DETALJREGULERING FOR SYLTEBAKKEN PLANOMTALE 02.10.2014 BAKGRUNN Vestnes kommune har i planutvalsak 6/2014 vedtatt å sette i gang arbeid med detaljreguleringsplan for Tresfjord gamle sentrum, kalla Syltebakken. Målsettinga med planarbeidet er både å ivareta det spesielle bygningsmiljøet/preget i Tresfjord gamle sentrum og legge til rette for utvikling av fleire nye bygg, tilpassa dette miljøet. Planen skal legge til rette for positiv bygdeutvikling. Den sjønære plasseringa gir i seg sjølv gode kvalitetar, som også opnar fleire mulegheiter. Med nye bygg er tenkt både bustadhus, fritidshus/rorbuer, naust og eventuelt molo/flytebrygge. Planområdet er avgrensa av Sjøelva i sør, E136 i vest, grensa mot gnr. 21 i nord og Tresfjorden i aust. Mot Tresfjorden (aust) inngår ein del av sjøområdet. Tilkomsten til Syltebakken blir som før, etter eksisterande kommuneveg, der både vertikal- og horisontalplanet skal behaldast som ein del av miljøet PLANEN SITT FORHOLD TIL RAMMER OG RETNINGSLINJER (Planstatus og rammer/føresetnader) I hovudsak er eventuelle arealbrukskonfliktar avklart i gjeldande kommuneplans arealdel (2006), der arealet er vist som bustadområde. Planar etter plan- og bygningslova: Det er ikkje tidlegere utarbeidd og vedtatt reguleringsplaner etter plan- og bygningslova for nokon del av planområdet, men det var starta eit planarbeid på 1990-talet, som ikkje vart fullført. I kommuneplanens arealdel er ikkje gitt spesielle føresegner for bustadområde. For naustområde er det gitt slike føresegner: Ved val av bygningstype skal det takast omsyn til lokal byggjetradisjon, og fargebruk skal vere tilpassa landskapet. retningslinene presiserer at Naust er definert som lager for båtar og fikseutstyr. Sjøområda er avsett til friluftsområde i sjø Statlige planretningsliner for differensiert strandsoneforvaltning: Vestnes kommune er kategorisert i gruppa: Områder med mindre press på areala. Retningslinene legg til grunn at byggeforbodet i 100-metersbeltet gjeld generelt. Kommunen kan likevel godkjenne tiltak f. eks. etter behandling og godkjenning av reguleringsplan., føresett at eventuelle tiltak og verknadane av disse er vurderte. 1
KULTURMINNE: I følgje kjente register er det ikkje automatisk freda objekt eller anlegg i planområdet. Møre og Romsdal Fylkeskommune har med bakgrunn i synfaring den 13.08.2014 meldt tilbake at det ikkje er aktuelt å stille krav om arkeologiske registreringar. Trehusmiljøet i Syltebakken var sentrum i gamle Tresfjord kommune og er vurdert som kulturminne av regional verdi i forslag til Regional delplan for kulturminne av regional og nasjonal verdi. Dette miljøet ønsker Vestnes kommune både å bevare og vidareutvikle, ved at området kan fortettast med nye bygg som gir nytt liv og blir ein del av miljøet. Reguleringsføresegnene er såleis m.a. utvikla etter råd frå Møre og Romsdal Fylkeskommune. Det er 3 Sefrak-registrerte bygningar innafor planområdet, men ingen er føresett rivne for å kunne gjennomføre planen. Bebyggelsen i planområdet er langt frå homogen og alderen på husa varierer frå ei gamal stove frå kring 1860 via sveitserstilhus frå siste del av 1800-talet og tidlig 1900-tals bustadhus til etterkrigsbebyggelse og relativt nye einebustader på større tomter. Tilstanden på bygningane er svært varierande. Fleire bygg er prega av dårleg vedlikehald eller har vorte bygd om eller har fått fasadeendringar som går ut over det samla bildet av staden. Nokre hus er prega av langt kome forfall - delvis svært langt. Vegen gjennom Syltebakken er i seg sjølv ein vesentleg faktor for opplevinga av staden: Breidda, horisontal- og vertikalkurvatur og forstøtningsmurar er ein del av dette biletet. Det er såleis viktig at ikkje nye bygningar tvingar fram utviding eller utretting av vegen slik at miljøet blir fattigare. Også den gamle allmenningskaia er vurdert til å ha stor verneverdi. Den har vore eit landemerke og knutepunkt, er godt restaurert og framleis i bruk i samband med tilstellingar og fritidsaktivitetar. Den tette karakteren i delar av Syltebakken og tilløp til gatestruktur har stor verdi. Strukturen har delvis karakter av gatebebyggelse og delvis markert frittliggande bustader, men det lille talet på bygningar gjer gatestrukturen sårbar. Plankartet viser derfor eit forslag til omsynssoner som også har