Side 1 av 10 SAMLET SAKSFRAMSTILLING MØTEBOK Saksnr. 11/11 Arkivsaksnr.: 08/1285 Arkivkode:PLAN 58 Sakshandsamar: Ivar Bergstøl Saksnummer Utval Møtedato 61/09 Hovudutval Plan og Ressurs 25.06.2009 104/10 Hovudutval Plan og Ressurs 16.12.2010 11/11 Kommunestyret 03.02.2011 REGULERINGSPLAN FOR FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN - EIGENGODKJENNING Saka blir avgjort av: - Hovudutvalet for Plan og Ressurs - 2. gongshandsaming - Kommunestyret eigengodkjenning av planframlegget Vedlegg: Reguleringsplankart datert 11.06.2009, revidert 16.03.2010 Reguleringsføresegn datert 11.06.2009, revidert 08.03.2010 Dokument i saka: 30.10.2009 MERKNADER TIL ENDRING AV REGULERINGSPLAN- GRETHE STRANDBORG 30.10.2009 NY OVERSENDING - MERKNADER TIL ENDRING AV REGULERINGSPLAN- FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN - GRETHE STRANDBORG 30.10.2009 MERKNAD - PLANFØRESPURNAD - FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN 13.10.2009 UTTALE - PLANFØRESPURNAD - FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN 29.10.2009 OFFENTLIG ETTERSYN- ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR FJELLSTØLANE- MERKNAD - ØYVIN HALLE 30.10.2009 UTTALE - REGULERINGSPLAN - FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN 05.11.2009 MERKNAD - REGULERINGSPLAN FJELLSTØLANE
Side 2 av 10 17.12.2009 REFERAT FRÅ AVKLARINGSMØTE (MOTSEGN) MED FYLKESMANNEN I BUSKERUD 15.02.2010 FJELLSTØLANE, REVIDERTE DOKUMENTER 10.03.2010 REGULERINGSPLAN FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN - REVIDERTE PLANDOKUMENT TIL FORENKLA HØYRING 21.04.2010 UTSATT FRIST - PLANFØRESPURNAD - FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN 12.04.2010 FORENKLA HØYRING - REGULERINGSPLAN FOR FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN 30.04.2010 REGULERINGSPLAN FOR FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN - KULTURMINNEREGISTRERING INN PÅ 08/1285- VEDR. KULTURMINNELOVEN 09.08.2010 FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN- REGULERINGSPLAN TIL OFF. ETTERSYNRAPPORT FRÅ KULTURMINNEREGISTRERING 27.10.2010 MERKNAD TIL REGULERINGSPLAN - FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN- NINA GJERSØYEN 71/26 21.10.2010 UTTALE TIL REGULERINGSPLAN FOR FJELLSTØLANE OG HOLSTEINTRULS PERSEN 25.10.2010 KOMMENTAR - PLANFØRESPURNAD - FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN- PER O. ANTHONSEN 01.11.2010 MILJØVERNAVDELINGA KAN TREKKE MOTSEGNER - FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN 01.11.2010 INGEN MERKNAD FORENKLA HØYRING - FJELLSTØLANE OG HOLSTEIN Saksopplysningar: Saka gjeld 2.gongshandsaming av reguleringsplan for Fjellstølane og Holstein. Planen låg ute til offentleg ettersyn i perioden 30.09.2009-31.10.2009. Fylkesmannen i Buskerud retta motsegn til planen på grunn av konsekvensar for landskapsbiletet, nye hyttetomter i ein eksisterande grøntkorridor og manglande reguleringsføresegner om storleik på hytter og fyllingar. Det vart avholdt møte med Fylkesmannen i Buskerud den 16.12.2009. For at Fylkesmannen i Buskerud skulle trekke motsegna til planen vart det einigheit om fylgjande løysing: - Området H3.3 blir tatt ut med bakgrunn i eksponering og nærføring til stølsvollen på Fjellstølane. Området får formålet jord- og skogbruk. - Vegframføring til H3.1 blir endra for at stølsvollen skal vere mest mogleg skjerma frå terrenginngrep. Vegen blir lagt i nedkant av H3.1. - Grøntkorridoren mellom H1 og H3.2 blir utvida med minimum 20 meter. - Dei tre hyttene i H3.3 blir flytta til H2.1. Utnyttingsgraden for H2 blir redusert tilsvarende det som ligg av nye bygg i H3.1 og H3.2 - For vidare utbygging i H2 utover 3 hytter blir det krav om detaljplan etter PBL 12-3. - Storleik på hytter og mønehøgder skal inngå i reguleringsføresegna
