Vår dato: Vår referanse: Arkivnr: Styremøte 23.10.06 Versjon 1.0 Saksbehandler: Driftssjef Styresak 45/2006 Framtidig organisering og forvaltning av Helse Finnmarks boligmasse 1 Innledning Foretakets boliger består i dag av i overkant av 400 bo spredt over hele Finnmark. De fleste av boligene er oppført i perioden 1950 1980. Tilstanden til de fleste av boligene er av en slik karakter at den anses å ligge under normal standard. Vedlikeholdsbudsjettene for boligene har opp igjennom årene ikke vært av en størrelse som har gjort det mulig å holde vedlikeholdet på et nivå som holder tritt med slitasjen av boligene. Dette har ført til en forringelse av bygningsmassen over tid og etterslepet vil forsatt øke fram til innsatsen blir justert tilsvarende slitasjen. Utsiktene til en endring i økonomien er liten og foretaket vil etter hvert sitte med en negativ kapital dersom ikke vedlikeholdet justeres opp de nærmeste årene. Slik situasjonen er i dag er det lite sannsynlig at boligene vil få tilført større budsjetter. Målet må derfor være å justere antall boliger til et nivå som gjør det mulig å avsette nok midler til normalt vedlikehold og forvaltning av den boligmassen som er nødvendig i foretaket ut fra et gitt behov. Beregning av behovet må avspeiles i antall nøkkelpersoner innenfor stillingskategoriene leger og spesialsykepleiere som er tilknyttet foretaket. Saken er behandlet i AMU og drøftet med tillitsvalgte. AMU (protokoller vedlagt). AMU ønsker at dersom ansatte som defineres som nøkkelpersoner ikke ønsker å benytte seg av tilbudet, går tilbudet til alle ansatte i Helse Finnmark, deretter tilbys boligen på det åpne marked. 2 Kartlegging En kartlegging av boligmassen i 2005 viste følgende fordeling av boliger i Helse Finnmark: Institusjon Familie >50 kvm 25 50kvm 10 25 kvm. SUM antall eie Antall leie Kirkenes 35 99 64 199 0 DPS Tana, Karasjok, Lakselv,Alta 41 16 0 57 4 Hammerfest 100 81 12 193 7 Sum Helse Finnmark HF 177 196 76 449 11 Vi har i de senere år registrert at sammensetningen av boenhetene er slik at disse ikke er tilstrekkelig tilpasset institusjonenes behov. Etterspørselen viser et økende behov for større bo, spesielt i Kirkenes der antall boliger over 50 kvm er lav. 2006-10-23 Styresak 45-2006-1 Fremtidig boligforvaltning.doc Side 1 av 5
Oversikten under viser fordelingen av boliger i Helse Nord. Som det går fram av oversikten har Helse Finnmark flest bo av alle foretakene. Historisk sett kommer dette av at man i Finnmark har hatt vært nødt til å skaffe ansatte bolig for å klare å rekruttere de fagfolkene man hadde behov for. Dette fordi ansatte ikke ville ta sjansen på å investere i et usikkert boligmarked. Nå har imidlertid markedet endret seg både i Hammerfest og Kirkenes, hvor de fleste boligene befinner seg, og kan i større grad sammenliknes med andre større byer i Nord-Norge. Institusjon Familie >50 kvm 25 50kvm 10 25 kvm. SUM antall eie Antall leie Sum Helse Finnmark HF 177 196 76 449 11 Sum UNN HF 193 170 76 439 170 Sum Hålogalandssykehuset 84 101 90 275 7 HF Sum Nordlandssykehuset HF 119 65 149 333 21 Sum Helgelandssykehuset HF 58 61 119 5 SUM Helse Nord 631 593 391 1615 214 Tabell 1: Antall boliger i Helse Finnmark 3 Vedlikehold Generelt kan sies at tilstanden på boliger er preget av mangelfullt vedlikehold og en relativt stor andel av boligene er i dårlig stand. Planmessig vedlikehold og generell tilpasning av boligene til foretakets behov vil utvilsomt være lønnsomt over tid og vil føre til lavere årlige kostnader på sikt. Vedlikeholdet har i lengre tid vært utsatt for nedskjæringer som igjen har ført til at det i flere av boligene har oppstått råteskader og oppblomstring av muggsopp. Mange av boligene trenger omfattende ytre vedlikehold og en generell modernisering. Det er ikke mulig p.t. å anslå behovet for investeringsmidler til opprustning av boligene bl.a. fordi