T. HAGA MASKIN AS Postboks 309 4066 STAVANGER Byggesak Sandnes, 13.07.2017 Deres ref: Vår ref: 17/00996-17 Saksbehandler: Ole Petter Fløisand Arkivkode: 40/310 Dispensasjon innvilges - Tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens pbl 20-1 jf 20-2 Gnr./Bnr: 40/310 Byggeadresse: Svaneveien 60 B Tiltakets art - Byggets/Anleggets art: 111 Enebolig-12 Ny bolig - boligformål over 70 m2;181 Garasje, uthus til bolig-15 Nytt bygg - ikke boligformål under 70 m2 Tiltaksklasse: 1 Ansvarlig søker m/adr: T. Haga Maskin AS, Postboks 309, 4066 STAVANGER Tiltakshaver m/adr: HAGA BOLIG AS, Luramyrveien 75, 4313 SANDNES Søknad om tillatelse datert: 19.01.2017 mottatt: 19.01.2017 Siste dokument mottatt: 05.07.2017 Fakta: Opprinnelig søknad gjaldt enebolig med frittliggende garasje, bod og forstøtningsmurer. Siste revisjon er uten garasje, men garasjeplassering er nå vist 4 m fra nabogrense. Dette vil påføre naboene mindre ulemper og gi bedre stigningsforhold fra garasjen. I tillegg vil det gi bedre utsyn fra rom i bolig. Det søkes om dispensasjon for overskridelse av byggelinje for forstøtningsmurer mot nord og øst. Berørte naboer har samtykket i tiltakene i eiendomsgrense. BRA 216 m2 BYA 92 m2 Gjeldende plan: Reguleringsplan 7108. Mindre endring av plan datert 02.01.2014 sak 13/07510. Protest og merknad: Til opprinnelig søknad var det protest fra Turid Gjerpen, bnr. 46. Hun har ikke felles grense med omsøkt eiendom og betraktes da ikke som nabo etter Plan- og bygningsloven. Vi kan heller ikke se at hun berøres i en slik grad at hun skal anses som part i saken. Hun har ikke gjentatt protesten til revidert søknad. Merknadene hennes går på tap av utsikt og siktforhold. Turid Gjerpens innsigelser samsvarer uansett godt med andre merknader (se nedenfor), og disse kommenteres under «byggesakssjefens vurdering». Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 33 50 00. Postadresse: Postboks 583, 4302 Sandnes. E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
May Helen Veltman-Olsen og Johan Veltman, bnr. 67, protesterer i brev av 28.12.16 og 20.03.17. De finner det kritikkverdig at søker «ikke har levert fullstendig dokument tilgang til byggeplanene». De viser også til at en søknad «hvor det var situert en bolig i moderne funkis stil» på gnr. 40, bnr. 80 er avslått. May Helen Veltman-Olsen og Johan Veltman skriver også at «En støttemur som planlagt og omskrevet vil kreve arbeid og forskaling forankret i steingarden, dette kan vi ikke godta.» Ellers stiller naboene spørsmål ved høydeplasseringen for omsøkt bolig. De mener også at sol og utsiktsforholdene vil bli forringet for deres eiendom og etterlyser et soldiagram. Søker, T. Haga Maskin AS, kommenterer naboprotestene i brev av 12.01.2017 og i «Kommentar til nabomerknad» - mottatt i kommunen 22.03. De mener nabovarslingen er tilfredsstillende. Søker skriver at krav til frisikt skal overholdes og at forstøtningsmurer ikke vil «overskride 50 cm fra vei.» De mener også at «boligen framstår som moderne bolig med pulttak forenlig med nåtidens byggeskikk.» T. Haga Maskin AS skriver ellers at tiltaket er «plassert slik at det ikke skal få innvirkninger på steingard i anlegg- og byggeperioden.» Søker mener høydeplasseringen er naturlig og at boligen ikke vil kaste noe vesentlig skygge til naboeiendom. De mener det ikke er behov for soldiagram. Byggesakssjefens vurdering: Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynene bak lovens formålsbestemmelser blir vesentlig tilsidesatt. Søknad om dispensasjon skal være begrunnet. I dette tilfelle mener byggesakssjefen at en dispensasjon for en forstøtningsmur ikke vil føre til at hensynene bak bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt. Byggesonen er tiltenkt boligbebyggelse/større tiltak og ikke mindre murer som her. Berørte naboer har samtykket og tiltaket påfører hverken naboer eller andre særlige ulemper. Når det gjelder krav til nabovarsling sier 5-2 SAK10 (byggesaksforskriften): «Varsel skal inneholde de opplysninger etter 5-4 som skal gis ved søknad, i den grad det berører naboers eller gjenboeres interesser. Målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger skal vedlegges varselet, med mindre det ikke er relevant.» Dette framkommer også av nabovarselskjema, blankett 5154. Det er mao ikke tilstrekkelig å vise til en internettadresse der opplysningene kan finnes. T. Haga Maskin må altså endre sine rutiner, men i denne saken er det åpenbart at nabo tilslutt har fått alle nødvendige opplysninger. Utkjørsel er i ht. reg. plan. Frisiktskravene må overholdes. Se skisse nedenfor. Dersom et tiltak medfører arbeid/forankring på en naboeiendom, er dette privatrettslige forhold som er kommunen uvedkommende. Byggesakssjefen kan ikke se at det er avslått en søknad om bolighus på bnr. 80. Det er derimot gitt tilbakemelding på et prosjekt om at det har «visse kvaliteter», men at det «vil avvike mye fra Side 2 av 5