Side 3 av 10 Planen var på forenkla høyring i perioden 08.10.2010-28.10.2010. Fylkesmannen i Buskerud har trekt motsegna. Oppsummering av innkomne merknader til planframlegget Statens vegvesen Ingen merknader. Buskerud Fylkeskommune Ønskjer at dei tre tomtene i H3.3 blir flytta på grunn av nærleik til stølsområdet. Det er ikkje registrert automatiske freda kulturminne i planområdet. Dei ber om at følgjande blir innarbeida i planføresegna: dersom det framkommer automatiske fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeidet eller annen virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og utvklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8,2. Fylkesmannen i Buskerud Motsegna er skildra under saksopplysningar. Eigar av gnr/bnr 82/68, Øyvin Halle Ønskjer veg fram til sin hyttetomt. Han ønskjer ikkje at delar av hans tomt skal regulerast til friområde. Eigar av gnr/bnr 71/18 og 29, Grethe og Per Magne Strandborg Dei ønskjer at fylgjande blir endra/tatt med i planføresegna: 1.3 " Hvor terrengforholdene muliggjør utgraving av kjeller og/eller garasje vil maksimal høyde på innkjørsel/inngangs-siden til garasje/kjeller kunne overstige maksimal høyde fra terreng til møne (5 m ) og maksimal høyde på utvendig synlig kjellermur (70 cm), forutsatt at innkjørsel/inngang tilpasses terrenget og at innkjørsel/inngangs-siden ikke vender ut mot Grøndalen." Dei grunngjev sine ynskjer med fylgjande: For å unngå biler oppstilt på parkeringsplasser - visuelt synlig - er det en fordel at parkeringsplassene etableres skjult under hyttene der hvor det er mulig. Dette vil medføre mindre visuelt inngrep i naturen sammenlignet ordinære biloppstllingsplasser. I tillegg kan innkjørselsside/inngangsside avdempes med tilpasset overbygging der terrenget tilbakeføres. Mønehøyden vil da fremtre visuelt som maksimalt 5 m. Dei foreslår eit nytt pkt i føresegna: 1.5. " Det tillates oppført eller ombygget anneks og/eller bod som må ligge 4 til 10 meter fra hytte i reguleringsfeltet". Dei grunngjev sine ynskjer med fylgjande: Det er oppført garasje/resepsjon i feltet som er egnet til ombygging til anneks/bod uten at antall biloppstillingsplasser som er foreskrevet blir berørt. Tiltaket vil sikre de verdier som allerede er lagt ned i eksisterende bygningsmasse. Forøvrig registrerer vi at H1-feltet reguleres til å omfatte eksisterende og planlagt tomteareal for alle hyttene i H1 som vist på plankartet. Dette bør presiseres slik at alle regulerte tomter forutsettes å kunne bebygges innenfor arealet som vist på plankartet. Eigar av gnr/bnr 71/26, Nina Sofie Gjersøyen Ho meiner at det ikkje er plass til fleire hytter i Harahornområdet. Og at fleire hytter vil få negative konsekvensar for dei når dei ferierar på hytta si i form av anleggstrafikk, fleire menneske, bråk og støy. Hun ber subsidiært om at dei tre tomtene flyttast opp til stølsområdet.