tilstandsvurdering mangler. Driftsavdelingen har igangsatt et arbeid med å utarbeide tilstandsrapporter på alle boligene i foretaket og tar sikte på å få på plass en forvaltningsplan i løpet av inneværende år. En gjennomføring av planen forutsetter at det settes av årlige budsjettmidler til dette arbeidet. Størrelsen på boligmassen er totalt ca 25 000 kvm. Regner man med en pris på 10 000 kr. pr. kvm for renovering utgjør dette totalt en kostnad på kr. 250 mill. 4 Åpningsbalanse og driftsøkonomi - boliger i Helse Nord Noen nøkkeltall er hentet fra åpningsbalansen (01.01.2002) og regnskap 2004. F.mark UNN HHF NLSH* HESH Helse Nord Åpningsbalanse (mill.kroner) 234,7 374,2 115,8* 68,7 79,2 Ca. 873 Avskrivingstid (år) 21 Ca. 35 Ca. 35 Avskrivning 2004 0 17563 3703 2732* 2874 26872 2006-10-23 Styresak 45-2006-1 Fremtidig boligforvaltning.doc Side 2 av 5
Drift egne boliger 8418 9799 6032 7150 5462 33987 Innleie boliger 2533 8113 835 764 642 12887 Overheadkostnader (10%) 1095 1791 687 791 323 4687 Sum kostnader 12046 37266 11257 11437 6427 78433 Inntekter boliger 12672 23610 6897 10620* 2622 56421 Sum inntekter 12672 23610 6897 10620 2622 56421 Resultat - 626 13656 4360 817 3805 22012 Tabell 2: Antall boliger i Helse Nord * Stipulerte kostnader/inntekter for NLSH, Lofoten. HHF er åpningsbalanse og driftsbudsjett for 2005. Resultatet viser at inntektene dekker tilnærmet de faktiske driftskostnader men dekker ikke kapitalkostnadene ved boligforvaltningen i Helse Nord. Resultatet bekrefter at Helse Nord sliter på realkapitalen i forvaltningen av boliger. Følgende vedtak ble fattet av styret i Helse Nord den 1.mars 2006: 1. Boligregnskapene ved helseforetakene skal være komplette og føres med fulle kostnader og inntekter. Tilsvarende skal barnehager og personalhytter med mer skilles ut i regnskapet. 2. Forvaltningen av eiendommer skal gjennomgås og tilpasses slik at den blir økonomisk selvbærende. Det skal føres en aktiv boligforvaltning tilpasset etterspørselen og eiendommene som trenges skal vedlikeholdes effektivt. Avhending av eiendommer skal gjøres på en forretningsmessig best mulig måte. 3. For virksomheter ved foretakene i Helse Nord, som ikke yter spesialisthelsetjenester alene, skal det utredes etablering av ny organisering. Det åpnes for at helseforetakene kan organisere og forvalte boligmassen som egen administrativ enhet og herunder egne selskapsformer eventuelt i partnerskap med andre. 4. Det stilles krav til avkastning på den innskutte boligkapitalen i hvert helseforetak. For 2006 er kravet til avkastning satt til 1% av innskutt boligkapital. 5 Framtidig behov Behovet for boliger genereres ut fra de oppgaver som skal løses av spesialisthelsetjenesten men også av det generelle boligmarkedet. Både i Kirkenes og Hammerfest er markedet stramt, noe som resulterer i et stort press på boligene som foretaket disponerer disse stedene. For de mindre stedene er alternativene for leie av bolig utenfor foretaket sterkt begrenset. Behovet for at tilgjengelige boliger kan stilles til rådighet av foretaket er derfor avgjørende for rekrutteringen både på de små og større tettstedene i Finnmark. Boligmassen er primært tiltenkt ansatte innenfor stillingskategoriene leger og spesialsykepleiere. Foretaket har i dag store utgifter til administrasjon, akutte vedlikeholdsoppgaver og annen tilrettelegging av boligene. For framtiden er det et ønske om holde boligmassen på et nivå der vi sikrer rekruttering og stabilisering av nøkkelpersoner, men at andre ansatte som ikke inngår i nevnte stillingskategori i større grad må skaffe bolig på egenhånd. Vi har i den senere tid hatt flere henvendelser fra ansatte som ønsker å overta boligen de i dag leier. Det har også kommet henvendelser fra ansatte som ønsker å kjøpe boliger de i dag ikke leier men som ligger i sykehusets nærområde. Da foretaket selv ikke makter å opprettholde en 2006-10-23 Styresak 45-2006-1 Fremtidig boligforvaltning.doc Side 3 av 5