områdets bebygde kvaliteter». Prosjektet ble så omarbeidet og godkjent på tross av naboprotester. Kfr. sak 200603376 og 200806734. Det er riktig at det var flatt tak på det første prosjektet og saltak på revidert prosjekt, men det står ikke spesifikt at det flate taket må endres. Reguleringsbestemmelsene gir heller ingen hjemmel for å kreve saltak. Tvert om har det ved mindre reguleringsendringer innenfor samme plan vært tillatt både saltak, pulttak og flatt tak (kfr. tilføyelse under reguleringsbestemmelsene til plan 7108 angående gnr. 59, 50 og 51). Etter dialog mellom søker og byggesaksjefen er boligen nå senket 40 cm i terrenget i forhold til opprinnelig søknad. Vi er da enig med søker i at boligens høydeplassering virker naturlig både i forhold til terrenget og til bebyggelsen omkring (kfr. Profiltegning fasader illustrasjon Nabobebyggelse datert 06.04.17). Vi kan dermed heller ikke se at de omsøkte bygningene tar mer utsikt enn det man må regne med i et boligfelt. I og med at omsøkt bolig ligger nord for May Helen Veltman-Olsen og Johan Veltman sin eiendom, vil solforholdene bli ganske uendret for dem. I tillegg ligger naboeiendommen høyere enn omsøkt eiendom. På denne bakgrunn kan heller ikke byggesakssjefen se at det er behov for soldiagram. Dette også fordi omsøkte eiendom er i henhold til reguleringsbestemmelsene. Da er ulempene for naboene vurdert til ikke å bli betydelige i forbindelse med planarbeidet. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon for overskridelse av byggelinje for forstøtningsmurer. Tillatelse til tiltak gis etter plan- og bygningsloven 20-3 på følgende vilkår: 1. Plan- og bygningsloven med forskrifter og vedtekter må følges. 2. Plassering av tiltaket og beliggenhetskontroll skal utføres i henhold til godkjent situasjonsplan. 3. Ved ferdigstillelse av tiltaket skal det sendes inn søknad om midlertidig brukstillatelse eller søknad om ferdigattest. 4. Ansvarlig søker skal senest sammen med søknad midlertidig brukstillatelse eller søknad om ferdigattest sende rapport om tiltakets plassering slik det er utført. Rapporteringen skal skje ved innmålte koordinatverdier og avvik fra beregnede verdier skal synliggjøres, jf. byggesaksforskriften 8.1 Målertoleranse for plassering av bygg er 1 % av tillatt minsteavstand. Maks tillatt punktdeformasjon er +/- 10 cm forutsatt at ingen minsteavstand krenkes. Øvrige plassering og stikningstoleranser i henhold til norm for plassering og beliggenhetskontroll. Denne tillatelse er gitt av byggesakssjefen i medhold av kommuneloven 23.4 og delegasjonsreglement. Er arbeidet ikke satt i gang innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år. (jf plan- og bygningsloven 21-9) Vedtaket kan påklages. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det vises til plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 28, 29 og 32. Kopi av bestemmelsene om klage vedlegges. Side 3 av 5
Ole Petter Fløisand Seniorrådgiver Henvendelser i saken bes rettet til saksbehandler. Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. Vedlegg: E3-2.etasje;E2-1.etasje;20170705144240935;20170705150642054;Melding om rett til å klage;svaneveien 60B- Sandnes Kommune-Haga AS-Søknad korreksjon-13.07.2017-sen... Kopi: May Helen Olsen Veltman & Johan Veltman, Svaneveien 62, 4318 SANDNES;Turid Beathe Gjerpen, Svaneveien 9, 4318 SANDNES Endring i gebyrregulativ for Sandnes kommune fra 01.01.2017 Alle søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Midlertidig brukstillatelse er et unntak fra hovedregelen, jf. plan- og bygningsloven 21-10. Behandling av søknader om midlertidige brukstillatelser medfører mye ekstraarbeid for kommunen og vil fra 01.01.2017 være gebyrlagt. Gebyret er fastsatt til 2.200 kroner. Målet er at flere byggesaker avsluttes direkte med ferdigattest, og bidra til at det kun unntaksvis utstedes midlertidig brukstillatelse. Gebyr for utstedelse av ferdigattest, er inkludert i gebyr for behandling av søknad om godkjenning av tiltak. Side 4 av 5
Side 5 av 5