Side 4 av 10 Eigar av gnr/bnr, Truls Persen Han ber om at den gamle stølsvegen gjennom planområdet blir ivaretatt. Eigar av gnr/bnr 71/12, Per Anthonsen Han ønskjer at 3.4 fjernast. Han ønskjer å ha moglegheiten til å legge inn vatn på hytta si i området H4 ved Vavatn. Forhold til overordna plan: Gjennom kommuneplanen er arealet regulert til naturvernområde bandlagt etter 20-4, 1.leidd nr. 4. Området rundt Fjellstølane og fritidsbebyggelsen er i kommuneplanen LNF-HA, område for eksisterande spreidd fritidsbebyggelse, d.v.s ikkje tilrettelagt for nye bygg, utover det som er i gjeldande reguleringsplan for området. I følgje planføresegna til kommuneplanen gjeld eksisterande reguleringsplan for Fjellstølane og Holstein framfor kommuneplanen. Konsekvensar: - Miljø Fritidsbebyggelsen er lokalisert nedafor stølslandskapet og stølsbebyggelsen på Fjellstølane. Deler av stølsbygga er bevart og vollane rundt er framleis opne sjølv om dei er trua av attgroing. Stølsområdet er registrert som naturbeitemark i direktoratet for naturforvaltnings naturbase. Naturbeitemarka er klassifisert til verdinivå viktig, det vil seie at området har regional verdi. Under synfaringa i 2001, som er bakgrunnen for avgrensinga og verdisettinga av området, var beitemarka i god hevd og artsmangfaldet middels til høg. - Helse Ikkje vurdert - Beredskap Ingen utover ordinær kommunale beredskap. Økonomiske konsekvensar: Ikkje vurdert. Vurdering: Det vert vist til vurdering ved 1. gongshandsaming av planframlegget sak 61/09. Vurderingane her går på moment som har kome fram i høyringa av planen. Gjennom reguleringsføresegna er det satt krav til to biloppstillingsplasser per tomt, 18m² per plass. Det framgår ikkje direkte av føresegna om areal til biloppstillingsplassane inngår i
Side 5 av 10 maksimal utnytting av kvar tomt. Føresegna bør difor bli endra slik at det kjem fram at areal til biloppstillingsplassar inngår i maksimal utnytting av kvar tomt. Fylgjande føresegn blir tatt ut: 10. Unntak kan vedtas av bygningsrådet. Bygningsrådet eksisterer ikkje lenger. Unntak blir ivaretatt gjennom plan- og bygningslova og kjem fram i reglane der (planendring 12-14 og dispensasjon kap.19). Vurdering av innkomne merknader Buskerud Fylkeskommune Dei tre tomtene i H3.3 er flytta til H2.1. Den siterte teksten blir innarbeida i reguleringsføresegna. Fylkesmannen i Buskerud Plandokumentene er justert i samsvar med møte hos Fylkesmannen den 16.12.2009. Eigar av gnr/bnr 82/68, Øyvin Halle Hyttetomta ligg i stølsområdet på Fjellstølane. Området er regulert til LNF-området. Vegframføring til tomta vil redusere verdien på det unike og bevaringsverdige stølsområdet. Biler oppstilt inne på stølsområdet vil verke sjenerande for omgjevnaden. På grunn av omsynet til kultur- og stølslandskapet vil det ikke bli lagt inn veg til tomta. Buffersona mellom stølsbebyggelsen og fritidsbebyggelsen er fjerna fordi dei tre øvste hyttetomtene er flytta til H2.1. Deler av gnr/bnr 82/68 er ikkje lenger regulert til friområde, kun til LNF. Eigar av gnr/bnr 71/ 18 og 29, Grethe og Per Magne Strandborg Gjennom planføresegna er det ikkje opna opp for bygging av garasje i planområdet. Denne planprosessen har gått i hovudsak på ynskje frå Fjellstølane sameige (grunneigarene) å sjå på fortetting m.m gjennom flateregulering. Planen er ei flatereguleringsplan frå grunneigarane si side. Dette også ut i frå at det blant anna for H2- området i planen er detaljplankrav for vidare utbygging. Frå regulant (grunneigarane) er det ikkje tenkt fortetting utover det som kan skje på deira eigedom. Innspelet om fleire hytter og omdisponering av resepsjonsbygg er det ikkje