Referat oppstartsmøte Havnekvartalet detaljregulering Plannummer 1465 Saksnummer 201703251 Møtedato 03.05.2017 Saksbehandler Gisela Nilsen Sidemannskontrollør Elin Aabel Bergland Byggesaksbehandler Morten Østerud MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Steinar Bruskeland (Havnekvartalet AS) Andreas S. Anderssen (Basis arkitekter as) Maria Claire Pedersen (Basis arkitekter as) Plan-, bygg- og oppmålingsetaten: Gisela Nilsen (planavdeling) Elin Aabel Bergland (planavdeling) Frode Solheim (planavdeling) Robert Hedland (Eiendomsmåling- og seksjoneringsavdeling) Ingeniørvesenet: Gro K. Solås Parkvesenet: Hanne Katinka Hofgaard By- og samfunnsenheten: Anne Lislevand Teknisk direktørs stab: Harald Karlsen Barn og Unges representant: Hallvard Auestad Folkehelse og miljørettet helsevern: John Johansen REFERAT SENDES Møtedeltakere Samarbeidsgruppas medlemmer Sektorkontakter Plan- og bygningssjef Planleder Barn og unges representant Rådet for funksjonshemmede v/ Oliver Nørve Vest-Agder fylkeskommune, postmottak. FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉEN Planideen Forslagsstiller ønsker å: - Utvikle Havnekvartalet ved å bygge på slik at det er 6 etasjer over hele kvartalet med tilbaketrukket 7. etasje mot Vestre Strandgate. - Bygge et tårn i 9 etasjer i det sydlige hjørnet av kvartalet. - Formål: 620m2 leiligheter (i påbygg mot Vestre Strandgate) Side 1 av 15
4080m2 næringsareal - Havnekvartalet er per i dag utnyttet maksimalt ift. gjeldende reguleringsplan Planskisse Illustrasjoner av påbyggene Side 2 av 15
Tverrsnitt SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING OG FØRINGER FOR PLANARBEIDET Planområdet Planområdet skal legge seg inntil planen for Ny Havnegate og Vestre Strandgate når den er vedtatt (uten overlapping). Det kan allikevel varsles et litt bredere planområde som senere reduseres for å avklare overgangen mellom de to planene. Side 3 av 15
Viktige føringer i overordnete planer som er relevante for planarbeidet Hovedgrep Kommuneplanen 2011-22: Så langt planen tilrettelegger for flere kontorarbeidsplasser, så støtter den opp under kommuneplanens målsetting: 2.1.3 Kontorarbeidsplasser og regionale funksjoner som videregående skole skal legges nær sentrum, i Kvadraturen og bydelssentrene. 2.1.4 Næringsvirksomhet i form av kontorarbeidsplasser kan etableres i senterområder, og bidrar dermed positivt til å skape mer aktivitet. For Kvadraturen er dette særlig ønskelig, fordi det er nedgang i handelen der. Dette fører igjen til redusert aktivitet og byliv. Ny handel, spesielt forretninger med stort markedsområde og spesialforretninger samt kontorarbeidsplasser, bør fortrinnsvis legges til Kvadraturen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at Havnekvartalet kan fortettes med et punkthus og at Kvadraturens randsone mot sjøen tåler en viss høyde. Forslagstiller har i utgangspunkt vist et punkthus, men har senere kommet tilbake med skisser som viser en vesentlig høyere utnyttelse av kvartalet hvor «tårnet» ikke er frittstående, men bygget inn i et 6-7 etasjer høyt kvartal. Det er uaktuelt å ta omkamp på full 6. etasje mot Vestre Strandgate, jfr. byggesak 201602949, vedtak i By- og Miljøutvalget 25.8.2016 og avslag på søknad fra byggesaksavdelingen 30.8.2016. Det skal være tilbaketrukket 6. etasje mot hele Vestre Strandgate. Påbygg i 6. etasje mot Vestre Strandgate må tas ut av planforslaget og illustrasjonene. Høyder mot Vestre Strandgate er vurdert i ovennevnte byggesak. Gateavsnittet ved Havnekvartalet er allerede i dag den trangeste og mest skyggelagde delen av Vestre Strandgate, og Plan-, byggog oppmålingsetaten mener at høyden mot Vestre Strandgate ikke kan økes med en 7. etasje. