Saksbehandler, innvalgstelefon Silje Aileen Hjortland Haukedal, 5557 2351 Vår dato 12.09.2014 Deres dato 02.09.2014 Vår referanse 2014/10646 423.1 Deres referanse 13/10648 Askøy kommune Postboks 323 5323 KLEPPESTØ Askøy - Gnr 21 bnr 647 - Hauglandshella oppføring av enebolig med sekundærleilighet Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt her 02.09.2014. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 1-9 treffer Fylkesmannen følgende vedtak: Fylkesmannen stadfester Askøy kommune sitt vedtak av 18.06.2014, sak DS 686/14. Bakgrunn Askøy kommune har i vedtak datert 18.06.2014, DS 686/14 gitt tillatelse til oppføring av enebolig med sekundærleilighet og garasje. Vedtaket ble påklaget av Per T. Torgersen, i brev datert 03.07.2014, Jan Gunnar Torgersen, i brev datert 14.07.2014, advokat Roald Helgesen, på vegne av Arild og Turid Torgersen, i brev datert 07.07.2014 og Help forsikring, på vegne av Geir Richard Kallestad, i brev datert 11.07.2014. Utvalg for teknikk og miljø behandlet klagen i møte den 28.08.2014, sak 206/14. Klagen ble ikke tatt til følge, men utvalget anbefaler Fylkesmannen å omgjøre tillatelsen til en rammetillatelse sik at tiltaket ikke kan igangsettes før nødvendig utslippstillatelse foreligger. Fylkesmannen har mottatt e-post av Jan Gunnar Torgersen den 11.09.2014, samt tilleggsmerknader fra advokat Roald Helgesen, på vegne av Arild og Turid Torgersen, i brev datert 10.09.2014. Når det gjelder bakgrunnen for saken ellers viser vi til saksdokumentene som vi forutsetter at partene er kjent med. Fylkesmannen finner saken tilstrekkelig opplyst, jf forvaltningsloven (fvl) 17 første ledd. Fylkesmannens vurdering Fvl gjelder for Fylkesmannen sin behandling av saken. Etter fvl 34 kan Fylkesmannen prøve alle sider av saken og ta hensyn til nye omstendigheter. Klageinstansen kan enten stadfeste, omgjøre eller oppheve kommunen sitt vedtak. Saken behandles etter plan- og bygningsloven av 2008. Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: 55 57 20 00 Telefaks: 55 57 28 51 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: 974760665 E-post: postmottak@fmho.no Internett: www.fylkesmannen.no/hordaland
Eiendommen ligger etter arealdelen i kommuneplanen i område for fremtidig boligbebyggelse der det ikke kan gis tillatelse til tiltak før det foreligger reguleringsplan. I dette område kan det heller ikke gis tillatelse til tiltak før gang- og sykkelveg til nærmeste skole er etablert og nødvendig skole- og barnehagekapasitet er etablert. Deler av tilkomstvegen til bolig går over LNF-område. Tiltaket er dermed i strid med kommuneplanens arealdel, LNF-område og kommuneplanens bestemmelser pkt. 3-1, pkt. 3-6 og pkt. 3-9, og krever dispensasjon, jf pbl 19-2. Kommunen har gitt dispensasjon fra overnevnte bestemmelser. Klagene går i hovedsak ut på at tiltakshaver ikke har veirett over privat vei, at tiltaket er dominerende og tar utsikt fra gnr. 21 bnr. 167, samt at det ikke er tilstrekkelig sikret avløpstilkobling. Klagene gir derfor ikke foranledning til å gå nærmere inn på dispensasjonsspørsmålet. Veirett Etter plan- og bygningsloven 27-4 skal en byggetomt før bygging kan finne sted: være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Angående vei 1 viser Fylkesmannen til kommunen sin klagevurdering der det kommer fram at det skal bygges ny vei parallelt med denne slik at den eksisterende veien dermed ikke blir berørt. Angående vei 2 følger det av kommunens vurdering at: «Det er i saken lagt frem dokumentasjon på at bnr. 85 har gitt bruksrett til bnr. 647 over eiendommen. Slik administrasjonen tolker klager anføres det at bnr. 85 ikke har rettigheter i veien, og dermed ikke har anledning til å dele ut nye bruksretter i den. Da den aktuelle veien ligger over bnr. 85, må det som utgangspunkt kunne legges til grunn at grunneier selv eier veien over eiendommen. Det