teke stilling til gjennom reguleringsplanprosessen etter at den låg ute til offentleg ettersyn og mot slutthandsaming av planen. Dersom ein ynskjer fortetting er det naturleg at det vert fremma detaljplan (tidlegare bebyggelsesplan) for området som viser meir eksakt vegar, vegtilkomst og tomtegrenser m.m. Eigar av gnr/bnr 71/26, Nina Sofie Gjersøyen Ved kjøp av hyttetomt innafor ein reguleringsplan må ein rekne med at det kan skje ein fortetting eller utviding av reguleringsområdet. Følgende av dette blir sjølvsagt fleire menneske og noko anleggstrafikk i ein periode mens tomter og vegar blir opparbeida og hytter bygd. Dei tre tomtene i H2.1 er blitt flytta vekk frå stølsområdet for å ivareta dette bevaringsverdige kultur- og stølslandskapet. Fylkesmannen i Buskerud har trukket motsegna sitt til planen med atterhald om at dei tre tomtene blei flytta vekk frå stølsområdet. Det er difor ikkje aktuelt å flytte dei tre tomtene tilbake mot stølsområdet. Eigar av Dekkostølen, Truls Persen
Side 6 av 10 Den gamle stølsvegen gjennom planområdet blir regulert til turdrag og vil bli ivaretatt. Eigar av gnr/bnr 71/12, Per Anthonsen I reguleringsplan frå 1988 var det nedfelt i reguleringsføresegna at det ikkje var tillatt med innlagt vatn i området H4 ved Vavatn. Sidan den gong har det blitt gitt utsleppsløyve til dei fleste av hyttene i området. Med bakgrunn i dette virker det uhensiktsmessig å vidareføre føresegna. Det er dessutan politisk einigheit om at hytter i Hemsedal kan ha høgstandard så sant det er straum inntil området, noko det er i dette området. Konklusjon: Motsegna frå Fylkesmannen i Buskerud er løst ut og endringane er innarbeida i plandokumentene. Areal til biloppstillingsplasser skal inngå i maksimal utnytting av kvar tomt og være nedfelt i planføresegna. Den gamle stølsvegen gjennom området skal regulerast til formålet turdrag. Det blir tillat med innlagt vatn i området H4, fordi dei fleste hyttene i området har fått løyve til dette. Hyttene i H4 skal tilknyttast eksisterande vatn- og avlaupssystem i området. Ut i frå foreslåtte endringar som kjem fram i rådmannens tilrådning vert det tilrådd at planen vert slutthandsama og eigengodkjent. Rådmannen si tilråding: Hovudutval for Plan og Ressurs si innstilling til kommunestyret: Hemsedal kommunestyre godkjenner i samsvar med 27-2 i plan- og bygningslova Reguleringsplan for Fjellstølane og Holstein, revidering av eksisterande plan med fylgjande endringar: A) Plankart 1. Den gamle stølsvegen gjennom planområdet skal ha formålet turdrag og regulerast med ein minimum bredde på 4 meter, SOSI-kode 3030. B) Planførsegn 1. Pkt. 1.5, 2.4, 3.3 Tilføyande tekst: Areal til biloppstillingsplasser skal inngå i maksimal utnyttelse av kvar tomt. Det skal opparbeidast to biloppstillingsplassar per tomt, 18m² per plass. 2. Pkt. 1.3, 2.2, 3.2 Tilføyande tekst: Fyllingar skal tilpassast terrenget og skal ikkje vere framtredande element i høve til omgjevnadane. Eventuell fylling skal ha ei skråning med stigningstiløhva 1(h) : 2(l). Maksimal høgdeskilnad frå bunnfylling til toppfylling skal vere 1,5 meter. 3. Pkt. 3.4 Eksisterande tekst endrast til fylgjande: Hyttene skal tilknyttast eksisterande vatn- og avlaupsanlegg for område. 4. Nytt Pkt. 9.2