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener videre at «tårnet» skal være fristilt og at tak på lavere deler av bebyggelsen skal brukes til uteoppholdsareal og ikke bygges igjen. Følgende vil være viktige vurderinger i det videre planarbeidet: - Forholdet til Kvadraturen, dens struktur, siktlinjer og høyder - Forholdet til Tollboden (fredet bygning) - Forholdet til planen for Ny Havnegate og Vestre Strandgate - Høyde, volum, form og arkitektur - Tilrettelegging for god bokvalitet - Skyggelegging av omkringliggende gater, spesielt Vestre Strandgate og Tollbodgata - Skyggelegging av nabobebyggelse - Forhold til ambisjonene for «byen møter sjøen»: Smiths kai, Havnelager, havnepromenade og Pir 6 Høyder, form og volum Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at bebyggelsen virker veldig massiv, både fordi «tårnet» i de nyeste skissene er bygget inn i bygningsmassen, men også fordi tårnet er blitt bredere i de øverste etasjene i forhold til tidligere skisser pga. at det tilter utover i 2 retninger. Side 4 av 15
Den massive bebyggelsen vil ha konsekvenser i form av økt skyggelegging. Arkitektonisk sett vil omkringliggende bebyggelse og spesielt Tollboden tåle bedre et slankere punkthus som står for seg selv enn den foreslåtte massive bebyggelsen. Ettersom tollboden er fredet, er det riksantikvaren/ fylkeskonservatoren som vil uttale seg om forholdet til denne. Det er viktig å opprettholde siktaksene, spesielt i forlengelse av Tollbodgata. Her skal eksisterende linjer følges. Det er ingen tradisjon for tiltende bygg i Kvadraturen, og tiltingen fører til at bygget blir mer massivt og skyggelegger større arealer. Vi mener at tidligere oversendte skisser (se illustrasjon under) viser et bygg med bedre arkitektonisk uttrykk og bedre tilpasning til kvartalsstrukturen. Illustrasjon mottatt 28.2.17 Fasaden mot sjøen er eksponert, og det er viktig med en arkitektonisk utforming av høy kvalitet og godt samspill med nabobebyggelsen og den eksisterende fasaden som beholdes. Bokvalitet Støy Planlagt boligbebyggelse ligger i rød støysone mot Vestre Strandgate, og «tårnet» skygger for og tar utsikten fra en del av de planlagte leilighetene. Planen har gode muligheter for å tilrettelegge for leiligheter med fantastisk sjøutsikt og gode solforhold. Plassering av leilighetene må vurderes på nytt. Uteoppholdsareal og sandlekeplass må løses på en god måte. Forholdet til uteliv må belyses i planforslaget. Bebyggelsen ligger delvis i rød støysone og er utsatt for støy fra både vei og havnevirksomhet. I utgangspunkt er Havnegata den «stillere» side. Det må allikevel tas høyde for havnesporet hvor det vil kjøre tog fra og med juni og for midlertidig adkomst til containerhavna. Støy må utredes og ivaretas i planprosessen. Det bør planlegges gjennomgående leiligheter med soverom mot «stille» side. Side 5 av 15
Riktig plassering av ventilasjonsanlegg er viktig for å unngå støyplager fra ventilasjonsanlegget for boligene. Luftkvalitet Bebyggelsen ligger i gul sone på luftsonekartet (iht. Retningslinje T-1520). Luftkvalitet på uteoppholdsareal og balkonger må vurderes. Plassering av luftinntak til balansert ventilasjon må løses. Ved funksjonsblanding av uteliv og bolig må det tas hensyn til at matos/matlukt ikke blir til sjenanse for beboerne. Miljørettet helsevern Parkering og adkomst Miljørettet helsevern har oversendt merknader i etterkant av oppstartsmøte. Disse sendes over i eget