minimumsstandard på boligene kan det være et alternativ å selge enkelte av boligene til ansatte i nevnte stillingskategori. Vi oppnår da både at boligen får det nødvendige vedlikehold og at vi stabiliserer dekningen av leger og spesialsykepleiere i foretaket. I dag leies det ut ca. 53 boliger i Kirkenes til leger, spesialsykepleiere og annen type personell som betegnes som nøkkelpersonell (psykologer, jordmødre), i Hammerfest ca. 80 og i psykiatrien ca. 150. Totalt i foretaket har vi ca. 350 leger, spesialsykepleiere og psykologer I Karasjok og Lakselv har vi et overskudd av boliger. En del av boligene her er i dag leid ut til ansatte i skolevesenet. 6 Organisering Alternativer for organisering skal utredes og gjennomføres som et regionalt prosjekt i regi av Helse Nord. Alternative former for organisering kan være: 1. Boligene beholdes av helseforetaket slik som i dag 2. Boligene skilles ut i et eget selskap med Helse Finnmark som 100% eier. 3. Boligene overføres til et eksternt aksjeselskap der Helse Finnmark innehar en andel av aksjene. 4. RHF/HF selskap i Helse Nord Det finnes også andre modeller som vil bli belyst under prosjektet som Helse Nord igangsetter. Markedsverdien av boliger i større byer er langt høyere enn i mindre områder. Situasjonen kan være slik at salg av boliger i mindre områder vil gi et negativt regnskapsresultat med en nedskrivningskostnad for hvert salg, mens tilsvarende salg av boliger i større byer vil gi en merinntekt og positivt regnskapsresultat. 7 Konklusjon Forhold som understøtter forslaget om salg av boliger: Helse Finnmark har en stor boligmasse i forhold til andre foretak. Nedslitt boligmasse krever mye ressurser fra både teknisk avdeling og renhold. Brannslukking / ad hoc vedlikehold gir underskudd da uforutsette skader normalt ikke er budsjettert og ofte medfører store ekstrautgifter. Dårlige utsikter framover til renovering av boligmassen. Råteskader og generelt manglende vedlikehold gjør at flere og flere boliger er av en slik tilstand at de ikke lengre kan leies ut. Pga. dårlig vedlikehold klarer vi ikke å oppfylle våre forpliktelser som utleier i hht. Lov og forskrifter. Salg av boliger må ses som et stabiliseringstiltak for våre ansatte i nøkkelstillinger. Nedjustering av driften tilsier et mindre antall boliger. Inntektene av et eventuelt boligsalg kan redde den delen av boligmassen som foretaket har et reelt behov for dersom dette pløyes tilbake til renoveringsformål. 2006-10-23 Styresak 45-2006-1 Fremtidig boligforvaltning.doc Side 4 av 5
Styret inviteres til å gjøre følgende vedtak: 1. Direktør gis fullmakt til å tilpasse boligmassen til det reelle behovet for boliger blant nøkkelpersonell i foretaket og kan avhende inntil 20 % av boligmassen i løpet av de neste to år. Tilpasningen skal skje ved at boliger som det ikke lengre er behov for og som ligger slik til at de kan skilles ut med egne gårds- og bruksnummer kan tilbys ansatte i nøkkelposisjoner til takst/markedsverdi, med en gjenkjøpsklausul på 7 syv år. Boligene skal heller ikke kunne framleies mer enn ett år i denne perioden. Dersom ansatte som defineres som nøkkelpersoner ikke ønsker å benytte seg av tilbudet går boligen ut på det åpne marked. 2. Direktør skal påse at den resterende boligmassen i foretaket blir holdt i en normalt god stand. Inntektene av eventuelle boligsalg skal benyttes til å renovere gjenværende boliger, herunder se på mulighetene for å tilpasse størrelse og standard til dagens behov (eks. særdeles store boliger kan deles inn i to er). 3. Direktøren følger opp arbeidet med hvordan boligene i framtiden best kan organiseres, administreres og vedlikeholdes i dialog og samarbeid med Helse Nord RHF. 2006-10-23 Styresak 45-2006-1 Fremtidig boligforvaltning.doc Side 5 av 5