Side 7 av 10 Ny tekst: Dersom det framkommer automatiske fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeidet eller annen virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og utvklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8,2.. 5. Pkt. 10 Eksisterande tekst takast ut av planføresegna. 6. Nytt pkt 10 Ny tekst: Ved søknad om tiltak etter pbl kap. 20 skal det foreligge situasjonsskisse som viser opprinneleg terreng, bygningar sin plassering i terrenget med eventuelle skjæringar og fyllingar, veg og vegtilkomst. C) Gjeldande plan for planområdet godkjent den 25.07.1988 i sak 0210/88 vert oppheva. Hovudutval Plan og Ressurs behandlet saken den 16.12.2010, saksnr. 104/10 Behandling: Før handsaming av planen delte administrasjonen ut notat av 13. desember i høve til mogeleg sørpeskred, og eventuell flaum i Holsteinåne. Det vart samstundes vist til fotodokumentasjon frå synfaring av området den 15. desember 2010 i høve til spørsmålet om mogeleg rasproblematikk. I notatet var det 3 alternativ å ta stilling til: Alt.1 Hovudutvalet pålegg planførestillar ar det blir gjort ei fagleg utgreiing på ras- og flaumfaren i området. Det vil seie at saka vert utsett i påvente av ei slik utgreiing. Det er vanleg i private reguleringssaker at planførestillar kostar utgreiinga. Alt.2: At planførestillar flytter tomtene /bygga slik at dei ligg i ein minsteavstand på 50m frå elveløpet og at det vert lagt inn byggegrense for dei nye bygga og restriksjonar for påbygging av eksisterande bygg som ligg nærare enn 50m. Dette er ei utfordring i høve til å få plass til bygga i området og også tomtearrondering. Alt.3 Planframlegget vert 2.gongs / slutthandsama slik det ligg føre og utvalet ser på sørpeskredfare som minimal. Det vert vurdert ved eventuell hending at åskammen mellom elveløpet og bygningane er tilstrekkeleg skjerming for eventuelle sørpeskred eller flaum som kan komme.
Side 8 av 10 Administrasjonen orienterte utvalet om dei topografiske tilhøva ut i frå synfaringa / fotodokumentasjon og Holsteinsåne sin beliggenheit i høve til planlagde tomter med tilråding om at planframlegget blei slutthandsama etter alt. 3. Utvalet drøfta notatet der fleirtalet på 6 medlemmer samla seg om rådmannen si tilråding sidan fare for at eit eventuelt sørpeskred skal ramme planlagde tomter / bygg er minimal. Fleirtalet fremja forslag om følgjande tillegg til rådmannen si tilråding: Sørpeskredfaren for bygga på dei nye tomtene 1 og 2 i H3.2 vart vurdert som minimal. Ved eventuell hending med sørpeskred eller flaum i Holsteinåne fungerar åskammen mellom elveløpet og bygningane som tilstrekkeleg skjerming. Pål Terje Rørby (SP) fremja forslag Saka vert utsett, og Hovedutval for Plan og Ressurs pålegg planførestiller at det vert gjort ei fagleg utgreiing på ras- og flaumfaren i området. Det vart røysta og rådmannen sitt forslag med tilegg av nytt pkt. Sørpeskredfaren for bygga på dei nye tomtene 1 og 2 i H3.2 vert vurdert som minimal. Ved eventuell hending med sørpeskred eller flaum i Holsteinåne fungerar åskammen mellom elveløpet og bygningane som tilstrekkeleg skjerming, vart vedteke med 6 mot 1 røyst (Sp). Vedtak: Hovudutval for Plan og Ressurs si innstilling til kommunestyret: Hemsedal kommunestyre godkjenner i samsvar med 27-2 i plan- og bygningslova Reguleringsplan for Fjellstølane og Holstein, revidering av eksisterande plan med fylgjande endringar: A) Plankart 1. Den gamle stølsvegen gjennom planområdet skal ha formålet turdrag og regulerast med ein minimum bredde på 4 meter, SOSI-kode 3030. B) Planførsegn 1. Pkt. 1.5, 2.4, 3.3 Tilføyande tekst: Areal til biloppstillingsplasser skal inngå i maksimal utnyttelse av kvar tomt. Det skal opparbeidast to biloppstillingsplassar per tomt, 18m² per plass. 2. Pkt. 1.3, 2.2, 3.2 Tilføyande tekst: Fyllingar skal tilpassast terrenget og skal ikkje vere framtredande element i høve til omgjevnadane. Eventuell fylling skal ha ei skråning med stigningstiløhva 1(h) : 2(l). Maksimal høgdeskilnad frå bunnfylling til toppfylling skal vere 1,5 meter.