med bebyggelse som i seg sjølv ikkje har den same verdien slik den framstår i dag. Verdien av Syltebakken som kulturmiljø ligg både i enkeltobjekta med kvar sine historier, i bygningsstrukturen og i ei miljøoppleving som skil seg frå nyare tettbebyggelse. Omsynssona skal sikre bevaring av dei verneverdige enkeltbygga i Syltebakken, den tette karakteren i delar av området og gatestrukturen. Særleg er kaia og husa på gnr. 20 bnr. 14, 26, 28 og 59 interessante bygningar. Føresegnene inneheld forslag til bestemmelsar om at kulturminnefagleg myndigheit (fylkeskonservatoren) skal høyrast og eventuelt gi råd ved søknader om nybygg, tilbygg, ombyggingar, endringar og liknande. som har innverknad på opplevinga av Syltebakken som kulturminne. Det same gjeld før beskjæring eller nedtaking av markerte og store trær. Det er med dette ikkje meininga å gjere det vanskeleg for dei som vil vedlikehalde og utvikle eigedomane sine. Målet er å legge til rette for ei styrt utvikling, som bidreg til meir kvalitet og større verdi, både for dei enkelte eigedomane, Syltebakken som kulturminne og Tresfjord generelt. 2
NATURMANGFALD: Målsettinga i lova er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden Dette samsvarar også med plan- og bygningslova 1-1 (formålsparagrafen): Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Naturmangfaldslova stiller krav om at ein med utgangspunkt i kjent og tilgjengeleg kunnskap skal kunne ta stilling til om dei tiltaka ein gjer vedtak om kan gjennomførast innanfor lova si målsetting og tilhøyrande føre-var-prinsipp. Av tilgjengeleg informasjon i Gis-Link-databasen og biologisk mangfaldsregistreringar i Vestnes, framgår det ikkje at der er spesielle naturtypar eller artar som må takast særlig omsyn til. Med bakgrunn i det kunnskapsgrunnlaget som er tilgjengelig, og med lokal kjennskap til området, er det vurdert at den planlagde bruken av området kan gjennomførast utan at denne kjem i strid med omsyna i Naturmangfaldlova. PLANUTFORMING: Arealbruksformål: Område for frittliggande bustader (F1-F4): Definisjon: Einebustader, trehus med avgrensa dimensjonar og inntil to målbare plan. Områda er ca. 20 daa stort. Utnyttingsgraden er inntil BYA = 40 %, men maksimalt 200 m2. Område for fritidshus/rorbuer (BFR 1 og 2) med avgrensa dimensjonar utgjer til saman ca. 2 daa Naust (BUN 1 og 2) med plass for til saman 6 naust Grøne område: Leikeplass, turveg, friområde, badeplass Kai (BKB) Kjørevegar og gangvegar Det er vist plass for 12 nye bustader. Ved utnytting av tomt 6, 10, 11 og 12 må eksisterande bygg rivast. Det er gitt føresegner om utbygginga av byggeområda. I desse framgår korleis bygga skal utformast og plasserast, samt krav til biloppstillingsplassar På BFR 1 og 2 er det vist plass for inntil 10 nye rorbuer/fritidsbygg med tanke på småskala turisme. Også areal med eksisterande naust på BFR 1 er inkludert og kan nyttast til dette formålet. Ved begge områda er det gitt høve til fylling ut i sjøen. Det er svært langgrunt ved BFR1, slik at det er naturleg med ei plassering av husa lenger ut enn dagens graskant, noko som både gir betre tilkomst via småbåt og gir meir rom på vestsida både med tanke på parkering og uteareal mot ettermiddagssola. BFR2 ligg i skrånande terreng og treng også meir rom mot vest til dei same funksjonane. 3
Ved søknad om oppføring av nybygg skal fylkeskonservatoren høyrast, med tanke på best muleg tilpassing til kulturmiljøet i Syltebakken. Naustområdet BUN 2 er sett av som følgje av gamle naustrettar. Planen viser 2 mulege gangtilkomstar til naustområda, med parkering ca. 100 m lenger sør. Ved fjorden er det avsett eit relativt stort areal til friområde ved osen av Sjøelva, samt 2 mindre areal ved sjøen lenger nord. Den gamle og fint restaurerte allmenningkaia er vist som kombinert bebyggelse og anlegg og skal vere allment tilgjengeleg. På området o_gf2 er det høve til oppføring av felles anlegg som molo, flytebrygge eller andre innretningar til felles nytte i Syltebakken. Byggegrense langs europavegen er satt til 15 m og langs kommunal veg 7,5 m frå senterlina. Området blir så godt som skåna for trafikkstøy når E136 blir omlagt som følgje av Tresfjordbrua. Planen føresett at dagens kommuneveg blir nytta som tilkomst, og at ein i hovudsak beheld både vertikal- og horisontalplanet på