Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 27.06.2016 046/16 Arkivnr: K2 - L12 Saksbehandler: Ola Skei Bekken Dok.dato: 13.06.2016 Arkivsaksnr.: 14/2905-20 Tittel: Arealplanlegger Høvåg sentrumsområde - offentlig ettersyn Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til detaljregulering for Høvåg sentrumsområde, datert 12.08.2015, sist revidert 04.03.2016, med tilhørende bestemmelser sist revidert 28.11.2014 og planbeskrivelse, sist revidert 04.03.2016 ut til offentlig ettersyn. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet, bestemmelser og planbesrivelse endres slik at: - BFK1 endres til FK2, og blir liggende uendret i forhold til gjeldende reguleringsplan. - Kommuneplanens krav om tilgjengelighet følges som angitt i bestemmelser til kommuneplanens arealdel 2-5 første ledd bokstav a, dog med krav redusert til at 45 % av boenhetene skal tilfredsstille krav om tilgjengelighet. - Rekkefølgekrav 14.1 og 14.2 tas ut. 27.06.2016 Behandling i Planutvalget Administrasjonens forslag vedtas PUV- 046/16 Vedtak fra planutvalget: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til detaljregulering for Høvåg sentrumsområde, datert 12.08.2015, sist revidert 04.03.2016, med tilhørende bestemmelser sist revidert 28.11.2014 og planbeskrivelse, sist revidert 04.03.2016 ut til offentlig ettersyn. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet, bestemmelser og planbesrivelse endres slik at: - BFK1 endres til FK2, og blir liggende uendret i forhold til gjeldende reguleringsplan. - Kommuneplanens krav om tilgjengelighet følges som angitt i bestemmelser til kommuneplanens arealdel 2-5 første ledd bokstav a, dog med krav redusert til at 45 % av boenhetene skal tilfredsstille krav om tilgjengelighet. - Rekkefølgekrav 14.1 og 14.2 tas ut.
' Saksopplysninger: Sammendrag Saken gjelder ny reguleringsplan som i praksis endrer og vil erstatte eksisterende reguleringsplan for Høvåg Sentrum av 19.05.2010. De vesentligste endringene er at arealer endres fra forretning/kontor til bolig. Det gjøres også en rekke mindre justeringer som er oppsummert i planbeskrivelsen. Bakgrunn for saken Block Watne fremmer saken med den hovedbegrunnelse at eksisterende plan er vanskelig å utnytte, og at det er behov for enkelte justeringer slik situasjonen har endret seg. Planens innhold Formål Boligbebyggelse Barnehage Kommunaltekniske anlegg (KT1 KT2) Lekeplass Bolig/forretning/kontor Forretning/kontor Sum Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Arealer Sum arealer daa 26,16 4,66 2,89 3,44 3,01 0,84 41,00 41,00 17,09 19,95 Sum alle formål 78,04 Dagens situasjon Planområdet er delvis opparbeidet i samsvar med gjeldende plan. Deler av planområdet er ikke opparbeidet, og det gjelder da bl.a. områdene avsatt til næring. Vurderingsdel Utfordringer knyttet til nytt kombinasjonsområde BFK1. Den vesentligste endringen i reguleringsplan er at FK2 endres til B15 og BFK1. B15 har vært nøye utredet og har bestemmelser knyttet til seg, som bestemmer antall boenheter og type bebyggelse. BFK1 fremstår i planforslaget som ikke ferdig utviklet det mangler bestemmelser som angir type bebyggelse og antall boenheter, noe som er av avgjørende betydning. Slik området nå er foreslått regulert gir det stor grad av uforutsigbarhet. Kommunen har vært i dialog med regulant, men dette har ikke resultert i endring av planforslaget. Saksbehandler har også hatt et uformelt veiledningsmøte med grunneier, der forskjellige løsninger har vært diskutert. Grunneier er ikke samme som øvrig i planområdet, og denne grunneiers ønsker synes ikke å være gjenspeilet i planforslaget. Planavdelingen vurderer det som uheldig å vedta planen slik den er foreslått, da det er betydelig uforutsigbarhet knyttet til området. Administrasjonen innstiller derfor på at området ikke endres i forhold til eksisterende reguleringsplan. Hvis området senere skal benyttes til bolig vil det måtte gjennomføres en endring av reguleringsplanen som en egen sak. Utfordringer knyttet til KT2 kommunalteknisk I planforslaget er KT2 uendret fra dagens reguleringsplan. Planavdelingens vurdering er imidlertid at dagens situasjon med miljøstasjon rett ved siden av barnehage og i så nær