dokument. Planen må redegjøre for hvordan parkering og adkomst løses. Adkomst må være fra Ny Havnegate, jfr. pkt. ovenfor. Parkeringskrav i kommuneplanen gjelder: For bolig: Minst 1 sykkelparkeringsplass per bruksenhet 0,5 1 bilplass per boenhet Kontor: Minimum 2 sykkelparkeringsplasser per 100m2 BRA Maks. 1 bilplass per 100m2 BRA Forretning: Min. 1,5 sykkelparkeringsplasser per 100m2 Maks. 1 bilparkeringsplass per 100m2 BRA Gjerne flere sykkelparkeringsplasser enn minimumskravet. Dagens avkjørsel har ikke sikt til fortau. Ved eventuelt nybygg må sikt i henhold til kommunes veinormal legges inn. Dersom eks bygg skal beholdes må det undersøkes om det er mulig å endre konstruksjonen slik at man kan oppnå så mye sikt som mulig. Mobilitetsplan Grønnstruktur og lekeplasser Ved etableringer av virksomheter med over 50 ansatte eller utbyggingsprosjekter større enn 1000m2 bruksareal skal det utarbeides mobilitetsplan (jfr. kommuneplan 11). Omfang og innhold i en slik mobilitetsplan avklares med saksbehandler. Hvordan møter planforslaget det «urbane bylivet»? Viktige stikkord er: byplassen Smiths kai, utelivet, utsikten, Pir 6, badebåten, trygghet, promenade, plassdannelse, målpunkt. Kommunen er i ferd med å utarbeide en veiledende plan for offentlige rom (VPOR). Det må påregnes at det kan bli stilt krav om bidrag til opprusting av offentlige rom (gategrunn, plasser) også ved regulering av andre formål enn bolig. Det må påregnes bidrag til nærliggende torgområde, Havnepromenade (badebåtbrygge), kvartalslek og sandlekeplass. Sandlekeplass skal ligge på eget areal. Det vil bli definert i løpet av planprosessen for hvilken kvartalslekeplass det vil bli stilt krav til oppgradering. Side 6 av 15
Gjeldende avstandskrav til kvartalslekeplass/nærmiljøpark i Kvadraturen med randsoner er 300m. Planforslaget må ta stilling til dette kravet. Plan for Ny Havnegate og Vestre Strandgate Plan for Ny Havnegate og Vestre Strandgate er til offentlig ettersyn. Planforslaget må underordne seg nødvendig areal til Havnegata. Overgangen mellom Ny Havnegate og denne planen må avklares i planarbeidet. I forslag til detaljregulering for ny havnegate er det vist samferdselsareal helt til veggliv, og midlertidig servering mot Tollbodgata inngår i dette. I forbindelse med havnegateplanen må det avklares om uteserveringen må rives når ny Havnegate skal bygges, jf. også vilkår i leieavtale. Fortau må være bredt nok til å kunne brøytes. Utsnitt av planforslag for Ny havnegate og Vestre Strandgate som er på offentlig ettersyn. Havnegateplanen viser adkomst til Havnekvartalet i Havnegata i dagens kjøreport. En flytting lenger inn i kvartalet er positivt. Overvannshåndtering/ blågrønne løsninger Trafikksikkerhet Mulige/sannsynlige rekkefølgekrav Skole og barnehage På grunn av økende nedbørsmengder er håndtering av overvann og blågrønne løsninger også et tema i utbygde områder. Vi anbefaler at blågrønne løsninger som sikrer fordrøyning av overflatevann vurderes i planarbeidet, f.eks. grønne tak og takhager. Dette bør ses i sammenheng med tilrettelegging for uteoppholdsarealer. Inn-/utganger fra Havnekvartalet må vurderes ift. trafikksikkerhet. - Oppgradering av kvartalslek (hvilken kvartalslekeplass vil bli presisert i løpet av prosessen) - Sandlekeplass på eget areal - Bidrag til nærliggende torgområde, jfr. VPOR - Havnepromenade (badebåtbrygge) Barneskole er Tordenskjoldsgate skole. Ungdomsskole er Grim skole. Trygg skolevei må vises på et temakart. Trygg vei til fritidstilbud (f.eks. Tresse, Nybyen idrettsanlegg) må vises på et temakart. Side 7 av 15