er ikke lagt frem noen dokumentasjon fra klager som gir grunnlag for å fravike dette. Det er heller ikke tinglyst noen heftelser på eiendommen. Etter administrasjonens vurdering er veirett sikret frem til offentlig vei.» Fylkesmannen slutter seg til kommunen sin vurdering, men vil komme med noen merknader. Det følger av tinglyst dokument datert 24.09.1943 at det heter i skylddelingsforretningen datert 15.05.1943 at «På parsellen er opparbeidet en felles vei». Det er presisert i skyldelingsforretningen at den opparbeidede fellesveien går fra hovedvegen og til grenselinjen mot bnr. 8. Det er dermed klart at det er vei nr. 2 som er omtalt. Det fremgår av tinglysningen at veien er «felles». Det er ingenting i dokumentet som sier at veien ikke skal være eid av den eiendommen den ligger på eller at denne ikke skal ha bruksrett til veien. Fylkesmannen finner det dermed sannsynlig å ligge til grunn at grunneier eier veien og at øvrige eiendommer har bruksrett til denne. Fylkesmannen finner dermed at adkomsten er tilstrekkelig «sikret» jf pbl 29-4. 2
Fylkesmannen finner imidlertid grunn til å presisere at vi kun tar prejudisiell stilling til det privatrettslige spørsmålet om veirett. Dersom partene ønsker en endelig avklaring om hvem som eier og har rettigheter i veien må saken om veirett bringes inn for domstolen. Plassering Etter pbl 29-4 skal kommunen godkjenne bygningens plassering. Det følger av bestemmelsens første ledd at: «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.» Regelen er en videreføring uten realitetsendring av 70 i plan- og bygningsloven av 1985. Det følger av forarbeidene at: «Godkjenning etter [ 29-4 første ledd] første punktum er begrenset til bygningens plassering på tomta, og gir ikke hjemmel til å avgjøre om en søknad i det hele tatt skal tillates.» 1 Det følger av forarbeidene til pbl av 1985 at: «[i] forarbeidene og senere rundskriv heter det at der ikke tungtveiende hensyn taler i mot skal den omsøkte plasseringen godkjennes.» 2 Kommunaldepartementet har også vist til at: «Bestemmelsen [tidligere pbl 70 nr. 1, nå 29-4] forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø.» 3 I forhold til utsiktstap har Sivilombudsmannen lagt til grunn at det i praksis skal «særdeles mye til» for at naboer i tettbygd strøk skal bli hørt med klage over tap av utsikt. 4 Spørsmålet er dermed om det foreligger tungtveiende hensyn som tilsier at ønsket plassering ikke kan godkjennes som omsøkt. I forhold til vurderingen av om en bygnings plassering kan tilpasses til terreng og eksisterende bygninger vil utsikt og lysforhold være relevante forhold. Videre vil hensynet til naboer, og hvorvidt de beholder tilsvarende kvaliteter, være relevante hensyn. 5 Følgende kommer fram av utvalget sin vurdering: «Den aktuelle boligen vil som det fremgår ovenfor ligge ca 1m over stuegulvet og terrassen til klager. Bygningen vil etter administrasjons vurdering ikke fremstår særlig dominerende mot klager på grunn av den lave plasseringen i terrenget. Det er likevel på det rene at bygningen vil sperre for del av utsikten til selve vågen på grunn av den lange fasaden, selv om klager fremdeles vil ha utsikt igjen over boligen mot trelinjen på andre siden av fjorden. Klager vil også ha en del utsikt igjen mot vågen i sørvest. Administrasjonen har etter en helhetsvurdering kommet til at utsiktstapet ikke kan karakteriseres som betydelig ulempe. Det er lagt vekt på at klager fremdeles har utsikt igjen, og at det er valgt en boligtype med relativ lav høyde i terrenget. Det legges også vekt på at klager ikke kan forvente å ha full utsikt igjen 1 Ot.prp. nr. 45 (2007-08) pkt. 19.5.2 2 NOU 2005: 12 pkt. 19.2, side 338 3 I rundskriv H-18/90 4 Fra Sivilombudsmannens årsmelding fra 1987 s. 172 5 Rundskriv H-18/90 til pbl 1985 70 3