tilknytning til boligområde, er uheldig. Samtidig er et annet areal, på andre siden av fylkesveien, avsatt til kommunalteknisk i kommuneplanens arealdel dette med tanke på å få Libir til å flytte miljøstasjonen hit. Kommunen har utfordret regulant til å finne en annen utnyttelse for området, men har ikke kommet i mål. Etter dette vurderer planavdelingen at situasjonen kan forbli uendret selv om det er uheldig. En omregulering her ville tydelig gitt signal om at miljøstasjonen ønskes flyttet, samtidig som dagens drift ville kunne opprettholdes inntil videre. Planstatus Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til bolig, næringsbebyggelse og tjenesteyting. For området som endres fra forretning/kontor til bolig, er ikke formålet i reguleringsplanen i samsvar med kommuneplanens arealdel. Tematisk vurdering Aktuelle tema beskrives, ikke-aktuelle tema strykes, og dersom det finnes andre aktuelle tema, utvides temalisten. Konsekvensutredning/ Planprogram Planavdelingen vurderer foreliggende planforslag å ha såpass begrenset omfang av endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan at full konsekvensutrednign ikke kreves. Det er krevet omfattende støyutredning som må hensyntas ved utbygging av det nye boligområdet. Universell utforming, tilgjengelighet for alle. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 2-5 første ledd bostav a står følgende: "Tilgjengelighet Ved detaljregulering skal det legges opp til at minst 50 prosent av boenhetene i nye byggeområder skal være tilgjengelige boenheter, blant annet ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan. De tilgjengelige boenhetene skal avmerkes i detaljreguleringer. Forretnings-, kontor- og offentlige bygg som er åpne for allmennheten skal ha tilgjengelighet for alle. Bestemmelsen gjelder både for bygninger og uteområder." Kommuneplanens krav er ikke ivaretatt i planforslaget da boenhetene som skal bygges med tilgjengelighet ikke er vist i planen, og andelen ikke ligger på 50 %. I planbeskrivelsen står følgende: " Bebyggelsen i følgende områder oppfyller plan- og bygningslovens krav til tilgjengelig boenhet: B8, B9, B10, B11, B13, B14 og B15 (8 leiligheter i 1. etg.). Dette utgjør til sammen 32 av de til sammen maks 71 boenhetene." Dette innebærer at 45 % av boenhetene bygges med tilgjengelighet. Dette er imidlertid ikke vist på plankart eller i bestemmelser. Planavdelingen vurderer at dette bør ordnes før planen legges ut til offentlig ettersyn. Naturmangfold Må undersøkes. I henhold til naturmangfoldlovens 7 plikter kommunen å gjøre rede for prinsippene for offentlig beslutningstaking, jf. NML 8-12, i saker som kan berøre naturgrunnlaget. Etter undersøkelser i kommunens databaser over naturregistreringer, DNs naturbase og artsportalen er det ikke funnet registreringer av viktige naturtyper, arter aller annet viktig naturgrunnlag i området som kan påvirkes av tiltaket. Omkringliggende natur er av en slik karakter at det ikke er grunn til tro at det finnes sårbare naturtyper som ikke er registrert som vil kunne bli skadelidende som følge av gjennomføring av tiltaket. En finner at kartleggingen som er gjennomført er foretatt på et tilfredsstillende detaljnivå for å ivareta verdifulle