Kort informasjon fra oppvekstsektoren gitt i etterkant av oppstartsmøte: - Det er dårlig kapasitet i barnehagene fordi barnehagene i sentrum må reetableres. Det skyldes den bygningsmessige tilstanden og leieforhold som går ut. - Skolene har tilstrekkelig kapasitet. Kunnskapsgrunnlag Relevant informasjon og kunnskapsgrunnlag finnes i: Føringer i kommuneplanen Se vedlegg. Kulturminnevernregistreringen Ingen vernede bygninger i planområdet. Planområdet er «nabo» til Tollboden som er fredet. Forholdet til Tollboden må avklares i planarbeidet. Forurensa masser Hele Kvadraturen med randsoner er vist som mulig forurenset grunn. Naturmangfold Ikke relevant. Bygge/delesaker som har betydning for planarbeidet Sak 201602949 Vestre Strandgate 23 150/1488 og 150/1495 tilbygg 6. etasje. Sak 201009126 og sak 201102715 Vestre Strandgate 23 nytt inngangsparti uteareal/uteservering. Kart Eiendomsforhold Nyeste grunnkart for området må brukes. Vestre Strandgate 23 leier per i dag kommunal grunn (veiareal) i hjørnet mot Tollbodgata for å kunne ha uteservering. Leiekontrakten utgår 2021. Vilkår for leie av arealet er at leieforhold må opphøre og tiltak fjernes når areal må tas i bruk til veiformål. Eiendomsgrenser mot Vestre Strandgate og mot Havnegata må justeres slik at de samsvarer med formålsgrensene. Veinavn Boligprogram og utbyggingsavtale Eksisterende veinavn dekker planområdet. Planforslaget må meldes inn i boligprogrammet. Kommunen anbefaler at det inngås utbyggingsavtale før utbygging innenfor planområdet igangsettes. Det må avklares om det skal være en parallell prosess med reguleringsplanen, eller om det er en prosess som kommer i etterkant. Illustrasjoner - Perspektiver fra bakkeplan fra alle gateløp - Sol-skygge-analyse - Fasader (i sammenheng med nabobebyggelse) - Oppriss fra sjøfronten og fra Vestre Strandgate som viser Havnekvartalet i sammenheng med nabobebyggelse - Adkomst - Illustrasjonsplan som viser kvaliteter utomhus - Temakart barn og unge, inkl. trygg skolevei Side 8 av 15
Særskilte utredninger Konsekvensutredning og planprogram Prosess - Støyutredning - Luftkvalitetsutredning - Mobilitetsplan Kommunen har foretatt en vurdering av behov for konsekvensutredning. Vi kan ikke se at planen utløser krav om konsekvensutredning, jf. forskrift om konsekvensutredninger 2 og 3, siden planen og foreslåtte formål (boligbebyggelse og næring) er i tråd med overordnete planer (Kommuneplanen - sentrumsformål). Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Det forutsettes at forslagstiller har en dialog med Statens Vegvesen i forbindelse med plassering av kjøreport. Kommunen ønsker å ha tett dialog i skissefasen, der det legges til rette for arbeidsmøter og evt. felles befaringer for å avklare viktige forhold før innsending av skisseforslag og før innsending av komplett planforslag. Konklusjon Samarbeidsgruppa er positiv til fortetting i Kvadraturens randsone, men mener at planforslaget bør reduseres til et slankt punkthus for å unngå at bebyggelsen virker for massiv, spesielt ift. Tollboden, og skyggelegger for store arealer. Siktlinjer skal opprettholdes. Høyden mot Vestre Strandgate opprettholdes som i dag. Forhold til Tollboden skal belyses. Havnekvartalet ligger eksponert til noe som både forutsetter god arkitektonisk kvalitet og gir muligheten til å være med å forme byens ansikt mot sjøen. Utformingen skal ses i sammenheng med ambisjonene for Smiths kai, havnepromenade og Pir 6. Planforslaget må underordne seg planen for Ny Havnegate og Vestre Strandgate. Kommunen er i utgangspunkt positiv til formål som inngår i sentrumsformål, også til boliger. Som i alle planer med formål bolig, så må det redegjøres for god bokvalitet, støy, luftkvalitet, uteoppholdsareal og forholdet mellom uteliv og boliger. Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid, forutsatt at punktene over hensyntas. Gisela Nilsen, 9.5.2017, revidert 16.5.2017 Referent Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 9 av 15