fra alle deler av sin eiendom. Det vises til at klager har arealer mot vest som ikke i like stor grad blir berørt av tiltaket.» Fylkesmannen slutter seg til kommunen sin vurdering, men vil komme med noen merknader. Fylkesmannen finner det klart at gnr. 21 bnr. 167 vil miste store deler av sin utsikt rett fremfor eiendommen. Det vil imidlertid fortsatt gjenstå utsiktskorridorer mot sjø, samt mot skog over vågen. Videre ble eiendommen fradelt til boligformål i 1999 og det har dermed lenge vært påregnelig med ny bebyggelse i forkant. Når ubebygde tomter blir bebygd vil det være påregnelig med endringer i kvaliteter som utsikt, solforhold, innsyn m.m. Fylkesmannen er videre enig med kommunen at selv om omsøkte tiltak er større enn tiltak på omkringliggende eiendommer vil plasseringen i terrenget medføre at boligen ikke blir dominerende. Etter en gjennomgang av saken finner Fylkesmannen at det ikke foreligger tungtveiende hensyn som tilsier at ønsket plassering ikke kan godkjennes som omsøkt. Avløp Det følger av pbl 27-2 at før det kan gis tillatelse til oppføring av bygning skal bortleding av avløpsvann være sikret i samsvar med forurensningsloven. Det følger av kommunens vurdering at kommunen i klageomgangen er blitt gjort oppmerksom at antall påkoblede enheter på den eksisterende kommunale avløpsledningen overstiger grensen i forhold til eksisterende utslippstillatelse. Kommunen kan dermed ikke tillate øvrige påkoblinger før de har fått utvidet utslippstillatelsen. På bakgrunn av dette ber kommunen Fylkesmannen om å endre tillatelsen til en rammetillatelse på vilkår om at igangsettingstillatelse ikke blir gitt før det foreligger utvidet utslippstillatelse, jf pbl 21-5. Kommunen har imidlertid i vedtak datert 27.08.2014 gitt midlertidig utslippstillatelse fra eksisterende privat fellesledning inntil den offentlige avløpsledningen har fått tilstrekkelig økt utslippstillatelse. På bakgrunn av den midlertidige utslippstillatelsen datert 27.08.2014 finner Fylkesmannen at bortledning av avløpsvann er tilstrekkelig «sikret» for at byggetillatelse kan gis. Vedrørende klagen fra Hjelp Forsikring AS der det anføres at avkjørselen er lagt over klagers avløpsrør og at dette medfører økt risiko for skade på rørsystemet viser Fylkesmannen til at det er tiltakshavers ansvar at det ikke oppstår skade på nabos eiendom, jf pbl 28-2. Etter en gjennomgang av saken finner Fylkesmannen ikke grunn til å sette til side kommunen sin avgjørelse. Klagene har etter dette ikke ført fram. Etter dette stadfester Fylkesmannen utvalg for teknikk og miljø sitt vedtak av 18.06.2014, DS 686/14. Fylkesmannen har i sin vurdering lagt vekt på det kommunale selvstyre, jf fvl 34. Fylkesmannens vedtak på side én er endelig og kan ikke påklages videre, jf fvl 28 tredje ledd. 4
Advokat Helgesen har i brev av 10.09.2014 bedt om at befaring avholdes før det treffes vedtak i saken. Fylkesmannen får ofte anmodninger om befaring, men kan av kapasitetshensyn ikke imøtekomme alle. Vi har ikke funnet grunnlag for å avholde befaring i denne saken, ettersom vi har funnet saken tilstrekkelig opplyst gjennom saksdokumentene, jfr fvl 17. Vi har også vektlagt at utvalg for teknikk og miljø har vært på befaring i saken. Vi vil avslutningsvis påpeke at når Fylkesmannen nå har truffet endelig vedtak i saken og søker har fått tillatelse til å bygge som omsøkt faller avgjørelsen om utsatt iverksettelse bort, jf fvl 42. Med hilsen Karen Elin Bakke e.f. seniorrådgiver Silje Aileen Hj. Haukedal rådgiver Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: HELP Forsikring AS Postboks 1870 VIKA 0124 OSLO Arild og Turid Torgersen Naustvika 29 5310 HAUGLANDSHELLA Advokat Roald Helgesen Storebotn Næringspark 55G 5300 KLEPPESTØ Jan Gunnar Torgersen Davangervegen 183 5310 HAUGLANDSHELLA Tore Solberg Elvenesvegen 24 b 5223 NESTTUN Ingve Torgersen Davangervegen 180 5310 HAUGLANDSHELLA Per Tore Torgersen Naustvika 19 5310 HAUGLANDSHELLA 5