naturtyper og/eller arter i området, og at det følgelig ikke er behov for ytterligere kartlegginger. En kjenner heller ikke til erfaringsbasert kunnskap som tilsier at naturmiljøet vil bli skadelidende i urimelig stor grad som følge av tiltaket. På bakgrunn av informasjonen i nevnte baser og føringene om at beslutningen skal treffes på eksisterende kunnskapsbehov, mener kommunen å ha tilfredsstilt kravet til kunnskapsgrunnlaget som skal ligge til grunn for beslutningen, jf. NML 8. Det er heller ikke grunn til å vise ytterligere til "føre-var-prinsippet", jf. NML 9 i denne saken, da det ikke kan vises til sårbare forekomster som kan bli skadelidende. NML 10-12 er følgelig ikke relevante. Grønnstruktur/lek Det er avsatt til sammen 20 daa grøntstruktur innenfor planområdet. For øvrig byr nærområdene utenfor planområdet på gode friluftsmuligheter. Det er avsatt tilfredsstillende areal for lek innenfor planområdet. Miljøvern Det er utarbeidet en rapport som tar for seg støy, og mulige avbøtende tiltak for den del av planområdet som grenser mot vei. Denne rapporten har vist at det er nødvendig med avbøtende tiltak for oppføring av boliger på de nye boligområdene. Dette er sikret gjennom pkt 2.11 i bestemmelsene. Trafikk og kollektivløsning Tiltakshaver har utarbeidet veiløsningen i planen i samsvar med kommunens vegtekniske normer. Det er busstopp for begge retninger ved krysset inn mot Høvåg kirke. Det er innregulert fortau langs hele veisløyfen gjennom planområdet, og satt rekkefølgekrav for etablering av denne. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke påvist automatisk fredede kulturminner i området. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er ikke pekt på alvorlige konsekvenser i RoS-analysen. RoS-analysen ligger vedlagt. Barn og unges interesser Hensyn til barn og unge er ivaretatt i planarbeidet. Sjekkliste for barn og unge ligger vedlagt. Skole- og barnehagesituasjon Det er etablert barnehage innenfor planområdet. Gangavstand til Høvåg Skole er 2,7 km. Økonomiske konsekvenser for kommunen Endringene i planen vil ikke gi økonomiske konsekvenser av betydning for kommunen. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 28.11.2014 med frist 12.01.2015. Det kom inn tre merknader. Merknadene fra fylkesmannen og fylkeskommunen er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Her stiller planavdelingen seg bak forslagsstillers vurdering. I tillegg er det kommet en merknad fra Statens Vegvesen av 06.01.2015. Hovedmomentene er angivelse av byggegrenser, kryss/avkjørsel og gang- og
sykkelveg/skoleveg samt en kommentar til rekkefølgebestemmelsene. Planavdelingens kommentar til merknaden: Byggegrense på 30 meter er ivaretatt i plan og kryssløsning endres ikke. Planbeskrivelsen omhandler ikke skolevei eller beskrivelse av sikkers skolevei eller hvilke tiltak som er nødvendig for å sikre dette. Slik planavdelingen vurderer saken er situasjonen uendret i forhold til dagens situasjon og de vurderingene som ble gjort i eksisterende plan kan legges til grunn. Etter innspill fra Statens vegvesen anbefales også å ta ut rekkefølgekravene 14.1 og 14.2. PLANAVDELINGENS SAMLEDE VURDERING Planen kan legges ut til offentlig ettersyn med de endringene som er foreslått i innstillingen. Saksdokumenter: Plankart_Høvåg_Sentrumsområde_04-03-16 Bestemmelser_Høvåg_Sentrumsområde_04-03-16 Planbeskrivelse_Høvåg_Sentrumsområde_04-03-16 Illustrasjonsplan_Høvåg_Sentrumsområde_04-03-16 Merknader_Samlet Høvåg Sentrumsområde FMs sjekkliste plansaker Høvåg sentrumsområde Sulfid_Vurdering ROS-analyse Høvåg sentrumsområde Sjekkliste barn og unges interesser Høvåg sentrumsområde Støyvurdering Høvåg sentrumsområde Skann_20150106_134604.pdf