VEDLEGG OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Regionalplan for Kristiansandsregionen 8.8 Styrking av eksisterende sentre «arbeidsplasser, handelsvirksomhet og offentlig service (må) samles i et begrenset antall sentre» for å begrense klimautslippene. 10.1 Retningslinjer: 3.1 Arbeidsplasser: Arbeidsplassintensive virksomheter og virksomheter med omfattende publikumsservice skal som hovedregel lokaliseres i sentre eller langs kollektivtrafikkens regionale stamnett. 4.6 Regionsenter: I Kvadraturen med randsone skal det legges til rette for viktige publikumsintensive fellesfunksjoner for landsdelen med høy besøksfrekvens. ( ) I Kvadraturen med randsone legges det ikke begrensninger på etablering og/eller utvidelse av handelsvirksomhet. Kommuneplanens arealdel Formål: Sentrumsformål 12c. Arealer avsatt til sentrumsformål inkluderer konsentrert, bymessig bebyggelse med formålene næringsbebyggelse, forretninger, offentlig og privat tjenesteyting og boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur, herunder grønnstruktur og arealer for lek. Behov for lokalisering og utforming av arealer til formålene avklares i reguleringsplan. Ny bebyggelse skal tilpasses og dimensjoneres til senterets funksjon. Bestemmelser: 1.2, 1.5, 2, 4, 6, 7-c, 9, 10, 11 (revidert Sept. 2016), 12- c Retningslinjer: 2.1.1 Retningslinjer for estetikk 2.1.2 Bolig 2.1.3 Senterstruktur 2.1.4 Næring 2.2.5 Parkering Side 10 av 15
2.8.2 Støy Temakart: Støysonekart Andre føringer i kommuneplanen som er relevante for denne planoppgaven: Rød og gul støysone Angitt hensynssone - Bevaring kulturmiljø Gjennomføringssone Fornyelse Øvrige retningslinjer og bestemmelser i kommuneplanen gjelder. Havneplanen - Kommunedelplan Formål: Byggeområde Bestemmelser: Plankrav for all utbygging. Alle eldre reguleringsplaner skal fortsatt gjelde. Side 11 av 15
Reguleringsplan nr. 849 for Vestre Strandgate 23, 27 og 29 Formål: Kombinert formål: Almennyttig; forsamlingslokaler/bevertning/forretning/kontor Bestemmelser: Bestemmelser om høyder, karnapper, balkonger, utnyttelse, universell utforming, parkering, skilting. I gjeldende plan var høyder mot Vestre Strandgate og mot Tollboden et viktig tema. Planen ble vedtatt i bystyret 29.01.2003 med den endring «at dagens høyder mot Vestre Strandgate opprettholdes. ( ) 7. etasje tas ut av planen. ( )» Mindre endring av planen, vedtatt 14.02.2007, endrer kun formålet (og bestemmelser) og beholder eksisterende høyder. Ny reguleringsplan vil gjelde foran hele denne reguleringsplanen, derfor oppheves denne reguleringsplanen. Reguleringsplan for Murbyen Planområdet ligger utenfor, men grenser til Murbyplanen. Høyder som gjelder for nærmeste kvartal (Kvartal 31): Mønehøyde: 18 meter, gesimshøyde: 12 meter. Planens forhold til disse høyder må det redegjøres for. Bestemmelser 8: «Renessanse-byplanens struktur med rette gater og rektangulære kvartaler opprettholdes og videreføres.» Side 12 av 15
Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn, del 1 Annet planarbeid i området Planområdet ligger utenfor, men grenser til Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn, del 1. Før kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn ble delt var planområdet innenfor kommunedelplanen. Derfor tar overordnete konklusjoner i kommunedelplanen med seg planområdet selv om det ligger i del 2 av kommunedelplanen som er under arbeid. Relevante konklusjoner i denne planen for planområdet er: - Publikumsrettet virksomhet i første etasje i handelssonen. - Kontorer i city-delen av Kvadraturen - Nytt bytorg og fremtidig festplass på Smiths kai - Bylivsone - Tydeligere sonedeling: For å minimere konflikter etableres det ikke flere boliger i enkelte kvartaler der det er mange restauranter og arrangementer. - Vestre Strandgate som bussgate Plan nr. 1448: Ny Havnegate og Vestre Strandgate er til offentlig ettersyn. Ny Havnegate og Vestre Strandgate detaljregulering til offentlig ettersyn (utsnitt) Kommunen arbeider med en gatebruksplan for Kvadraturen. Planen gjelder fjerning og endring av gateparkering, fortausutvidelser og nye gågater, opprusting og bedring av framkommelighet for gående, sykkel og kollektiv. Kommunen arbeider med kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn, del 2. Overordnete føringer er nedfelt i vedtatt kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn, del 1. Side 13 av 15
Nasjonale føringer Aktuelle lover Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2015) Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014). Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009). Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995). Om barn og planlegging, rundskriv T-2/08 Retningslinje for planlegging av riks- og fylkesveger (T-1057, 1994). Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T- 1520, 2012) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, (T-1442, 2012). Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre (2008). Plan- og bygningsloven Folkehelseloven ( 4) GENERELL INFORMASJON Oppstartsmelding Kommunens mal for avisannonse, adresseliste og brev til grunneiere, naboer, offentlige etater og andre berørte interesser skal benyttes. Adresseliste må bestilles fra plan-, bygg- og oppmålingsetaten. Kommunens informasjonsbrosjyre om reguleringsplaner og medvirkning skal legges ved oppstartsmeldingen. Denne fås sammen med adresseliste. Den kan også skrives ut fra internett. Oppstartsvarsel sendes til post.teknisk@kristiansand.kommune.no Det må også varsles oppheving av gjeldende reguleringsplan. Det varsles samtidig oppstart av arbeid med utbyggingsavtale. Dersom det er krav om konsekvensutredning, skal forslag til planprogram legges ut til høring samtidig med oppstartsmeldingen. Hører ikke tiltakshaver fra fylkeskommunen innen fristen angitt i melding om oppstart, vil det ikke komme ytterligere innspill fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen kan likevel komme med faglige råd og innsigelser ved offentlig ettersyn. Planmateriale Plangebyr Komplett planmateriale skal være i henhold til plan-, bygg- og oppmålingsetatens krav til detaljreguleringsplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no teknisk og eiendom Reguleringsplaner Skal du utarbeide en detaljregulering? eller kortadressen kristiansand.kommune.no/detaljregulering Det må betales gebyr for behandling av reguleringssaker i samsvar med en hver tids gjeldende gebyrregulativ når planen legges ut til offentlig ettersyn. Gebyr sendes: Side 14 av 15
Havnekvartalet Eiendom AS Pb 209 4662 Kristiansand Org nr. 988 889 628 faktura290@fopa.no Fremdriftsavtale Plan-, bygg- og oppmålingsetaten tilbyr å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Side 15 av 15