vegen som ein del av miljøet i Syltebakken. Det er foreslått offentleg veg ned til leikeplass og friområda ved BFR1. Vidare er det tenkt offentleg gang-/sykkelveg til BUN 2 og til gangbru over Sjøelva til Tresfjord Småbåthamn. Småbåthamna er også eit verdifult rekreasjonsområde, som på denne måten blir tettare integrert med Syltebakken, samtidig som det blir lagt til rette for attraktiv ferdsel langs sjøen ein ressurs for bustadområdet i Syltebakken Barn- og unge sine interesser: Sentralt i området det lagt opp til ein nærleikeplass med areal 200 250 m2. I tillegg kjem friareala, som også er tilgjengelege for leik og uteaktivitetar. Avstanden til Tresfjord oppvekstsenter og idrettsområdet er om lag 700 m og avstand til Tresfjord Hestesenter ca. 400 m. På denne måten har ein vurdert at planen legg til rette for gode oppvekstvilkår for barn og unge i området. Naturfare, skred og flodbølgje: Området er ikkje utsett for skredfare eller flodbølgje. Miljødirektoratet har gitt ei utrekning av framtidig havnivå og stormflo. I eit 100- årspespektiv kan det ved kommunesenteret forventast at havnivået vil stige med 66 (46-101) cm, og at stormflo kan stige opp til kote 2,74 (2,54-3,08). Nye bustader i planen vil ligge på min. kote 3,5. Konklusjonen er at nye bustader ikkje ligg innafor risikoområde for naturfarar som krev særskilte tiltak. Rorbuer kan plasserast med ferdig golv på min. Kote 2,8. Dette er innafor akseptabel risiko for stormflo Andre forhold: Det er utarbeidd ei enkel ROS-analyse med utgangspunkt i Fylkesmannen i Møre og Romsdal si sjekkliste. Denne ligg ved som vedlegg. Det er ikkje avdekt forhold i området eller forhold som følgje av planen, som gjer det nødvendig å innarbeide spesielle omsyn eller tiltak i reguleringsplanen. 4
PLANEN SINE VERKNADER Etter godkjenning av reguleringsplanen kan det gjennomførast tiltak i samsvar med denne og regelverket som er gitt i føresegnene. Det er vurdert at utbygging innanfor denne planen er i samsvar med kommunens utbyggingspolitikk nedfelt i kommuneplanen. Området ligg svært sentralt i Tresfjord, og vil generere lite meirtrafikk. Det er spaseravstand til butikkar, skule, barnehage og fritidsaktiviteter. Hovudferdselsåra E136 ligg tett inntil. Venteleg blir denne omklassifisert til fylkesveg etter omlegging av europavegen ultimo 2015, med vesentleg reduksjon i trafikken som resultat, særleg kva gjeld tungtransport. Gang-/sykkelveg på vestsida av E136 og vidare til skuleområdet kan nåast via undergang rett sør for Syltebakken. Tiltaket legg til rette for god bygdeutvikling med ivaretaking og utvikling av det særprega trehusmiljøet i gamle Tresfjord sentrum, med nye og sentralt plasserte bustader og mulegheit for småskala turisme nær sjøen og småbåthamna. INNSPEL ETTER MELDING OM OPPSTART AV REGULERINGSARBEIDET Det er mottatt 5 innspel frå grunneigarar og 4 frå offentlege instansar (Statens vegvesen, Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkeskommunen og MRH). Eigar av bnr. 59 er m.a. opptatt av å bevare den gamle kaia Dei vil ikkje ha strandpromenade med flytebrygger langs sjøsida av eigedomen og ber om at det ikkje blir gjort endringar for deira eigedom. Kommentar: Strandpromenade er ikkje lenger aktuelt. Eventuell felles flytebrygge kan anleggast på område o_gf2. Det er vist naustområde på bnr. 59, som følgje av gamle naustrettar. Eigar av bnr. 14 ønsker ikkje nye hus nedom kommunevegen, som reduserer utsikta. Kommentar: Nye hus er ein del av ønsket om fortetting og nytt liv i Syltebakken. Innspel delvis tatt omsyn til ved at møneretninga er tenkt vinklerett på vegen. Eigarar av bnr. 25 er positive til å ta vare på det særprega bygningsmiljøet i området, men støttar ikkje tanken om fortetting. Dei meiner det blir for lite grønt, om området skal fortettast med nye vegar og hus. Kommentar: Nye hus er ein del av ønsket om fortetting og nytt liv i Syltebakken. Grøntområda og strandsona blir meir tilgjengeleg for alle, slik planen er utforma. Eigarar av bnr. 26 og 58 vil ikkje ha utbyggingar i området og oppfattar dette som uønskt inngrep i eit privat område. Ber derfor om at reguleringsarbeidet blir stansa. Kommentar: Sjølv om dei i utgangspunktet ikkje ønsker endringar, kan planforslaget gje mulegheiter til å utvikle og styrke verdiane også på desse eigedomane. 5