Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 08/1685-10 Arkivnr.: GNR 23/58, 81, 117 Saksbehandler: Miljøvernkonsulent, Ingun Bjørgli Juul-Hansen 23/58 SØKNAD OM FRADELING AV GRUNNEIENDOM, TOMT RUNDT EKS. HYTTE. DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2005-2016 Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19 (dispensasjon) Klageadgang: Plan- og bygningsloven av 2008 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI ved avslag Rådmannens innstilling: Lunner kommune er positiv til å innvilge søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2005-2016 for deling og oppretting av ny grunneiendom på 1300 m2. De særlige grunner som foreligger for å gi dispensasjon er at fradelingen ikke vil gi endrede forhold på stedet. Arronderingsmessig og i forhold til landskap og estetikk, er det naturlig å fravike maksimal tomtestørrelse på 1000 m2. Tiltaket får ikke negative konsekvenser for naturmangfoldet. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: - Dersom det ved tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf. kulturminneloven 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. - Tiltaket må ikke forverre forurensingssituasjonen i Belteren/Mylla. Eiendommen knyttes til offentlig vann- og avløpsnett som måtte komme i nærheten mot fastsatt avgift. - Nye hytter skal ikke plasseres nærmere Belteren enn eksisterende hytter. - Eksisterende adkomstveg og parkering skal benyttes også av ny eiendom. Dette skal sikres gjennom tinglysing av heftelse på hovedbølet. - Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at denne tillatelsen er gitt, bortfaller tillatelsen, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles for lengre tid enn 2 år Saken sendes på regional høring i hht. kravene i plan- og bygningsloven kap. 19 før endelig dispensasjonsvedtak kan fattes. Har ikke regionale myndigheter innvendinger, fattes vedtak om dispensasjon administrativt.
Sammendrag: Lunner kommune har mottatt søknad om deling av en stor fritidseiendom med to hytter beliggende ved Belteren på Mylla. Rådmannen er innstilt på å innvilge søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for omsøkt tomtestørrelse på 1300m2, da det er arronderingsmessige og topografiske forhold som ligger til grunn for behovet for å fravike kommuneplanens maksimalstørrelse på 1000m2 på nye fritidseiendommer. Kommunen vurderer deling til ikke å ha negativ innvirkning på naturmiljøet. 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den 21.9.2010 søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2005-2016 fra Sivilarkitekt MNAL Rolf Sanne på vegne av Oslo- og Akershushøgskolenes studentsamskipnad (OAS) om fradeling av en tomt på 1300 m2 fra eiendommen 23/58. Kartet til høyre viser eiendommens plassering i kommunen Nedenfor vises eiendommens plassering på kommuneplankart og ortofoto. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen 23/58 ligger i et byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Eiendommen er på totalt 6386 m2 og er bebygget med hovedhytte, mindre hytte og båthus. Ettersom ny tomt vil ha en størrelse som overstiger maksimalgrensen på 1000 m2 i bestemmelser til kommuneplanen kap. 1.1.3, må søknaden behandles som en dispensasjonssak i henhold til plan- og bygningsloven 19-1. Bestemmelser til kommuneplanens arealdel (2005-2016) sier følgende i 1.1.3: Det tillates kun en fritidsbolig pr. eiendom. Ved fradeling av ny tomt rundt eksisterende fritidsbolig (fradeling til uendret bruk) eller fradeling av tilleggsarealer til eksisterende bebygd eiendom, skal totalt tomteareal være maksimalt 1000 m2. Fradeling av nye tomter uten eksisterende fritidsbolig tillates ikke. 1.3 Dispensasjon fra kommuneplanen
Etter 19-1 i plan- og bygningsloven, krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i 21-3. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Vedtak i dispensasjonssak er enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Det innebærer at det foreligger plikt til å begrunne vedtak om å gi eller å avslå søknad om dispensasjon og at det er klageadgang på vedtaket. Det skjønn kommunene skal utøve når de vurderer om dispensasjon skal gis er underlagt omfattende begrensninger. Kommunen skal derfor gi en utfyllende begrunnelse for vedtak om dispensasjon. Dispensasjon kan gis varig eller midlertidig. En dispensasjon endrer ikke en plan, men gi tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfelle søknaden gjelder. Avvik fr arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1, Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Vurderingen av om lovens vilkår for å kunne dispensere er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer i betraktning kun ved interesseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt. Den kommer til anvendelse på samme måte ved behandlingen av klager og domstolskontroll. Vurderingen av omsøkte tiltak i forhold til lovens kriterier vil være følgende punkter: - om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, - om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, - om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø sikkerhet og tilgjengelighet, - om det legges vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål. - om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt.