Side 9 av 10 3. Pkt. 3.4 Eksisterande tekst endrast til fylgjande: Hyttene skal tilknyttast eksisterande vatn- og avlaupsanlegg for område. 4. Nytt Pkt. 9.2 Ny tekst: Dersom det framkommer automatiske fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeidet eller annen virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og utvklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8,2.. 5. Pkt. 10 Eksisterande tekst takast ut av planføresegna. 6. Nytt pkt 10 Ny tekst: Ved søknad om tiltak etter pbl kap. 20 skal det foreligge situasjonsskisse som viser opprinneleg terreng, bygningar sin plassering i terrenget med eventuelle skjæringar og fyllingar, veg og vegtilkomst. C) Gjeldande plan for planområdet godkjent den 25.07.1988 i sak 0210/88 vert oppheva. 7. Sørpeskredfaren for bygga på dei nye tomtene 1 og 2 i H3.2 vert vurdert som minimal. Ved eventuell hending med sørpeskred eller flaum i Holsteinåne fungerar åskammen mellom elveløpet og bygningane som tilstrekkeleg skjerming. Kommunestyret behandlet saken den 03.02.2011, saksnr. 11/11 Behandling: Leiar for Hovudutval for Plan og Ressurs Håvard Venås orienterte om saka. Innstilling vedteken. Samrøystes. Vedtak: Hemsedal kommunestyre godkjenner i samsvar med 27-2 i plan- og bygningslova Reguleringsplan for Fjellstølane og Holstein, revidering av eksisterande plan med fylgjande endringar: A) Plankart 1. Den gamle stølsvegen gjennom planområdet skal ha formålet turdrag og regulerast med ein minimum bredde på 4 meter, SOSI-kode 3030. B) Planførsegn
Side 10 av 10 8. Pkt. 1.5, 2.4, 3.3 Tilføyande tekst: Areal til biloppstillingsplasser skal inngå i maksimal utnyttelse av kvar tomt. Det skal opparbeidast to biloppstillingsplassar per tomt, 18m² per plass. 9. Pkt. 1.3, 2.2, 3.2 Tilføyande tekst: Fyllingar skal tilpassast terrenget og skal ikkje vere framtredande element i høve til omgjevnadane. Eventuell fylling skal ha ei skråning med stigningstiløhva 1(h) : 2(l). Maksimal høgdeskilnad frå bunnfylling til toppfylling skal vere 1,5 meter. 10. Pkt. 3.4 Eksisterande tekst endrast til fylgjande: Hyttene skal tilknyttast eksisterande vatn- og avlaupsanlegg for område. 11. Nytt Pkt. 9.2 Ny tekst: Dersom det framkommer automatiske fredete kulturminner i forbindelse med anleggsarbeidet eller annen virksomhet i planområdet, må arbeidet straks stanses og utvklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. Kulturminneloven 8,2.. 12. Pkt. 10 Eksisterande tekst takast ut av planføresegna. 13. Nytt pkt 10 Ny tekst: Ved søknad om tiltak etter pbl kap. 20 skal det foreligge situasjonsskisse som viser opprinneleg terreng, bygningar sin plassering i terrenget med eventuelle skjæringar og fyllingar, veg og vegtilkomst. C) Gjeldande plan for planområdet godkjent den 25.07.1988 i sak 0210/88 vert oppheva. 14. Sørpeskredfaren for bygga på dei nye tomtene 1 og 2 i H3.2 vert vurdert som minimal. Ved eventuell hending med sørpeskred eller flaum i Holsteinåne fungerar åskammen mellom elveløpet og bygningane som tilstrekkeleg skjerming.