn er irrelevant i delingssaken, er det imidlertid ikke grunn til å tro at denne mangelen har vært bestemmende for vedtakets innhold, og den kan dermed ikke føre til ugyldighet, jfr. forvaltningsloven 41. Når det kommer til selve vurderingen av delingssaken etter jordloven 12, finner Fylkesmannen grunn til å påpeke at Innherred samkommune gir en adskillig bedre begrunnelse i sin (saksforberedende) behandling av klagen, enn i den opprinnelige delingstillatelsen. I klagebehandlingen er begrunnelsen mer konkret og forklarende opp mot de hensyn loven sier at det skal legges vekt på, men også i den opprinnelige delingstillatelsen er det mulig å tolke hva som er begrunnelsen for å tillate deling. Dertil kommer at med den utfyllende begrunnelsen som nå er gitt i klagebehandlingen, kan ikke Fylkesmannen se noen hensikt i og eventuelt sende saken tilbake til Samkommunen for ny behandling. I sin samlede begrunnelse har Innherred samkommune vurdert alle de hensyn som jordloven 12 sier at det skal legges vekt på, det vil si «om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området.» Etter Fylkesmannens vurdering er lovanvendelsen korrekt og skjønnsutøvelsen innenfor lovens handlingsrom. Viser til Samkommunestyrets vedtak 28/16 av 17.11.16. Fylkesmannen trekker frem at Samkommunen har vurdert landbrukseiendommen til å være egnet både til å drives som eget bruk, men også godt egnet som tilleggsjord til andre bruk. Samkommunen lander i sin vurdering på at de aktuelle arealressursene har et bedre vern om de blir benyttet som tilleggsjord til nabobruk, enn om bruket består som egen enhet. Denne skjønnsutøvelse av den lokale jordvernmyndigheten, ønsker ikke Fylkesmannen å overprøve så lenge lovanvendelsen er korrekt og vurderingen er innenfor lovens handlingsrom. Vi har
Side 5 av 5 etterspurt, og fått oss forelagt, inngåtte avtaler om salg av jorda og skogen som tilleggsareal til nabobruk. Konklusjon Fylkesmannen kan ikke se at Innherred samkommune har gått utenfor skjønnsrommet som kommunen har i slike saker. Vedtaket bærer slik Fylkesmannen ser det ikke preg av vilkårlighet, eller at det er lagt vekt på utenforliggende hensyn. Vedtaket er bygget på riktig faktum og det er lagt riktig lovgrunnlag og riktig forståelse av jordlovens 12 til grunn. Dette innebærer at Fylkesmannen ikke tar din klage til følge, og at Innherred samkommune sitt vedtak stadfestes. På bakgrunn av jordloven 12 og 1, og med hjemmel i forvaltningsloven 34 fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Innherred samkommunes vedtak av 15.08.16 om fradeling av tun, dyrka jord og skog på eiendommen 24/2 og 104/2 i Verdal kommune, jfr. Landbrukssjefens vedtak 44/16, stadfestes. Klagen har ikke ført fram. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jfr. forvaltningsloven 28. Med hilsen Kirsten Indgjerd Værdal (e.f.) Landbruksdirektør Landbruksavdelingen Vegard Wist Seniorrådgiver Landbruksavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Kopi til: Jeanne Katralen Tjomsland v/advokat Ståle Postboks 35 3251 LARVIK Landmark Innherred samkommune Postboks 130 7601 LEVANGER