- om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Hvis vurderingen etter første, andre og siste strekpunkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde strekpunkt vil først og fremst avære aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre strekpunkt. Det gjelder for så vidt også femte strekpunkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Hvis konklusjonen etter vurdering i forhold til foregående kriterier er at det rettslig sett er anledning til å gi dispensasjon så må i tilfelle kommunen foreta en vudering om de finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må he en saklig grunn for å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Dette kan for eksempel være at de vil se saken i større sammenheng, eller at det har vært mange nok dispensasjoner i området og at det ev. bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal det legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker, men når det gjelder Universell utforming tilgjengelighet for alle - er det viktig at planbestemmelser som sikrer dette ikke undergraves gjennom dispensasjoner. Dispensasjoner må derfor ikke innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Bestemmelsen åpner for at det i saker hvor det foreligger helt spesielle sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn, kan slike hensyn tillegges vekt. Det understrekes at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven. Statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Forbudet i 1 8 mot bygging i 100 metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress. Det kan i forbindelse med kommune- eller fylkesplanleggingen være gitt retningslinjer som differensierer hensynene ut fra konkrete vurderinger av strandsonen. Slike retningslinjer bør legges til grunn for vurderingen av dispensasjonssøknader. Tilsvarende vil gjelde for vassdrag og viktige jordbruksarealer. Ved behov for utbygging i slike områder, vil det likevel gjennomgående være behov for å kreve arealplanbehandling. Kommunen bør ikke gi dispensasjon i strid med uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Det forutsettes at en «negativ uttalelse» i denne sammenhengen for det første gir klart uttrykk for at myndigheten motsetter seg dispensasjonen. Videre bør det henvises til det mandat myndigheten er gitt og de statlige føringene som myndigheten er ansvarlig for å følge opp i forhold til tiltaket eller området, og angis hvilke konkrete forhold i søknaden som strider mot disse. Dersom slik dispensasjon likevel gis, kan statlig eller regional myndighet benytte sin rett til å fremme klage dersom det er behov for å endre eller oppheve et dispensasjonsvedtak. Bestemmelsen har sammenheng med plikten til å forelegge søknader for disse myndighetene før dispensasjon gis, jf. 19 1.
Dispensasjonshøring til regionale myndigheter er ikke gjennomført pr. d.d., men må gjennomføres i forkant av et evt. positivt dispensasjonsvedtak. 1.4 Søkers begrunnelse for dispensasjon 1.5 Nabomerknader Naboer er varslet ved rekommandert sending datert 9.8.2010 i hht. reglene i plan- og bygningsloven. Fristen for å komme med merknader er gått ut. Kommunen er ikke kjent med at det foreligger klage fra naboer. 2. FAGLIGE VURDERINGER 2.1 Forurensing En vannkvalitetsundersøkelse fra 2006 (NIVA-rapport 5431-2007) viser at Viggern, Belteren og Mylla er noe overgjødslet samtidig som Mylla også er noe påvirket av
næringssalttilførsler ut over det naturgitte, en klar økning siden tilsvarende undersøkelse i 1990. Det står følgende i rapporten: Det er viktig å hindre en overbelastning med næringsstoffer til Mylla som kan skape store økologiske problemer samt redusere verdien av innsjøen som drikkevannskilde og rekreasjonsobjekt. En slik overbelastning vil kunne gjøre varig skade ved at det blir svært vanskelig (og kostbart) å gjenopprette en mer naturlig tilstand med moderate algemengder og et system i økologisk balanse. Fortetting med hytter bør ikke skje før kommunalt avløpsnett er etablert i området. 2.2 Friluftsliv, landskaps- og estetiske hensyn Tiltaket vil ikke påvirke disse hensyn nevneverdig da tomta er bebygget. Det er imidlertid viktig at bebyggelsen ikke legges nærmere vannet enn tilfellet er i dag og at den legges lavest mulig i terrenget. 2.3 Kulturminner Kommunen er ikke kjent med at det finnes automatisk fredede kulturminner eller nyere tids kulturminner på eiendommen. Vurdering av om tiltaket er i konflikt med automatisk fredede kulturminner må gjøres av Oppland fylkeskommune i forbindelse med en evt. dispensasjonshøring. 2.4 Naturinteresser/biologisk mangfold Kommunen er ikke kjent med at tiltaket berører områder som er viktig for ivaretakelse av biologisk mangfold jf. naturmangfoldloven og forskrifter til denne. 2.5 Landbruksinteresser Tiltaket berører ikke landbruksinteresser. 3. VURDERING AV OM DISPENSASJONSKRITERIENE I LOVEN ER OPPFYLT 3.1 Om hensyn bak bestemmelser og lovens formål er vesentlig tilsidesatt Kommunen skal vurdere om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I lovens formålsparagraf heter det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Hensikten med arealbruken i kommuneplanen er å legge til rette for en rasjonell arealforvaltning til fordel for samfunnet og den enkelte. I dette tilfellet innebærer formålet fradeling til uendret bruk og tiltaket utløser ikke behov for andre inngrep som veg og lignende. Tiltaket vil ikke endre eiendommens bruk som fritidseiendom. 3.2 Om fordelene er klart større enn ulempene Kommunen skal vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I dette tilfellet vurderes tiltaket å være fradeling til uendret bruk. Begrunnelsen for noe større tomt enn 1000 m2 begrunnes i topografiske forhold og estetiske hensyn. 3.3 Dispensasjon fra saksbehandlingsregler Kommunen skal vurdere om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det er ikke
tilfelle i denne saken. 4. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det kan være flere alternative løsningsforslag i denne saken. 4.1 Avslå søknaden Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for deling av eiendommen 23/58 da det ikke foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Tiltaket strider mot kommuneplanen om rasjonell utnytting og maksimal tomtestørrelse. 4.2 Innvilge søknaden Lunner kommune er positiv til å innvilge søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2005-2016 om deling av eiendom med tomteareal 1300 m2 da tiltaket innebærer fradeling til uendret bruk og tiltaket ikke berører naturmangfold eller strandsone. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: - Dersom det ved tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf. kulturminneloven 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. - Tiltaket må ikke forverre forurensingssituasjonen i Belteren/Mylla. Eiendommen knyttes til offentlig vann- og avløpsnett som måtte komme i nærheten mot fastsatt avgift. - Nye hytter skal ikke plasseres nærmere Belteren enn eksisterende hytter. - Eksisterende adkomstveg og parkering skal benyttes også av ny eiendom. Dette skal sikres gjennom tinglysing av heftelse på hovedbølet. - Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at denne tillatelsen er gitt, bortfaller tillatelsen, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles for lengre tid enn 2 år Saken sendes på regional høring i hht. kravene i plan- og bygningsloven kap. 19 før endelig dispensasjonsvedtak kan fattes. Har ikke regionale høringsinstanser innvendinger, fattes vedtak om dispensasjon administrativt. 5. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Lunner kommune er positiv til å innvilge søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2005-2016 om fradeling av tomt på 1300 m2 som omsøkt grunnet arronderingsmessige- og topografiske forhold. Kommunen ser tiltaket som fradeling til uendret bruk og ser det som vesentlig at tiltaket ikke tar i bruk nytt areal til fritidsbebyggelse og at tiltaket ikke utløser nytt areal til adkomst, parkering og lignende. Likeledes er det en forutsetning at nye hytter ikke legges nærmere vannkant enn eksisterende hytter og at forurensingssituasjonen til vassdraget ikke forverres. Hensynet til naturmangfoldet blir ikke negativt berørt. Ut i fra vurderingen over mener vi at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon
er derfor til stede. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 23/58 Vedr. søknad om deling av grunneiendom Sak avsluttes 23/58 - Søknad om deling av grunneiendommen ved Belteren 23/58, 117 Søknad om deling av grunneindom, tomt rundt eks. hytte Dispensasjon fra kommuneplan for Lunner 2005-2016 23/58 Svar på nabovarsel til Stiftelsen Myllahaugen 23/58, 117 Foreløpig svar på søknad om deling av grunneindom og dispensasjon fra kommuneplan for Lunner 2005-2016 23/58, 81, 117 Søknad om fradeling 23/58, 81, 117 Fradeling Svar - 23/58, 81, 117 Søknad om fradeling Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Winnie og Erik Erichsen, Skådalsveien 36C, 0781 OSLO Stiftelsen Myllahaugen, c/o Zacco Norway AS, 0125 OSLO Oslo og Akershushøgskolenes studentsamskipnad, Postboks 5283 Majorstuen, 0303 OSLO Kari Årskaug, Tråkka 1, 0774 SØRUMSAND OBOS-klubben, Postboks 6666 St. Olavs plass, 0129 OSLO Kirsti Mette Egge, Tråkka 1, 0774 OSLO Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær